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1、课程名称 :财务会计 上市公司长期资产减值研究公司名称: 万科企业股份有限公司（000002） 华远地产股份有限公司 （600743） 海南正和实业集团股份有限公司（600759） 所属行业: 房地产行业学院:经济管理学院专业与班级:小组成员姓名（学号）:组长姓名（学号）:提交日期:2011.10.20一、 行业背景及公司案例现状(一) 行业背景1.公司规模（总市值 亿元）万 科保利地产金地集团正和股份公司规模695.04548.44222.2373.09行业排名12531市场平均值102.3861.64 （资料来源：金融界2.行业财务状况项目流通股市值（亿元）市场估值（市盈率）每股收益（元）
2、市现率行业水平6826.5447.240.37150.763.新准则实施后，房地产行业计提减值准备情况一是新准则实施后，计提资产减值损失的上市公司数量普遍呈上升趋势：部分公司前期计提，且本期计提额进一步增加；部分公司前期转回或者不提，本期开始计提，或者转回金额大幅度下降。说明大多数上市公司能遵循谨慎性原则，按照新准则的要求对资产进行减值，及时确认减值损失。二是从减值准备计提额的前后期比较来看，大多数变动集中于-100%-100%之间，没有发生异常变动，这可以降低公司利用资产减值进行利润操纵的嫌疑。三是从公司计提的资产减值的构成来看，主要是坏账准备和存货跌价准备。由于新准则堵住了长期股权投资、固
3、定资产、无形资产等长期资产的转回之路，企业对这些资产减值准备的计提明显“谨慎”了，而坏账准备和存货跌价准备允许赚回，所以大多数公司在这方面计提和冲回则比较频繁，而且部分公司的波动幅度比较大，所以仍不排除进行利润操纵的可能性。公司案例现状1. 万科地产11公司概况公司简介：万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准,于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报);国内商业;物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理);房地产开发。
4、控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。公司的法定中文名称万科企业股份有限公司所属行业房地产股票上市交易所深圳证券交易所股票种类 A 股股票简称 万科A股票代码 000002成立时间1984-05-30上市时间1991-01-291.2股本结构：项目股本数量(万股)比例总股本100%流通A股97.64%境内法人持股14.73% 股东名称持股比例持股总数股票类型华润股份有限公司14.73% 1,619,094,766 流通A股 刘元生1.22% 133,791,208 流通A股 中国银行易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金1.02% 112,282,473 流通A股 中国
5、建设银行博时主题行业股票证券投资基金0.97% 107,000,000 流通A股 博时价值增长证券投资基金0.91% 100,000,000 流通A股 中国工商银行融通深证100指数证券投资基金0.85% 93,309,734 流通A股 中国人寿保险股份有限公司分红个人分红-005L-FH002深0.83% 91,741,448 流通A股 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 0.81% 89,427,768 流通A股 中国人寿保险股份有限公司传统普通保险产品-005L-CT001深0.72% 79,567,826 流通A股TOYO S
6、ECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 0.71% 77,566,240 流通A股 流通A股占87.84%，流通B股占11.96%，自然人持股0.2%1.3主要财务数据和指标2007年2008年2009年2010年营业总收入3552661.134099177.924888101.315071385.14营业总成本2805949.173485566.334112244.253958184.29营业收入3552661.134099177.924888101.315071385.14营业利润765289.75636478.96868508.281189488.53利润总
7、额764160.57632228.56861742.781194075.26净利润531750.08463986.92643000.75883961.05归属母公司股东的净利润484423.55403317.00532973.77728312.70财务数据财务指标2005年2006年2007年2008年2009年2010年每股收益(元)0.360.490.730.370.480.66每股净资产(元)2.233.414.262.903.404.02每股未分配利润(元)0.160.150.590.560.801.23净资产收益率(%)16.2514.4816.5512.6514.2616.47净利
8、率(%)12.7912.0713.649.8410.9014.36毛利率(%)34.7937.2441.9939.00100.00100.00营业利润率(%)34.7937.2441.9939.00100.00100.00流动比率(%)1.832.041.961.761.911.59应收账款周期率(%)28.0748.1157.7945.8659.7643.96存货周转率0.540.490.410.330.000.00总资产周转率(%)0.560.510.470.370.380.292. 幸福实业幸福实业在2007年被华远地产收购。2.1公司概况公司名称华远地产股份有限公司 成立日期1996-
9、09-03 注册资本（人民币元）1,264,459,776 证监会行业分类房地产开发与经营业 全球行业分类房地产 申万行业分类房地产开发 公司简介“华远”是国内房地产业最早创立的品牌之一,至今已诞生二十余年。华远地产于八十年代初进入房地产业,一直致力于开发高品质的具有市场代表性的房地产产品。 为了实现突破性的发展,2008年8月,幸福实业换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司的重大资产重组工作实施完成,华远地产借壳幸福实业成功实现A股上市。公司经营范围包括:房地产开发;商品房销售;老旧城区危房成片改造、土地开发;市政设施建设;房屋租赁;物业管理等。 主营业务房地产开发;商品房销售;老旧城区危房
10、成片改造、土地开发;市政设施建设;房屋租赁;物业管理;建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金、交电、化工(不含危险化学品)、制冷空调设备销售;信息咨询;自营和代理各类商品及技术的进出口业务(但国家限定公司经营或禁止进口的商品及技术除外)。 2.2股本结构项目股本数量(万股)比例流通股68,193.95 限售流通A股58,252.03 总股本126,445.98 排名股东名称持股数量(万股)占总股本比例与上期持股变化(万股)股票类型1北京市华远集团有限公司58,252.0346.069%13,442.78受限流通股份 2北京华远浩利投资股份有限公司12,718.5410.058%2,935.05
11、受限流通股份 3北京京泰投资管理中心11,389.749.008%2,628.4受限流通股份 4北京首创阳光房地产有限责任公司11,389.749.008%2,628.4受限流通股份 5名流置业集团股份有限公司4,775.893.777%1,102.13流通A股、受限流通股份 6潜江市农村信用合作联社733.330.58%169.23流通A股 7北京市华远国际旅游有限公司514.440.407%118.72受限流通股份 8广州市天河大东园酒店213.650.169%49.3流通A股 9潜江市国有资产监督管理委员会办公室213.650.169%49.3流通A股 10崔晓东182.710.145%
12、182.71流通A股 2.3财务数据报告期2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31 2007-12-31 盈利指标公司沪深300行业公司沪深300行业公司沪深300行业公司沪深300行业毛利率52.41% 30.84% 40.23% 51.78% 30.06% 37.76% 38.12% 29.69% 35.53% 8.03% 31.67% 32.49% 营业利润率33.89% 19.66% 23.45% 40% 18.59% 22.11% 24.15% 16.58% -15.11% 1.85% -1.18% -33% 净利率22.55% 15.63% 24.34% 2
13、9.69% 14.87% 38.6% 17.91% 14.28% 1.34% 0.93% 154.67% 115.27% 偿债指标流动比率1.96% 2.16%2.47%2.22% 1.69%2.58%1.31% 1.53%2.01%0.3% 1.47%1.72%速动比率0.75%1.62%0.77%1.16%1.24%0.89%0.37%1.07%0.7%0.18%1.04%0.79%权益乘数4.463.462.943.743.612.92.953.582.7530.27-1.612.55运营能力资产收益率4.15%6.13%2.8%5%6.17%4.17%8.26%6.34%-24.48%
14、0.92%7.5%33.63%净资产收益率19.47%14.96%11.37%19.94%14.84%12.41%26.12%15.04%11.73%28.02%19.58%4.45%周转率应收账款周转率- 97.8355.95- 62.6302.56- 61.95283.6960.1773.011,233.35存货周转率0.211.780.890.29.43.181.0210.173.797.8710.292.16总资产周转率0.22%0.76%0.29%0.2%0.77%0.3%0.89%0.86%0.35%0.98%0.88%0.43%3. 正和实业3.1公司概况公司简介：公司原名海南华
15、侨投资股份有限公司,海南侨联企业股份有限公司,成立于1984年8月,是海南省最早公开发行股票的股份制试点企业之一。公司经营范围:高新技术项目及产品的投资、开发、生产与经营;能源基础产业投资、开发、经营、房地产、旅游资源、旅游产品开发、经营;建筑材料生产;房屋租赁服务;装饰装修工程;农副土特产品的销售;矿业投资开发经营。公司的法定中文名称海南正和实业集团股份有限公司所属行业房地产股票上市交易所上海证券交易所股票种类 A 股股票简称 正和股份变更前股票简称华侨股份股票代码 600759成立时间1984-08-08上市时间1992-10-083.2股本结构项目股本数量(万股)比例总股本122,011
16、.75 流通A股121,602.25境内法人持股409.5股东名称持股数量(万股)占总股本比例股票类型广西正和实业集团有限公司88,231.8772.31423%流通A股 香港亚太奔德有限公司1,647.361.350164%流通A股 中融国际信托有限公司中融从容成长8000.655675%流通A股 张青735.020.602417%流通A股 中国科技证券有限责任公司523.40.428972%流通A股 建投中信资产管理有限责任公司5200.426188%流通A股 上海证券有限责任公司333.090.272995%流通A股 3.3主要财务数据和指标财务数据（单位：亿元）2007年2008年20
17、009年2010年营业总收入0.130.92.439.02营业总成本-0000营业收入0.130.92.439.02营业利润0000利润总额00-00净利润0.921.31.572.11归属母公司股东的净利润0000息税前利润EBIT0.961.692.22.88息税折旧摊销前利润EBITDA-1.72.252.91财务指标2005年2006年2007年2008年2009年2010年每股收益(元)0.260.280.13820.16910.1504每股净资产(元)-0.75-0.41.51.561.641.8每股未分配利润(元)-1.8-1.54-0.24净资产收益率(%)6.518.459.
18、239.65净利率(%)-24.3540.4689.13144.6765.1920.35毛利率(%)8.343.6999.128337.8324.43营业利润率(%)-9.89-19.97224.7180.3760.6929.44流动比率(%)0.670.792.241.883.582.44应收账款周期率(%)3.662.740.4655.134.3824.45存货周转率0.060.642.08总资产周转率(%)0.720.520.020.050.110.303.4公司的收入来源： 二、 公司长期资产减值总体状况分析(一) 万科地产万科股份各项长期资产增加减少及期末余额(单位:元)05年年初余
19、额本年增加本年减少年末余额长期股权投资9,507.83174,905.14184,412.97固定资产23,142.561,472.1521,670.41无形资产06年长期股权投资184,412.97140,841.87325,254.84固定资产21,670.4129,031.4950,701.90无形资产07年长期股权投资325,254.8481,393.92243,860.92固定资产50701.906,818.6657,520.56无形资产08年长期股权投资243,860.924,711.61248,572.53固定资产57,520.5669,012.72126,533.28无形资产0
20、9年长期股权投资248,572.53107，965.77356,538.30固定资产126,533.289,064.42135,597.70无形资产8196.638,196.6310年长期股权投资356,538.3092,836.86449,375.16固定资产135,597.7013,639.51121,958.19无形资产8,196.6329,198.5637,395.19万科的长期股权投资从2005年开始呈下降趋势，减少幅度大。固定资产先减少后增加，增加幅度较大，10年又有所减少。无形资产呈上升趋势。此表显示的是长期股权投资、固定资产和无形资产的总体情况无法反映具体增减情况。各项长期资产
21、减值准备增加减少及余额05年年初余额本年增加本年减少年末余额长期股权投资减值准备7,860,000.0093,435,582.31101,295,582.31固定资产减值准备无形资产减值准备06年长期股权投资减值准备101,295,582.3170,927,368.87172,222,951.18固定资产减值准备无形资产减值准备07年长期股权投资减值准备2,600,000.002,600,000.00固定资产减值准备无形资产减值准备08年长期股权投资减值准备2,600,000.002,600,000.00固定资产减值准备无形资产减值准备09年长期股权投资减值准备2,600,000.002,60
22、0,000.00固定资产减值准备无形资产减值准备10年长期股权投资减值准备2,600,000.002,600,000.000固定资产减值准备无形资产减值准备（数据来源：CSMAR数据库,万科年报）公司对2006年报表进行了重述，原因不明。各相关损益项目200520062007200820092010长期股权投资减值损失(93,435,582.31)(70,927,368.88)固定资产减值损失(129,837.76)785,011.83无形资产减值损失长期股权投资收益（或损失）1,947,073.74110,036,127.80处置非流动资产利得8,936,739.497,883,854.16
23、1,021,397.01处置非流动资产损失2,336,423.461,577,638.381,211,776.17由于从2007年起，万科集团收购的投资的公司有的采用公允价值计量方法，因此没有减值准备。2005年、2006年长期股权投资减值损失、固定资产减值损失和无形资产减值损失与长期股权投资减值准备、固定资产减值准备和无形资产减值准备的增加额有一一对应的关系。 2008年后的长期资产减值没有发生变化。各年营业利润及净利润200520062007200820092010营业利润2,042,799,471.103,453,483,536.21725,923,415.466,364,789,552
24、.078,685,082,798.0011,894,885,308.23净利润1,350,362,816.782,154,639,315.18600,111,810.784,639,869,152.736,430,007,538.698,839,610,505.04（数据来源：CSMAR数据库，万科年报）2.万科集团2005年合并资产减值准备明细表：从总体看，万科集团2005年期末共计提长期资产减值准备约101,295,582.31元，但是没有固定资产与无形资产减值准备。增加数额接近冲销数额的三倍。其中大部分集中在坏账准备与存货跌价准备方面，这与房地产行业的特性是息息相关的。从上表中，我们可以
25、很清楚的看出，其长期股权减值准备增加了约9344万元，计提数额较大，通过查阅年报主要原因为：本公司收购的上海南都置地有限公司、苏州南都建屋有限公司、浙江南都房产集团有限公司的股权投资差额，在衡量了本集团实际消耗的土地资源后，本集团对该等事项补充计提了股权投资差额减值准备分别为人民币36,383,848.00元,、人民币52,145,031.43元和人民币4,906,702.87元，以上三项合计人民币93,435,582.31元。3、2006年公司长期资产减值总体状况分析万科集团2006年合并资产减值准备明细表：从总体看，万科2006年期末共计提长期资产减值准备约172,222,951.18元，
26、没有固定资产与无形资产减值准备，占总资产的65.40%，比重较大。在2006年万科集团长期资产减值准备增加额为7093万元，主要原因为：本公司收购的上海南都置地有限公司、浙江南都房产集团有限公司的股权投资差额，2006年度，在衡量了本集团实际消耗的土地资源后，本集团对该等事项补充计提了股权投资差额减值准备分别为人民币16,446,430.49元、人民币53,880,938.39元，以上合计人民币70,327,368.88元。4、2007年公司长期资产减值总体状况分析万科集团2007年合并资产减值准备明细表：从总体看，万科股份2007年期末共计提长期资产减值准备约2,600,000.00元，长期
27、资产减值准备是总资产的2.1%，比例大大减小。计提长期股权投资减值准备2,600,000.00元。主要原因为：1) 鉴于对沈阳万方实业股份有限公司股权投资不能产生变现价值，本公司于2005年按投资额全额计提减值准备，总计人民币2,000,000.00元。2) 2006年本公司收购了北京朝万公司，其对东莞阳光刘国梁乒乓球俱乐部的投资金额全额计提减值准备计人民币600,000.00元。5、2008年公司长期资产减值总体状况分析万科集团2008年合并资产减值准备明细表：（数据来源：2008年报）长期资产减值准备未增加或者减少，依旧保持2,600,000.00元。6、2009年公司长期资产减值总体状况
28、分析万科集团2009年合并资产减值准备明细表：（数据来源：2009年报）从上表中我们可以看出，在2009年长期投资减值准备变为0，即本年转销2，600,000.00元。从2007年、2008年两年的减值准备中我们可以看出，主要是对其他股权计提的减值准备，主要有沈阳万方实业股份有限公司、东莞阳光刘国梁乒乓球俱乐部，但在2009年年报中未发现两家公司.7、2010年公司长期资产减值总体状况分析万科集团2010年合并资产减值准备明细表：（数据来源：2010年报）2010年万科集团未计提长期股权投资减值准备。(二) 幸福实业1、概述幸福实业在2005年和2006年有大量的长期资产减值准备，自从2007
29、年被华远地产收购以后，直至2010年都没有任何长期资产减值准备。(三) 幸福实业各项长期资产增加减少及期末余额05年年初余额本年增加本年减少年末余额长期股权投资21,204,688.3921,204,688.39固定资产151,871,171.2912,170,248.20139,700,923.09无形资产6,700,147.82160,530.486,539,617.3406年-长期股权投资21,204,688.3921,204,688.39固定资产139,700,923.0910,096,888.51129,604,034.58无形资产6,539,617.34160,530.486,37
30、9,086.8607年-长期股权投资22,000,000.0022,000,000.00固定资产118,255,956.929,368,612.96108,887,343.96无形资产6,379,086.86160,531.486,218,555.3808年-长期股权投资355,898,175.6815,160,047.48340,738,128.20固定资产8,577,576.68140,724,882.41149,302,459.09无形资产255,371.69255,371.69-09年-长期股权投资340,738,128.20187,548,312.49153,189,815.71固定
31、资产149,302,459.0958,353,625.0490,948,834.05无形资产52,577,057.5510年长期股权投资153,189,815.0035,936,073.75117,253,741.96固定资产90,948,834.053,703,677.4187,245,156.64无形资产52,577,057.551,216,704.7251,360,352.83此表显示的是长期股权投资、固定资产和无形资产的总体情况无法反映具体增减情况。各项长期资产减值准备增加减少及余额05年年初余额本年增加本年减少年末余额长期股权投资减值准备 17,449,033.61 17,449,0
32、33.61 固定资产减值准备 5,246,878.28 5,246,878.28 无形资产减值准备 3,568,715.92 3,568,715.92 06年长期股权投资减值准备 17,449,033.61 17,449,033.61 固定资产减值准备 5,246,878.28 5,246,878.28 无形资产减值准备 3,568,715.92 3,568,715.92 07年长期股权投资减值准备 17,449,033.61 17,449,033.61 固定资产减值准备 5,246,878.28 5,246,878.28 无形资产减值准备 3,568,715.92 3,568,715.92
33、08年长期股权投资减值准备固定资产减值准备无形资产减值准备09年长期股权投资减值准备固定资产减值准备无形资产减值准备10年长期股权投资减值准备固定资产减值准备无形资产减值准备各相关损益项目200520062007200820092010长期股权投资减值损失固定资产减值损失无形资产减值损失长期股权投资收益（或损失）处置非流动资产利得处置非流动资产损失各年营业利润及净利润200520062006调整2007200820092010营业利润557,033.501,119,902.423,750,507.32544,845,499.15463,890,828.92602,947,008.70净利润1,
34、974,302.12-4,891,681.85-1,738,449.031,881,241.72404,038,394.32344,343,540.50401,059,082.262006会计准则变动导致净利润发生调整。2、2005年公司长期资产减值总体状况分析幸福实业2005年合并资产减值准备明细表：从总体看，幸福实业2005年期末共计提长期资产减值准备约2626万元，而其总资产仅有约21498万元，长期资产减值准备是总资产的0.12。其中，长期投资减值准备计提较多，占总长期资产减值准备的0.66。幸福实业2005年固定资产明细及减值明细： 如图所示，幸福实业2005年期末共计提固定资产减值
35、准备5,246,878.28元，占固定资产总原值的0.02，占固定资产未提减值前账面价值的0.04。其中，机器设备计提的减值准备较多，共3,927,251.41元，占机器设备原值的0.03，占机器设备未提减值前账面价值的0.11。幸福实业2005年无形资产明细及减值明细： 如图所示，幸福实业2005年期末共计提无形资产减值准备3,568,715.92元，占无形资产未提减值前账面价值的0.35，所占比例还是很大的。所有无形资产减值准备都是商标所有权减值造成的。因为本公司产品“普拉索”牌服装已经停止生产，其商标已无使用价值和转让价值，不能为公司未来带来经济利益，公司对其全额计提了无形资产减值准备。
36、幸福实业2005年长期投资明细及减值明细：如图所示，幸福实业2005年期末共计提长期投资减值准备17,449,033.61元，占长期投资未提减值前账面价值的0.45，所占比例还是很大的。公司长期投资中的参股企业潜江市盛兴包装制品有限公司和幸福大酒店以其主要的生产经营性资产为幸福集团公司的借款进行抵押担保。鉴于湖北幸福集团公司目前的偿债能力，潜江市盛兴包装制品有限公司和幸福大酒店的持续经营能力将受到重大影响，估计公司对其投资可收回性很小，故公司于2000 年度对其全额计提了长期投资减值准备。截止报告日，该二家公司持续经营能力无明显好转迹象。3、2006年公司长期资产减值总体状况分析幸福实业200
37、6年合并资产减值准备明细表：从总体看，幸福实业2006年期末共计提长期资产减值准备约2626万元，而其总资产仅有约20871万元，长期资产减值准备是总资产的0.13。其中，长期投资减值准备计提较多，占总长期资产减值准备的0.66。幸福实业2006年固定资产明细及减值明细： 如图所示，幸福实业2006年期末共计提固定资产减值准备5,246,878.28元，占固定资产总原值的0.02，占固定资产未提减值前账面价值的0.04。其中，机器设备计提的减值准备较多，共3,927,251.41元，占机器设备原值的0.03，占机器设备未提减值前账面价值的0.11。幸福实业2006年无形资产明细及减值明细： 如
38、图所示，幸福实业2006年期末共计提无形资产减值准备3,568,715.92元，占无形资产未提减值前账面价值的0.36，所占比例还是很大的。所有无形资产减值准备都是商标所有权减值造成的。幸福实业2006年长期投资明细及减值明细：如图所示，幸福实业2005年期末共计提长期投资减值准备17,449,033.61元，占长期投资未提减值前账面价值的0.45，所占比例还是很大的。公司长期投资中的参股企业潜江市盛兴包装制品有限公司和幸福大酒店以其主要的生产经营性资产为幸福集团公司的借款进行抵押担保。鉴于湖北幸福集团公司目前的偿债能力，潜江市盛兴包装制品有限公司和幸福大酒店的持续经营能力将受到重大影响，估计
39、公司对其可回收性很小，故公司于2000年度对其全额计提了长期投资减值准备。截止报告日，该二家公司持续经营能力无明显好转迹象。(四) 正和实业1. 公司长期资产减值总体状况05年年初余额本年增加本年减少年末余额长期股权投资925,380.6764，862.84860,517.83固定资产37,828,988.902998746.7334,830,242.17在建工程2,249,573.242225969.5423,603.70无形资产11,052,891,941095300056.069,989,137.9406年长期股权投资860,517.83627541.19232,976.64固定资产34,830,242.171211642.5236,041,884.69在建工程23,603.7023,603.70无形资产9,989,137.941771129.798,218,008.1507年长
