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1、宏观因素与房地产,P 政治法律环境,T 技术环境,E 经济环境,S 社会文化环境,PEST分析法,PEST,P 政治法律环境,执政党性质一党制，高度集权，高效。地产行业受政策面影响非常大。（图1）政府管制政策稳定。减少投机性，提高保障性住宅。政府换届十月换届，普遍看好。,政策影响大,政策要求：坚决调控,E 经济环境,经济发展总趋势经济发展减缓，相关指数显著下降，进入衰退初期。GDP消费：高储蓄率、高CPI导致有效住房消费不足投资：固定资产投资减缓，随着利率降低，投资仍然会是热点出口：国际经济形势低迷，PMI指数普遍低于50。（图*2）通胀 CPI PPI PPIRM,经济趋势悲观,中国经济增速
2、在近几个季度持续放缓。目前政府已经将政策重心转向稳增长，而我们预计经济将在今年下半年小幅反弹，使令全年GDP增速达到8.2%左右。中国步入重工业化后期：资本报酬率下降成为趋势未来CPI涨幅将超PPI：消费成本上升、企业盈余减少刘易斯拐点后，中国经济转型深化,国内生产总值 GDP,GDP增长显著放缓（保八）,来源：国家统计局,出口恶化导致收入下降,出口：对外贸易占中国GDP比重达到60%以上，对中国经济影响巨大。因为出口下滑导致的经济放缓：如果出口大幅恶化是导致经济进一步放缓的主要因素，中国的制造业（尤其是轻工制造业）和中小及民营企业可能会相对重工业即国有大企业受到更大的冲击。外来人口（农民工）
3、的工资下降。,消费下降表现有效需求减小,消费不足：有效购买力下降，使得房地产的有效需求减小,数据来源：国家统计局,三驾马车之投资,投资放缓，房地产行业观望气氛浓,通货膨胀导致成本上升,CPI PPI 有效传导性,2011年房地产增长放缓 住宅地产放缓，商业地产保持强劲,S 社会文化环境,城市化进程人口结构社会保障制度/购买习惯以及储蓄倾向对政府的态度价值观,城市化进程给力房地产 根本动力,前所未有的快速城市化运动1978年17.9%2011年超过50%，每提高一点,城市化率每提高1个百分点，新增建设占用耕地约490万亩，每年近2000万农民进入城镇。矛盾供给问题：家庭住房套数比2011年0.8
4、左右，在补缺1:1的缺口之前，供给是主要的问题。,房地产从一二线城市转向三四线城市,一二线城市化基本完成，城市化现阶段集中在三四线城市,数据来源：国家统计局，世联数据平台,人口结构：青壮年比例大，购买刚需存在,出生率不断下降,在1998年跌破1%,现保持在千分之五左右。短期之内人口增长速度仍然很大,这导致了中国房地产行业的持续活力.,数据来源：国家统计局,社会保障不成熟导致过度储蓄,社会保障计划不力人口老龄化为购房存钱外来务工人员储蓄率是城市居民的两倍,T 技术环境,融资创新材料创新工程创新,杭州保障房,这些年来，杭州在保障性住房方面确实下了不少功夫。杭州市长邵占维透露，到目前，杭州通过各类保障性住房，已解决13万多户住户的住房困难，占市区总户数的19%，接近20%，如果加上原来的公房改革等，到现在为止，按户数算的住房保障数超过了60%。这个比例，在全国的城市中保障率也是很高的。尽管已经建了这么多，但邵市长说：“(保障性住房建设)不但不能停，还得继续加大力度建。”,
