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1、 第一部分 规划区改造必要性与改造条件分析1.1、区位和范围1.1.1、区位xxx市位于xxx省东部，陕、甘、宁三省（区）交汇处，跨陇山(关山)，东邻陕西咸阳，西连xxx定西、白银，南接陕西宝鸡和xxx天水，北与宁夏固原、xxx庆阳毗邻，是古丝绸之路必经重镇，素有陇上旱码头之称。划区位于崆峒大道东段，是xxx市的东大门。1.1.2、规划范围规划范围西至双桥路，东到高速路城东下线口，南到银武高速,北到东湖路，东西长约6公里，南北宽200-1000米，规划总面积约100公倾。1.2、规划区现状概况1.2.1、地势条件分析规划区南依塬坡、北望泾河，地势南高北低，坡向泾河，由南向北总体分为三个台地，最
2、南部的台地为银武高速道路，第二级台地与第一级台地高差为1米左右，用地性质为部分村民住宅及农田；第三级台地为现状的东湖路及居民与单位建设用地。与二级台地高差约10米左右。1.2.2、土地利用现状，规划区由西向东分布有保丰村、十里铺村、市看守所等单位，居住环境较差，城市面貌急待改善。现状用地平衡表用地代码用地名称现状用地面积比例公顷%R居住用地17.220.1R1一类居住用地0R2二类居住用地1.93R3三类居住用地9.53R4四类居住用地5.75C公共设施19.823.2C1行政办公用地6.69C2商业金融用地1.98C5医疗卫生用地0.83C6教育科研用地8.55C7文物古迹用地1.78M工业
3、用地15.918.6M1一类工业用地3.95M2二类工业用地9.91M3三类工业用地2.02W仓储用地2.02.4W1普通仓储用地1.61W2危险品仓库用地1.42T对外交通用地4.25.0S道路广场用地16.619.4U市政设施用地1.6G绿地3.85.0G1公共绿地3.24G2防护绿地D特殊用地4.35.0建设用地合计85.4100水域和其他用地102.9E1水域3.56E2耕地54.35E3园地10.98E4林地11.50E6村镇建设用地27.47E7弃置地13.21总规划用地188.261.2.3、建筑质量现状规划区建筑层数多为2层及1层的低层建筑，约占到70%以上，建筑结构以砖混结构
4、为主，质量相对较差。沿街多数为2层的门面房以商业为主。本次规划使该区域成为城市中的优质居住小区，故不考虑保留现状村庄建筑。区内部分军事管理区，本次规划不涉及军事管理区的变更规划。1.2.4、景观环境现状目前规划区内部及周边没有形成一个完整的绿地系统，公共绿地仅有西端的双桥路品一处交通绿岛，缺乏系统的绿化广场和满足居民交流活动的空间及景观节点。1.2.5、道路基础设施现状 道路未形成网络，东西向的东湖路（崆峒路）承担城市主东西向交通职能，南北没有贯通的城市道路，因此，区域内南北交通严重依赖于东湖路，内部的小街小巷断头路多，且路面质量差，无下水设施，晴天扬灰路，雨天水泥路。断面为一块板，道路狭窄，
5、基本无人行道，道路通行能力较差，相互干扰严重。区域内没有停车场地，存在严重的停车占道问题。环卫设施不健全，影响城市环境。1.2.6、人口社会经济状况经调查统计，规划区现有企业职工、居民、城中村村民、在校学生及外来的流动人口等共约1万人。在规划居民人均收入普遍较低，多数没有固定的工作和稳定的收入，居民文化程度偏低，居民就业比例低。1.3、规划区改造面临的挑战1.3.1、环境亟待改善因城市建设投资的西移，老城相对新区在发展竞争力，发展活力和人力上逐渐衰退，加上旧城大量建筑为企业用房和民房，布局混乱，破烂不堪，长期得不到合理利用和更新。同时存在道路路面破损严重，给排水不畅，环境质量脏、乱、差等现象。
6、1.3.2、商态需要振兴由于长期的发展停滞，老城区传统的商贸业态单一，而且范围小，缺乏区域概念。传统的业态需要复兴，并应结合总体规划 ，明晰新的业态。1.3.3、土地置换调整和城中村改造的困惑老城区由于南有塬、北有坎，用地狭小，发展相对受到制约，加之老城区原有的工业企业太多，且生产不景气，军分区又占有鼓楼、城中村分散零乱，改造需通过调整土地利用性质，进行土地置换和外迁，完善基础设施，激活老城。1.3.4、城市开敞空间的开辟入口空间、鼓楼广场、滨河绿水廊、公园等老城区的景观空间需要利用和开辟。1.4、规划区改造的必要性1.4.3、城市职能结构的完善多年来xxx城市向东西扩展，规划区成为城区的重要
7、组成部分，是xxx市的东大门，通过规划区的改造完善，不仅为居民提供一个安全、优美、舒适的居住环境。更重要的是规划区的改造，标志着xxx城市建设已从量的扩张向质的提高转变，改造城市东大门，完善设施，提升环境是完善xxx城市职能的整体要求。1.4.4、环境品位的提升亮点挖掘城市内涵、提升城市品位，寻求城市差异性、可识别性发展，通过对规划区的改造，对环境进行综合治理，逐步完成环境质量、特色个性的合理优化，实现的经济、社会、环境各方面的振兴，改善规划区滞后发展的城市环境，形成城市文化品位的亮点。1.6、东大门区域改造的契机1.6.1、东大门区的改造是本届各级政府的大事xxx城市近年来城市建设日新月异，
8、作为一个重要的旅游城市，规划区作为xxx市的东大门显然已影响到了城市的整体风貌。目前景区环境提升的要求、312过境交通的改线，使规划区改造的时机业已成熟，故此项工作已列为各级政府要办的大事。1.6.2、总体规划对老城区的重新定位在xxx市的总体规划中，规划区定位为城市主中心区的重要组成部分，是一个集居住、商贸为一体的城市综合片区。1.6.3、外围环境的改变、交通设施的建设为老城区带来了发展机遇312国道的改线、银武高速的建设改善了规划区的发展环境，对规划区的发展奠定了基础。1.6.4、城市东入口的建设提升规划区的环境质量城市东大门的建设设想给规划区域的发展注入了生态与商态的动力。 第三部分 老
9、城区改造规划总体布局3.1、总则3.1.2、目标定位对规划区有序有度开发，进行有机的更新，打造xxx市东入口门户空间，形成商业繁荣的商服之区，环景景观优美的宜居之区，进行城市景态、业态的综合体现。3.1.4、规划原则个性原则：彰显城市特色个性，凸显城市现代风貌，打造靓丽名片；环境原则：构筑城市景观，优化城区环境；务实原则：注重土地的集合开发利用，强化规划的可操作性，符合规划区改造定位。价值原则：改造规划区不仅要提升品位，同时要注重商贸服务的开发，进行市场运营。3.1.5、规划依据1）、中华人民共和国城乡规划法以及相关的法规文件等。2）、城市规划编制办法实施细则、居住区规划设计规范、xxx省城乡
10、规划技术规范以及相关的技术、标准规范等。3）、xxx城市总体规划以及相关的其它规划设计。3.2、规划结构 为使其整体感强、功能全面、景观系列丰富，规划的总体布局形成： “两区、一带、一园、三大节点”的结构形态。两区：既在6公里长的崆峒大道东段中规划结合土地利用布局，形成大岔河以西的“实”体区，以建筑布局为主，包括行政办公、住宅、商务酒店、商服等建筑、艺术景观生态带；大岔河以东的绿化、湿地、田园绿色“虚”体区，主要以大片林地、湿地、田园布置为主。一带：崆峒大道绿色景观带；主要以绿化、铺装、小品、雕塑布置为主，形成东西向的绿色景观带；一园：即利用崆峒大道中部的大岔河谷两侧，建设城市入口街头游园，形
11、成景观高潮。三大节点：即高速路下线口的城市入口广场、大岔河桥头城市门户空间、双桥路与崆峒路十字城市节点空间3.3、总体布局平面布置依据规划理念，对规划区内的现状需保留的公共建筑实行整治，规划建筑形成退后红线有别，高低错落有致，体量尺度适宜，立面及造型大方新颖，天地轮廓线丰富的格局。规划通过道路运用绿化带和景观将沿街带状各功能组团连接为有机整体，同时形成多样化的城市公共空间，引导两侧用地开发和建设要有序进行。保证城市公共空间和绿化空间不被侵占。在高速路下线口，本处规划一个小形的景观广场，以迎宾标识为主，突出xxx的历史文化和城市底蕴，形成城市标识性的展示空间。高速路下线口至南北路总长约1.5公里
12、，在本路段形成入城的林荫绿化大道，路两侧各留140米宽的绿化带，绿化带的布置由路基向外依次为花坛、灌木、乔木，整体形成V形的绿化空间，形成城市迎宾的景观带。从南北路到大岔河桥头这段位于城市的工业区内，两侧用地功能以工业区的展示、办公建筑为主，形成工业园区的工业建筑景观。大岔河桥周边重点布置城市门户空间，在桥头绿化内布置城市人文景观环境，将景观小品、座椅、花池、庭院灯、景观柱等地域文化氛围浓厚的城市家具布置在绿化空间内，形成独特的现代城市街道景观，提升了规划区的品位，突出了城市的特色，大岔河桥头布置城市入口大门景观，同时本处建筑以大体量的商业建筑为主，形成丰富开敞的城市门户区。大岔河到双桥路以城
13、市街道景观为主，建筑形式以体现现代城市形象为目的。规划区的街道空间是人流较为集中的场所，为了使规划既具有较高的经济效益和便利的空间联系，在建筑的沿街界面上，根据建筑的使用性质，局部留出退后街道绿化带不同宽度的空间，以满足沿街部分人流交通的集散。规划注重停车空间的设置，对于大型的文化娱乐建筑，将停车空间设置在其地下空间内，以节省占用空间，提高土地经济价值。对于商业服务建筑，将停车空间布置在建筑的周边，以方便市民的购物和停车活动。引入城市设计的理念，从城市设计的角度，处理规划区与城市建设的关系。重点处理好规划区与崆峒路的景观关系。规划区空间序列的展开，遵循公共空间-半私密空间-私密空间的原则。依托
14、原有地形及用地界限条件，充分考虑用地的完整性和差异性，规划采用强调院落的手法，使之形成围合，半围合的组团空间，创造出一个个亲切友好的邻里交往场所。规划区商业空间充分考虑居住区居民需求，同时考虑城市景观功能与对外商业服务。规划区沿崆峒路的商业形成大气、雄伟、现代的城市商业形像，在规划区内部街道或是次要道路上，以服务小区居民的商业为主，规划布置规模适中的街道商业。三、绿化系统规划1、总体结构根据总体布局的特点，以打造“城市东西向景观轴带”为崆峒大道东段街景规划目标，整个崆峒大道两侧绿化体系形成“二区多廊数片”的总体布局结构。二区：高速路下线口到南北路以大片的绿化空间为主，绿化用树以地方乡土树种和景
15、观树种结合布置，在绿化配置形式上，将自然式和规则式相结合，并以自然式为主，尽量按植物群落搭配，以大斑块绿化相连接形成绿色廊道，其改善生态环境。西段崆峒大道以城市景观行道树及隔离绿化为主，主要是以满足城市景观的树种为主，同时结合小品、广场、亲水平台等空间设置，同时丰富绿化带景观，形成宜人的绿色景观通廊。多廊：东西向垂直道路、南北路通廊、大岔河通廊、双桥路通廊等多条生态通廊。使规划区的“绿色飘带”与外围的绿、城、山融为一体。数片：即多个绿色斑块和绿带，分布街道的两侧，表现形式为街头绿地、滨河绿带、小游园、防护林带等。绿地系统规划图2、植物配置（1）、树种选择现状植被单一，缺乏绿量，整个道路植被主要
16、有杨树、柳树、野草等。规划在充分利用原生植被的基础上，广泛种植乡土树种和大量速生植物，如乔木有垂柳、旱柳、钻天杨、新疆杨、毛白杨、白榆、刺槐、国槐等，花灌木有紫穗槐、榆叶梅、黄刺玫、丁香、高山黄杨、碧桃、山杏等。在大面积绿地中选择针阔混交或阔叶混交林，群状、团状、行列配置，在林内空地定植花色不同、植物生态学特性基本相同的花灌木，形成不同的景观景点。以尽快形成点、线、面的绿化体系，改善生态环境，丰富整个街道景观。（2）、植物配置规划区域在植物配置形式上，将其自然式和规则式相结合，以规则式为主，按植物群落搭配。植物选择注重季相的变化，形成色彩丰富的绿地景观。选择观赏性强的园林植物，主体以落叶阔叶乔
17、木为主，配以低矮的花灌木及地被植物，在区内以群植、丛植、孤植、对植等方式种植，并结合疏林草地、草坪，追求一种自然、野趣、古朴的居住休闲的绿化环境。植物选择以乡土树种为主，如乔木有旱柳、白皮松、油松、侧柏、胡杨、垂柳、毛白杨、国槐、银杏、白榆等，花灌木有紫穗槐、榆叶梅、黄刺玫、丁香、高山黄杨、碧桃、山杏等。五、景观系统规划1、景观体系规划 规划区以溪水和大绿为主线形成“一网、两带、多廊、多点” 景观系统。一网由规划区的景观、绿化为主要骨架构成，利用绿地、景观廊道、公共空间，并通过适当的改造和疏通，形成一个整体的景观网络系统。 两带沿崆峒大道两侧形成的绿化景观带。 多廊规划区形成东西的多条景观廊道
18、。多点规划区形成多个景观节点，包括迎宾广场节点、大岔河景观节点、双桥路景观节点。景观系统规划图2、景观小品规划建筑景观示意图绿化景观 水系景观 公园景观 小品景观 街道家具景观6.3、道路设计1、规划区道路交通现状规划区道路现状形成“一横多纵”道路系统，一横即东西向的崆峒大道，多纵指连接城市北部和南部的东西向多条干道。现状崆峒大道，红线宽度为30米，道路服务设施不完善，桥梁景观较差。2、道路交通规划规划将依据城市总体规划，将崆峒大道红线宽度扩展至50米，完善交通设施，系统组织入口段的对外交通服务设施。1、扩建道路断面，增强道路的通行能力；2、道路交叉口采用信号灯和交通岛管理控制。3、沿街双向布
19、置公交停车设施，方便市民出行。3、竖向规划现状地形南高北低，西高东低，规划在利用现状地形的条件下，尽量减少土方量，满足城市道路设计的坡度要求。城市段根据排水的要求统一设计。规划道路最大坡度为3%，最小坡度为0.3%。过街设施示意图6.3.1、道路改造断平面设计规划对其断面进行改造，规划红线50米，为了形成有人气的古街商业空间，老城街的断面形式以鼓楼广场为界，西侧断面为一块板，车行道16米，两侧人行道为17米，车行道路面设置减速带，平时限制大车通行，以减缓车流对商业人气的冲击。东侧断面为三块板，快车道16米，慢车道26.5米，绿化隔离带23.5米，人行道27米。6.3.2、路灯照明设施内容种类：
20、人行道灯、广场灯、建筑灯等。设计意向：造型以简洁为原则，体现传统元素，并且与各个节点的设计风格一致利用灯光丰富建筑立面和街道景观6.4、街道家具规划6.4.1、公共设施配置内容种类：座椅、候车亭、电话亭、护栏广告、垃圾桶等。设计意向：力求在造型、体量、色彩上与周边环境相协调，同时将独特的文化、人文环境融入其中，突出小品的个性和地方特色，让人们了解到城市的地方特色与历史文化。在选材上利用自然材料与人工材料相结合的原则，突出材料的自然美和质感，充分体现人性化的尺度、视觉感受及使用便利性等。6.4.2、景观小品设施内容种类：景观树池、花坛、景墙、地面铺装、休闲座椅等。设计意向：力求在造型、体量、色彩
21、上与周边环境相协调，同时将独特的文化、人文环境融入其中，突出小品的个性和地方特色，让人了解到城市的地方特色与历史文化。硬地铺设，采用花岗石碎片、广场砖等材料，根据材质和图案的变化布置在不同的区域。6.5、景观围墙造型设计围墙设计在街道景观中有着重要的影响。老城街区段出现的围墙有两种类型，根据围墙的临时或固定的性质采取不同的形式整治处理。 第七部分 老城区城中村改造专题7.1、城中村现状7.1.3、社会经济老城区城中村共有1801户，约5220人，男女比例8.5：10，人口年龄比正常，自然增长率比较稳定，基本维持在1.5.在本次规划范围内的村庄情况如下表所示：村民产业结构呈现三、二、一的发展趋势
22、，部分村民利用店面自发经营商贸零售业，或者外出打工，第一产业的从业人员较少。居民收入以三产为主。城中村的商业金融用地主要集中沿老城街两侧分布。7.1.4、现状基础设施老城区城中村的道路联系主要依靠老城区的主干路，内部是宽度约24米小的巷道。大部分道路已经硬化，但是依旧粗糙高低不平。基础设施不完善，主要表现在道路、排水、燃气及热力等方面。尤其是排水问题，由于人多路窄，而许多路面又未进行硬化处理，每逢下雨，便成了全社区的共同灾难，老人出行、小孩上学，危房的坍塌等等与周围现代的都市生活形成了鲜明的对比。电力设施的老化，燃气与热力的缺乏，又给城市的环境污染带来了滋长的机会。少量居民用罐装煤气，而多数居
23、民仍在靠煤炉烧饭、取暖。7.1.5、建筑风貌老城区城中村建筑多为七八十年代的低层院落式建筑，有部分二、三层和少量四层；建筑质量层次不奇，局部破败不堪，已无法满足渭南市当前的社会发展要求；整体建筑风格单一雷同；建筑立面新旧不一，无特色可言；建筑结构形式简易，居住建筑基本为村民自建砖混砌筑墙体结构形式。局部公共服务设施建筑结构形式是现浇柱、梁、预制楼板框架结构；整体建筑局部杂乱无章，建筑密度过高，公共绿地、广场绿地、环境卫生设施用地等严重缺乏，功能布局不合理。7.2、存在问题7.2.1、身份认同矛盾社会管理的“二元”结构，使“城中村”居民在社保、就业、就学等一些方面无法享受到“同城同待遇”的应有权
24、益。7.2.2、环境问题亟待解决环境脏乱差，村民身处城市大环境，但思想上仍保留着农村的环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见。7.2.3、基础设施不完善市政设施不配套。排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，造成各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。 7.2.4、治安混乱“城中村”内已失去了空间结构的自然和谐，到处是高密度的、参差不齐的建筑，道路狭窄，污水横流，空中挂满各种线路，大量外来人口集聚，在这里租房打工，存在安全隐患。7.2.5、土地利用率低村民依然采用独门独
25、院的建设方式，建筑容积率低，造成了土地的严重浪费，公共空间中缺少疏散场地和绿化。7.3、城中村改造条件分析7.3.2、比较优势1）、政策优势渭南市政府2008年12月出台的渭南市人民政府关于加快渭南中心城市城中村改造的意见为渭南市城中村改造提供了具体依据，旨在加快城市化进程，促进城市社会经济发展。渭南老城区城中村改造符合渭南市发展的总体思路，具有明显的政策优势。2）、区位优势规划区位于渭南城市老城区中部，属老城区的核心区。在渭南市有着渭北新区与渭南老城隔河相望的格局。这种位置促成了老城的新发展条件。301省道改线为老城的改造创造了新交通优势。东绕城路和滨河路的修建，拓展了老城区与新城区以及跨河
26、与渭北新区的联系；滨河景观的设计， 也大大改善了老城区沋河沿岸的景观和环境，提升了周边地块的价值。渭蒲高速的改线，使老城区成为渭北城市新区与渭南市新城区的联系的通道。老城区的城中村紧邻沋河，生态景观好。沋河的整治开发，将带动老城区的发展，同时沋河是渭南老城的记忆之一，与老城里的城墙遗址、鼓楼、文庙串联成老城的历史文脉。可借助生态优势和老城现存历史遗迹打造旅游、休闲、商贸产业区。7.3.3、发展制约规划范围内要改造的8个村子因为城市的建设被划分的支离破碎，整体土地产权较为复杂，空间条块划分散乱，这为改造老城区的修规平面方案提出了更高的要求。城中村的拆迁改造涉及到原住民、村集体、政府及改造主体等之
27、间的利益分配，如何处理各方利益再分配、再调整，减少利益分配过程中的冲突，成为城中村改造的难点7.4、城中村改造原则7.4.1、增强城市经济实力将旧村改造和经济结构调整相结合，塑造规划区内的产业布局，如步行街区、商业网点、特色市场、传统工艺等，有步骤的分片逐步改造，最终形成同整个城市地段交相辉映的新商区。其次改造中重视公众参与，鼓励村民投资改造，政府提供优惠政策，例如延长土地合同的优惠政策。最后采取有效的组织管理，可以在投资主体中民主选出一个管理委员会，由其负责对整个改造地段的日常管理，政府负责对该委员会的监督。7.4.2、改善城市环境质量将旧村改造和城市环境整治相结合，优美、和谐、清洁的居住生
28、活和工作环境不仅能带来城市土地的增值，更能改善城市形象，提升城市品位，增强城市的吸引力、凝聚力和辐射力。依照生态之城宜居之城的定位，结合部分“城中村”改造，控制适当的回迁率，除腾出一部分地块，用于建设适宜人们生活工作的人居环境，同时按照社区环境标准，完善社区服务设施，达到现代居民区的要求。注入了“绿色人居”的理念，坚持危房改造与污染控制、生态建设并重的方针，走可持续发展之路。7.4.3、提高城市承载能力将旧村改造和基础设施建设相结合，根据城市总体规划和部署，对于部分“城中村”采取以市政建设带改造、以改造促市政建设的方针，通过旧村改造引入路、水、电、气、热、通讯等市政基础设施的升级换代，进而提高
29、城市的承载能力。规划区的育红中学与育红小学用地规模都偏小，依据沋河两侧区域控制性详细规划安排，对育红中学迁往龙源东路新址建设，原中学用地与育红小学合并，这样两所学校的用地规模都将能达到国家相关中小学生均用地标准。东关小学应当扩建，以满足城东侧新建居民安置小区的功能需求。7.5、 老城区城中村改造方法7.5.1、改造模式1）、利益平衡城中村改造规划实际上是政府、开发商、村民和城市等多方利益博弈的过程，而最终改造应该实现利益平衡。渭南老城区城中村的改造应该利用渭南市城中村改造政策，通过集体经济实体和原住村民共同参与、协调、明确各方利益主体的职责和权益，最终实现各方面的利益平衡。2）、 整体改造实施
30、城中村改造应当按照旧村整体拆除、整体规划、整体建设的模式，优先建设安置房的原则进行，确保被拆迁人及早入住。规划主要的安置村民的地方有两处，一处在老城区北部胜利路以南，北街以北的位置；另一处在老城区东侧老城街以南，东关小学以东，西潼路以北，两处占地共约19公顷。3）、 创建特色规划对重点地段、局部地区的建筑群体空间、整体环境、绿化配置等进行重点研究和重点设计，力图营建人文关怀与创建特色。7.5.2、具体解决措施1）、四个转变（1）、集体土地变国有土地实施改造的城中村，其集体建设用地依法转为国有土地，涉及农用地的按照农用地转用程序报批。 城中村改造建设用地用于村民安置、公共设施建设、公益事业发展、
31、解决原村民经济收入的项目用地以划拨方式供应，其余用于经营性开发的改造综合用地，按照促进城中村改造、维护村民利益的原则，以招拍挂或协议出让方式供应。 （2）、集体经济变股份经济随着开发建设和村庄的改造，失地后怎样保障不失利， 是城中村改造中最为关注的核心问题之一，也是改造能否顺利实施的一个关键问题。从实际来看，每一个村庄都有其集体资本和资产，包括政府所给的征地补偿、集体土地资产及工业企业等资产及经营收入。这些都属集体经济，可将这些集体经济按公司法股份制原则，改造成股份制经济，将股份按照一定的原则分配给每个村民。比如，可根据村民在本村工作时间长短、村民原有土地资源收入、集体资产积累等情况， 设置“
32、人口股”和“农龄股”，视具体情况合理、公正的分配股份。不论这些集体经济的权属是否在市场经济中发生变化(被兼并或整体租赁、联合开发等)，村民均可按股每年从集体经济中分红， 以此解决失地后“钱从哪里来”的问题 。（3）、村庄变社区实施改制的城中村，应组建新经济组织，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。城中村村民依法同步转为城镇居民户口。（4）、农民变市民这一环节要与集体土地变国有土地同步实施，在“交地”的同时，一次性将村民集体“农转非”，换发新户口簿。 “农转非”的所有费用全部免收。转
33、制后的居民，在入学、参军、医疗、社会养老保险，尤其是城市低保等方面享受城市居民同样的待遇。特别是在就业方面，政府要对这 部分人群特别关注，把他们的就业问题与城市下岗失业人员的再就业放在同样重要的位置对待，在政策上给予大力扶持，积极引导他们从事二、三产业发展，创办社区服务业，纳入劳务输出统一规划进行培训、中介，千方百计为这部分人创造就业机会。同时，原集体经济组织在用工时要尽量使用这部分人， 促进转制后的居民有业可就。 7.5.3、社会保障措施1）、城市化管理撤消原来的村建制，成立相应的居委会和社区，实行城市化管理。同时按照服务半径和实际情况建设一定数量的社会福利院，合理安置村中孤寡老人，解决他们
34、的生活问题，免除后顾之忧。 2）、就业安置考虑到被征地村民就业问题，可根据实际情况，将部分村集体用地开发做商住用地，无偿转让给村民经营或出租，解决部分村民的就业，弥补改造给他们带来的损失。这部分用地及房产转让的标准应视该村合法的原出租物业数量，未开发用地数量、预计改造总成本大小来确定。城中村村民转为城市居民后，享受城市就业管理服务待遇。各级各有关部门应对其进行技能培训，提供职业指导、职业介绍等服务，落实促进就业、鼓励创业的各项优惠政策，使村民充分就业。因城中村改造而增加的就业岗位，优先安排城中村村民。3）、社会医疗及保险为解决村民的基本生活问题，城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市居民社会保
35、障范围。新经济组织应按照有关规定为村民办理社会保险，费用由新经济组织和村民个人按比例承担。符合城市居民最低生活保障条件的，享受最低生活保障。7.5.4、建设时序规划区的建设开发效益较少，主要为公益性城市环境的提升。而规划区对其周边区域的辐射带动，具有明显的拉升作用，因此在开发时，应对规划区周边区域的用地实行捆绑式开发，用周边区域补偿开发企业在规划区城市提升投入的成本。老城街的改造拆迁安置按照分期建设的时序，逐步推进。首先应先在老城街东侧建设经济适用房，以安置拆迁的居民，同时通过建成后提供商铺及招工来促进老城区居民就业。改造一期主要是居民及城中村改造；二三期主要为用地单位的用地置换。其中近期不能
36、搬迁的单位应做好规划控制，避免重复投资建设。7.5.5、村民拆迁安置方案核心区的村民整体外迁，村民以土地入股手段参与老城历史街区改造，以发展休闲商贸产业；外围安置区，分两个安置片区，北部的龙源新村改造安置区，主要安置龙源新村村民。东部的花店堡改造主要用来安置本片区原住村民及其他需要安置的拆迁户。村民安置采用一次性整体拆迁重建，此方式的运作思路是原住户一次性全部迁出进行整体安置。7.6、 老城区村民安置区规划布局7.6.1、村民拆迁总体安置方案老城区的拆迁改造采用统一开发，在城市改造过程中，以往改造，通常都采取滚动拆迁，拆多少，卖多少，盖多少。这种对启动资金量要求不高的操作办法，看似降低开发难度
37、，实则给城市开发者带来致命问题：随着城市化水平不断提高，越往后拆，拆迁成本越大，谈判成本越高，拖得时间越长，改造难度越大。规划在老城区的改造中，引入全新的招商机制，吸引数十家有实力的投资商，组建大型投资团队，一次性提前融资。整块地块完整开发的思路，在规划中，预留出两块安置小区，优先建设安置区，整体性的进行拆迁改造。第六章 基础设施规划6.1道路系统规划（1）交通体系：依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口。小区道路分三级：小区主要道路，红线宽8米；小区次要道路，宽6米；宅间路3米。区内道路形成变捷的对外对内交通关系。小区内道路及铺装根据不同功能选取不同的材质。如小区内主要车行道为混凝
38、土路面；人行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富小区景观。（2）竖向规划结合小区地形的现状条件，形成良好的地面排水，使雨水最终汇聚到城市道路下的雨水管和排水沟中，道路力争平缓，最大坡度控制在8%以下，最小坡度控制在3以上。建筑布局结合地形形成台阶状的布局。特加是在紧邻高速路北侧、高差较大建筑布局采用平行等高线呈现顺台形式。对于地形高差的起伏地段，规划结合地形呈现立体绿化或是通过建筑前后的错台形成半地下空间，充分利用了地形。6.2给水排水工程规划（1） 给水工程规划规划区用水由和崆峒路城市供水干管引入。规划区居住人数约为1.6万人，区内居民人均综合生活用水指标取140L/d，其它用
39、水占总用水量的20%，则规划区最高日总用水量为2688m3。给水管道成环状布置，管道埋深在最大冻土深度以下。引入管管径为2XDN100毫米。规划采用生活-消防联合供水系统，采用低压制消防系统，区内供水管道的压力，须保证管网最不利点水压不小于280千帕。(2) 排水工程规划排水体制为雨污分流制。污水排放量按平均日生活给水量的80%计算，约为2150m3每日。污水经管道收集后接入城市污水干管，并输送至污水处理厂进行处理。雨水量采用xxx市暴雨强度公式Q=i(L/S)式中： i-暴雨强度(L/Sha)-泾流系数F-汇水面积暴雨强度为：i=4.452+4.841LgTE/(t+2.570)0.668T
40、E-代表非年最大值法选样的重现期，选用重现期1年。t-雨水管渠设计降雨历时，t=t1+mt2t1-地面雨水收集时间，采用515minm-折减系数,取m=2t2-管渠内雨水流行时间6.3电力电信工程规划规划区用电由和硕特路和雅布赖路10千伏公网引入。居民用电按2kw每户计，公建用电按30w每平方米计，同时负荷率取0.8，计算得规划区电源设计容量为16080KVA 。规划布设10kv变配电箱4座，总容量为16000KVA。规划区电信线路由崆峒路电信主线引入。主干线路按地埋电缆方式敷设，数据网络及有线电视线路与电信线路同沟敷设。规划共布置电话交接箱4处，总容量为8000L。6.4供热工程规划规划区用
41、热由城市热力网提供。热指标确定为住宅60W/m2 ，公建建筑70W/m2 ；热化率取1.0。计算得规划区热负荷总量为62.3MW。管网敷设采用枝状管网，采暖管网采用双管闭式系统，供热系统按中央质量混合调节运行。管网敷设采用直埋敷设，穿越街道时采用半通行地沟，十字路口采用通行地沟敷设。6.5燃气工程规划近期居民用气以液化石油气为主，远期以天然气为主，瓶装液化气为辅。用气量参考总规进行计算，规划区居民户均1立方米户日，计算得规划区总用气量约为5000立方米/日。目 录第一部分 规划区改造必要性与改造条件分析- 0 -1.1、区位和范围- 1 -1.1.1、区位- 1 -1.1.2、规划范围- 2
42、-1.2、规划区现状概况- 3 -1.2.1、地势条件分析- 3 -1.2.2、土地利用现状- 4 -1.2.3、建筑质量现状- 6 -1.2.4、景观环境现状- 8 -1.2.5、道路基础设施现状- 8 -1.2.6、人口社会经济状况- 9 -1.3、规划区改造面临的挑战- 10 -1.3.1、环境亟待改善- 10 -1.3.2、商态需要振兴- 10 -1.3.3、土地置换调整和城中村改造的困惑- 10 -1.3.4、城市开敞空间的开辟- 10 -1.4、规划区改造的必要性- 11 -1.4.3、城市职能结构的完善- 11 -1.4.4、环境品位的提升亮点- 11 -1.6、东大门区域改造的
43、契机- 12 -1.6.1、东大门区的改造是本届各级政府的大事- 12 -1.6.2、总体规划对老城区的重新定位- 12 -1.6.3、外围环境的改变、交通设施的建设为老城区带来了发展机遇- 13 -1.6.4、城市东入口的建设提升规划区的环境质量- 13 -第三部分 老城区改造规划总体布局- 14 -3.1、总则- 14 -3.1.2、目标定位- 14 -3.1.4、规划原则- 14 -3.1.5、规划依据- 14 -3.2、规划结构- 15 -3.3、总体布局- 15 -3.3.8、东入口绿化广场规划- 15 -6.3、道路设计- 16 -6.3.1、道路改造断平面设计- 16 -6.3.
44、2、路灯照明设施- 18 -6.4、街道家具规划- 19 -6.4.1、公共设施配置- 19 -6.4.2、景观小品设施- 20 -6.5、景观围墙造型设计- 21 -第七部分 老城区城中村改造专题- 22 -7.1、城中村现状- 22 -7.1.3、社会经济- 22 -7.1.4、现状基础设施- 22 -7.1.5、建筑风貌- 22 -7.2、存在问题- 23 -7.2.1、身份认同矛盾- 23 -7.2.2、环境问题亟待解决- 23 -7.2.3、基础设施不完善- 23 -7.2.4、治安混乱- 23 -7.2.5、土地利用率低- 23 -7.3、老城区城中村改造条件分析- 24 -7.3.2、比较优势- 24 -7.3.3、发展制约- 24 -7.4、城中村改造原则- 2
