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1、申请代销信托股权投资集合资金信托计划信托产品请示报告行领导：为满足我行私行高端客户的资产配置需求，丰富我行理财产品的结构，私人银行部拟从信托有限责任公司引进“信托1号股权投资集合资金信托计划”产品，面向我行高净值客户进行销售。具体情况汇报如下：一、项目背景该项目于年月经信托审批通过，信托总规模不超过21亿元，其中13亿元由信托控制的合伙企业认购（实际由地产集团有限公司出资），8亿由我行代销。由分行推荐（见附件1）,已按私人银行部代销产品内部立项制度，完成立项审议并获得通过（见附件2）。二、信托产品情况（一）产品要素L产品名称：信托1号股权投资集合资金信托计划。2 .交易对手：市房地产开发有限公
2、司（以下简称“项目公司3 .产品规模：信托总规模不超过人民币21亿元，我行拟代销B类，规模不超过8亿。4 .产品期限：B类信托受益权的预期期限为12个月，满6个月后可提前终止。5 .我行打包价格：不低于7.8%/年（含:私行客户收益、销售渠道费、分行产推介费、托管费）。6 .资金用途：受让市区建筑工程劳务有限公司(以下简称“公司”)持有的项目公司60%的股权收益权，受让市房地产开发有限公司(以下简称)持有的项目公司32.5%的股权。所得资金最终用于市南部新城港路南地块的开发建设。7 .主要还款来源：名下的市南部新城港路南地块项目的销售回款。8 .信托利益分配时间：每年12月20日分配当年信托收
3、益，信托计划到期时偿还所有信托本金和对应信托收益。9 .风险保障措施：(1)项目公司的股权质押给信托，国有土地使用权提供抵押担保，为8亿元的股权收益权预期收益的支付义务提供担保，可覆盖B类受益人本金；(2)合伙企业由信托通过昱坤资产实际控制，可以随时要求LP履行实缴义务，进而履行合伙企业在信托计划层面的认购义务，保证了B类受益人的本息安全；(3)地产认缴13亿元，公司认缴16.8亿元，覆盖了信托计划B类份额的本息和C类份额的本金；(4) LP地产集团和LP公司对合伙企业的实缴义务的法律有效性高于对信托计划份额的认购，能更有效的绑定地产集团的信用；(5)信托作为项目公司股东，派驻1名董事，在重大
4、事项上拥有一票否决权；(6)对符合条件的预售资金监管账户预留信托人名章、开设网银复核权限进行监管；（7）根据销售资金监管账户出款情况设置分期还款安（二）产品结构1 .设立信托计划，向社会合格投资者募集B类信托份额,金额为8亿元；2 .地产以4.2亿元的首期实缴款认购信托计划C类信托份额；3 .信托公司与项目公司股东公司签署股权收益权转让合同，募集资金用于收购公司60%股权收益权，收购价款为8亿元；与签署股权转让合同，受让其持有的项目公司31.33%的股权，转让价款为4.2亿元；4 .公司将出资的8亿元作为首期实缴款认购信托计划的C类受益权份额；5 .合伙企业将该笔资金向项目公司发放借款8亿元，
5、用于项目建设、归还股东方借款；6 .公司及地产将各负有出资16.8亿元和13亿元用于认购信托计划C类信托份额的责任，该资金用于保障信托计划B类份额的本金及利息。三、交易对手分析（一）项目公司和其所属区域公司L市房地产开发有限公司市房地产开发有限公司成立于年月日，法人代表人为，注册资本5000万元，股东为，持股比例100%。目前的股东100%为，的股东100%为市房地产开发有限公司（以下简称），为地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）的全资子公司。在本项目完成审批后，信托计划成立之前，向公司转让60%的股权，向同心共享公司转让剩余8.67%股权（比例暂定）。7 .区域公司基本情况目前区域的一共
6、有47个新项目正在运作开发，总货值为880亿元。截至年月底，已经实现销售650亿元，较年有较大增长，集团排名前两位。（二）合伙企业LP地产集团市区地产有限公司（以下简称“公司”）是由市区投资咨询有限公司于年月日设立的有限责任公司，年月日，经市区工商局批准，公司变更为地产集团有限公司，注册资本亿元，法定代表人为。地产集团成立于年月，地产集团是在境内最大的控股平台，主要经营地区在沪苏地区，包括环上海周边及江苏省、等城市。截至年月末，地产集团总资产共计亿元，总负债共计亿元，股东权益为亿元，其中归属于母公司所有者权益为亿元。年度营业收入亿元。截至目前，地产集团是控股在境内最大的控股平台，总资产约占控股
7、58.24%,年度营业收入约占控股58.17%o未来，控股还将继续向地产集团注入资产。（三）合伙企业LP建筑建筑为合伙企业的LP,是实际控制的表外公司，不在上市公司合并报表范围内，并无实际业务。在信托计划成立前,建筑将持有项目公司60%股权，以完成项目公司出表安排。（四）融资方实际控股人控股1 .基本情况控股有限公司（以下简称“控股”）由先生创立于年，是中国具有领导地位的综合性房地产开发商；于年月日在联交所主板上市。2 .业务分析地产集团为集团在境内的业务主体，地产集团与控股有限公司的业务与项目基本一致。3 .财务状况分析年末，总资产达到亿元，总负债为亿元，资产负债率为86.2%o年控股分别实
8、现净利润亿元、亿元，年净利润同比增长24.15%,净利润增速在前六大地产企业里仅次于绿地的27.25%,排名第二。财务指标方面，截止年12月31日，公司总资产收益率4.52%,领先于恒大、绿地、融创；净资产收益率达到17.01%,仅次于万科；总资产周转率指标，、保利、万科与绿地四家企业相差无几，均优于恒大和融创；存货周转率方面，627天的周转天数，远远低于其他五家可比企业。调整后的负债率为53.68%,低于恒大、绿地和融创，真实资产负债率较低。根据年三季度克瑞发布的中国房地产企业销售排名，集团以万方的销售面积，克瑞排名第1位；同时以亿元的销售金额，克瑞排名第1位。综上，控股为中国境内业务运作平
9、台和管理平台，公司盈利能力较强，控股具备较强的履约能力及相应的履约意愿。四、资金拟运用项目介绍（一）1号项目介绍1.项目概况市地块项目位于市南部新城规划新沈路以西、规划港路以南，宗地面积平方米，总建筑面积平方米，容积率2.Oo其中，计容建筑面积约平方米，主要为可售住宅及小区配套用房；不计容建筑面积约平方米，主要为地下车库。项目拟建18-20层的高层住宅共计平方米，配建平方米的变电站等小区配套用房；项目销售定位刚需和改善混合购房人群。项目整体开发建设，分批入市，区域内无物理分隔，预计年月开工建设，年月开始预售。地块主要指标如下：地块主要指标占地面积（平米）土地总价（万元）（含契税）总建筑面积（平
10、米）可售面积（平米）容积率楼面地价（元/平米）总投资（万元）销售收入（万元）（不含车位）项目自有资金比例（%）融资占总投资的比例（%）单位建筑面积成本（元/平米）单位可售面积成本（元/平米）周边楼盘均价（元/平米）可售面积销售均价（元/平精装23000米）净利润率（%）可承受跌价空间（%）11保全价格（元/平米）项目资金是否封闭管理是2.项目位置项目位于市区偏南，周边为城市环线高架南三环，紧临新世纪大道，西临境内最大湖泊一一昆承湖，环境优美，交通便利。距离市中心仅10分钟车程，出门便可上环线高架,距离G15高速入口，交通便捷，距离市约40分钟车程。同时项目周边配套永旺梦乐城（在建）、东南邻里等
11、综合商业体，生活便利，具有良好的发展潜力和升值空间。周边配套设施如下：周边配套设施1、商业配套东南邻里中心、永旺梦乐城、中宏万家广场2、医疗配套第三人民医院3、交通情况位于昆承湖东北侧，可享受一线景观湖景。地块位于南部新城板块和昆承湖板块的交接处，同时靠近两板块的配套设施和生活商业区。4、教育配套市东南实验小学、藕渠中学3.项目规划项目地块合计占地面积约平方米，地上建筑面积平方米，其中住宅平方米，配套设施平方米，项目整体综合容积率2.Oo项目为高层住宅，主要针对地区的刚需及改善型住户。丰富的小区户型及产品设置，能够满足不同需求的客户，提高项目整体溢价。相关经济数据如下：地块经济技术指标（平方米
12、）用地面积总建筑面积地上建筑面积其中住宅面积配套公建地下车库建筑密度容积率绿地率4 .项目四证情况项目公司已在年月日取得土地证，其他暂无。5 .项目投资构成及资金计划项目投资构成情况单位：万元、元/平方米项目预算已投入完成比例(%)缺口建筑面积平均成本可售面积平均成本I土地费用159,135.00159,135.001%0.008,121.37Ih782.022建筑工程费72,387.640.000.0072,387.643,694.265,359.43其中2.1前期投入费用5,451.100.000%5,451.10278.19403.592.2主体建筑安装工程费54,345.730.000
13、%54,345.732,773.514,023.642.3景观环境工程2,860.680.000%2,860.68145.99211.802.4社区管网工程7,602.770.000%7,602.77388.00562.892.5公建配套费1,245.600.000%1,245.6063.5792.222.6工程建设其他贽用881.760.000%881.7645.0065.283其他费用44,897.320.000.0044,897.322,291.313,324.10其中3.1管理费用1,882.400.000%1,882.4096.07139.373.2开发间接费用1,959.460.0
14、00%1,959.46100.00145.073.3销售费用8,096.710.000%8.096.71413.21599.463.4税金17,144.660.000%17,144.66874.971,269.353.5所得税15,814.090.000%15,814.09807.061,170.84合计276,419.96159,135.0057.57117,284.9614,106.9520,465.55项目资金来源情况单位：万元项目计划投入金额投入占比已投入金额完成比例总投资1、资本金2、股东借款3、其他外部融资4、我行融资:其中：理财/同业投资开发贷款5、滚动开发合计6 .项目建设进度
15、计划地块证照名称南地块取得时间土地出让合同建设用地规划许可证工程规划许可证工程施工许可证（首期）土地证预售证（首期）开盘时间竣工验收交付入驻7 .项目销售预计项目可售面积共平方米，均为高层住宅，预计销售期均价元/平方米，可产生销售收入共计万元。项目收入分析表项目可售面积（平米）均价（元/平米）销售收入（万元）高层合计项目核心客户为本地客户、周边乡镇客户等地缘性客户，主要包括南部新城的中层管理者、招商城、世界级服装城的私企业主、个体经营户，存在改善型、投资型需求。项目定位为精装中高层（南地块16层/18层，北地块27层/18层/17层），填充周边市场的空缺，重点打造项目的高舒适性，同时注重塑造产
16、品的高附加值，注重功能化包括户型赠送空间，保证功能性。8 .周边项目比较南部新城年以后仅有中南御锦城、湖畔现代城两块住宅用地出让，市场几无高层一手房源在售。据实地尽调情况，周边暂无其他竞品。项目产品类别开盘时间户型面积（平米）总套数毛坯价格（元/平米）年12月二手房均价（元/平米）中南御锦城高层、小高层毛坯湖畔现代城高层、多层、别墅毛坯年4月-年月中南御锦城高层住宅月均去化套。项目目前基本售罄。湖畔现代城年月三期加推开盘，去年年底已全部售罄。五、后续工作经研究，信托主动管理的该款“信托1号股权投资集合资金信托计划”项目整体风险可控，较适合我行具有固定收益投资偏好的客户特征。在产品代销中，我部将严格规范销售行为，仅向具备相关投资经验、风险承受能力强的高净值客户募集，做好风险揭示工作，明确我行职责仅为代销，留存客户风险承受能力评估内容和结果。建议行领导批准该产品代销合作，并授权私人银行部常务副总经理康静签署相关协议及产品文件并加盖我行公章。妥否，请批示。附件：11.分行请示1-2.分行信审意见2-1.立项产品审批表2-2.零售代销准入小组表决意见书3 .信托交易文件4 .我行客户与信托签署的信托计划说明书、资金信托合同、认购风险申明书5 .代理资金收付及代为推介协议6 .融资方基础资料7 .项目事前报备表8 .代销产品尽调报告（开发贷模板）私人银行部年月日
