商业项目商圈调查与选址知识.docx

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1、【房地产精品文档】商业项目商 圈调查与选址知识连锁事业商圈调查与选店* 目壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件壹、总则一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内 的地理区域，以协助适当零售地点 的选择，商圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会 经济变项及生活形态等。2、确定产品组合及促销重点。3、分析商圈是否重迭。4、计算在某一地理区域内应开几 家店。5、找出商圈内的障碍，包括：A. 道路设施不便。B. 人口拥挤。C. 交通过度拥塞。6、法规方面考虑租税、 执照、营运、 最低工资及都市区域划分情

2、况。7、其它因素：了解一地区内同性质 的竞争家数（竞争是否激烈）、将 来的变动趋势、供应商位置、运输 是否方便（交通状况）、可否利用 物流中心一次补齐所需物品，及停 车场是否宽广等。、商圈调查作业范围1、直营店的展店前商圈调查及立地 调查、报告。2、加盟店加盟意向后进行商圈调 查、评估，以评定是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管，负责 门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构五、展店开发岗位职责1. 商圈情报之主动收集。2. 商圈资料之建立。3. 商圈之规划、评估、分析报告。4. 执行开店之布点策略制度。5. 展店计划、活动之推动。6. 商圈地点选择、开店技巧制度

3、之建 立及教导。7. 租店及选店业务之执行。8. 租金行情之分析了解和呈报。9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策 略之拟定。10. 定期(每季)展店发表会之规划与 推动。11. 展店评审作业之规划与推动。12. 准加盟店之拜访和公关。13. 和房东之租店谈判。14. 与法务订定租店合同。15. 执行开店管理及制度。16. 不良店之迁移和淘汰。17. 其它有关展店事项。贰、商圈的定义商圈(trade area )是指一家零售商 店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1 主要商圈 (primary trading area) 商店在此区域内的顾客数约占总顾 客数的5

4、5 70%。2. 次要商圈(secondary trading area):商店在此区域内的顾客数约占 总顾客数的15 25%。3. 边缘商圈(fringe trading area):商 店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余 的顾客所构成区域。注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算叁、商圈调查流程确立商绘NO选YE定搜集政府出人地教年政人竞建人交集商潮争筑潮通合岳NO肆、商圈调查重点与调查方式一、商圈范围划分确定如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1. 商圈范围A. 集中型商圈主要商圈半径在 2000米以内，次要 商圈半径在 2000米一

5、5000米之间， 边缘商圈在5000米以外。B. 分散型商圈主要商圈半径在 500米以内，次要 商圈半径在 500米一1000米之间， 边缘商圈在1000米以外。2. 马路之分界、凡超过4 0米宽之道 路四线道以上或中间有栏杆、安全岛 阻隔、主要干道3. 铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受 阻而划分成两个不同商圈4. 高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动 不易而划分成不同商圈。5. 安全岛之阻隔因安全岛阻隔， 分成不同商圈。使人潮流动不易而划6. 大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划 分成不同商圈。7. 单行道 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划 分成不同商圈。

6、8. 人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动 之方向，使该区形成一独立商圈。二、商圈之界定方法Compass法则是从各家竞争店铺 规模power开始，掌握吸引力方面 的不同点，设定领域的境界的方 式，其计算公式如下列所示。路程 距离的测量利用车子的里程表便 可简单的测出。从计划地点到竞争 店的距离8商圈的境界点 =1 计划地与A竞争店的分歧点:10001000 米2计划地与B竞争店的分歧点:Compass法则的限制：1. 只考虑距离，未考虑十字道路、小路口 等道路及交通状况。2. 顾客认知的距离会受购物经验影响，如 果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正

7、的距离短。三、绘制简图1. 集中型商圈为周边 5000米简图分散型商圈为周边 1000 米简图2. 标出重要建筑物及楼别V金融大 楼，办公大楼3. 著名商店及影响生活型态之地段 特征V戏院、百货公司4. 人潮汇集之地段商店群及大型集 客场所V超级市场娱乐区.之 同等类5. 标出竞争店或同性质商店所在之 位置、抽样点之所在位置6. 可与本企业连锁店有互补作用之 门店7. 政府重要之行政中心8. 车站、加油站、学校、停车场、市 场、公园等特定族群会集场所9. 标出街道之行进方向v单行道方 向10. 标出未来促销活动发DM之地 占八、 四、抽样点及发DM点之选择确定1. 抽样点之选择(1) 办公人口

8、或上班族汇集之地点v 未来适合设店之地点(2) 人潮走向汇集地点(3) 固定人口较集中流动之地点(4) 可能形成未来的商店群之地段(5) 预定三四个抽样点(6) 其中尽量以一个抽样点为同性质 之商店2. 发DM点之选择(1) 主消费群走动频繁之点.(2) 次消费群走动频繁之点.(3) 区分消费群活动频繁之时段.五、商圈特征1. 商店特色及分布情况(1) 建筑型态A. 于主要商店街，主要干道上之建 筑其建筑高度B. 新大楼与旧式建筑之分布C. 目前之改建情况D. 一三年内可能改建之趋式(2) 行业型态A. 于主要商店街、干道之行业类型B. 以何产品为主，贩卖产品之层次(3) 分布家数，见附件表格

9、一。A. 以抽样点之平行道路为主要调查对象.B. 主要道路之商店分布明细.a. 将商店分门别类记录.b. 并将其统计填入明细表.C. 于主要干道、大马路、相同商店 之家数.D. 商店汇集地带之概述.E. 以商店V辅助店、竞争店正确 所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店B. 未规划商业区C. 规划购物中心2. 住宅特色(集中型商圈可不用调 查)(1) 建物型态A. 实地了解于本商圈内住宅区之 建筑型态a. 建筑高度，楼数.b. 建筑型式为新式或旧式c. 分布区域B. 目前之改建情况C. 一三年内可能改建之趋式(2) 分布情况A. 实地了解该区之实际住户与建 筑物之分布情况B. 将该商

10、圈分为a. 商店区，以甲为代码b. 辨公区v甲2为代码c. 新式住宅区以v乙1为代码d. 旧式住宅区以v乙2为代码e. 文教区，以丙为代码商圈调查与选店c于简图上分别划定区域，制作商圈D. 并于图上注明建筑物之楼别.3. 集会场所(1)场所类型A. 本商圈内汇聚人潮之场所类型a. 商店v肯德基、麦当劳，百货 公司b. 戏院c. 政府之行政机关d. 展览会场e. 学校、文教机关、公园.f. 补习班g. 表演、竞技，比赛场所h. 菜市场，超级市场i. 证券公司.B. 聚集人口类型a. 青少年b. 上班族c. 特定行业人士d. 家庭主妇动线A. 人潮汇集流动之路线B. 人潮汇集流动之主要方向4. 竞

11、争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。(1) 卖场气氛本区内对本企业较有影响性之竞争 店，其卖场气氛、购物环境、服务态 度(2) 来客数该竞争店每日之成交客户数(3) 平均消费额A. 了解该店之各类客数与消费金 额比例.B. 根据此比例再分别乘其价格.C. 加总后求其平均值即为平均消 费额.(4) 营业额来客数X平均消费额=每日营业 额每日营业额 X每月工作天数=每 月营业额5. 商店组合商店组合是否互相配合，可衡量 各商店间是否可互换顾客，见附件表 格一。例如：(1) 药房、超市、面包店、蔬果店 及肉店。(2) 百货公司、衣饰

12、店、裤袜店、 内衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮状况v实地抽样方式1. 主要人潮走向(1) 平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三A. 将一周之时间区分为2段.a. 周一周五b. 周六、周日、国定假日B. 以AM7PM12点每两小 时细分为一个小段.C. 以15分钟为其抽样时段之样 本，并计算其抽样点之实际经过 人数、摩托车、汽车、助动车、 脚踏车.D. 抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以 上见附件表格四。E. 将每抽样之数，转变成以2个 小时之人潮流动数例：以15分钟为抽样得该 抽样点人数为Y,将YX8 =乙则为其可能之人口流动数.F. 将其数字依时段填入v人

13、潮流 动抽样表G将人潮流动抽样之数字以线图 表示v人潮分布图2. 人口、住家户数推算(集中型商圈 可不用调查)(1) 固定住家a. 该商圈建筑物来推算当地住家户 数b. 以户数X 3得当地预估人口数c. 将各抽样点人口数平均减当地人 口数得外来流动人数(2) 办公户数a. 计算该区之公司家数b. 该区公司家数 X (102 0 人)=该区办公人口c. 该区办公人口即为该区之半固 定人口.3. 交通状况 见附件表格五。(1) 公车之往返方向A. 经过该商圈公车之起站与经过 路线.B. 经过该商圈公车之将行驶路线 与终点站.(2) 下车后之走向A. 为转车之目的行经之路线B. 为休闲、购物之目的行

14、经之路 线C. 为回家之目的行经之路线(3) 未来交通运输系统之影响A. 捷运系统之出入口，可能带动 之人潮B. 重要道路可能拓宽辟建，带动 之人潮(4) 该商圈能停车之场所七、消费特征与人口特征.1该区住户人口女性所得A. 高所得，达平均国民所得4倍以 上所占比率B. 中上所得、达平均国民所得2倍 以上所占比率C. 平均每户女性全年收支情况表与 图2. 该区往来、居住人口女性之消费习 惯A. 对便利性、服务品质及门店气份 之诉求概况.B. 习惯消费（文胸）C. 女性年龄分配情形D. 性别分配情形E. 教育程度分配表与图F. 职业分配表与图3. 外来流动人口女性之消费习惯、特 征A. 年龄分布

15、情况B. 消费之种类C. 所得之高底八、商圈类型1. 集中型商圈A. 商圈内流动人口多 （每分钟约3 04 0位以上 ）B. 商圈内住宅人口 （约2 4 0 00以上）C. 区内之建筑物高且密集D. 商店集中且范围大商圈调查与选店E. 与本产业有互补性之商店多，且 规模大(大型购物中心、超级市 场、百货公司)F. 交通频繁，车辆流量大G. 商圈类型：办商、商办、商住、商 业、办住2. 分散型商圈A. 商圈内流动人口少B. 商圈内腹地分散C. 区内之建筑物普通、老旧且高度3楼以下D. 商店分散且范围小E. 与本产业有互补性之商店少，且 规模小F. 交通不频繁，车辆流量少G. 商圈类型：住、住商、

16、住办、办、 办住九、预估收入、支出与可能净利见附件表格六。1. 以抽样点之实际平方米数与租金之 调查(1) 与目前承租人洽询(2) 与所有人洽询2. 预估每次消费金额(1) 先评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2) 本连锁店依商圈类别所划分之 市场定位3. 每日来客人数预估(1) 了解各店之人潮数(2) 以各店之来客-各店之人潮数 Xioo%=各店之入店率(3) 再以求出之入店率x该商圈抽样点之人潮数=预估客户数(4) 未来再依商圈之消费年龄、习 惯、所得的变动可能对来客数之 影响而做正(负)百分比之修正.4. 可能业绩(1) 预估消费金额 X可能客户数= 可能每日营业金额(2) 可能每日营业

17、金额X30=1/1尤 决昌平古-F /4r 1- r7 u丁社八乎囹寺正于丄、/匚牛Rl FT 寺7 /i H疋甬一犬二占也良 畏 青y 一、一丿 上/陆、立地要素、营业面积 卖场1. 是否合于本计划预定面积2. 营业面积以平方米分类平方米平方米上下 平方米上米最佳米次佳米次佳三、可见度1. 拐角一楼最佳2. 主要干道之交会点，下班之主要 街道和方向3. 人潮走向之咽喉地段四、便利性1. 同一商圈内以半径5 0 0米，为 其设店范圈2. 注意大障碍之阻隔，如大马路、 高架桥、铁道等等3. 办公商业区密度应以500家公司行号为设店基数五、可取得性1. 其该点租约之期限2. 说服加盟之可能六、房屋

18、使用类别1. 目前之房屋使用类别2. 水电型态之现状七、租金1. 以营业额为准2. 以营业额最佳注：以上立地要素的数据待示范店开出几家运营后再做估算。柒、地点选定主要条件一、人潮1. 流动人口 V基本原则(1) 平均每分钟6 0人次以上极 佳(2) 平均每分钟4 5人次以上次 佳(3) 平均每分钟3 0人次以上为 准2. 商店群足以吸引人群走向之商店附近(1) 大型购物中心、超级市场出 口.(2) 百货公司、大型服装店附 近.(3) 肯德基、麦当劳.二、地点1. 拐角位置最佳.2. 主要干道之交会点、下 班之主要街道和方向.3. 人潮走向之咽喉地段.4. 主要转运公车站牌附 近.5. 办公商圈

19、(机关团体、 公司、行号)密集区三、卖场面积1. 平方米最佳2. 平方米次佳3. 平方米次佳四、租金1.以该店可能之营业额准.2.以下最佳.注：以上地点选定主要条件的数据 待示范店开出几家运营后再做估附件表格一商圈道路商店分布明细表编商店 号另J代甲 码乙丙丁合计1保健文胸 专卖 店R2超级市场S3银行、邮局P4服务店X5便利商店C6食品店F7婚礼服W8银楼、珠宝店J9旅行社T10花店、礼品店G11百货公司I12服饰店D13饮食店B14医院、药房H15摄影店16电气用品店E17美容美发 材料 行Q18眼镜店O19娱乐场A20装璜家俱行L21幼儿园、学校K22房屋中介M23皮饰、皮N甲.编号1为

20、竞争店乙.编号22丙.丁.5互补店附件表格二竞争者分析表竞争店位、*营 cy=r面租业积营 金时价 业间来 位数日 客业 绩经营特 Ik色责强弱势 及未来 发展情 况附件表格三 商圈以下抽样时间：年 月 日星期（15分钟/次）区 域甲乙丙丁时间分类ABCABCABCABC07:00 09:0009:00 11:0011:00 13:0013:00 15:0015:00 17:0017:00 19:0019:00 脚踏车、助动车2、只统计有购买能力的人附件表格四路线时段别女性人潮分析比较表时 段流动 路线流动人潮比总合15-24岁25-34岁35-44岁45岁以上上 班 时 间午餐时间下 班 时 间习可丄圧卜匸丄Lb平 常 时 段总合百分比注：只统计有购买能力的人附件表格五商圈内重要道路交通状况表项目路名P父通 重要性重要普通不重 要交通 功能、 父通 枢纽1转运 站、父通 过道Z.塞车 状况严重普通不严 重公交 车站牌 影响很大h通I不大停车 状况方便普通不便门口 50米 内公交车可 通往之区域与 公交 车号码备 注附件表格六预估收入支出与可能净利金额抽样时间：年 月 日 月 日平方米甲乙丙丁每月租金押金预估每次购买 金额客户数可能业绩预估固定费用预估变动成本预估净 利损益平 衡预估固定费用：预估薪资费用折旧其它固定费用万备注：甲：乙：丙：丁：