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1、余亩城市运营项目市场定位及开发战略研究报告达州“龙郡”项目开发战略研究报告目录第一章、项目进展战略环境调研结论3一、项目市场宏观大势分析：31、经济背景：32、宏观调控政策：3二、项目面临的市场容量分析：3三、达州市场目前供求特征分析：41、达州市场目前总体供给特征：42、市场客户需求特征变化：4四、项目面临的房地产市场走势预判：41、全国市场后期走势推断：42、达州市场后期走势推断：5五、项目综合SWOT分析结论：51、项目优势(Strength)分析：52、项目劣势(WeQkneSS)分析：63、项目机会(C)PPortUnity)分析：64、项目威胁(ThreQt)分析：8六、发现项目的
2、问题与机会：81、发现问题及应对办法建议：82、发现机会与利用：8第二章、项目开发战略建议9一、项目开发的战略思考：9二、企业进展战略推演与初步建议：10三、龙郡项目开发战略建议：11四、项目总体经营策略建议：12五、项目整体市场定位建议：131、项目前期市场定位梳理：132、项目整体市场定位建议：133、项目整体市场定位进展驱动模式：134、项目整体概念定位建议：155、项目整体目标客户群定位建议：15六、项目整体产品定位建议：16第三章、项目整体开发思路与实施方案建议16一、项目各地块控规条件与规划布局建议：161、规划布局原则：162、规划布局具体建议：17二、项目投资开发时序建议：19
3、1、项目投资开发遵循原则：192、项目总体开发思路：20三、项目整体开发周期测算：221、周期：222、开发销售节奏：23四、项目投资开发方案建议：231、项目道路及市政基础设施开发时序建议：231.1、开发思路：231.2s实施要求与策略：231.3、要紧时间节点：252、项目房地产开发时序建议：262.1、 开发思路：262.2、 开发时序要求与策略：262.3、 近期要紧时间节点：313、项目综合配套开发时序建议：313.1、 开发思路：313.2、 开发时序要求与策略：313.3、 要紧时间节点：324、项目龙湖景观开发时序建议：334.1、开发思路：334.2s实施要求与策略：334
4、.3、要紧时间节点：34第四章、项目2008年开发计划与投资资金流分析35一、项目2008年开发计划与调整建议：35二、达州2008年各类住宅物业房价走势预估：371、项目高层电梯公寓价格预判：372、项目多层住宅价格预判：383、项目花园洋房价格预判：39三、项目2008年经营收入预估：40四、2008年项目投资资金力量分析：401、项目投资组合：402、项目经营模式建议：413、项目资金筹措、现金流量分析：413.1、 资金筹措与投资计划：413.2、 项目资金来源与现金流量分析：45五、项目2008年投资开发计划建议：49第一章、项目进展战略环境调研结论一、项目市场宏观大势分析：K经济背
5、景：国家经济可能进入新一轮高增长、高通胀、高紧缩期，房地产业可能会面临银根紧缩带来的高利率、高首付与信贷难问题。2、宏观调控政策：“屡调不止”，但在“越涨越严”的博弈中，房价与市场终究将被累积调控压下来，并回归理性与平稳。二、项目面临的市场容置分析：通过对达州过去8年的供求走势分析与城市进展、人口变化等综合分析，我们得出达州中心城区房地产市场容量的预测结果如下：02008-2015年供给规模走势：总量约IIOO万明每年新增约100万叫02008-2015年需求规模走势：总量约850万肝，其中住宅每年需要约100万解；02008-2015年房价走势：整体均价运行区间在2000-3000元/杆，像
6、龙郡这类中高档住宅均价，假如市场形势趋好，估计会在3000-4000元/肝，否则将保持在目前2500-3000元/rrfo02008-2015年产品供求走势：高层电梯是主流，多层、洋房与别墅等高端物业供给少，需求积蓄大；户型面积小型化、功能多样化、舒适与空间变化多样性。三、达州市场目前供求特征分析:1、达州市场目前总体供给特征：类型：电梯为主，多层稀少，洋房别壁稀缺；户型：面积小型化，以80-120次需求为主，紧凑型套三与套二占主力，部分楼盘创新点已与成渝接轨；价格：2000-2700元/解为主，2700元/户以上楼盘较少，且低价入市趋势明显；营销：水平提高，但品牌号召力还较弱。2、市场客户需
7、求特征变化：调控政策对达州购房者已经产生影响，但停止买房人很少，观望在增加；随着房价的快速增长，价格因素已经从过去第五位上升到第一位，景观环境的重要性则从第一位下滑到第三位。对龙郡的产品需求要紧目的在于改善居家环境，物业形态尽管仍以电梯为主，但对多层、洋房、别望期待很高；通常住宅面积小型化，功能多样化、空间多变化。四、项目面临的房地产市场走势预判：1、全国市场后期走势推断：I短期对峙观望持续时间可能会比往常更长，长期走势将是稳中略降，回归理性与平实，!卖方市场与买方市场将易位。!整个市场将重归保障与市场双重格局，进展目标是让贫富住房需求各归其位，整个经!济与社会与谐进展。I具体表达是:政策走势
8、：累积调控效果将决定后市政策走向，2008年56月份前后趋于明朗，在奥运会后9T0月份见分晓，“严控继续快涨，防止大跌”将是今后政策调控目标。市场供给走势：大量累计的待开发土地将会在高压下较大规模的进入市场，市场供给增加的趋势明显。市场需求走势：整体需求依然旺盛，但随着保障性用房开发量的增加，满足自住型需求的渠道逐步多样化后，通常商品房市场的刚性需求会减少，而推动房价暴涨的投资（机）型需求会降低或者持币观望。房价走势：在政策严打、供给增加与需求分流的多重压力下，本已高位的房价继续高升的空间与可能性已经不大，但暴跌的可能性更小，房价回归理性与平稳是必定趋势。2、达州市场后期走势推断：天然气能源化
9、工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城快速开发建设将大大改善城市居住环境，“达州将成极具爆发力新型工业化城市”，整个城市的凝聚力、消费力、购买力都会快速增强，说明达州房地产业潜力与中长期机会十分明显。达州房地产市场在国家宏观调控政策影响下难以独善其身，目前影响的滞后期已过，观望期后市场有望走稳、走平。达州中高端房价2008年有望稳固在25003000元/壮之间,今后几年市场假如不恶化,房价估计会在30004000元/区间运行。五、项目综合SWOT分析结论：1、项目优势（Strength）分析：项目地块具地段优势达州市大城市之心，不可多得的地段优势。紧邻交通主干线，整体通达性前景好
10、。项目地块外围有南坝路、通达西路、西环路等大道，与规划中的金兰大道、金龙达到与项目内部环状放射的自由式路网。周边规划有较为完善的生活配套与教育设施。项目地块周围分布有中学、大学。随着项目的逐步开发，项目地块内部还将规划建成星级酒店、高档办公楼、医院、综合农贸市场即大型购物中心。生活配套设施较为完善。 项目地块拥有无可比拟的资源优势地块内部丘陵地形高低起伏，依山傍水，拥有良好的绿化与水系，生态环境优良，这对未来该片区的开发带来优势。关于打造达州市滨水开放空间与生态住区方面拥有无可比拟的优势。 项目地块体量巨大，利于后续的综合开发与土地利用3000亩的体量无疑成为达州的“巨无霸”，持续的开发有利于
11、开发企业的长远进展 公司实力雄厚，开发理念先进。公司不但实力雄厚，具有品牌效应，更是导入集体决策机制，决策民主科学，且思想观念开放，善于借助“外力”。这不仅降低了自己的成本投入与风险，更是利用专业公司的优势对项目前期进行全程专业的市场调研策划、建筑产品策划，并让整合营销策划提早介入，从而使产品能够更贴近市场需求，建立了一套较为科学的“防范失误体系”，把人为能够操纵的风险尽可能降到了最低，从而保证项目最终整体的成功。2、项目劣势(Weakness)分析： 拆迁难度及改建、改造费用较大项目是房地产一、二级开发同步，地块内现有村镇建设与工业企业建筑，村民居住区、医疗卫生、教育科研、商业与办公建筑，拆
12、迁难度及费用支出较高，一是影响项目进度；二是增加项目成本O项目地块内部地形高差较大，不利于道路及建筑物的建设利用项目地块的丘陵地形高低起伏，地形复杂，局部高差达80米，这对区域道路交通组织及建筑规划提出挑战，增加了施工难度与建筑成本.本项目山上周边目前公共配套与商业设施不足，将对先期业主的前期生活造成一定负面影响，从而不利于本项目前期市场推广。由于本项目所在区域目前处于待开发期，公共配套与商业设施较为缺乏已是不争的事实。就算目前亟待开发的A-O4、B-07地块周边配套都较差，有待整个项目逐步启动后，整体生活商业配套的跟进。3、项目机会(C)PPortUnity)分析：区位带来的进展机会达州地处
13、川、渝、鄂、陕结合部，在成都、重庆、武汉、西安等特大城市的辐射与影响中，形成了包含达州、广安、南充、巴中、汉中、安康、十堰、万州、涪陵9个地级市在内的秦巴地区，达州正好处于该地区的腹心地带与中心位置，具有优先接纳特大城市经济辐射，快速进展并传递辐射的优势条件，区域优势十分明显。 交通带来的进展机会达州是四川通江达海的东通道，河市机场直达成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地；襄渝铁路、达渝铁路、国道210纵贯全境，达万铁路、国道318横穿全市，7个县（市、区）县县通铁路；达渝高速公路连接成渝，到重庆只需2小时，到成都只需4小时，达陕高速公路也正在规划建设；渠江航运直通重庆，已基本形成立体交叉、
14、四通八达的交通网络体系。良好的区位与交通优势加速了人流、物流、资金流与信息流的聚集。 城市新规划与进展带来的机会达州市的城市新规划带来城市进展格局的变化，项目地块所在地南外规划为新的城市副中心。达州城市性质确定为：中国西部天然气能源化工基地，秦巴地区交通枢纽与物流中心，川、渝、鄂、陕结合部区域性中心城市。形成“以西城为城市中心，以南城与老城为城市副中心，沿州河进展轴展开”的组团式布局结构形态。形成“一城五片”的功能分区。南外作为未来的城市副中心，进展潜力将不容置疑。 能源化工基地带来的进展机会按化工园区规划，南外化工产业园区将会聚集数万人的产业工人，其生活半径将限定在达州中心节点即通川区与达县
15、。南外的天然气能源化工产业园区与未来可能出现的各类上下游企业都需要产业工人们较为集中地在一定的区域内进行生产、生活；高收入的就业机会将会吸引其他地区人口向达州聚集；人口聚集与专业分工将派生并促进达州地区的第三产业的进展；达州地区工业化将会附带提高农业生产率与农业的产业升级，加速农村剩余劳动力向城市的转移，为城市化提供必要条件。这些为本项目的成功开发带来了进展机会，能源化工基地带来了充足的投资客户及消费客户。 达州健康的房地产市场带来进展机会达州市的区域经济与房地产业都处于健康进展的上升阶段,这对本项目的开发与推广制造了一个良好的市场机遇。 市场产品供给单一带来的进展机会达州市场的中高档住宅市场
16、空间较大，精品项目、高品质产品供应量较少，本项目的切入能够抢占一定的市场份额。4、项目威胁(ThreQt)分析:政策面的威胁由于国家宏观调控仍未结束，房地产开发还具有很多的变数，从最初对房地产开发企业的调控到现在的对购房消费者的限制，出台的一系列宏观层面的，土地、金融、销售等各方面的政策对房地产市场持续进展的信心打击较大，开发中的不确定因素增加。资金面的威胁因本项目体量较大，地形复杂，物业形态与产业较多，造成开发难度加大，要紧来自于管理与资金方面的压力。确立正确的开发序列与建设要点至关重要，要避免出现资金链的断裂，造成项目的被动。南充市房产城区板块间竞争必将加剧。竞争对手的威胁目前，达州房地产
17、市场格局基本形成。老城区因完善的生活配套，具有不可比拟的竞争优势，同时还要面对政府新区西外的压力。随着政府调控力度的增强，达州房地产市场不可避免的要出现调控症状，及对投资客户的打压与有效购房消费者的观望。争夺有限的客户资源将会更加猛烈。六、发现项目的问JS与机会：1、发现问题及应对办法建议：.问题一：政策风险大-缓拿地，加大开发销售，确保现金流。.问题二：政府不确定因素多-再次梳理合同与合作方式，作好应急方案，并让政府始终有利可图，除了政绩、形象外，还要适当考虑现实的经济利益。.问题三：买方市场形势与竞争-进行操纵性开发与“暴力营销”，一方面迅速聚集客户,另一方面迫使竞争对手屈服。.问题四：开
18、发管理问题-理清并明确开发战略、总体思路、开发节奏与时序，加强与完善企业管理体制，操纵好开发质量与进度。2、发现机会与利用：.机会一：城市面临转型-树立长期进展战略，充分作好社会关系、资源合理占有、资金与人才储备、管理体制建设等准备；用够、用足天然气化工基地建设的优患政策，将龙郡项目纳入化工基地建设体系内，争取政府与政策支持。.机会二:中心城区成熟区可供开发土地不足或者改造成本高-充分利用达州城市外延后龙郡中心区域的地位优势，适时占有土地资源；实行垄断性或者操纵性开发，注意峰值预留；.机会三：市场供给产品过于单一，多层、洋房、别墅不足-尽快、限推出多层、洋房、别堡产品，并注意在每年每批次推出中
19、相互搭配。.机会四：城市市区或者近郊缺乏好的旅游休闲场所-加强加快城市休闲产业开发，引入多种休闲、游乐项目，并注意覆盖大与可持续消费的阶层。第二章、项目开发战略建议一、项目开发的战略思考：在做项目进展规划与实施计划之前，我们认为有必要重新思考一个企业进展战略问题一一即龙郡这样一个大项目关于公司的战略进展地位与奉献到底是什么？其核心问题是到底追求公司经济效益最大化呢，还是要通过该项目实现综合效益最大化？其中综合效益最大化除了经济效益外，还应该包含企业进展战略定位、公司进展方向、公司品牌、人力资源、社会关系、开发模式等都有一个清晰的与质的飞跃。而纵观国内著名房地产企业进展历程与现有进展模式，当企业
20、进展与积存到一定程度的时候，都会理清企业的进展定位与创建适合自身特色的开发模式。目前国内著名的万科、碧桂圆、龙湖、阳光100、奥园等都有一些共同特点一一开发方式模式化、产品系列模式化、资金滚动快速化、区域全国化、品牌嫁接化等。现在，公司拥有龙郡这样一个大项目，通过5年的打拼与经验总结后，我们认为是该考虑这个问题了，由于这不但是企业进展战略问题，也将是龙郡项目进展指导思想与开发思路问题，当一旦战略问题确定了，后续的开发思路与计划就清晰了。目前看来，有两条道路能够选择：其一是通过龙郡项目实现企业综合效益最大化，公司尽快做大做强；其二是不必急于拓展新的项目与市场，在龙郡这个项目上实现利润最大化，用时
21、间换空间、换利润。事实上这里没有孰是孰非的问题，只有企业进展战略选择问题。只是，结合公司的现实情况与项目进展条件，我们将根据下列立足点进行思考： 龙郡项目由2平方公里扩展到8平方公里 项目开发将全面启动“造城计划” 开发周期可能会持续7-10年 开发公司实力、品牌影响显著增强近期防范政策与市场风险，确保现金流因此，在项目操作难度、资本运营、风险防范都在增加的情况下，企业与项目都将考虑长远战略进展J二、企业进展战略推演与初步建议:市场宏观大势企业进展目标企业综合实力企业性格特征形势趋严，短期空间有限，利于强者进展尽快做大做强？稳步进展，慢慢积存？ 法E? 一赢5人而语速?崔短而一风险与高利润喜好
22、型？安全保守型？抓住龙郡项目与市场机会，尽快做强企业内功，迅速聚集资本实力抓住龙郡项目-快速聚集资本、锻炼队伍、探索开发模式与管理体系，扩大企业综合实力。抓住市场机会-在适合强者的市场条件下，拥有资本就拥有机会，既能够通过收购其它优质却缺资金的企业，也可开拓新的市场与项目。理由如下:符合政府与领导的要求，能够寻求他们的更大支持;符合社会与市场的需求，利于快速进展;符合企业资金要求;有利于进一步树立企业社会形象、品牌美誉度与信任度；有利于企业快速进展壮大与拓展市场，由于现在的市场不缺机会，只缺资本；有利于提高企业员工的积极性、责任感与荣誉感，增加企业的凝聚力；我们在接下来至少5年的时间里我们能够
23、储备、锻炼人才，完善企业管理体制、总结进展模式等。注意事项：但为了尽可能确保开发公司的最大利益，需要解决两个前提条件：一是这种进展战略在选择在项目进展上要“以我为主”，由开发公司进行整体规划、操纵，以确保整个项目的综合形象；其二是通过开发公司整体开发后的土地溢价我们应该分享到合理收益，为此需要跟政府签定土地出让收益分配机制。市场宏观大势企业经营战略达州市场走势龙郡开发战略三、龙郡项目开发战略建议:I形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平If,I利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场潜力巨大，但短期进展过快，提升空间有限适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发与资金快速回收，为企业进展壮大
24、或者拓展新市场服务!注：项目可引进开发模式如下，具体实施时要根据项目进度、资金要求及其它实际情况来灵活选择或者组合利用。一级土地开发模式。土地转让模式。独立开发模式。以地入股合作模式。集资定制建房模式四、项目总体经营策略建议:市场宏观大势I企业经营战略项目开发战略 达州市场特征龙郡项目整体开发策略1形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平匚二二二二二二二二二二二二二二 I利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场匚二二二二二二二二二二二二二二二二二1I多种经营开发模式共同快速推进项目开发I41T1市场容有限、供给庞大、竞争猛烈、开发与营销II水平提高，但市场供给单一、产品创新不够。I龙郡开发“
25、有所为，有所不为，在稳、快、缓之间寻求平衡，多方位、多项目、多产品抢占市场！说明一：“有所为”-企业及项目品牌美誉度进一步加强：如龙郡外滩”工程工期、质量、“龙郡外滩”商业招商经营等；加快开发现金流强的地块或者项目：如A-O4、B-O7、E-Ol等地块；适当加强必要的市政基础设施、公建配套与景观建设：如接龙立交、接龙路、龙郡西路的高架桥、主干道9、龙湖北路、青龙路、戛云北路等。“有所不为”-减、缓开发那些现金流不强的项目：如继续大量拿地、山上商务区等公建配套、过于超前基础配套建设与市政基础设施、安置房前期过多建设等。说明二：“稳”-项目开发求稳、拿地求稳、基础设施与安置房建设要稳、资金流量求稳
26、、心态求稳。“快”-在建项目形象与进度要快、新开项目要快、资金筹措与准备要快。“缓”-山上商务区等公建配套开发缓。说明三：“多方位同步开发”-增加项目空间覆盖范围，以满足南外、西外、老城等不一致方位的人群需求，故2008年及以后的开发除了A-O4、B-O7等西部地块外，还需要加强肉联厂、石家湾等入口东部区域的开发。“多项目同步开发”-由于项目规模过大，不一致地块在位置、环境、成熟度等方面差异较大，不一致地块同步开发就会形成差异化，以便客户有更多的选择，增大项目量的覆盖面。“多产品同步开发”-由于市场需求的多样性与细化，不一致档次、不一致物业类型产品都会有需求，而达州目前市场又缺乏多层、洋房、别
27、墅等供给，我们加强这类物业供给就是机会。五、项目整体市场定位建议:1、项目前期市场定位梳理：中原整体定位：达州城市休闲区同轩规划定位：川东北生态休闲城点评：这两个定位内涵基本相同，外延都包含了居住、商业、商务与休闲，我们认为这也是比较准确的。但在表达上没有将整个项目的主体功能一一居住表达出来，高度强化也还不够。2、项目整体市场定位建议：龙郡座集高尚居住、商业、商务与休闲产业于一体的中央人居新城3、项目整体市场定位进展驱动模式：而为了充实项目以上定位与增强项目综合竞争力，以便项目占领更多的市场份额、加快项目资金回笼，实现项目与企业整体开发战略，我们建议从下列7个方面加强与建立本项目的驱动力模式：
28、31、政府驱动力：“绑定”达县政府，争取达州市政府，活动更上级政府，降低政策与政府风险。即充分考虑地方政府的利益，用经济利益绑住达县政府，用支持化工基地建设争取达州市与市政府的支持，具体做法是：重新拟定升值地价的分配比例，既让地方政府有利可图，又能让开发公司在保证投资利益的情况下进退自如；加快催促达县政府行政办公中心搬迁，让其在搬迁过程中既收获形象，又有实质经济利益；增加项目开发后能为地方政府增税、增加就业与城市形象的核算论证；提出龙郡8平方公里建设是打造达州西部化工基地的“生活中心”，通过为化工基地建设总部经济区、主题居住区的方式争取支持。3.2. 产业驱动力：重点打造城市休闲产业，培养城市
29、商业，引入行政、商务与教育产业，与住宅一起共同组合成一个中央公园式的生活区。 城市休闲产业：如现行租赁集体建设用地，打造花卉基地、城市欢乐谷、多点布局建设生态公园、主题生态农业，暨提早取得了土地的经营权，又使项目“多元化”开发； 建设都市山地高尔夫，与城市休闲产业共同构成一个集城市生态观光、游乐体验、高档商务与运动休闲于一体的泛公园，供达州及川东北各个阶层的人们休闲游玩。 城市商业：在新城中有计划、分批次的按照区域商业中心、组团商业中心、社区商业与休闲商业依次进行开发建设、培养经营。 行政与商务办公：分批引进与建设县级行政中心、街道与社区服务中心、化工基地总部经济服务区、酒店等。 城市教育产业
30、：在利用达县中学、四川文理学院的基础上，继续引进知名的幼儿园、小学，打造一条教育产业链。3.3. 产品驱动力：随着市场进展的不断成熟与后期买方市场的出现，房地产市场竞争最终将回归到产品上来，建立自己的产品研发模式与不断创新产品，将是今后致胜的核心要素。 确立龙郡产品研发机构或者合作单位，包含创新单位、设计机构、施工单位、原材料供给单位等； 建立龙郡产品体系，包含多层、高层、洋房、别墅、商业、办公楼、酒店等，并统一各类产品风格与代表性元素。 建立龙郡产品开发模式：产品概念与内涵、产品模式包装、产品模式推广、产品模式应用。3.4. 环境驱动力：住宅开发中外部环境、社区景观一直都是消费者购房最看重的
31、因素之一，通过整个新城的环境打造与每个具体地块社区的景观建设也必将是龙郡项目的驱动力之一。外部环境驱动力：龙湖及前期示范区、城市山地高尔夫、城市森林公园、城市广场与花卉基地等；社区环境驱动力：建立龙郡项目景观模式，并在各项目中因地制宜的打造。3.5. 品牌驱动力：在龙郡项目中，要紧是项目自身品牌、中国中铁二局集团品牌与四川鸿源星集团的品牌。 龙郡项目品牌：已有知名度与一定形象，但缺乏美誉度与号召力，急需“用事实说话”，建立项目品牌美誉度、信任度与影响力； 中国中铁二局集团品牌：美誉度、号召力与在项目运用方面还美中不足，需要进一步嫁接与保护。 四川鸿源星集团品牌：需要结合集团进展与项目进展，进一
32、步进行包装、推广与保护。3.6. 概念驱动力：龙郡项目作为一个8平方公里的新城综合开发，有很多概念能够做，具体包含： 项目整体概念：如“公园中的城市”、“中央生活区”； 各子项目概念：如“龙郡外滩”商业“城市会所，生活主场”； 产品概念：如万科的U8、中海的Chouse的借鉴； 案名概念：将“云岭”开发成现代高层系列，“龙湖”开发为多层洋房、别墅等低密度产品系列等。3.7. 客户驱动力：在今后市场形势趋于买方市场的情况下，拥有客户渠道、赢得客户信任，锁定终端，将是房地产开发致胜的最好方式，而龙郡作为一个开发周期长的复合型地产项目，完善客户资源与建立互信显得尤为重要与紧迫。 广泛建立客户群渠道：
33、特别是达州下辖大竹、宣汉、万源等县市； 建立客户服务平台：完善龙郡会俱乐部，锁定终端； 加强客户服务，全面提升客户满意度。4、项目整体概念定位建议：龙郡一一达城城市中央公园生活区龙郡一一公园中的城市5、项目整体目标客户群定位建议：根据项目整体市场定位，本项目客群涉及面事实上较为广泛，需要细分居住、商业、办公、休闲旅游等四大类，不能只进行一个简单而笼统的阐述，故特分为如下四项：5.1、 龙郡住宅客户定位：川东北品质居住人群5.2、 龙郡商业客户定位建议，5.2.1、 1、购房客户：龙郡住宅潜在购房客户与达州通常投资者、商业经营者5.2.2、 经营客户：大型购物超市与各类社区商业、旅游游乐、餐饮、
34、休闲娱乐商业经营商家5.2.3、 终端客户:龙郡住宅业主与城市休闲人群、商务人士为主5.3、 龙郡办公客户定位建议：以化工基地重点企业达州总部办公与达县政务办公定向客户为主,兼顾达州通常企业商务办公为辅5.4、 龙郡休闲旅游客户定位建议:川东北节假日城市休闲家庭为主六、项目整体产品定位建议:分地段、分组团的规划中档及中高档物业为主,定点开发保障性住房第三章、项目整体开发思路与实施方案建议一、项目各地块控规条件与规划布局建议：1、规划布局原则：符合城市整体景观形象、天际线要求，主动遵循城市美学、社会责任； 满足社会多物业、多档次需求，既做到相对集中，又实现分期、分批开发供给市场; 充分挖掘与发挥
35、土地、自然资源价值； 既不损害开发利益，还可提高项目整体开发利润、降低市场风险。图例生态饮用区I洋房和别簟球策集中区多层、洋房和中高屎建就集中区居住、商曼、商务区多辰、洋房和小高层建筑集中区住宅、组团配套业区居住，商业、行政区高层建筑集中区纯居住区多层洋房和离层建筑集中区缘地和防护生态林集中区住.救日烫理区现状建成区窿筑影态项目各物业与功能布局建议示意图中成控规调整建议后项目开发指标一览表地块编号用地性质用地面积(m2)容积率建筑面积(m2)绿地率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)用地建议与开发时间A-02CR46305.35231526.530201002009年高层A-03CR39939.
36、45199697.030201002009年高层-04CR43616.24.78208485.430181002008年高层B-03R221023.7484094.830301002012年高层B-05CR1519.546078.030351002012年高层B-06CR1287.645150.43035100B-07R237604.8413161.830281002008年高层C-06CR6117.8318353.43035802012年整体开发高层C-07R212231.5336694.5303080C-08G212895.100000绿化用地2012年C-09R214152.934245
37、8.73030802012年高层C-IOS22368.900000广场用地，2010年跟C-12一起打造C-12Gl41749.800000绿化与商业金融用地，2010年综合开发打造酒店、办公与商业C-13C227883.9255767.83040100C-14R243639.13130917.33035802010年小高层C-15R225500.83.589252.830251002010年中高层D-OlR247473.52.41114411.1353030552008-2009年安置房与经济适用房D-02G225837.9000002011年开发多层或者小高层D-03R223229.72.
38、558074.25303055D-04Rl43724.72.5109311.75353555D-05Rl19682.51.2236193535252011年洋房D-06Gl24618.80.12461.8880062011年公园别墅D-07Rl11185.20.88948.16403025D-08R221259.9242519.83030402011年洋房、小高层D-09Rl91303.50.873042.84030252011年别墅D-IOR2125122.21.5187683.33030402009-2010年洋房别墅D-HCR32087.51.548131.253035352012年洋房
39、D-12Gl654500.165458006公园,2011与D-08一起打造E-OlR238342.91.557514.353030252008年洋房E-02G2186275.100000生态林2008年与E-Ol一起打造E-03R236841.31.555261.953530302013年别里E-04R256204.62.5140511.53030602013年洋房、小高层E-05R281698.11.5122547.153030302014年洋房别墅F-OlCR23776.2123776.23035202014年整体打造生态年林地别墅F-02G241731.600000F-03C51128
40、86.11.215463.323030252015年与F-IO整体打造生态年林地别墅F-04R27949.81.814309.643030402015年公建、商业与高层住宅整体打造F-05G27216.700000F-06R2214797.30.34439.19303020F-07Ul2146.20.2429.24303010F-08U32498.80.2499.76303010F-09CR43629.74174518.83030100F-IOR25197.31.26236.763030202015年与F-03整体打造生态年林地别墅F-IlR2108504.22.5271260.5303060
41、2016年整体打造生态年林地洋房别墅或者高层F-12G2130914.800000G-OlCR16090.93.556315.130301002009年高层G-02R246348.83139046.430301002008年高层G-03R210443.42.425063.43030552009年小高层G-04CR6767.41.812181.33035402009年小高层，与G-13一起开发G-05CR15295.53.553533.530301002012年高层G-13R230766.43.5107682.43030602009年小高层，与G-04一起开发G-15CR25850.425181
42、6.23035402009年可建部分高层G-16R231348.22303055G-19C23318.826636.6305040商业用地，2008年2843.48亩313.54万注：以上数据基于原控规方案，表中红色字体部分是我们的调整建议。二、项目投资开发时序建议：1、项目投资开发遵循原则：2.1、 尊重有关政策，做好总体规划，灵活变动。由于最近国家调控政策严厉，尽管落实在地方政府有些能够灵活变动，但是地方政府谁也不能左右与承担，国内这种“成也萧何，败也萧何”的案例实在很多。由于本项目的总体规划由企业负责编制，企业参与的程度也深，则可利用该机会做好项目的整体规划，后续我们也会提出有关建议。2
43、.2、 整体成片开发，分期、分地块引入多种资金或者企业同步或者先后开发，开发一片、成熟一片。根据我们对多个新城区开发建设的分析与经验借鉴，要想加快新城开发进程与尽快提升项目价值，最有效的办法就是成片开发，尽快让已开发部分产生聚集效应与规模效益。2.3、 由成熟向不成熟，灵活推进。根据前面对新城开发通常规律的分析,考虑到本项目与达州成熟城区的区位关系及前期开发人流要紧来向，本项目开发先期启动与后续推进应以覆盖与衔接目前达州的建成区一一老城区、西外城区、南外城区，以让那些建成区的人气与居家氛围自然过渡与转移到本项目，减少因配提的不成熟给销售带来的抗性，因此，衔接老城的“龙郡外滩”、连接西外的纺织厂区域与对接南外的肉联厂区域打造至关重要，然后依次由下而上、由外而内的逐步推进。2.4、 基础先行一步，后续房产项目开快速跟进。道路、市政配套等基础设施先行是新城开发务必的过程。同时，由于本项目是由企业担任土地一级开发，不可能像过去新城开发那样以当地最高行政机关牵头带动一大批机关单位搬迁来聚集人气，给市场信心，而达县政府由于系列复杂问题，想尽快搬迁也有难度。另外，既然本
