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1、淄博万象汇商业物业管理中心能源管理规范制度主责部门部门名称会签部门部门名称最终审批单位或审批人单位名称或审批人发文单位部门名称版本记录制度编号版本号发布日期修订内容HB-ZBWXH-GF-2017-011.0年/月/日无L编制目的为加强能源管理，降低物耗，杜绝浪费现象，提高能源利用率，根据国家能源工作方针政策和能源管理标准，结合本管理中心经营和物资消耗实际情况,特制定本制度。2 .适用范围本制度适用于华润置地淄博万象汇商业物业管理中心各部门。3 .术语/定义无O4 .工作要求4.1 管理中心应根据本手册制定适应项目的计量节能管理制度，计量管理制度应能够明确能耗的去向和设备的运行情况，以推行量化
2、管理，更好地实现节能目标。能量的计量应该包含三个方面的内容：一是分项计量。对电耗方面，可以对空调、照明、电梯、以及其他用电设备等分别计量；对用水方面，可以分别计量保洁用水、绿化用水、日常用水等等，或者分楼层计量。二是分时计量。分时计量主要是对计量频率的设定，如按天、周、月、季、年计量。每月有能耗统计与分析并形成报告；节能方案的实施应进行阶段性评估；水电表总表每月查抄，发现水电异动要有记录并及时处理,营销案场水电表必须每日抄录。4.2 一般来说，计量频率越高，对能耗分析的意义就越大，进而对改善能耗的帮助就越大，但工作量也会随之急剧加大，因此应该选择其两者间的一个平衡点加以设定。三是重点设备重点计
3、量。对于耗能较大的冷热源设备，应该进行重点的计量，计量的内容更细，计量的频率更高。4.3 物业管理中心应建立节能降耗制度，物业管理中心应根据公司制度制定年度能耗管理指标，并进行落实。4.4 物业管理中心在项目交房一年内应根据具体情况开展节能改造工作；对中央空调、热风幕等重要能源消耗设备应建立专项的节能方案并实施。4.5 空调系统节能4.6 5.1大型中央空调系统能耗组成1）主机是指集中制备空调冷热水源的设备，约占空调设备总能耗的25-30%,不同制冷方式的制冷设备能耗有一定差异，该设备耗电首先取决于建筑物的整体空调冷负荷。空调房间为了维持一定的温度和相对湿度，必须克服室内、外的干扰因素，使房间
4、保持热湿平衡。为了维持室温恒定，单位时间内向室内空气提供的冷量，即空调冷负荷。同样为了维持室温恒定，单位时间内向室内空气提供的热量，即空调采暖热负荷。主机容量是依据空调冷热负荷计算，并考虑各种热量损失等附加值后确定设备容量。由于设计中是按照各项负荷的综合最大值确定，但实际空调运行中围护结构传热、太阳辐射热及新风负荷是时时变化且大部分时间都小于最大负荷。而在设计上考虑不确定因素，在确定最大负荷后又附加系数最终确定容量，因此几乎所有中央空调系统主机选型过大是非常普遍现象，使主机运行经常处在大马拉小车的状态，而大型离心机特性决定了机组在部分负荷下运行时制冷效率降低，使主机运行能耗增加。2）主机的配套
5、设备主要是各种泵，如冷冻水泵、冷却水泵、采暖水泵、各系统补水泵以及冷却塔，能耗约占空调系统总能耗的20%o各系统的水泵与主机存在相同的选型过大问题，使泵一次投资和运行能耗增加。冷却塔选型大对降低制冷机的能耗是有利的，只是增加了一次投资。但冷却塔的运行耗能主要体现在冷却水的水处理的优劣和冷却塔维护清洗是否得当，直接影响冷却塔和冷冻机的换热效率，对于制冷系统能耗有较大影响。3）空调机组，包括新风机组，约占系统能耗的30-35%o该类设备的耗能主要体现在以下四个方面：新风负荷大小；空调机组可否依据负荷变化进行自动调节，即机组是否使用了变频装置，变频装置是否运行正常；选用的空气过滤器阻力过大或过滤器太
6、脏造成设备阻力增加；机组内表冷器和内壁的清洁度降低会使系统阻力增大能耗增加。4）排水设备在运行管理中在非必要时间段运行带来的能源浪费。是否考虑了热能回收装置来加热或冷却新风，降低新风负荷减少主机的能耗。5）空调风道及末端设备空调管道、设备的清洁与否影响风机阻力和设备换热效率导致能源的浪费。6）电动调节阀等自控设备这些控制元件本身的耗电相比其他空调设备可以忽略不计，但其状态直接影响自控系统是否按照运行控制要求实现自动调节，从而间接影响节能效果。4.7 5.2节能技术1）空调系统热能回收技术风系统：利用排风热能与新风进行热交换，降低新风冷热负荷；水系统：回收冷却水中的热能提供生活热水的热源。2）变
7、频技术应用较为广泛，主要是用于根据负荷变化调整电机频率实现节能目的。3）智能化系统利用专业控制软件选择最佳的冷冻水、冷却水供回水温差，使冷冻机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵综合能耗最低。这种功能实现需要满足冷冻机的性能参数要求、满足空调换热要求和水系统的末端阻力要求。4）选用高效节能设备如能耗比低的主机，换热效率高的热交换设备5）水源热泵设备的选用充分利用温度相对恒定的水源制备空调所需要的冷热源。6）选用保温隔热性能优良的保温材料降低热能损耗4.8 5.3空调节能手段1）经常优化各种用能设备的运行时间和参数2）说明：其实并不是每个用能设备都是上班就开，下班才关的，有些设备每天连续运行8小时甚至24小
8、时，而其有效使用的时间只有几个小时，因此需要仔细研究各用能设备，何时必须使用，何时可以降低负荷使用或者关掉。操作要点：用能设备的运行时间和参数可能会随着季节或使用要求的变化而变化，要根据季节或其它条件的变化及时进行调整。3）非高温季节，尽量使夏季室内外温差控制在79。C内说明：从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内外温差控制在79。C内。提倡室外气温高于35。C时，室内环境温度一般应控制在26。C以上。据测算,室内环境温度每升高1,冷负荷可下降10%左右，运行费用可降低约8%o操作要点：市政府对室内温度设定已有专门文件说明，在向用户宣传的过程中，还要告诉他们如何控制温度。多数楼宇每个房间
9、都有温度调节器，要经常检查其是否正常工作。对损坏的温度调节器应及时修复。经常巡视室内环境温、湿度，发现问题及时进行调整。利用夜间自然冷风或者凌晨谷（平）电预冷房间说明：北方地区夏季日夜间的温差大约10-15。C左右，可以充分利用这个温差，在夜间最低温度较低的情况下，预先进行通风换气，利用建筑物自身的结构蓄冷。也可以利用凌晨的谷（平）电进行空调预冷，此方法除了减少能耗外，还可以保持室内良好的空气质量。操作要点：在利用自然风时系统新风口和排风口风门要开到最大，回风混合风门要关闭；到进入制冷运行工况时，风门要及时恢复原来位置。利用谷（平）电预冷时，要掌握合适的空调预冷运行时间。4）过渡季节靠新风制冷
10、，使用“免费空调”说明：大多数商务写字楼由于内部的热源（如：人、计算机、照明等），在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操作要点：1、验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器（网），必要时调整挡风板角度。2、如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。5）清洗空调通风系统的表冷器和过滤器，清洁新风口百叶窗说明：清除制热/制冷盘管上的灰尘和污渍，可以提高热（冷）传递的效率。当风量明显减少或前后压差增大时，就要尽快进行清洗，如果是在市区内，每月一次定期进行清洁也不过分。操作要点：清洗表冷器时，首先采用
11、高压水枪进行反冲，确保水柱能够冲到对面，过滤器要拆下来清洗，抛弃型过滤器要及时更换。如果选择药水要确保药水无腐蚀性。请清洗公司清洗要加强过程中的检查和最终验收。表冷器、过滤器清洗效果检验除了目测外，要求能够对清洗前后风量、风压的变化进行测量并同设计时的参数对比。6）清洁空调水系统说明：水系统清洗目的是为了保证冷冻水和冷却水的换热效率能够保持设计状态，当冷冻水和冷却水的进回水温差偏离设计值时（通常为5）,就要考虑水质是否存在问题。操作要点：在系统清洗之后、系统各部件投入使用之前，应对清洗效果进行检验。采用压力和水温度曲线法检验，清洗后，空调连续运行2个小时，看压力和水温度曲线是否符合空调正常运行
12、的要求。7）调整气压平衡，使房间保持微正压，避免大量冷、热空气散失说明：如果建筑物处于负压运转状态，会导致室外空气通过大门、窗户以及其他开放处进入楼内，从而使舒适度降低；并且，由于需要对这些空气进行调节而增加了能源消耗。为了防止此现象的发生，应调整楼内空气的排出以及新鲜空气的吸入，使楼内气压保持略微正压状态。操作要点：如果发觉在微风或无风时节，室外空气还大量通过门窗进入室内，说明室内气压极不平衡，特别是塔楼式建筑，易于出现这类问题。应当对风道阀门、风机入口导叶片或者风机转速等进行调整，如还不能解决问题应进行设备改造。避免厨房排风机、咖啡厅排风机等常开，减少冷、热空气的散失说明：许多楼宇内的小厨
13、房及咖啡厅等没有独立的通风系统，工作时靠脱排风机排出烹饪时的热空气，但非工作时间，这些排风机也常处于运行状态，这时大量的冷空气也被排出，造成冷能损失。操作要点：制定制度要求有关工作人员非工作时间关闭排风，或在排风机上安装定时器。8）根据季节变化，重新设定冷冻水给水温度说明：冷冻水给水温度的设计值一般是7,而楼宇内的制冷负载在一年之内、甚至在一天之内都是在变动的。在空调负荷较小的情况下，可适当提高冷冻水的给水温度以降低制冷设备的能耗。操作要点：当制冷设备的负载降低时（负荷降低的一个重要标志就是冷冻水给回水温差变小）,此时，可尝试将冷冻水给水温度提高几度，同时密切监测系统对建筑内部的冷却能力。一旦
14、掌握了何时提高温度才能既保持室内温度又节省制冷设备对能源的使用，就可以对楼宇控制系统进行编程，使之根据室外气温条件、每日时段、季节以及楼内系统负载的变化，自动对上述温度进行重新设定。9）制冷机负荷合理均匀分配说明：楼宇空调系统一般都有数台制冷机，理想的配置是在空调负荷发生变化时制冷机始终在高效区运行，这就要求制冷机的容量应大小搭配合理。然而一些楼宇的每台制冷机的容量都是一样的，因此大多数场合总是会出现有一台或多台在较高负荷运行，而总有一台制冷机在较低负荷下运行，这样容易造成这台制冷机在低效区运行。因此要尽量合理搭配负荷，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。操作要点
15、：要充分了解制冷设备的运行特点和其特性曲线。10）优化车库通风机的开机时间，避免24小时常开说明：商业场所都有很大的地下车库，为了保持车库空气质量，都装有很多换气风机，许多物业管理中心只是机械地长时间维持风机运转，有的可能上班时开，下班时关。这些都不是科学的管理方法，由于车库每天不同时段进出车辆的数量是不均匀的，应该研究各个时段车辆的进出规律，从而找出风机运行时间以及开机数量的最优控制方法。操作要点：在研究规律时，最好使用CO和C02浓度测量仪，以便获得较科学的依据。11）冬季需要制冷的区域采用冷却水作为冷源说明：有的楼宇的特殊房间,如发热设备多的IT机房和人员密集的商场，在春秋季甚至冬季也需
16、要供冷开制冷机组。由于此时室外温度都在20。C左右或以下，当开启全新风系统仍无法满足需求的情况下可以用冷却水进行制冷，这样可以减少全年冷冻机开启时间达到节能的目的。操作要点：可采用板式高效换热器将冷却水的冷量传递给冷冻水用于空调制冷。由于这个时段负荷波动非常大，选择合适的循环水泵流量和扬程是个关键。冬季防冻也是不能忽视的问题。12）采用能量回收装置，利用排风预冷（预热）新风说明：在高温和寒冷季节，新风和排风的温差高达10左右，采用能量回收装置，从排风中直接回收能量以降低新风负荷，如果在排风中设置热交换器（如转轮式全热交换器）最多可节约7080%的新风耗能量，相当于节约10右的新风冷负荷。操作要
17、求：搞清楚楼宇排风换气的形式，收集排风温湿度的变化，确定采用回收装置的形式。使用过程中要做好回收装置的过滤更换和清洁工作，以防堵塞影响热（冷）量回收效果，若选用全热交换器还要防止新风受到污染，在疫情传播期间应停用，所以需要设置旁通管路直接排放。13）水泵、风机等应用变频调速技术说明：变频调速技术是解决由于设计配置过大，造成电动机大马拉小车现象的节能措施。操作要点：有些制冷机的冷冻水、冷却水主管道中依靠阀门节流控制流量，有些风道风管依靠阀门、挡板控制风量，可考虑加装变频器控制水泵、风机的转速。具有二次泵的冷冻水系统，如果不能控制进出水温差在设计范围内，可采用变频技术控制二次泵的转速。14）蓄冷蓄
18、热技术的应用说明：如场地允许，可采用冰蓄冷、水蓄冷空调系统。当电价的峰谷差达到4倍以上时，采用冰蓄冷、水蓄冷空调可有效地控制运行费用，同时降低峰值负荷。采用电热锅炉取暖的楼宇，应采用热水蓄热技术。操作要求：必须有足够的场地，预先进行财务核算。4. 6供热系统节能4.1.1 供热系统主要分为锅炉、热交换设施、循环水泵、管网系统、用户。按照热交换方式分为直接供热、间接供热两种方式。间接供热是采用二次交换，炉水与系统循环水分开，炉水与系统循环水在换热器进行热交换。从节能效果上看，直供燃料消耗大于间供，间供电耗大于直供，总体上间供能耗小于直供。所以在系统选择上选择间供系统。4.1.2 节能措施：已建成
19、供热系统节能主要是在运行中提高锅炉及热交换设备的效率，废热的回收再利用、控制服务终端的温度、降低管网系统的水泄漏、减少水泵数量、调整管网平衡几个方面。4.1.3 炉及热交换设备的效率提高锅炉的热效率热水锅炉是燃料消耗的重点，提高热水锅炉的热效率尤为重要。具体措施如下：A、降低锅炉循环水量，提高进回水温度，提高供回水温差，提高锅炉效率，节约燃料：每台热水锅炉说明书均有本台锅炉的高效区间，如菲斯曼6600kw热水锅炉标准利用率95%,但要求回水温度在60摄氏度以上，在系统允许的前提下，提高系统锅炉出水温度，一般控制在95摄氏度，加大供回水温差，使锅炉处于高效区内工作。达到以上目的，调整锅炉循环水泵
20、，配置大中小流量的水泵。在不同工况采用不同流量的水泵。将锅炉的工况调整为几档，在不同天气的情况下，采取不同的负荷，如在供暖初期锅炉采用最小负荷，锅炉循环泵用最小流量，循环泵正常运行。尽量使锅炉处于高参数下的高稳定运行状态。合理控制气风比，使燃料充分燃烧。定期对锅炉进行保养，清理烟火管中烟尘积炭。根据室外温度的变化，随时调节燃烧的强度和锅炉的启运台数，使供暖参数和供热量的大小随室外温度变化而变化。A提高热交换设备的效率B提高热交换器的效率主要有，定期（一年一次）清理热交换器内的水垢等沉积物，做好一次水、二次水的水质处理工作，严格按照相关规定执行水质化验工作，有效去除水中的杂质，降低硬度。C废热的
21、回收再利用燃烧后的烟气温度较高，烟气含有的部分热能随着排放白白损失掉，由于烟气温度一般在130T90摄氏度，可以用于加热生活热水或员工洗浴用水。在烟道后加设气水换热器，进行热交换。安装废热回收系统要充分考虑锅炉烟囱空间的富裕程度。空间许可时，应委托专业作节能的公司进行设计施工。在增加烟气回收装置后应注意烟气中冷凝水的排放，并定期清理烟管中的灰尘、积炭、水锈。控制服务终端的温度，建立小区室温参照体系，建立参照点，从而使整个系统室温处于可控状态，根据参照点调整系统的运行。降低闲置空房的温度，设定为防冻状态，降低能源消耗。加强巡视和系统调节，确保节能同时系统的安全。要求每班巡视。减少地下室空房、无采
22、暖需求房间的散热器数量，在保证管道不冻的前提下降低室温。每年供暖前对空房进行核查，以便在供暖前调整空房供暖的情况。冬季根据车库温度确定供暖管道的开启、关闭时间，阀门的开度，降低热消耗。要求每班巡视。供暖过程中加强测温工作，作为调整供暖系统的依据。及时调整系统的水平衡，使整个管网系统水力平衡。根据天气情况，外界温度、风力大小调整系统工况。D降低管网系统的水泄漏管网运行一定时间后阀门、管道会有发生腐蚀泄漏的现象降低水泄漏会有效降低能耗，节水、节电（降低补水泵的运行时间）节约燃料。降低管网漏水率，主要是在供暖结束后检修所有楼前的阀门，加油保养，添加盘根，降低漏水，及时更换腐蚀的管线。在运行中，在管网
23、中添加有色、有味的添加剂，杜绝业主取用系统水。在运行中，加强系统巡视，要求每周不少于一次对管井、入楼阀门的巡检，进行发现泄漏及时维修。E在可能的情况下减少循环泵数量：根据水泵运行曲线，当两台水泵并联运行时水泵流量小于两台之和，约为L5倍，造成电能的浪费。在可能时，系统选者两台水泵，一用一备。在每一工况下只运行一台水泵。根据实际情况科学选择水泵，在满足需要的前提下降低扬程。F调整管网水平衡由于管网水力不平衡，经常造成用户冷热不均，浪费燃料。在每栋楼进户入口处安装流量控制装置，平衡水量。根据合理的数值选取合适的流量。解决冷热不均，节约燃料。4.7电力系统节能4.7.1照明1）楼内照明节能A消防安全
24、出口灯、楼层指示灯耗能原因：原安全出口和楼层指示灯为20W、6W或8W日光灯，由于此种灯的功能决定必须24小时燃亮，加上功率大，因此造成能源的极大浪费。节能解决方案：主要节能措施为将上述光源改为LED发光指示灯。B楼道和电梯厅走廊照明为白炽灯、射灯或日光灯常用的节能方案为在不影响服务品质的前提下，可拆除一部分灯，如双管日光灯改为单管、将白炽灯隔一个或几个亮一个、将白炽灯或射灯改为LED节能灯等措施来达到节能的目的。对于楼内较暗的通道或用防火门分割的防火隔区内的灯由原来的声光控面板或灯口改为触摸开关或人体感应开关，以减少其开启的次数。原理：原声光控面板或灯口在较暗的环境下，不管是室内、其他楼道或
25、非本区域内的客户产生的声音均能使其点亮，但此种情况下的点亮均为浪费。改为触摸式开关控制时，只有在需要的客户用照明时触摸后才能点亮。人体感应开关在较暗的环境下，在感应到人体经过时点亮照明灯，适用于楼内较暗的楼道、通道、用防火门分割的防火隔区内和多层楼的单元楼道内。对于敞开式或有窗户的电梯厅，在白天不用照明即可的，（可采用人体感应开关内含光敏开关，白天人体感应到不会启动）2）小区照明节能路灯：使用定时器或光控自动开关控制，白天自动熄灭，晚上自动开启。景观照明、草坪和地灯：使用定时器开关按照物业服务的管理要求定时控制其开启和关闭。3）车库照明节能车库主要的照明有行车指示灯、安全出口灯和照明灯耗能分析
26、：安全出口和行车指示灯为20W、6W或8W日光灯，正常照明灯一般设计为40W日光灯，由于车库的条件限制和使用功能上述灯具必须24小时燃亮来保证消防和安全行车/停，因此造成能源的极大消耗。节能解决方案：将安全出口灯和行车指示灯为20W、6W或8W的日光灯改为LED发光指示灯。将行车指示灯可改为在地面、柱子或墙上增设荧光指示箭头。正常照明日光灯：改为LED灯，对空车位上的日光灯暂时关闭；对于日光灯在通风道、大型管线上方的影响照明的日光灯改为壁灯或在不影响安全和停车的前提下下移，增加亮度后可将双管变为单管灯。4.7.2弱电D对于建筑物的能耗来说，弱电设备本身无法实现节能，而是需要与空调、强电、水泵等
27、设备结合起来，通过精确地运行控制，减少不必要的运行损耗，从而实现节能。2）弱电系统的一般工作模式如下：通过温度、湿度、流量、压力等各类传感器采集数据，并送到现场控制器（DDC）或者中央控制主机进行分析,随后将控制信号送往各类执行器，例如：电源开关、水阀/风阀执行器、等等。随后重新采集数据，再送回控制器或主机检验控制效果，重新发出修正指令给各类执行器。3）从控制上说，常见的有下列几类问题：A.简单、粗放的启停控制导致能源浪费。如：开关空调时间不精确，导致运行时间比实际需要长。通过对建筑物负荷以及外界温度等因素的分析，结合实际运行效果（通常需要一个完整年度的观察），通过时间程序的设定，精确设定不同
28、机组的启停时间。如果时间间隔太长，达不到精确控制的目的；如果太短，会导致需存储大量时间程序，会受到某些控制器存储容量的限制。不同区域的空调机组，可以根据负荷的不同，分别开机。B.对现场情况不能很好监控，导致能源浪费。如：冷/热水阀开多大合适？排风机开多久能满足要求？一方面是现场监控设备的种类不全,另一方面，监控不力体现在传感器的安装位置上。C.没有从系统整体的角度来考虑，只追求局部节能，导致整体能源浪费或者其他费用上升。4.8水资源节约4.8.1绿化用水1）节水部分A禁止使用商业供水灌溉耗能原因：如某区域因没有设绿化取水点或取水点较远，绿化工没有使用临时管线进行引水浇灌，而直接在附近区域取水，
29、使用商业用水进行浇灌。实例分析：绿化用水单价：4.1元/吨，商业用水单价：5.6元/吨，每使用一吨商业用水比绿化用水多1.5元。解决方案：对没有绿化用水的区域进行改造，加装绿化用水取水点；对于无法改造的可使用临时塑料管进行滴灌。B绿地灌溉采用喷灌或滴灌耗能原因：由于原设计绿化浇灌没有使用节能设备，造成绿化用水大量浪费。实例分析：使用灌溉方法水利用率为45%；使用喷灌方法水利用率为75%；使用滴灌方法水利用率为95%,由此可见使用喷灌及滴灌为最佳节能方法并能有效节省人力。解决方案：对原灌溉方法进行改造，使用喷灌或滴灌方法。C景观废水及管井中积水用于绿化灌溉耗能原因：景观废水未利用于灌溉绿地，而是
30、直接排到污水井内；强、弱电井内的雨水直接排到污水井内。实例分析：景观水池用水一般使用10-20天左右水质就开始变质不能继续使用，此部分废水没有进行绿化灌溉，直接排到污水井内；（强、弱电井应该有积水就要立即排空）一一解决方案：使用临时水泵或人工将景观废水，用于灌溉绿地。D根据季节及天气情况调整绿化浇灌次数耗能原因：没有按季节合理安排浇灌时间实例分析：没有关注天气情况，如天气预报报道下午有雨，由于绿化工没有及时得到此信息，继续进行绿化灌溉，造成资源浪费。解决方案：绿化工应每天关注天气情况及根据绿植的特性合理安排浇灌时间。2）管理部分A管道、取水口跑冒滴漏。解决办法：加强对取水口、截门的巡视检查工作
31、，发现跑冒滴漏现象及时进行处理。取水口部联接部分应便于绿化工人操作；更换现有落后式的截门，采用速接口取水器。（现有截门多次开启后造成立挺处漏水）；胶管联接处应采用钢管联接；不取水季节应对取水口进行封闭。B浇水漫灌。制定制度，严禁漫灌式浇水。C无花池、树耳或花池、树耳不合理，造成浇水或雨水不能保留绿地不平整，有明显坑凹。解决办法：加强基础管理，整理花池、树耳，使树耳、花池牢固科学；大面积坡度较大的花池、树耳应做区域分割；对绿地中明显坑凹应进行平整，减少水淤积。D对花草、树木生长习性不了解，不能根据其特点进行浇水养护。解决办法：加强对操作员的培训，使其充分了解管理范围内花草树木的生长习性和特点；对
32、耐旱品种应少浇水，对不耐旱品种则应多浇水；对新种植树木可多浇水，对3年以上种植树木可少浇水。（每年3-4次即可）；草坪中种植的树木原则上可不浇水，（开春及初冬时浇水除外）；根据植物根系深浅决定浇水量；根据植物生理特征判断是否需要浇水；浇水强弱次序依次为：草本花卉一草坪一宿根花卉一落木一乔木。E取水井少，造成胶管使用过长，穿越道路时车辆碾压破损，胶管联接口过多。解决办法：前期设计中应充分考虑后期绿地养护浇水问题，尽可能每块绿地中均有取水口，避免后期养护中胶管穿路，取水半径不宜超过30m；设计中尽可能考虑后期养护成本，采用喷灌式或者微喷；取水口采用先进的快速取水器接口，减少截门使用中的滴水问题。F
33、中水蓄水池存量过小，已处理中水用时不能满足绿地浇水使用，不用时造成池满自溢。问题：水池未能考虑收集部分雨水；解决办法：中水设备中应考虑已处理水不够用时自来水自动补水功能；中水机房设备出现问题时应尽快解决，以保障中水的供应。G剪草机作业线路重复，不合理。问题：不作业时机械空转，设备保养不及时。解决办法：尽可能减少剪草机行进线路的重复作业，提高一次剪草质量；剪草机不作业或长距离移动时应停机；及时清理剪草机空气滤清器；及时保养剪草机的行进系统及润滑系统；及时检修剪草机刀具；根据剪草速度控制油门。4.8.2供回水1）公共卫生间节水A.调节各种阀门（如调节供水总阀门、脸盆八字阀、截止阀等）耗能原因：由于
34、公共区域卫生间各取水点水龙头出水流量大，在使用水过程中（如洗漱等）经常没有及时关闭水龙头，造成大量浪费。实例分析：使用人在用水过程中，在使用肥皂等洗洁用品搓洗过程中，没有关闭水龙头，导致此段时间水龙头长流水。解决方案：通过调节阀门，控制出水流量，从而达到节水效果；在各取水点增贴节水标识，增强人员节水意识。B.使用容器接水，杜绝长流水。耗能原因：在用水过程中，不使用容器接水，直接用水冲洗，造成大量浪费，如保洁不用水桶接水洗拖把，而直接用水冲洗；如员工在洗手、洗脸时应在打肥皂时关闭龙头，刷牙时，应在杯子接满水后，关闭龙头。实例分析：如用口杯接水后，关闭水龙头再刷牙，只需05升水，如果让水龙头开着5
35、分钟，则要浪费45升水。解决方案：要求用水人员必须使用容器节水，并加强节能降耗宣传，提高节能意识。C.减少卫生间坐便器水箱储水容量（调节坐便器水箱内的浮球开关或在水箱内放置物品，减少水箱储水量）耗能原因：卫生间未使用6升左右的节水型坐便器，而使用9升左右的老式坐便器。实例分析：在水箱内放置1.5升装满水的可乐瓶，减少冲洗水量，每次冲洗坐便器时可节省1.5升水。将水箱的浮球向下调整2厘米，每次冲洗可节省水近3升；按每天使用四次算，一年可节约水4380升。解决方案：调节坐便器水箱内的浮球开关控制水位高低；在水箱内放置装满水的可乐瓶或其它物品，减少冲洗用水量。D.封闭长期不使用的取水点，避免发生跑、
36、冒、滴、漏现象耗能原因：对于长期不使用的取水点由于缺乏巡检，一旦发生跑、冒、滴、漏现象一般很长时间才能发现，由此带来大量能源浪费。实例分析：如地下室公共卫生间上水软管发生崩裂，由于地下室为空置房间无人巡视，发现跑水可能几天后才发现，由此带来大量能源浪费。解决方案：对于长期无人使用的取水点进行封闭或关闭供水总阀，并定期进行巡检，避免发生跑、冒、滴、漏现象E.禁止使用消防水冲洗地面耗能原因：保洁使用消防水对地面进行冲洗实例分析：如车库没有取水点，保洁在清洗地面时擅自打开消防栓用消防水进行清洗，此行为属于违法行为，将受到相关部门严格的惩罚。解决方案：对于没有取水点的部位进行改造，加装取水点，对于无法
37、改造的，可使用临时水管进行清洗，杜绝使用消防水清洗地面。F.写字楼常见问题问题1未分装水表并做好水平衡用量统计要做好节水工作必须先要做好用水统计工作，准确了解各用水点的用量。在用水量大的用水点安装水表，定量分析，及时采取措施。一般写字楼在冷却塔补水、浴室、室外浇灌水管、软化罐反冲水管、生活水箱出水管等用水点需要安装水表，及时准确的了解用水量变化。问题2未实行指标分解、计划用水。将节水办公室每年下发的用水指标分解至各月，每个月定量分析，及时采取措施，严格控制执行和控制总用水量不超标。问题3租户使用非节水器具。有些餐饮租户存在使用非节水型水的龙头、恭桶、开关、阀门等现象。我们应多加巡查，发现后立即
38、要求予以更换。问题4保洁使用非低泡、低磷型洗涤液等。保洁部门使用非低泡、低磷型洗涤液等，造成清洗物需要使用很多水才能清洗干净并造成环境污染。建议使用低泡、低磷型洗涤液。问题5未加强对水设备设施的监控和维保，有跑冒滴漏和无谓排放现象。水管阀门，由于长期使用，易漏水，应及时更换。水泵的轴封、密封圈等，经长期使用会出现磨损，密封不严漏水，应及时更换。卫生洁具如恭桶、小便器等五金件密封不严造成漏水，应定期检查，及时维修。对用水量大的空调系统设备用定期检查，特别是冬季，要保证室外设备管道的保温严防因冻坏设备造成大量跑水。对租户的用水施工方案施严格把关，监督、审核，杜绝不符合国家规范、使用劣质零件。对用水
39、设备、器具的维修改造等工作做好计划，提前安排，避免或减少临时、无谓的排放，如清洗水箱、改造消防管路、维修喷泉景观等工作时的排放。问题6未做好暖通空调系统用水的加药处理，造成系统水无谓排放。为保证空调系统设备的正常运行，空调系统水需要定期排放和补给，以保证水质不腐化设备。建议：对排放的系统水应回收，处理后再次利用。问题7回收生活废水制做中水，回收雨水建议：有条件的应加大投入，多回收生活废水，采用生物处理法制做中水。有条件的地方建造地下畜水池，收集雨水再利用于绿化、补充喷泉池水等。4.9节约使用办公用品、印刷品4. 9.1爱护办公设备（电脑、打印机等），保证其正常使用，减少损耗。5. 9.2办公纸
40、张申领要严格控制，使用要正反两面打印，废弃纸张不涉及机密的可以再次利用。6. 9.3在领取、申购办公用品时，要说明办公用品的用途，确实需要方可领取、申购。7. 9.4文件的传送应尽可能使用OA办公自动化系统、网络传送或短信的方式，充分利用公司网络资源。8. 9.5同时，在办公区设立废纸回收箱，大家可将办公的废旧纸张、杂志、书籍、报纸及其他纸制品集中收集出售，收入充减相关费用。4. 10降低通讯费用，控制通讯成本使用办公电话应言简意赅，禁止使用办公电话进行私人聊天室或拨打信息台。4.11建筑外围与结构节能4.11.1 维护结构节能概述围护结构是指建筑物的外窗、外墙、屋顶、楼梯等。围护结构带来的建
41、筑能耗主要体现在通过围护结构传热、渗风等带来的冷热负荷Q因此，围护结构的节能改造主要通过改善围护结构的热工性能来实现。通过增加保温层、更换高性能门窗等减少空调季和采暖季建筑与外界的热交换，从而降低冷热负荷。由于冬季室内外温差远大于夏季，围护结构性能的改善通常可以明显降低冬季的采暖能耗，改善采暖效果；对于夏季空调能耗的降低通常也能起到一定积极作用（通常指冷量散失方面），但不如降低采暖能耗明显，对于大型公共建筑甚至可能起到相反的效果。普通公共建筑、大型公共建筑的采暖能耗各不相同，研究机构公布的数据显示：采暖季平均耗热量指标依次为2045w/m2、1030wm20大型公共建筑由于内部发热量大，所以对
42、围护结构的节能改造，对于中小型公共建筑较为适用。由于围护结构的改造通常投入资金量甚大,改造相对复杂，周期长，对正常使用的建筑产生较为严重的影响，所以需要十分慎重，应充分考虑全年工作状况，经充分论证后再实施。4.11.2利用维护结构节能需考虑的问题1）问题：有没有考虑外墙保温的合理性这里转述某节能书籍中记载的案例：某经营良好的写字楼，业主为美化外立面同时增强大楼的保温效果，投资近千万元，在原有外墙面加贴了一层IOomm厚的聚氨脂发泡保温铝板。当冬天来临时，客人普遍反映暖和，实际采暖能耗也较往年有所降低。但进入夏季，一些客户反映偏热，冷机电耗和冷机开启时间与往年同期进行比较反而有所增加。原因分析：
43、外墙保温是降低围护结构负荷的有效措施之一，同时是我国多年来推动建筑节能的工作重点。对北方地区的建筑而言，保温确实可起到节能作用，但公共建筑特别是内部发热量大的大型公共建筑则不同。保温对建筑负荷的影响是双向作用的，冬季以及夏季白天，外墙保温可减少室内外传热，降低能耗及空调负荷，而夏季夜间室外温度迅速降低，外墙的保温作用导致房间积蓄的热量散失速度变慢，这时外墙保温阻碍室内产热的排放，相当于增加了室内热扰，导致负荷增大（针对外窗不能开启的建筑物）。增加外墙保温后，总的负荷是升高还是降低，就要根据具体情况分析冬季、夏季两个方面哪个占主导。对于写字楼来讲，只有在夏季温度非常高的时期，外保温能起到一定的节
44、能作用，但并不明显，据测算保温后单位面积冷负荷的减小量仅为0.5wm20综合考虑整个夏季的影响，增加外保温后冷负荷增大了，实际不节能。过度季由于室外温度低于室内温度的时间比夏季多，保温的不利影响更加明显。研究机构对上述增加外墙保温写字楼进行模拟计算，从模拟数据中得到，保温后标准层空调季冷负荷比改造前增加了8%,采暖季热负荷比改造前减少了4%o这就是说改造后总负荷反而大大增加，考虑大厦所使用的冷量价格比热量价格高的多，保温改造后的运行能耗费用势必会增加。2）问题：建筑是否装有玻璃幕墙？有没有添加IOW-E膜？摘抄某研究结构案例分析：某写字楼为玻璃幕墙方式。靠近外窗的客户一年四季反映偏热。业主考虑
45、贴Iow-E膜来减弱阳光辐射。使用Iow-E膜能显著降低负荷的基本原因，就是它能有效削减长波辐射。具体的影响体现在两个方面-空调时段和非空调时段。在空调时段，房间温度基本维持在设定温度上限，冷负荷主要来自于室外的太阳辐射和通过外围护结构的传热。这一段时期也是白天太阳辐射强烈时期，相对于无low-E膜的玻璃，Iow-E膜的存在可以更多地反射太阳辐射，从而削减辐射得热，降低负荷。到了下午五六点钟，空调关闭，进入非空调时段。此时，房间会继续接受太阳及其它室外高温物体的辐射。这时空调系统关闭，房间温度会持续升高，升温持续时间和升高温度与房间朝向和季节有关。不仅如此，外围护结构因在白天吸收太阳辐射而蓄积
46、了很多热量，这时候也向室内释放，引起室内升温。到夜间的某一时刻，温度才停止上升转为稳定或下降。转述某实例数据，以夏季典型日7月3日的室温变化情况为例，分析贴low-E膜之后的房间变化情况。加了Iow-E玻璃之后，在整个白天存在太阳辐射的时候，Iow-E玻璃都能有效地遮挡辐射，使得负荷大大减小。在空调关机后也能够有效地遮挡辐射，降低室内温升，从而第二天的开机负荷。在两者共同作用下，外区年负荷减小量达到25%之多。从加IOW-E膜前后负荷变化可以看出，Iow-E膜对负荷有很好的改善作用。加膜后，标准层总的冷负荷降低18.8%O4.11.3 其他说明1）维护结构现状：一个建筑一旦建成，其维护结构很难
47、改变。2）建筑节能：建筑节能效果最终体现于集合效应，是整体工作的综合结果。过分强调某一部分，全局的平衡关系可能被破坏，导致整体的结果可能走向反面。建筑节能最好在项目可研和设计阶段全面综合系统考虑,可达到较好的整体效果。建筑一旦投入使用，节能改造就会受到很大的限制，同时建筑节能改造的复杂性和难度也大大增加，因此节能改造一定要慎重。必须要改造时，需根据全年气温变化，和建筑物本身的特性，包括保温隔热能力、与外界传热规律，采暖季、空调季运行模式，冷热负荷变化和能耗等方面，从全局各专业统筹综合考虑，以能达到整体降低能耗的最佳效果为改造的核心前提。当然，也需考虑改造投资和影响问题。5.附则5.1 本制度由淄博万象汇商业管理中心负责解释。5.2本制度自发布之日起施行。
