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1、保修期及相关法律法规,目录,背景保修期概念房屋不同部位保修期房屋保修费用房屋保修责任,背景,天府学院为改善教师生活压力，联合“奥林春天三期”楼盘对我校教师进行了降价销售，我校教师在签署购房协议时，了解到该楼盘已竣工验收2年，其中合同的某一条款涉及保修内容，试为我校教师解决部分保修疑问。,奥林春天背景,绵阳奥林春天三期：地 址：科创园区园艺东街北段58号建设单位：四川田森房地产开发有限公司施工单位：华西一建物 业：成都忠信物业服务有限公司交房时间：2014年年底产 权：70年,保修期概念,保修期是指厂商向消费者卖出商品时承诺的对该商品因质量问题而出现的故障时提供免费维修及保养的时间段。相关法规：
2、房屋建筑工程质量保修办法第三条：房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷予以修复。房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。,建设工程质量保证金,建设工程质量保证金管理暂行办法：建设工程质量保修金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，用以维修工程在保修期限和保修范围内出现的质量缺陷的资金。,保修期的计算,房屋建筑工程质量保修办法第八条规定：建设工程的保修期，自竣工 验收合格之日起计算。同建设工程质量管理条例第四十条,tips：存续期是描述现金支付流（如债券、抵押贷款）的主要时间特征方面优于到期期限的概念。即：现金流量的加权
3、现值总额与现值总额之比。保修期存续期：保修规定时间减去竣工后到交付使用之间的时间。,案例分析,假设房屋于2002年1月1日竣工，而开发商于2003年1月1日向买受人交付使用，交付时施工单位对屋面防水的剩余保修期为4年，商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中规定的最低保修期限3年低于该存续期，那么保修期应当认定为4年；如果开发商于2005年1月1日向买受人交付使用，施工单位对屋面防水的剩余保修期为2年，少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中规定的3年的最低保修期，那么保修期应当认定为3年。买房人可与开发商协商延长保修期，但开发商不得要求缩短保修期。,房屋不同部位保修期
4、,依据国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；,C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,(接上页),商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定规定的各部位的最低保修期为：1、屋面防水3年。2、墙面、
5、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年。4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年。,5、门窗翘裂、五金件损坏1年。6、管道堵塞2个月。7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期。8、卫生洁具1年。9、灯具、电器开关6个月。10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。,（接上页）,房屋保修费用,第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。,房屋保修责任,责任方,保修期内：,根据建设工程质量管理条例第四十一条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。,房屋建筑工程质量保修办法第九条:房屋建筑工程在保
6、修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。,第十条 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。,第十一条 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。第十二条 施工单位不按
7、工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。,建设工程质量管理条例第四十二条：施工单位依照本办法第四十条规定对工程负责维修的，其维修的经济责任由责任方承担;(一)施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任;(二)由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担经济责任。由施工单位负责维修，其费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔;不足部分由建设单位负责;,(三)因材料、构配和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任;属于建设单位采购的，由建设单位承担经
8、济责任;,在保修期内拒不保修的处理办法,房屋建筑工程质量保修办法第十九条 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。,不属于保修范围内的情况,房屋建筑工程质量保修办法第十七条 下列情况不属于本办法规定的保修范围：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（二）不可抗力造成的质量缺陷。,保修期外,在房屋保修期外出现问题的业主自行负责。,案例分析春喜狼于2006年9月入住所购商品房，2008年11月春喜狼楼下的四楼业主反应春喜狼家漏水到他们家的客厅和厨房，由于春喜狼所购的商品房为精装修房，而且装修承包方是开发商指定的，入住前已经全部装修好。现在春喜狼家客厅和厨房地面下的管道可能出现漏水，现找到开发商要求解决问题，开发商说不关他们的事，一方面以过了房屋保修期为由予以拒绝维修，另一方面要求春喜狼去找装修承包方去解决。但现在装修承包房早不知所踪。,THANKS,
