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1、信华*世纪宏图不动产,商 圈 调 查,新人成长训练,真正的挑战从现在开始！你们准备好了吗？,目录,一、商圈调查的概念、目的和意义 二、商圈调查的流程三、商圈调查的方式与途径四、商圈调查前的准备五、商圈调查的内容六、商圈调查的安排七、考核方法,一、商圈调查的概念、目的和意义,经纪人的定义 经纪人的十大意识 商圈的定义 商圈调查能为你带来什么 商圈调查的目标 商圈的分类,一、商圈调查的概念、目的和意义,房地产经纪人指在房地产交易中从事居间、代 理等经纪活动的人员。House Agent 指沟通房地产卖方与买方之间 联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。,经纪人的
2、定义,服务意识顾问意识团队意识主动意识自律意识,经纪人的十大意识,速度意识商圈经营意识行业感知意识职业道德意识自我规划意识,服务是为别人的利益或为某种事业而工作，是 满足别人期望和需求的行动、过程及结果。服务意识是指在与客户交往中所体现的提供热 情、周到、主动的服务的欲望和意识。即自觉 主动做好服务工作的一种观念和愿望，它发自 服务人员的内心。,服务意识,咨询师是为客户给予专业公正忠告和提供全面 的、有竞争力的客观公正的服务的人。韦氏大辞典咨询顾问是技术和管理的复合型人才，优秀的 咨询顾问实际上就是行业资深专家。咨询顾问就是一个沟通的工作，沟通就是关键。,顾问意识,团队意识,团队是拥有不同技巧
3、的人员的组合，他们致力 于共同的目的、共同的工作目标和共同的相互 负责的处事方法。每个人的工作都对他人起到 重要作用。工作团队是指组成工作小组通过协作达到共同的商业目的。团队意识是指整体配合意识，包括团队的目标、角色、关系和运作过程。,主动意识,消极被动的人总是在等待命运的安排或贵人相助。对一件事情，他们总认为是事情找上他们，而自己无法主导或推动事情的进展。积极主动的人对自己总是有一份责任感，认为命运操纵在自己的手里，自己可以主导事情的发生和发展。,自律意识,自律顾名思义就是自我约束和遵守纪律。规避问题和逃避痛苦的趋向，是人类心理疾病 的根源。所谓自律，就是以积极主动的态度，去解决人生痛苦的主
4、要原则。,速度意识,速度意识首先是指竞争意识。竞争就是两个或 两个以上的企业在特定的市场上通过提供同类 或类似的商品或服务，为争夺市场地位或顾客 而作的较量，并产生优胜劣汰的结果。21世纪是信息时代，环境的变化要求组织发现 新的商业模式、采用新的战略、新的管理模式。这些模式所面临的问题是，时间压力越来越大，要求我们更加强化效率、速度和时间管理。,是指经纪人在其所服务的社区内，不断提高社 区活动的影响力，与社区内业主、保安、物业 等相关人员建立联系，树立专业形象，同时在 第一时间了解社区出房以及市场走势的意识。,商圈经营意识,行业感知意识,感知就是客观事物通过感觉器官在人脑中的直 接反映。感搜集
5、行业信息，吸收行业气息，建立起 对行业初步印象。知通过学习、实践、总结和提高的不断循 环过程，在熟练掌握行业技术的基础上，逐步把握行业的内在规律和发展脉络。,职业道德意识,职业道德是指从事一定职业的人在工作和劳动 过程中所应遵循的特定的职业行为规范。它是 一般社会道德在职业生活中的具体表现。经纪人从事经纪活动，应当遵守国家法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。,自我规划意识,98%的人对心目中的世界没有清晰的图画。自我规划是人生成功的导航仪，没有线路图什 么地方也去不了。自我规划既是一个实现你终生目标的时间表，更是一个实现那些影响你日常生活无数更小目 标的时间表。自我规划的设计是要使
6、你的注意力集中起来，在一个特定的时间范围里充分地利用你的脑力 和体力。,商圈的定义,零售学用语，现在商业物业开发也借用该词 汇，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内 达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所 处的最远距离为半径，划定的一系列的圆形 或方形区域。在房地产经纪行业，商圈是作为单店经纪人 的日常活动范围以及其房源、客源主要产出 的范围。,商圈调查能为你带来什么？,帮助新入职伙伴获得初步的行业感知。提高社区活动影响力，迅速的建立专业形象。在今后和客户确认价格的过程中取得主导地位。,商圈调查能为你带来什么？,售后服务过程中，使无形的服务有形化，并使 服务得到增值，并为日后取得推荐业务打下良
7、好的基础。对商圈内竞争对手的了解，做到知己知彼。对商业计划的制定过程中的数据收集设定有积 极的作用。,商圈调查的目标,了解地区居民的人口特征、社会经济的变量及 生活形态等。确定区域内楼盘名称、位置、结构。了解商圈内配套设施状况(学校、医院、交通)。分析商圈内同性质的竞争对手。指出商圈内障碍。其他因素。,商圈的分类,主商圈：根据市场情况、公司战略及自身特点而做 出的主要服务区域和服务对象的定位。（70%-80%）次商圈：在主商圈的经营过程中所衍生出来的，为 主商圈的经营起到辅助和配合作用的服务区域和服 务对象。（15-20%）边缘商圈：市场上所存在的其他服务区域和服务对象。,二、商圈调查的流程,
8、确定商圈实地观测收集资料绘制简图撰写报告,三、商圈调查的方式与途径,实地观察报刊网络访谈方式其他方式,四、商圈调查前的准备,了解所调查商圈的范围、主要街道及主要社区，并绘制简图。熟悉并准备好商圈调查的目标和内容，以及将要 填写的表格。根据导师安排的计划对每天的调查量做出安排。准备好纸张、铅笔、交通工具。,五、商圈调查的内容,社区内房屋套数房屋产权状况楼盘外围状况该区域房屋价格社区的发展规划社区人口小区物业其他（学校、商店、饭店、药店、医院等分布表）,六、商圈调查的安排,第一天前半日在导师的陪同下熟悉 商圈的范围，表明相关的街道、街 道边建筑物、车站等信息。,六、商圈调查的安排,新经纪人根据商圈
9、内的街道划分完成社区楼盘调查与商圈配套设施统计，并在每日下班前向导师展示、描绘、分析各楼盘差异、卖点、针对人群以及总体特征。,六、商圈调查的安排,将商圈调查的结果加以整理归档，补缺补差！最后进行商圈考核，结果分析。,七.考核方法,商圈报告填写情况（占比30%）。挑选一个代表性的楼盘，从区位、环境、分布、价格、特征等几个方面进行详细介绍（占比 30%）。考官选三个楼盘进行提问（占比15%）。将整个商圈从交通、楼盘分布、竞争者、配套 等方面进行系统介绍（占比25%）。,庐山南路餐饮特色街商圈,庐山南路餐饮特色街商圈,庐山南路餐饮特色商圈/名湖广场/沃尔玛,新湖柴桑春天入住业主深度访谈/访谈对象,新
10、湖柴桑春天入住业主深度访谈/对象特点,消费能力：属于九江市，收入比较高、消费能力、层次较高的一部分人群；职业特点：政府机关工作人员、企业主、公司高层、教师、个体户等；家庭结构：以三口之家为主，部分为二人世界和少量三代同堂；购房目的：改善居住条件（对生活品质追求相对较高）在九江来说，整体文化素质比较高；工作收入来源比较稳定，多从事政府机关、事业单位和私营业主；对社会事务参与性强，有较强的分析判断能力，有较强的影响力；对生活品质追求较高，容易接受先进理念；消费的品牌意思强；,新湖柴桑春天入住业主深度访谈,本小区日常生活不方便之处：日常购物：购买日常生活必须品有一定局限性，在应急的时候会在小区内小超
11、市买点；平时购买生活用品最多的是去市区的联盛超市、沃尔玛超市及其他商场；来客招待：招待来客得去较远的市区中心的餐厅或酒楼；来客的住宿无法在小区周边解决，得去市区；医疗服务：平时就医、买药得去市区解决；文化娱乐：买书、看书，游戏、电玩等文化、娱乐场所缺乏；,结束语,我们要记住一句话：从今天开始我们就做的是我们的事业，Pour your heart into and you Can make something out of nothing!将心注入，你将无所不能！,1.通过实例认识能量可以从一个物体转移到另一物体，不同形式能量可以互相转化。2.能结合实例，说出不可再生能源和可再生能源的特点。3.
12、自我超越是学习修炼之高级境界。认识自我和修炼自我是自我超越之必要条件，它是对“原我”的突破。4.自我超越理念的人在处事为人上总有一个追求的目标和目标引导下的愿景。5.如果得不到属于自己的充分时间，会感到枯竭、焦虑，因为他们用这种方式来回顾事情，并体验在日常事物中难以感觉到的安定情绪心智生活相当重要，他们具有对知识和资讯的热爱，通常是某个专门领域的研究者6.把生活规划成许多区块，虽然不喜欢预定的例行公事，却希望事先知道在工作与休闲时他们被期望的是什么7.运营参与互动。这种情况多用于冷启动阶段，因为用户量少，所以用户收到的互动量就更少。运营人员必须要冲上去，自己先玩起来，甚至需要多个马甲，轮番与用
13、户互动，满足贡献用户的互动需求，这样才能留下第一批种子用户。8.策略自动分发。不仅可以通过运营人工去互动，还可以通过策略去做自动分发。因为运营人工只能关注到最重要的内容和最核心的用户，覆盖量级很小，但还有很多种情况，需要覆盖更大量级的用户。9.前面做了那么多事，其实这一步最容易被忽略，因为官方和用户的角色在这一步反转。前面是官方求着用户参加活动，在这一步变成用户更主动的关注结果，而官方的收益阶段已经结束。10.活动预热非常重要，这关系到能否迎来爆点，以及爆点到底有多高。预热最简单的方式就是告知，如哪天上线什么活动。更复杂的方式是，不只是告知，而是有噱头的元素，吸引用户感兴趣并关注，还会投入推广资源扩大受众。,演示完毕，感谢聆听！,
