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1、房地产法规学习资料第一章 房地产法概述随着我国经济、社会的不断发展，房地产行业也得到了快速发展，房地产成为非常重要的社会财富。于是，调整房地产法律关系的房地产法变得越来越重要了。房地产法是我国市场经济法律体系中一个重要的部门法，对于我们房地产专业的同学来讲，必须要掌握房地产法，并且应具备运用房地产法解决实际问题的能力。本章将介绍房地产法的几个基本问题。一、房地产法概念和调整对象房地产法，是规范房地产开发、交易和使用行为的法律规范总称，基础是物权法。房地产法调整对象是房地产民事法律关系和房地产行政法律关系。房地产民事法律关系是平等主体之间以房地产为对象的法律关系，主要有工程勘察、设计、施工合同关
2、系、商品房买卖关系、租赁关系、物业服务合同关系等。房地产行政法律关系是国家与行政相对人之间的房地产行政管制关系，主要有土地利用规划、房屋建设规划关系、土地利用审批关系、项目建设审批关系、房地产市场监管关系等。可见，房地产法的内容十分广泛，既包括民事法律规范性质的内容，如房地产所有权、转让、租赁等；又包括行政法律规范性质的内容，如规划管理、土地管理、开发管理、销售管理等。因此，实践中我们在处理实际问题时，应正确区分法律关系的性质，是民事还是行政，往往有交叉，才能正确适用法律。二、房地产法律体系房地产法有其完备的体系。1994年7月，我国通过了城市房地产管理法，是房地产法基本法之一，标志着我国房地
3、产法制建设进入逐渐完备的时期。目前，我国房地产法律体系基本形成：立法法自2000年7月1日生效。（一）宪法主要涉及土地所有制、土地利用基本制度。（二）房地产法律全国人民代表大会、全国人民代表大会常务委员会制定法律，房地产法律主要有：1城市房地产管理法（1995、1、1生效）；（住房和城乡建设部征求修改意见）2城乡规划法（2008、1、1）；3建筑法（1998、3、1）；4招标投标法（2000、1、1）；5土地管理法（1999、1、1）；6物权法（2007、10、1）。（三）房地产行政法规国务院根据宪法和法律，制定行政法规，房地产行政法规主要有：1城市房地产开发经营管理条例（1998、7、20）
4、；2土地管理法实施条例（1999、1、1）；3国有土地上房屋征收与补偿条例（2011、1、21）；4物业管理条例（2003、9、1）；（2007年修订）5招标投标法实施条例（2012、2、1）。（四）房地产地方性法规省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市
5、。如：长春市城市房屋拆迁管理条例(长春市人大常委会)（2004年8月1日）（五）房地产部门规章国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定部门规章。房地产部门规章主要有：1房地产开发企业资质管理规定（2000、3、29）；2商品房销售管理办法（2001、6、1）；3城市商品房预售管理办法（1995、1、1）；4城市房地产转让管理规定（1995、9、1）；5商品房屋租赁管理办法（2011、2、1）；6城市房地产抵押管理办法（1997、6、1）；7土地登记办法（2008、2、1）；8房屋登记办法（200
6、8、7、1）；9房地产经纪管理办法（2011、4、1）；10协议出让国有土地使用权规定（年月日）；11招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年11月1日）；12城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1993年1月1日）；13建设用地审查报批管理办法（1999年3月2日）；14土地登记办法（2008、2、1）。（六）房地产地方政府规章省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府，可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定规章。如:12004年10月30日市人民政府公布的长春市城市房屋拆迁管理条例实施细则22006年3月10日市人民政府公布的长春市棚户区改造项目住宅房屋拆
7、迁补偿安置暂行规定32007年5月15日市人民政府办公厅公布的长春市棚户区改造项目非住宅房屋拆迁补偿的有关规定4.长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（2011年8月3日）（七）最高人民法院司法解释 1最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003、6、1）；2最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005、1、1）；3最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005、8、1）；4最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009、10、1）；5最高人民法院关于审理物业服务纠纷案
8、件具体应用法律若干问题的解释（2009、10、1）；6最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009、9、1）。法律适用：立法法规定1宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。 2法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。 3.行政法规的效力高于地方性法规、规章。 4.地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。 5.部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。 6.同一机关制定的法律、
9、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。 7.法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。 8.法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。行政法规之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决。 9.地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：（1）同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一
10、致时，由制定机关裁决；（2）地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；（3）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。第二章 房地产法基础本章包括房地产法的几个基础问题。第一节 房地产法律关系重要主体主要是房地产开发企业、房地产经纪机构。房地产开发经营活动的主体是房地产开发企业。房地产开发企业
11、是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按规定，应申请核定资质等级（资产、专业经济技术人员、开发经营业绩）。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。 一、房地产开发企业的组织形式 采用有限责任公司和股份有限公司。有限公司，又称有限责任公司，依公司法设立，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部财产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，又称股份公司，指由一定人数以上的股东组成，公司全部资产分为等额股份，股东以其认购的股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的公司。复习公司法。二、房地产开发企业资质管理制度（一）房地产开发企业资质等级
12、管理规定A5房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：1、一级资质：（）注册资本不低于万元；（）从事房地产开发经营年以上；()近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；()连续年建筑工程质量合格率达；()上一年房屋建筑施工面积万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；()有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；()工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；()具有完善的质量保证体系，商品住宅
13、销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；()未发生过重大工程质量事故。2、二级资质：（）注册资本不低于万元；（）从事房地产开发经营年以上；（）近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（）连续年建筑工程质量合格率达；（）上一年房屋建筑施工面积万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质
14、量保证书和住宅使用说明书制度；（）未发生过重大工程质量事故。3、三级资质：（）注册资本不低于万元；（）从事房地产开发经营年以上；（）房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（）连续年建筑工程质量合格率达；（）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（）未发生过重大工程质量事故
15、。4、四级资质：（）注册资本不低于万元；（）从事房地产开发经营年以上；（）已竣工的建筑工程质量合格率达；（）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（）未发生过重大工程质量事故。（二）房地产开发企业暂定资质管理规定A6、7、81新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企
16、业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。暂定资质证书有效期年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过年。自领取暂定资质证书之日起年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。 2房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。 3申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。（三）房地产开发企业资质审批管理规
17、定A11 房地产开发企业资质等级实行分级审批。 一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。 二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。 经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。（四）房地产开发企业承担房地产项目的范围管理规定A18 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业
18、应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。结论：对于企业来讲，取得房地产开发资质非常重要，否则无资格从事开发经营活动。如果违反这方面的规定，要承担相应的法律责任1直接影响到合同的效力。土地合同司法解释A15，合作开发房地产合同的双方当事人不具备房地产开发经营资格的，应认定合同无效。2行政法律责任。管理规定A19：企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处万元以上万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。 A20：企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产
19、开发主管部门责令限期改正，处万元以上万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。3刑事责任。虚报注册资本、合同诈骗等。公司法、劳动合同法提示。第二节 房地产开发基本程序房地产法规范的对象主要就是房地产开发活动，因此，必须了解房地产开发活动的基本程序。然后研究房地产开发的基本程序、每个阶段、环节中涉及的主要法律规定和法律问题。房地产开发属于基本建设范畴。因此，应当先研究我国现行基本建设的程序。 一、建设项目选址 （城乡规划部门）城乡规划法第三十六条：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有
20、关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。二、建设项目用地预审 （国土资源部门）1、需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。2、需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。3、需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。 预审应当审查以下内容：（1）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；（2）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；（3）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；（4）征地补偿费用和矿山项
21、目土地复垦资金的拟安排情况；（5）属土地管理法第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。 三、环保审批 （环保行政部门）环保审批，是指建设单位将建设项目的环境影响报告书（环境影响报告表、环境影响登记表），报送环境行政主管部门审批的建设程序。1建设项目环境影响评价制度1998年11月29日生效的建设项目环境保护管理条例第六条规定，国家实行建设项目环境影响评价制度。2003年9月1日生效的环境影响评价法规定，国家根据建设项目对环境的影响程度
22、，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：（1）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；（2）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；（3）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。2环境影响评价文件审批根据建设项目环境保护管理条例的规定，建设单位应当在建设项目可行性研究阶段报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表；但是，铁路、交通等建设项目，经有审批权的环
23、境保护行政主管部门同意，可以在初步设计完成前报批环境影响报告书或者环境影响报告表。按照国家有关规定，不需要进行可行性研究的建设项目，建设单位应当在建设项目开工前报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表；其中，需要办理营业执照的，建设单位应当在办理营业执照前报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表。建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表，由建设单位报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目有行业主管部门的，其环境影响报告书或者环境影响报告表应当经行业主管部门预审后，报有审批权的环境保护行政主管部门审批。海岸工程建设项目环境影响报告书或
24、者环境影响报告表，经海洋行政主管部门审核并签署意见后，报环境保护行政主管部门审批。环境保护行政主管部门应当自收到建设项目环境影响报告书之日起日内、收到环境影响报告表之日起日内、收到环境影响登记表之日起日内，分别作出审批决定并书面通知建设单位。预审、审核、审批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表，不得收取任何费用。环境影响评价法规定，建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设。附：环境影响评价法第十六条：国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。 建设单位应当按照下
25、列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）： （一）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； （二）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； （三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。 建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院环境保护行政主管部门制定并公布。第二十五条：建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设。四、工程项目审批、核准和备案 （政
26、府投资主管部门） （一）企业投资项目1企业不使用政府投资建设的项目一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。（1）政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准核准制严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。政府核准的投资项目目录（以下简称目录2004年本）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减目录规定的范围。企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护
27、生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。项目核准机关，是指目录中规定具有企业投资项目核准权限的行政机关。其中，国务院投资主管部门是指国家发展和改革委员会；地方政府投资主管部门，是指地方政府发展改革委（计委）和地方政府规定具有投资管理职能的经贸委(经委)。项目申报单位应向项目核准机关提交项目申请报告一式5份。项目申请报告应由具备相应工程咨询资格的机构编制，其中由国务院投资主管部门核准的项
28、目，其项目申请报告应由具备甲级工程咨询资格的机构编制。 项目申请报告应主要包括以下内容：（有通用文本）（1）项目申报单位情况。（2）拟建项目情况。（3）建设用地与相关规划。（4）资源利用和能源耗用分析。（5）生态环境影响分析。（6）经济和社会效果分析。 项目申报单位在向项目核准机关报送申请报告时，需根据国家法律法规的规定附送以下文件：（1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；（2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（4）根据有关法律法规应提交的其他文件。作用：项目申报单位依据项目核准文件，依法办理土地使用、资源利用、城市
29、规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续。 项目核准文件有效期2年，自发布之日起计算。项目在核准文件有效期内未开工建设的，项目单位应在核准文件有效期届满30日前向原项目核准机关申请延期，原项目核准机关应在核准文件有效期届满前作出是否准予延期的决定。项目在核准文件有效期内未开工建设也未向原项目核准机关申请延期的，原项目核准文件自动失效。 （2）其他项目无论规模大小，均改为备案制项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于目录以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外
30、，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。2企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目政府只审批资金申请报告。资金申请报告应包括以下主要内容：（1）项目单位的基本情况和财务状况；（2）项目的基本情况，包括建设背景、建设内容、总投资及资金来源、技术工艺、各项建设条件落实情况等；（3）申请投资补助或贴息资金的主要原因和政策依据；（4）项目招标内容（适用于申请投资补助或贴息资金500万元及以上的投资项目）；（5）国家发展改革委要求提供的其他内容。已经国家发展改革委审批或核准的投资
31、项目，其资金申请报告的内容可适当简化，重点论述申请投资补助或贴息资金的主要原因和政策依据。资金申请报告应附以下文件：（1）政府投资项目的可行性研究报告批准文件；（2）企业投资项目的核准或备案的批准文件；（3）城市规划部门出具的城市规划选址意见（适用于城市规划区域内的投资项目）；（4）国土资源部门出具的项目用地预审意见；（5）环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（6）申请贴息的项目须出具项目单位与有关金融机构签订的贷款协议；（7）项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明；（8）国家发展改革委要求提供的其他文件。 解释：（1）投资补助：是指由中央预算内固定资产投资(含国债项目资金
32、)安排的，专项对符合条件的固定资产投资项目给予的投资补助资金。投资补助，是指国家发展改革委对符合条件的企业投资项目和地方政府投资项目给予的投资资金补助。投资补助主要适用于需要政府支持的经济和社会领域。主要包括： (1)公益性和公共基础设施项目； (2)保护和改善生态环境项目； (3)促进欠发达地区的经济和社会发展项目； (4)推进科技进步和高新技术产业化项目； (5)符合国家有关规定的其他项目。投资补助根据国家调控宏观经济的需要和国家确定的重点进行安排。对具体项目的投资补助，原则上不得超过项目总投资的50%。（2）贴息资金：是指由中央预算内固定资产投资(含国债项目资金)安排的，用于符合条件、使
33、用了中长期银行贷款的固定资产投资项目贴息的资金。贴息，是指国家发展改革委对符合条件、使用了中长期银行贷款的投资项目给予的贷款利息补贴。贴息资金主要适用于需要政府鼓励和引导社会投资的竞争性、经营性项目。主要包括：(1)公共基础设施项目；(2)保护和改善生态环境项目；(3)促进欠发达地区的经济和社会发展项目；(4)推进科技进步和高新技术产业化项目；(5)符合国家有关规定的其他项目。贴息资金贴补率不得超过当期银行中长期贷款利率。贴息资金总额根据符合贴息条件的项目银行贷款总额、当年贴补率和贴息年限计算确定，不得超过项目建设期实际支付的银行中长期贷款利息总额。投资补助和贴息资金均为无偿投入。（3）将国外
34、贷款进行转贷、转贷机构负责。（二）政府投资项目1政府投资范围政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域，包括加强公益性和公共基础设施建设，保护和改善生态环境，促进欠发达地区的经济和社会发展，推进科技进步和高新技术产业化。能够由社会投资建设的项目，尽可能利用社会资金建设。合理划分中央政府与地方政府的投资事权。中央政府投资除本级政权等建设外，主要安排跨地区、跨流域以及对经济和社会发展全局有重大影响的项目。2政府投资资金管理编制政府投资的中长期规划和年度计划，统筹安排、合理使用各类政府投资资金，包括：预算内投资、各类专项建设基金、统借国外贷款等（资金来源）。政府投资资金按项目
35、安排，根据资金来源、项目性质和调控需要，可分别采取直接投资、资本金注入、投资补助、转贷和贷款贴息等方式（投入方式）。以资本金注入方式投入的，要确定出资人代表。要针对不同的资金类型和资金运用方式，确定相应的管理办法，逐步实现政府投资的决策程序和资金管理的科学化、制度化和规范化。3简化和规范政府投资项目审批程序，合理划分审批权限。按照项目性质、资金来源和事权划分，合理确定中央政府与地方政府之间、国务院投资主管部门与有关部门之间的项目审批权限。（1）对于政府投资项目，采用直接投资和资本金注入方式的，从投资决策角度只审批项目建议书和可行性研究报告，除特殊情况外不再审批开工报告，同时应严格政府投资项目的
36、初步设计、概算审批工作；（2）采用投资补助、转贷和贷款贴息方式的，只审批资金申请报告。项目确定！五、办理建设用地规划许可手续 （城乡规划部门）城乡规划法第三十七条：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。第三十八条：在城市、镇规
37、划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 六、办理国有土地使用手续 （国土
38、资源部门）土地管理法第五十三条： 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。主要方式包括：1、划拨2、出让取得国有土地使用证。七、人防审核人防审核，是指县级以上地方人民政府人民防空主管部门，对结合建筑项目修建战时可以用于防空的地下室设计的审核以及易地建设人防工程有关事项的审核。1997年1月1日生效的中华人民共和国人民防空法第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。建设单位应将人防工程设计文件报人防主管部门审核
39、，合格的发放工程建设人防许可证。未经人防主管部门审核的，规划部门不得发放建设工程规划许可证，建设部门不得发给施工许可证。八、办理建设工程规划许可手续 （城乡规划部门）城乡规划法第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门
40、或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。建设工程规划许可证是建设工程开工前应办理的一项重要手续。办理程序如下：（1）申请，建设单位在办理了计划、土地等批准手续后，向城市规划行政主管部门提出建设申请，提交设计任务书批文、建设用地规划许可证、国有土地使用权证等批准文件。（2）提交联审，城市规划行政主管部门受理申请后，将建设项目提交有关部门（如土地、环保、消防、人防、建设、交通、通讯等）进行联审，提出修改意见。符合建设条件的
41、，由规划部门继续办理。（3）提供规划设计要求，根据工程所在地段详细规划，提出规划设计要求，核发规划设计要点通知书。（4）审核设计方案，建设单位根据规划设计要点通知书委托设计单位进行方案设计，报规划部门审批。确定规划设计方案后，核发设计方案通知书。（5）施工图设计，建设单位委托设计单位进行施工图设计，报城市规划行政主管部门审批，合格后发放建设工程规划许可证。（以下开始实施）九、招标、投标 （建设主管部门）勘察、设计、施工、监理等招标，签订合同，并办理备案手续。依法确定建筑施工企业是办理施工许可证重要条件：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的
42、重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。 解释：第二条关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括：（一）煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目；（二）铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目；（三）邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项
43、目；（四）防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目；（五）道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目；（六）生态环境保护项目；（七）其他基础设施项目。 第三条关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。 第四条使用国有资金投资项目的范围包括：（一）使用各级财政预算资金的项目；（二）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目；（三
44、）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。 第五条国家融资项目的范围包括：（一）使用国家发行债券所筹资金的项目；（二）使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目；（三）使用国家政策性贷款的项目；（四）国家授权投资主体融资的项目；（五）国家特许的融资项目。 第六条使用国际组织或者外国政府资金的项目的范围包括：（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；（二）使用外国政府及其机构贷款资金的项目；（三）使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。 第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价的万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在万元人民币以上的。十、房屋征收、拆迁 （建设主管部门）过去是核发房屋拆迁许可证，现在政府征收。十一、施工图审查 （建设主管部门）施工图审查，是指建设主管部门认定的施工图审查机构（以下简称审查机构）按照有关
