[法律资料]农村房屋拆迁补偿标准.doc

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1、农村房屋拆迁补偿标准（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）被拆除房屋的建筑面积；（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单

2、位支付给被征地的村或者村民小农村房屋拆迁补偿标准建筑面积有房证依证，无房证按实测，装饰部分可协商。如政府委托评估，则依评估报告结果协商。总之，可谈价，自己的权益一定要争取。还有猪舍、鸡舍等附属物也有价值，果树、地下窑，手压井、地上青草。一)1:1.3是对单元楼房说的,如果是平房的话就不是这个比例了,补偿比例没有相关规定,单元房也有1:1.5的呢,要看房子的地段了. (2)房屋拆迁补偿是有合同的,他肯定要在合同期限内给你交新房的,要不你可以拿合同和开发商通过法律来解决! (3)按4350元/，这个价格也是没有合理不合理的,关键是你觉得合适你完全可以要钱,不回迁的,大主意还是要自己拿的 二，征收土

3、地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收土地上的附着物的赔偿标准，由省、自治区、直辖市规定，你是XX（地方）的，可以去查查您所在地方当地的标准，另外有法律规定如果规定基于支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费。但是，土地补助费和安置费的总和补色超过土地被征收琪娜三年的平均年产值的三十倍。 耕地征收补偿费、安置补助费计算公式 1、土地补偿费的计算公式： 土司补偿费=前三年平均年产值补偿倍数农村房屋拆迁补偿标准农村房屋拆迁补偿标准1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨

4、询。2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。农村房屋拆迁补偿标准土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。具体说来：(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;(2)被征地的村或者村

5、民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。房屋拆迁补偿标准的确定房屋拆迁补偿标准的确定，房屋拆迁补偿价格由房地产评估机构依据市物价局和房产局测定的房地产市场评估指导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素进行评估，并出具评估报告，明确房屋价格。房屋拆迁补偿标准的确定房屋拆迁补偿价格由房地产评估机构

6、依据市物价局和房产局测定的房地产市场评估指导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素进行评估，并出具评估报告，明确房屋价格。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋补偿金额协商一致的，可以不对被拆迁房屋进行评估。房屋拆迁补偿计算标准房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格房屋拆迁补偿计算标准(一)房屋拆迁补偿计算标准(1)房屋拆

7、迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。房屋拆迁补

8、偿金归谁所有?新城市房屋拆迁管理条例明确拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置新城市房屋拆迁管理条例明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新条例将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。房屋拆迁补偿金归谁所有?关于农村房屋拆迁补偿安置办法的调研和思考摘要：面对日益严重的土地资源稀缺趋势，人多地少的

9、尖锐矛盾，为城市化、工业化的不断推进提供土地保障时，在征收集体土地，涉及农村房屋拆迁补偿安置的过程中，应当完善法律法规、统一领导机构、规范拆迁行为，切实维护农民的合法权益，保证项目建设用地需要，维护农村社会和谐稳定。 关键词：拆迁补偿安置调研思考 近年来，我市随着城市化进程不断加快、工业化水平不断提升，因城市化推进、工业项目、交通水利等基础设施建设中大量农村集体土地被征收，农村房屋拆迁大量增加。目前，我市尚无统一的农村房屋拆迁补偿安置标准，相关的政策均由各镇自行制定，各镇之间补偿标准差距明显，安置方式不尽相同，存在一些问题和矛盾。 1现行农村房屋拆迁补偿安置的基本情况 1.1拆迁安置方式。我市

10、各镇农村房屋拆迁的安置方式主要为以下两种：（一）货币安置或定销房安置；（二）划地自建安置。除虞山镇文化片区拆迁中由被拆迁人自主选择，可分别按上述两种方式安置以外，其他乡镇均按第二种方式安置，部分区域对不符合宅基地申请条件的被拆迁人，按定销房方式安置。 1.2拆迁安置区域。定销房安置的，安置选点在城市规划区内或集镇区内；划地自建安置的，安置区域主要有三种：本村范围内安置、集镇区内安置和单独选点跨村安置。 截止2007年底，虞山镇因城市建设、高速公路建设、虞山工业园板块建设等共形成定销房安置小区2个，安排拆迁农户314户；划地自建安置小区约45个，安置拆迁农户6365户面积3955亩，户均占地0.

11、62亩，规模较大的新龙腾住宅小区共安置拆迁户1193户面积835亩。 单独选址的重点交通、水利建设工程拆迁安置中，参照执行苏政办发（2005）125号省交通重点工程建设项目征地补偿安置实施意见，由乡镇包干实施，以划地自建为主要安置方式。99年以来，因沿江高速、苏通大桥等项目动迁，各镇共安置拆迁户2359户，面积1544亩，安置方式主要为本村范围内安置和集镇区内安置。沿江高速、苏嘉杭高速拆迁安置以在本村范围内就地安置为主，以沿江高速虞山镇谢桥段为例，在被征地的方浜村、永红村本村范围内规划3个拆迁安置点，安置拆迁户97户面积约50亩。苏通大桥拆迁安置以在集镇区域集中安置为主，安置拆迁户30户面积约

12、18亩。 沿江开发区板块建设拆迁安置中，定销房安置的，在集镇区域内统一建造公寓房安排动迁户；划地自建的，在集镇区域内统一规划建造安置小区。自1995年至今，在碧溪镇镇区、东张、吴市、浒浦集镇区形成19个拆迁安置小区，安排拆迁农户9638户（含二次拆迁户），面积5728亩，户均占地0.59亩，规模较大的安置小区有江枫苑小区安置拆迁户2285户面积1371亩，聚鑫苑小区安置拆迁户1762户面积1057亩，聚福苑小区安置拆迁户1104户面积662亩。 东南开发区板块建设拆迁安置中，单独选点跨村划地自建为主要安置方式。2003年至今，东南辖区内共动迁4146户，安置面积3258亩。以古里片区为例，根据

13、东南规划局选址规划，已建成珠泾苑、庐山小区2个拆迁安置小区，安置拆迁农户2224户，面积1822亩，宅基地安置面积为0.3亩/户，加上小区道路、绿化、配套设施等用地，户均占地0.8亩。 其他乡镇的工业项目拆迁安置中，以集镇区域划地自建为主要安置方式。1999年至今，全市各镇的工业小区拆迁安置约5100户，安置面积约3078亩。以支塘镇工业小区拆迁安置为例，在支塘镇区规划建造4个安置小区，已安排拆迁农户439户面积264亩，户均面积0.6亩。规模较大的康富新村共安置拆迁户314户面积190亩。 1.3安置补偿费用。拆迁房屋补偿费包括房屋重置评估价、地上附着物赔偿费和各类奖励费。定销房安置的，按拆

14、迁房屋重置价补偿，并免费提供规定面积的公寓房。虞山镇文化片区拆迁安置中，参照文化片区房屋拆迁安置补偿实施细则的规定，以建筑面积为280的楼房测算，安置补偿费约为15万元/户；政府免费提供面积标准为每户190的安置公寓房，安置房面积大于190的，由拆迁户按商品房价格购买。 划地自建安置的，费用包括支付给拆迁户的房屋拆迁补偿费和镇村财政统一投入的基础设施配套费及征地费。参照各镇房屋拆迁安置补偿办法的规定，按建筑面积280的楼房测算，补偿费较高的乡镇梅李镇、碧溪镇等执行08年房屋重置价格标准，奖励费用标准也作了提高，约17.2万元/户、碧溪镇约15.3万元/户，其他乡镇仍参照往年标准，约10.5万元

15、/户。各镇新建安置小区投入的基础设施配套费，根据区域位置的不同，集镇区域一般为6万元/户、农村区域一般为4万元/户。被征地土地安置补偿费按人均耕地0.8测算，约为6.78万元/亩，但是目前除经营性用地项目将二次土地征收补偿费用纳入用地成本外，其他项目未纳入。经营性用地拆迁安置中，虞山镇按原拆迁地块25万元/户、新安置地块20万元/户核算，其他乡镇原拆迁和新安置地块合计按25万元/户核算。 2现行农村房屋拆迁补偿安置存在的问题 2.1安置方式比较单一。我市各镇拆迁安置方式主要以划地自建为主，这种安置方式（一）有利于开展拆迁动员工作，自建房屋符合我市农村村民的传统居住方式，乐于被村民接受；（二）有

16、利于解决征地拆迁和项目建设的时间矛盾；（三）有利于缓解镇村财政拆迁安置补偿的资金压力。但是，这种单一的安置方式，不能有效应对近年来拆迁过程中的新矛盾。在安置用地方面，划地自建的安置方式需要占用大量土地，并且安置选址向城市规划区、集镇区靠拢。随着近年来社会经济的发展，城市规划区、集镇区土地的可利用空间逐年减少，无法满足大规模拆迁安置的用地需求；在安置对象方面，划地自建不再适用于不符合宅基地申请条件的被拆迁户，但在实际操作中，对户口已外迁或已转为城镇户口的被拆迁人仍以宅基地方式安置，无法满足这部分拆迁户的实际需求。 2.2安置政策不够完善。我市城区范围内居民房屋拆迁的补偿费包括房屋的重置价和区位价

17、，综合建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。我市规划区外各乡镇房屋拆迁的补偿费只按重置价补偿，综合房屋的实际情况评估确定。各镇现行的房屋补偿政策未能体现农村宅基地的区位价值，尤其集镇区域国有土地的区位价值。 2.3拆迁程序不够规范。各镇在房屋拆迁过程中，全市尚无统一的拆迁政策，缺乏公开透明的拆迁机制，存在操作任意、程序不规范的现象。在乡镇房屋拆迁中，因拆迁量大，项目建设时间紧，大多在未取得项目批准文件、规划许可证、用地批准书的情况下实施拆迁。这种方式，虽然保证了项目建设需要，但是缺乏法律依据，面对法律意识较强的村民维权行为时，容易陷入被动状态。 2.4安置用地大量占用耕地。各乡镇现行安置方式

18、以划地自建为主，安置用地不仅大量占用耕地，也挤占建设预留用地空间。全市历年来共安置拆迁农户24799户,占用土地面积约15999亩，占用耕地面积约14143亩。东南开发区规划区域内古里片区建设预留用地面积约为1.2万亩，古里片区共安置拆迁农户2224户，安置用地约为1822亩，占总量的15%,而虞山镇金山苑定销房安置小区规划面积475亩，设计户数1629户，户均占地面积0.29亩/户，古里片区若参照上述方式安置的话，可节约用地约1170亩。由此可见，安置用地大量占用耕地，不利于有效集约利用土地，保护耕地资源；占用建设预留用地，在一定程度上挤压了工业和其他用地的发展用地，不利于土地资源的后续利用

19、。 2.5部分安置用地手续不完善。各镇在农村房屋拆迁安置过程中，由于拆迁量大，时间紧，部分安置用地手续不完善，拆迁农户的合法权益未受到保护。存在的问题主要为：因各镇建设预留用地主要安排给工业及其他项目建设，部分安置点选址暂不符合土地利用总体规划，需要调整；原地块复耕复垦后产生的用地指标主要用于基础设施及工业项目建设，导致安置地块未能及时落实农用地转用计划。全市共安置拆迁农户24799户，安置总用地面积约15999亩，目前，已办理用地审批约19608户、面积约12650亩；未办理用地手续的拆迁农户5191户、面积约3349亩，其中：需调整土地利用总体规划的约932户、面积约596亩；需落实农用地

20、转用计划的约3415户、面积约2185亩。 3几点思考和建议 3.1加强组织管理，成立领导机构，统筹负责全市农村房屋拆迁工作。应当从法治和服务的角度出发，建立科学统一的拆迁安置工作体制，明确政府和各部门的相关职责，协调政府和各部门的配合机制。坚持依法行政，规范拆迁行为，理顺政府与市场的关系。应根据地块用途的不同，明确拆迁工作的主体。对于重点交通、水利工程等用地的拆迁安置，政府应当承担拆迁工作主体的权利和义务；对于经营性用地等其他用地的拆迁安置，应逐步采用市场化运作，实行政企分开，维护被拆迁农户的合法权益。 3.2统一各镇房屋拆迁补偿标准，完善拆迁安置配套政策。目前，各镇的房屋拆迁补偿安置标准不

21、一，奖励名目设置不规范，因此，应当统一制定农村各类房屋拆迁补偿标准，规范各类奖励费用。参照城市居民房屋拆迁安置补偿办法，应当增加宅基地区位补偿，并公布不同范围的宅基地区位价格。拆迁房屋的基准重置价应随着今后物价指数的变化，由职能部门按年度公布。应当按照市场化操作，补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，委托专业评估公司，确定市场评估价格。 3.3采用多种拆迁安置方式，建立公示制度，允许被拆迁村民自主选择。货币安置和定销房安置可适用于城市化、工业化建设拆迁的，并在城市规划区或集镇区域统一规划建造；划地自建安置可适用于因村庄整理、土地复垦拆迁的，并和农村集中居住区规划相结合，应当充分利

22、用规划保留村庄内的存量建设用地、空闲地进行安置。被安置农户必须符合省规定的宅基地申请条件，对于自愿放弃宅基地选择其他安置方式的，应予适当奖励。 3.4完善被拆迁农户的社会保障制度，完善安置小区日常管理。在大量征地拆迁过程中，部分村民既是被征地农民、又是房屋被拆迁人。因此，一方面要做好失地农民“土地换保障”的工作，另一方面应当为这部分农户提供完善的社会保障，对于选择定销房安置的村民，应当提高社会保障标准。各镇的拆迁安置小区均统一规划、统一建设，小区环境优美，村民居住质量提高。为完善安置小区的日常管理，解决经费来源，小区内物业用房出租后的租金收益，可用于小区日常管理经费开支。 4结语 面对日益严重

23、的土地资源稀缺趋势，人多地少的尖锐矛盾，为城市化、工业化的不断推进提供土地保障时，在征收集体土地，涉及农村房屋拆迁补偿安置的过程中，应当完善法律法规、统一领导机构、规范拆迁行为，切实维护农民的合法权益，保证项目建设用地需要，维护农村社会和谐稳定.宅基地最高补偿2000元/平方米东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定（以下简称规定）日前出台。新出台的规定与征求意见稿相比，我市以镇街为单位将集体土地划分为的第一类区片有所调整，从原来的9个镇街和园区增加至11个。而对一类片区的宅基地补偿也从3000元/平方米，调整为2000元/平方米；二类片区从2000元/平方米，调整为1400元/平方米。

24、规定从今年7月1日起实施，有效期至2014年6月30日松山湖石龙寮步列入一类区片与征求意见稿相比，规定在区片的划分上有新的调整。原来第一类区片范围包括莞城、东城、南城、万江四个街道及长安、虎门、厚街、常平、塘厦五个镇；第二类区片范围为第一类区片以外的其他镇。而规定明确，以镇街和园区为单位将集体土地划分为两类片区：第一类片区范围包括莞城、东城、南城、万江、松山湖、长安、虎门、厚街、石龙、寮步、常平；第二类片区范围为第一类片区以外的其他镇和园区。“第一类区片增加了松山湖园区、石龙镇、寮步镇，减少了塘厦镇，塘厦镇划入了第二类片区，这主要是根据我市各镇街和园区经济发展水平变化而作出的调整。”市国土资源

25、局有关负责人告诉记者。宅基地补偿下调600元到1000元平方米新出台的规定对宅基地的补偿标准有重大调整。在征求意见稿中，第一类区片的宅基地、商业用地的补偿标准都是：3000元平方米，第二类区片为2000元/平方米。而在新出台的规定中则区分开来。商业用地的补偿标准维持不变，第一类片区为3000元平方米，第二类片区2000元平方米；而宅基地的补偿标准则改为：第一类片区2000元/ 平方米，第二类片区1400元平方米。此外，工业用地的补偿标准为：第一类片区450元平方米，第二类片区384元平方米，维持不变。征收第一类片区内的农用地按综合平均价每亩8.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）；征收第二

26、类片区内的农用地按综合平均价每亩6.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费），维持不变。其他土地按照相应土地用途的评估地价计算补偿费。青苗补偿：荔枝、龙眼树补偿标准最高青苗补偿费中，荔枝、龙眼树补偿标准最高，平均树冠每棵6米（含6米）以上的，每亩补偿3.5万元；2米（含2米）至6米的，每亩补偿3万元；1米（含1米）至2米的，每亩补偿2.5万元；1米以下的，每亩补偿0.5万元。其他杂果（包括芒果、葡萄、李树、柚树、柑橘、柿子、黄皮等）补偿标准，平均树冠每棵5米（含5米）以上的，每亩2万元；1米（含1米）至5米的，每亩1.5万元；1米以下的，每亩0.5万元。此外，香蕉每亩0.5万元，林木、竹木每亩

27、0.2万元，青菜、稻谷等农作物每亩0.2万元，鱼塘青苗迁移费每亩0.25万元，花木场迁移费每亩1.2万元。而对政府征地预告下达之日后栽种的林木、青苗，以及天然野生杂木不予补偿建筑拆迁补偿：须提供有效证明文件进行补偿规定显示，公共基础设施建设项目需要拆迁集体土地上合法建（构）筑物的，主要采用货币补偿方式补偿。要按照被拆迁人提供的有效证明权属文件确定的用途和面积补偿，违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑原则上将不予补偿。规定明确，住宅及综合楼（不含建筑占地）主体的补偿标准为：第一类区片1500元/平方米，第二类区片1200元/平方米。首层商业铺面主体补偿标准为：第一类区片4500元/平方米，第二类

28、区片3600元/平方米。框架厂房补偿价格为800元/平方米，砖混厂房补偿价格为600元/ 平方米，高级钢架结构补偿价格为400元/平方米，附属及简易建筑补偿价格为200元/平方米，并根据厂房已使用的年限进行折旧。住宅及商业铺面装修补偿价格为500元/平方米，厂房装修补偿价格为300元/平方米，附属及简易建筑不作装修补偿。此外，拆迁私人房屋按每户2万元给予搬迁补助费（含临时安置费等）；拆迁依法取得营业执照的生产经营性用房造成停产停业实际损失的，可以根据房屋拆迁公告发布前6个月，按税务部门核实的该企业税后平均利润（每月）80%的标准，给予不超过6个月的补偿。适用范围市属公共项目征地才能得到补偿市国

29、土资源局有关负责人对此表示，规定所称的征地拆迁补偿是指市政府为了建设公共项目，将农民集体所有土地转为国有土地，需实施征地拆迁，并依法给予合理补偿的行为。公共基础设施建设项目，是指依照有关规定程序列入市政府近期建设规划或者年度建设项目计划的交通、能源、管线工程、环保、水利、军事、教育设施等公共基础设施建设项目。实际上，规定的补偿范围仅限于我市范围内，市属公共基础设施建设项目的集体土地征收、地上建（构）筑物拆迁补偿。镇属的公共基础设施建设项目的集体土地征收、地上建（构）筑物拆迁补偿并在规定的范围内。也只有被征为市属公共基础设施建设项目，才能按照上述标准得到补偿，一般的征地拆迁并不适用本规定。记者

30、黄观平拆迁补偿一般用什么补偿?货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题根据国务院城市房屋拆迁管理条例拆迁补偿方式有两种：1、货币补偿;货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾;四是更好地体现新条例的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。条例规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则等价有偿，采取的办法是根据被拆

31、迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。2、产权调换;产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。差价结算以等价交换的原则进

32、行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。苏州市第十二届人民代表大会常务委员会公 告 苏州市城市房屋拆迁管理条例已由苏州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于2002年5月29日制定，并经江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2002年8月20日批准，现予公布，自2002年11月1日起施行。2002年8月26日苏州市城市房屋拆迁管理条例 第一章 总则 第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院

33、城市房屋拆迁管理条例等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。 第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。 第三条 城市房屋拆迁必须按照城市规划进行，有利于保护古城、古镇和文物古迹，有利于改善生态环境。 第四条 拆迁人应当依照法律、法规和本条例规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 第五条 市和县级市建设行政主管部门是本行政区域内的城市房屋拆迁工作的管理部门。 苏州市人民政府城市房屋拆迁管理办公室受市房屋拆迁管理部门

34、的委托，对城市房屋拆迁工作实施监督管理。 市房屋拆迁管理部门可以委托吴中区和相城区的建设行政主管部门，对其行政区域内城市房屋拆迁工作实施监督管理。 市和县级市土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。 第二章 拆迁管理 第六条 需要拆迁房屋的单位，必须向房屋拆迁管理部门提出申请，领取房屋拆迁许可证，按照规定缴纳拆迁管理费。 申请领取房屋拆迁许可证，应当提交下列文件、资料： （一）建设项目批准文件； （二）建设用地规划许可证（含规划定点红线图）； （三）国有土地使用权批准文件； （四）拆迁计划和拆迁方案； （五）金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明； （六

35、）拆迁人委托拆迁的，应当提供委托合同。 房屋拆迁管理部门应当自收到申请人提交的全部文件、资料之日起三十日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的颁发房屋拆迁许可证，对不符合条件的应当书面答复申请人。 第七条 拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当书面通知工商、规划、房管、国土等有关部门暂停办理拆迁范围内的营业执照，新建、扩建、改建房屋，转让、租赁、抵押房屋和房屋析产，改变房屋和土地用途等相关手续。暂停期限最长不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长的期限不得超过一年。 第八条 房屋拆迁管理部门应当自颁发房屋拆迁许可证之日起七日内，将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等

36、有关事项登报公告。 拆迁人应当自公告之日起七日内，向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并及时做好宣传、解释工作。 第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内，实施房屋拆迁。因特殊情况需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起十日内给予答复。 房屋拆迁管理部门批准延期拆迁的，应当登报公告。 第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。委托拆迁的，被委托人必须具有房屋拆迁资格证书。被委托人不得转让房屋拆迁业务。 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。 拆迁实施单位的管理人员必须持有房屋拆迁管理部门核发

37、的拆迁上岗证。 第十一条 拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议书应当采用房屋拆迁管理部门统一的文本格式。 拆迁以标准租金租赁的直管公房和单位自有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 被拆除房屋为代管房的，代管人应当提交委托文书或者有关证明材料。代管人是房屋拆迁管理部门的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 被拆除房屋为共有产权的，共有人应当共同书面委托代理人与拆迁人订立拆迁补偿安置协议。 被拆除房屋所有人已死亡的，由继承人或者继承人委派的代表提供合法继承证明或者出具具结书，与拆迁人订立拆迁补偿安置协议。 第十二条 拆迁补偿安置协

38、议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 第十三条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人可以向批准拆迁的房屋拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由同级人民政府裁决。进行裁决应当先予调解。裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院起诉。 第十四条 在房屋拆迁管理部门裁决规定的搬迁期限内，被拆迁人或者房屋承租人未完成搬迁的，由市、县级市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理

39、部门申请人民法院强制拆迁。 第十五条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。 房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、出具拆迁补偿安置资金存款证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议。拆迁补偿安置资金使用应当经房屋拆迁管理部门审核。金融机构应当配合房屋拆迁管理部门做好监督管理工作。 第十六条 房屋拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁活动的监督，拆迁工作结束后，应当组织对拆迁项目进行检查验收。 第十七条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂寺庙、文物古迹、古树名木和归侨、侨眷、华侨私有房屋等另有规定的，依照有关法律、法规的规定办理。 第三章 拆迁补偿与安置 第十八条 拆迁

40、人应当依照法律、法规和本条例规定对被拆迁人给予补偿。 拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按照使用期内的残存价值参考剩余期限给予补偿；拆除违法建筑、超过批准使用期限的临时建筑不予补偿。 第十九条 拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，由被拆迁人选择。 第二十条 被拆迁房屋货币补偿的金额，根据下列因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由市人民政府根据省有关规定制定： （一）被拆迁房屋重置价、房屋装修评估值、附属物评估值，以及房屋成新程度、层高、楼层等调节因素； （二）被拆迁房屋区位基准价、划拨用地折扣，以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节

41、因素； （三）被拆迁房屋建筑面积。 自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止不满五年的住宅房屋被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加百分之十的货币补偿金额。 第二十一条 被拆迁房屋重置价仅指房屋重置建安成本价，由市和县级市物价、房产管理部门根据房屋的结构和等级确定，按年度公布。 拆迁区位及其区位基准价，按照以下规定确定： （一）苏州市区的拆迁区位，由市人民政府参照土地级别分类确定公布；区位基准价由市人民政府按照房屋所在区位和用途分类确定。其中，苏州工业园区、苏州新区、吴中区、相城区的拆迁区位及其区位基准价，由所在区的管理委员会或者人民政府根据实际情况确定报市人民政府批准。市人民政府确定或者批准的区位基准

42、价以及补偿计算办法，应当向市人大常委会报告后按年度公布。 （二）县级市的拆迁区位及其区位基准价，由县级市人民政府根据实际情况确定公布，并报苏州市房屋拆迁管理部门备案。 （三）被拆迁房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿按照土地使用面积计算。 划拨用地折扣是指在区位补偿中应当扣除的划拨用地土地出让金。划拨用地折扣适用于拆迁以划拨方式取得用地的工业、仓储、办公用房。划拨用地折扣率由国土管理部门会同房屋拆迁管理部门确定公布。折扣的金额属政府土地收益。 第二十二条 私房、单位自有房屋以房屋所有权证认定所有人和建筑面积，直管公房以房产管理部门提供的资料认定房屋承租人和建筑面积；土地使用面积以国有土地使

43、用权证认定。 第二十三条 被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋，以房屋所有权证记载的用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未明确用途的，以房屋档案记载的用途认定。 被拆迁的非住宅房屋分为商业用房和非商业用房，以营业执照记载的经营范围和经营方式认定。 第二十四条 住宅房屋改作非住宅房屋使用的，按照下列条件认定： （一）私房自营开业：开业部位在房屋所有权证记载的合法建筑面积范围内，并已办理土地使用权性质变更手续，有所有人、共有人或者直系亲属（含配偶）的营业执照和税务登记证等有效批准文件。 （二）私房、单位自有房屋出租开业：开业部位在房屋所有权证记载的合法建筑面积范围内，有房屋租赁许可

44、证、土地使用权租赁许可证，有与房屋租赁合同户名一致的营业执照和税务登记证等有效批准文件。 （三）直管公房原承租户开业：有原住房租赁证、房屋租赁许可证，有与原承租户或者同住父母、子女及其配偶户名一致的营业执照和税务登记证等有效批准文件。 非商业用房改作商业用房自营或者出租营业的，参照前款第（一）项、第（二）项规定的条件认定。 各县级市人民政府可以根据本地实际情况制定认定标准。 第二十五条 拆迁人应当委托市和县级市房产、房屋拆迁管理部门审定公布的拆迁房屋评估机构对被拆迁房屋进行评估，并订立委托合同。评估费用由拆迁人承担。 接受委托的评估机构应当按照委托合同约定的时间出具估价报告。当事人对评估结果有

45、异议的，可以自收到估价报告之日起三日内，向原评估机构书面申请复核；原评估机构应当自收到申请之日起三日内进行复核，并出具书面复核报告。 当事人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核报告之日起三日内，向房产管理部门申请鉴定。鉴定费用由过错方承担。 评估机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人的合法权益。 拆迁房屋的评估技术规范、评估争议处理办法，由市房产管理部门根据国家和省有关规定制定。 第二十六条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十条的规定，评估确定被拆迁房屋货币补偿的金额与所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币

46、补偿。 第二十七条 拆迁用于公益事业的非生产经营性房屋及其附属物的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建；被拆迁人也可以选择货币补偿，仍用于公益事业建设。 第二十八条 拆迁以标准租金租赁的直管公房和单位自有房屋，被拆迁人选择货币补偿，与房屋承租人解除租赁关系的，拆迁人按照下列办法给予补偿： （一）住宅房屋：货币补偿的金额（不含房屋装修评估值）的百分之二十给被拆迁人，百分之八十给房屋承租人，房屋装修补偿金额给装修出资人； （二）非住宅房屋：货币补偿的金额（不含房屋装修评估值）的百分之三十给被拆迁人，百分之七十给房屋承租人，房屋装修补偿金额给装修出资人。 第二十九条 被拆迁人

47、不选择本条例第十九条规定的拆迁补偿方式，又无力购房的，可以向拆迁人提出申请，由拆迁人提供不小于原住房面积的房屋以标准租金租住。拆迁人将扣除区位补偿部分后的房屋货币补偿金额支付给被拆迁人。 直管公房、单位自有房屋承租人不选择本条例第二十八条第（一）项规定的拆迁补偿方式，又无力购房的，可以向拆迁人提出申请，由拆迁人安排不小于原住房面积的房屋以标准租金租住。 第三十条 用于产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人必须向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用权证所需的有关文件资料。 拆迁人用预售房屋进行产权调换的，按照国家商品房销售管理的有关规定执行。 第三十一条 拆迁住宅房屋按照以下办法计户： （一

48、）自住私房凭房屋所有权证计户； （二）租住私房凭租用凭证和户口簿计户； （三）租住直管公房凭公有住房租赁证计户； （四）租住单位自有房屋凭公有住房租赁证或者出租单位证明计户。 拆迁非住宅房屋按照以下办法计户： （一）非住宅房屋自用的，凭房屋所有权证和营业执照计户； （二）非住宅房屋出租的，凭房屋租赁许可证和营业执照计户。 第三十二条 被拆迁人或者房屋承租人在规定的搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人应当适当发给搬迁奖励费。奖励标准由拆迁人确定，并报房屋拆迁管理部门批准后公布实施。 第三十三条 拆迁人应当按照规定付给被拆迁人或者房屋承租人搬迁补偿费。 实行货币补偿的，被拆迁人或者房屋承租人必须自行过渡，拆迁人一次性付给六个月的临时