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1、第一篇 深圳地产 盘点20052005年，楼市炒风日盛，楼价飞涨，新政迭出，众说纷纭。国家宏观调控政策重拳出击，跨国巨头虎视眈眈。开发商跑马圈地，消费者逡巡在买与退的边缘市场风云变幻，经历了高潮、下落，体验了房地产的瞬息万变。2005即将在历史的长河中逝去，但注定要在深圳房地产发展史上留下浓重一笔。我们选取十大流行词，剖析深圳房地产过去12个月的风风雨雨，而更多的是着眼未来。 调 控 “2005是地产动荡的一年。”潘石屹早在2004年的预断终于成了现实。 先是楼价飞涨，炒风日盛，2004年的地产热大有延续甚至再度猛力上蹿之势。“房地产捆绑中国经济”、“房地产影响社会稳定”社会舆论让本已震荡不断
2、的楼市变得更加脆弱、敏感起来。于是，中央、地方的宏观调控措施相继出台。中央的政策导向很清楚，就是为了抑制局部地区地产业发展过热的局面，而这个局部，首指长三角部分城市。而深圳的微观调控也很明确，就是抑制房价过快上涨、打击炒作。一浪接一浪的政策调控，成功挤压了楼市泡沫，让市场逐渐回归理性，使得原本浮躁、狂热的深圳楼市变得冷静、理性。不过，由于深圳楼市真实需求旺盛，所以房价依然在上涨。买还是不买？消费者、政府、开发商依然在阵痛中进行调整。 投 资 在普通市民眼中，2005年的深圳房地产投资已经脱离了地产投资的正常轨道，炒作似乎可以等同为投资。有关专家指出，深圳目前房地产市场上的投资比例在全国仅次于上
3、海，达到17%，距离国际警戒线20%已经不远。但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳知名评论人士半求强调：“在深圳豪宅市场，投资比例肯定在30%以上。”世联地产分析人员透露，南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%，中心区写字楼的投资比例高达80%。 更多的人认为，深圳地产由正常的投资变为炒作的两个最重要原因是：在长三角地区房价调整之后，大量投机性资金逐渐南下深圳，由此推升了深圳房价的快速上涨；开发商将楼盘分期销售和变相抬价的做法，客观上也给了炒作的空间，这也正是政府在近期出台更严厉调控措施的诱因。 关 外 毫无疑问，2005年，深圳房地产市场瞩目的焦点已经转移到了关外。理由不外乎是政府近几年
4、“严控增量、盘活存量，以供给引导需求”的土地供应原则得到了实施应验。在深圳城市化进程中，关外相对辽阔的土地给人们带来了充分的想象空间，与关内正大行其道的“旧城改造”截然不同的是，关外更像一个美好的蓝图，正处于“新城开发”阶段，典型的例子莫过于宝安中心区、龙岗中心城等。 土地出让重点在关外，豪宅出关、大盘出关，白领出关、品牌巨头出关，在2005深圳地产食物链的每一个环节上，关外都已经占据了举足轻重的地位。从上半年宝安首次超越南山成为销售冠军这个缩影看，住宅供应重心向西移、向特区外转移的趋势已明显体现出来。关外两区领衔的大深圳时代已经不可避免地到来。 交 通 交通是一个楼盘乃至一个片区楼市兴衰的关
5、键因素。2005年的深圳楼市亦因交通而显得格外精彩。 在宝安，第一要素是地铁一号延长线的规划，而近期的利好则是宝安大道与深南大道的直接贯通，目前该工程已经动工，预计明年正式对接。在龙华，除了梅林关的改造外，最重要的是福龙路的规划与动工，这是从福田直插龙华中心区的最便捷通道。在龙岗，投资约17亿元的清平高速干道一期（罗湖红岭北红岗立交至布吉龙景立交段）正式通车，从此从红岭路到布龙北将仅需8分钟的车程。布吉人大大受益，而“深惠路拓宽”、“地铁规划”与李朗路、科技园路、星火路等区域交通微循环的改造也极大地刺激了购房者对布吉楼盘的狂热，可能进一步刺激布吉楼市加速向关内靠拢。 旧 改 在关内楼市供应短缺
6、、楼价飞涨的背景下，加速旧城改造、增加产品供应成了当务之急。据权威人士透露，未来几年内，深圳的旧城改造面积将突破千万平方米，其中今明两年内陆续开工的项目就达到500多万平方米，这将为深圳地产注入新的活力。 由于连续四年的土地供应紧缩，特别是关内零土地出让的政策，2005年的深圳楼市供求产生了矛盾，这也为黄贝岭、园岭、八卦岭、蔡屋围等旧城改造重点区域提供了难得的历史机遇。旧城改造正日渐成为深圳楼市，尤其是罗湖老城区楼市的发动机，产生了御景东园、美园、鸿景园以及金地的渔农村项目、京基的蔡屋围项目等一系列旧改明星。对于关外来说，旧改的最大功能就是推动城市化，市政府的目标是用3到5年的时间，使宝安、龙
7、岗两区城市化水平和城市面貌与特区内接近。 房 价 就在其他城市房地产业遭遇“狙击”的时候，深圳房价却创下了近几年来的新高。即将出版的深圳地产蓝皮书更预测2006年的深圳房价依然稳中见涨。在以稳定房价为目标的一系列房产新政频频出台的背景下，这样的房价整体趋势成了最让市民迷惘的“天书”，永远无法读出其中的奥妙。比整体趋势更难理解的是深圳楼价在局部区域、部分时段的大起伏。南山、宝安、龙岗中心城一路飞奔，深圳西岸、红树湾一骑绝尘，布吉喧闹非凡却依然是“价格洼地”，部分罗湖楼盘甚至有下降的趋势房价飞速变化的原因在哪里？土地、供求、炒作等等都是原因。 然而，专家的意见是，深圳的房价根源其实在于深圳城市的价
8、值，城市价值决定土地价值，土地价值影响房地产价值，只要深圳城市健康发展，房价就必定是“稳中见涨”。 供 求 作为一个新兴的移民城市，深圳人的持续强劲购买力在今年表现得特别明显。专家认为，深圳对房地产需求仍很旺盛，第一代深圳人进入二次、多次置业时期，第二代深圳人正式进入置业期。产业升级将带来人口变化，形成更高价值的居住人群，同时深圳对外地人的居住吸引也将提升购买力。 与需求形成对比的是，新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93,2004年上半年的0.9,迅速缩小为2005年的0.66,供需失衡进一步扩大。专家认为，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1,但资料表明，1
9、8月份，深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。于是，增加土地供应、加速进行旧改的措施也就应运出台。 豪 宅 从龙岗的万科17英里、振业城，到盐田天琴湾、东海岸；从香蜜湖的香蜜湖1号、香域中央、水榭花都三期，到华侨城波托菲诺独立别墅、中信红树湾、红树西岸；再到宝安观澜湖高尔夫大宅，星河丹堤、招商华侨城尖岗山等项目，2005年的深圳豪宅可谓遍地开花，因此常常被业内称为“豪宅年”。 过去三年，深圳豪宅的供应总量约为260万平方米，平均每年约为86万平方米，而从2005年起，深圳豪宅市场将迎来约240万
10、平方米的供应量。专家惊叹：“如此大规模的放量，在深圳房地产历史上还属首次。” 另一方面，在豪宅放量达到历年来峰值的同时，有超过5个一线豪宅的价格要往5万元/平方米的高位上靠，而在去年，这些豪宅也不过是刚刚2万元/平方米。供应量爆发性增长、交易价核裂变式攀升，这就是2005深圳豪宅的双重面孔。 商 业 对于大多数深圳人来说，2005年的楼市经历了许多富有戏剧性的跌宕起伏。然而，商业地产板块却似乎顺畅得多，无论是传统的街铺还是现在的主题商城、专业化市场，都似乎走出了前两年的低谷。 统计表明，2005年，深圳上半年推向市场的商业面积达到83万平方米，超过去年全年的销售总量，而且下半年深圳商业地产总体
11、供应量比上半年还有上涨，达到100万平方米。在未来两年内，深圳商业面积在5万平方米以上的购物中心有10个以上与深圳商业地产大爆发相对应，来自民间的一股商业地产投资热情正以悄然潜行的方式刺激着整个深圳楼市的敏感神经。 专家认为，在住宅投资受到政策抑制的情况下，更有地铁的刺激，商业地产投资必然大热。在这样的大背景下，2005年的深圳商铺市场迎来了一个高价冲击波，市场在岁末表现出了“可怕的魔力”。 二手楼 日渐成熟的深圳楼市，二手楼正成为不可或缺的组成部分。统计显示，目前二手楼交易量逐渐与一手市场持平，已接近0.80：1,大有后来居上之势。然而，从全年的态势来看，2005年，深圳地产三级市场遭遇了前
12、所未有的市场骤变，尽管数次宏观调控直接针对二级市场，但二手楼的交易显然也备受冲击。 首先是6月份的加收营业税，各大中介明显反映成交量急剧下滑，而成交价格却小幅攀升。7-10月份一直处于跌市状态，直到11月份才有较为明显的回升。说明虽然目前政府通过各种政策对房价进行调控，但市场对未来充满预期。就在这时，政府再出重拳严打中介代理销售未办房产证的二手楼。多数中介信誓旦旦地表示，这部分业务只占总量的10%左右，即使切掉也影响不大。但从控制炒作的角度看，却是抓住了症结。政 策05年之房地产 “房产新政”划出一道分水岭今年政策出台之密集、力度之大前所未有三四月份，“老国八条”、“新国八条”相继出台，奠定调
13、控基调。在文件中，国务院重申“小康不小康，关键看住房”的思路，并强调，住宅并不是完全意义上的商品。而5月11日国家七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见，比三四月份的房产调控措施更为严厉。有媒体评论说，这个意见绕开地方政府，直接对抑制房价等问题做出了具体政策安排。七部门意见的目标，是稳定房地产行业，防止大起大落的风险，并且首次明确了将房地产价格，尤其是住宅价格涨幅控制在合理的范围内。从最初的控制投资规模，到随后的抑制房价，再到打击投机与炒房；从最初的行政干预，到后来的市场化手段，有关部门在不断摸索中渐渐找到了方向。在政策的作用下，房地产市场“旋涡”中沉浮的几股力量开始浮现出来老百姓从“房
14、产新政”中感到了暖意，他们盼望通过政府的整饬，房价能够下降，而能够买得起房子，他们是支持者；开发商内心抵触；地方政府由于视房地产为重要财政收入来源而对政策执行不那么积极各种力量的博弈最终没有抵挡住“房产新政”的兵锋。今年，人们看到的效果是：房地产开发投资的增长速度明显回落。前三季度，房地产开发投资完成1万亿元，同比增长22.2，增幅比上年同期下降6.1个百分点；房屋销售价格涨幅继续放缓，第三季度，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.1，涨幅比二季度回落1.9。毫无疑问，2005年将是房地产行业的一道分水岭。房市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行时”，而非“过去时”
15、。今年对房地产的宏观调控，还在一些局部细节上留下了悬念。这些悬念，都事关老百姓能否住得起房第一个悬念是物业税能否拉低房价。不久前，财政部部长金人庆称，“十一五”期间将逐步出台物业税。据悉，在买房人支付的房款中土地成本占到了50左右，而房地产商一次性要付清70年土地出让金是土地成本过高的主要原因，如果以物业税的方式每年为土地支付成本，则开发期间，每年由地产商支付；房子卖出后，由业主每年支付。从理论上讲，物业税使房价降低具备了可能性。对此，北京某楼盘老总称，乐观预计房价可下降25。不过，尽管开发商初期资金压力减轻，开发成本降低，并不意味开发商一定会把房价降低。第二个悬念是集资建房尚无定论。今年，一
16、个中关村的IT人士因为倡导北京市首例集资建房而名声大噪。1月，“合作建房联盟”成立，标志着合资建房迈出了实质性的一步。由于集资建房成本低，对广大工薪阶层产生了强烈的吸引力，集资建房的想法一呼百应。然而，由于缺少政策、法规等方面的相关配套，集资建房在现实中仍将面临政府审批、资金来源、土地供应等种种难题，结果如何尚无定论。第二篇 2005年深圳土地交易市场发展特征2005年深圳土地交易市场比上一年有所减少，但仍呈现出繁荣的景象，政府出让扮演领头羊角色，企业转让活跃，私人开始参与土地交易，由于政府严格控制关内土地交易，关外土地交易占了绝大部分份额。 一、2005年深圳土地交易市场特征1、政府出让占主
17、导地位，企业转让活跃根据深圳土地房产交易中心网统计，从政府出让用地看，2005年政府出让用地共12宗，成交土地面积60万,占成交占地面积的65%，建筑面积130.6万，占成交建筑面积的61%，收取地价30.6亿元，占总成交额的85%。从企业转让用地来看，2005年企业转让用地共27宗，成交土地面积32.1万，占成交占地面积的35%，建筑面积82万，占成交建筑面积的39%，成交金额5.6亿元，占总成交额的15%。2、土地交易比上年有所减少2004年深圳共成功出让用地23宗，成交土地面积134.41万,建筑面积184.74万，收取地价40.46亿元。同时企业转让用地共成交土地43宗，成交土地面积9
18、9.21万，成交金额18.22亿元。对比2004年，2005年深圳土地交易数量、面积、金额都有所减少。3、商住、住宅用地占主流，其它用地交易较少2005年深圳商住、住宅交易用地占了绝大部分比例，商住用地尤其明显。商住用地成交8宗，成交土地面积53.4万，占成交占地面积的58%，建筑面积115.5万，占成交建筑面积的54%，收取地价22.58亿元，占总成交额的62%。住宅用地成交13宗，成交土地面积19.7万，占成交占地面积的21%，建筑面积55万，占成交建筑面积的26%，收取地价8.66亿元，占总成交额的24%。而酒店及旅馆用地、工业及加油站、商业用地交易数量较少，酒店及旅馆用地成交2宗，成交
19、土地面积7万，建筑面积15万，成交金额3.55亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的8%、7%、10%。工业及加油站成交12宗，成交土地面积8.6万，建筑面积12万，成交金额1.2亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的9%、6%、3.3%。商业用地成交最少，成交4宗，仅成交土地面积3.3万，建筑面积15万，成交金额0.26亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的4%、7%、0.7%。4、关外土地占绝对份额，关内土地交易极少从2005年各行政区土地交易情况看，关外土地交易占了绝大部分比例，关内罗湖、盐田土地交易为零，福田、南山土地交易较少。龙岗区土地交易成交16宗，成交土地面积36.8万，建
20、筑面积88.3万，成交金额13.78亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的40%、42%、38%。宝安区成交10宗，成交土地面积44.7万，建筑面积87.5万，成交金额20亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的48%、41%、55%。福田区成交6宗，成交土地面积4.3万，建筑面积21万，成交金额1.23亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的5%、10%、3%。南山区成交7宗，成交土地面积6.3万，建筑面积16万，成交金额1.22亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的7%、7%、3%。5、交易土地用途各行政区域各有侧重商住交易用地宝安一支独秀，福田为零宝安商住用地共成交土地面积36.3万
21、，建筑面积71.6万，成交额5.57亿；龙岗商住用地比宝安交易少，共成交土地面积12.3万，建筑面积32万，成交额5.57亿；南山商住用地仅成交土地面积4.8万，建筑面积12万，成交额0.43亿；福田为零。住宅交易用地龙岗独占鳌头，宝安为零住宅交易用地龙岗成交宗数9宗，共成交土地面积17.8万，建筑面积45.4万，成交额7.58亿；福田住宅用地仅成交土地面积1.67万，建筑面积6.4万，成交额1.04亿；南山住宅用地仅成交土地面积0.21万，建筑面积3.1万，成交额0.05亿；宝安为零。工业交易用地宝安、龙岗依次，福田为零工业交易用地宝安、龙岗依次排名，但成交不多。宝安工业用地共成交土地面积4
22、.4万，建筑面积5.9万，成交额0.24亿；龙岗工业用地成交土地面积2.95万，建筑面积5.16万，成交额0.16亿；南山工业用地仅成交土地面积1.27万，建筑面积0.9万，成交额0.74亿；福田为零。商业交易用地福田稍多，宝安、南山为零商业交易用地成交较少，福田商业用地共成交土地面积2.66万，建筑面积14.48万，成交额0.196亿；龙岗商业用地共成交土地面积0.66万，建筑面积0.79万，成交额0.068亿；宝安、南山为零。6、未成交土地敲起警钟，土地市场不容乐观2005年有12宗土地未能成交，其中龙岗有12 宗，宝安有2宗上。宝安有一块商业用地和一块工业用地未能成交，龙岗则有酒店、商住
23、、工业、住宅和别墅用地未能成交。土地不能成交，是因为地块所处位置不佳，不能实现较大的效益化，开发商看重的是土地的实用和价值，对于住宅项目来说更看重土地的升值性，因而片区发展不成熟的地块并不未开发商注重。2005年坪地、坪山的酒店用地，葵涌的别墅、住宅用地，平湖的商住用地，沙井的商业用地等一一流拍，明显看出是因为地块位置不佳。此外，一些地块起价过高，综合权重并不突出,也造成了流拍,象沙井的商业用地底价2.5亿，开发商权衡利弊，最终还是放弃。除了成交地块和未成交地块，2005年深圳还有一些挂牌未开始交易的地块。12月，有11宗地在土地交易中心挂牌，交易时间为2006年第一季度，具体分别是：12月1
24、6日，宝安1宗地挂牌，交易时间为2006年3月；12月23日，龙岗1宗地挂牌，交易时间为2006年2月；12月31日，宝安7宗地、龙岗2宗地挂牌，交易时间为2006年4月。二、2005年深圳土地交易市场分析由于深圳政府继续推行严格的土地控制政策，关内数年内未有出让土地，2005年这一土地控制现象仍表露无疑，直接的结果是2005年深圳土地交易数量、面积、金额均比2004年有所减少，而2005年深圳住宅二级市场豪宅供应面积巨增，普通住宅供给捉襟见肘，房价大幅上涨，大众住房供需矛盾进一步加骤。2005年土地交易中商业用地最少，龙岗不足1万，宝安为零，由于前几年商业用地批准较多，象龙岗中心城商业规划和
25、商业运营并未有机地相结合，大量的商业面积有待消化，中心城和宝安中心区的发展还有一个漫长的过程，加之商业地产运作并不规范，仅靠大量的银行贷款完成销售，不考虑运营，社会各界颇有微词，商业土地交易已成为深圳土地交易中的鸡肋。在商业地产不成熟的情况下，减少商业土地交量，消化已成交的商业土地，不失为明知之举。关外土地交易继续占绝对地位，关内土地交易极少，这种现象长期内不会改变。但值得注意的是，优质地块不愁拍卖，发展成熟区域的土地也为颇能吸引人，开发商关注的是土地的升值潜力，象中心城、宝安中心区地块不愁交易，观澜、沙井、松岗地块也受到欢迎，而且成交价格较高。而偏远地区地块，或者说不佳地块如坪山、坪地、光明
26、等地，土地交易情况较差。私人纷纷开始出现在土地交易市场中，2005年就有数宗土地被私人竞得，象罗斌、马秋菊以220万元的成交价竞得坪地一块建筑面积为5524平米的工业用地，虽然成交价不高，但私人参与土地交易将为政府消化一批不良土地，有利于促进土地交易市场的发展。政府继续左右着土地交易市场，政府出让的优质土块占了绝大部分份额，这是吸引知名品牌开发商参与土地交易的最重要的法码，象2005年政府出让的中心城、松岗、沙井以及观澜等土地，就取得了较好的交易成绩，最具有代表性的当属松岗A407-1507地块以4.94亿被香港基保有限公司竞得，观澜A909-0082地块以7.75亿被深圳城建集团公司竞得，沙
27、井A319-0870地块以3.9亿被熙园置业有限公司竞得，中心城G01037-0099地块以4.85亿元衩天健竞得，龙光地产则以5.06亿元竞得中心城G01015-0127地块。企业转让用地比2004年有所减少，但企业转让用地比例并没有减少， 2005年企业转让用地共27宗，成交建筑面积占总建筑面积的39% ，而政府出让土地仅12宗。虽然今后关外是深圳土地交易的绝对市场，但经过数年开发，关外优质地块已经不多，象中心城数年后可能没有土地出让，而不少企业拥有着大量优质地块，因而今后企业转让用地起到的作用非常明显，政府应加大这方面的引导和管理，争取更多的企业土地走向市场。附：小结： 如果目前的供应顺
28、利实现销售，那么未来宝安市场的供求关系将比现在要紧张一些，尤其是对于供应较为刚性的宝安大中心区来说，更是如此。总体来讲，宏观市场是良好上扬、中观市场是面临洗牌契机、微观市场是竞争激烈的 第三篇 上月（06年2月）深圳市商品房新增供求量分析春节假日过完，深圳市房地产市场也逐渐回暖，推盘量剧增，销售量也稳定增长，全市各区市场呈不同程度的变化，但总体仍是供不应求，住宅商品房需求依然坚挺，写字楼继续消化存量，商铺供需失衡的状态凸现，深圳市房地产市场呈现的阶段性和区域性的特点表现明显。 一、商品房预售量分析2月份，全市共新推出商品房41.95万平方米，环比增长49.2%，各区新批准预售量相对于1月份均有
29、较大幅度的变化，这也显示了深圳市商品房的区域性及阶段性较强，南山1月份无新盘，但2月份猛增至17.56万平方米，宝安增至21.83万平方米，跃居第一。本月罗湖和盐田未有新盘推出，龙岗相对上月下降95.7%。2月份，全市住宅新推36.23万平方米，住宅新增供求比为0.42：1，商铺新增供求比为0.79：1，写字楼无新推项目，但销售量达到3.91万平方米。二、商品房成交量分析2006年2月，全市商品房销售面积为100.84万平方米，同比增长91.3%，环比增长8%。（由于2005年2月处于春节假日期间，故2006年2月同比变化幅度大，季节性的影响巨大）住宅销售面积为86.02万平方米，同比增长10
30、0.7%，环比增长14%，写字楼销售面积为3.91万平方米，同比减少5.15%，环比减少7.89%，商铺销售面积为7.24万平方米，同比增长105.15%，环比减少10.7%。住宅销售面积相对上月稳步增长，经营性物业却相对下降，整体交易量呈上升趋势。2月份，关外两区商品房销售量有所回落，宝安环比下降17.4%，龙岗环比下降13.5%， 南山表现异常突出，成交量达到23.83万平方米，环比增幅达到183.7%，罗湖和盐田也有不俗的表现，但福田有一定的下滑，南山代替龙岗，排名本月成交量第一。全市整个房地产市场仍处于供不应求状态，供需平衡仍需得到缓解，但空置商品房也不断被消化。三、各类商品房新增供求
31、量分析（一）住宅从各区来看，2月份罗湖和盐田未有住宅商品房推出，但成交量丝毫未减，宝安新推住宅19.85万平方米，新批准预售量位居各区之首，但成交量排名第三，达到16.61万平方米，新增供求比为1.2：1，达到较为合理状态。龙岗新推住宅2685平方米，但成交量较高，达到18.73万平方米，龙岗区短期呈现严重供需失衡状态，南山区住宅成交量喜人，位居第一，达到22.97万平方米，新增供求比为0.6：1，南山区住宅呈供需两旺之势，全市住宅的刚性需求也得到充分体现。 三房住宅仍然是关外市场最畅销户型，预售量和成交量均位居各户型之首，预售量达到16.77万平方米，成交量达到34.56万平方米，从下图可以
32、看到，各类住宅成交量均远大于预售量，住宅需求保持旺盛。2月份，三房住宅新推1507套，占到住宅新批准预售量的46.5%，三房住宅成交3154套，占到住宅成交总量的33.3%，预售量和成交量均位居第一，二房紧随其后。别墅无新开盘项目，但也有少量成交。三房和二房依然保持领先优势，其他户型也有所上升。（二）写字楼本月全市无新增写字楼供应，但福田和南山仍然有成交量，福田成交222套，南山成交2套，共成交3.9万平方米，比上月略有回落，其他各区写字楼市场仍毫无进展。（三）商铺2月份，深圳各区商铺呈现供需严重失衡的现象，罗湖、福田、盐田无新增供应，南山区商铺新增供求比达到5：1，供应远大于需求，而龙岗区商
33、铺新增供求比为0.005：1，需求远大于供应，其他各区也呈现类似特点，各区商业未进行合理规划，导致各区分配不均，各区商业网点的规划需要进一步细化，才能有效的保证商业地产的稳健运行。 四、竞争趋势2月份以后，全市新增供求量会继续稳定增长，预计政府会出台相应措施，调控供需状况，产品结构等，商业规划也会继续细化和落实。短期内供求关系仍然无法改变，房价会继续上涨，但涨幅会逐渐趋缓。五、消费投资趋势宝安关内置业者比例大幅上升，近年来，随着关外房地产开发的迅速升温，宝安关内置业者比例大幅上升，目前龙华、新安、西乡及观澜已成为关内置业者的重要选择区域。 据业内人士分析，龙华具有先天的交通及地缘优势，关内置业
34、者的比例在2002年前后就达到了50%左右，由于关内土地供应日益紧缺，这个比例正在上升。龙华楼盘满足了相当部分关内中低端置业者的需求，其目标客户群基本以福田及罗湖的白领阶层为主。 2002年之前，新安、西乡的置业者基本上是本地客户，关内置业者所占比例通常在10%至15%，临近南头关口的新安楼盘关内客户比例略高一些。由于桃源居打出清华实验学校的教育概念，关内客户的比例略高于15%，其余西乡楼盘的关内置业者可以忽略不计。 随着宝安中心区的片区价值得到关内客户的高度认可，这一情况在2004年有了较大变化。2004年底至2005年，宝安中心区推出幸福海岸、深业新岸线、金色成时代、天悦龙庭、尚都等九大项
35、目，总建筑面积超过150万平方米，关内客户大量涌入深圳西岸，置业者的比例达到50%左右。随着南山住宅供应量的减少，深圳西岸将吸引更多的关内置业者。 西乡中心区在宝安中心区的带动下，涌现出富通城及圣淘沙俊园等大型楼盘，关内客户的关注度也相当高。业内人士分析，从功能定位上来讲，宝安中心区将趋向于商务、商业及物流功能，其居住功能将逐步弱化，而西乡中心区则有可能成为一个高档的居住区。 在未来三五年内，宝安其它各街道的置业者仍将以本地客户为主。由于许多街道制造业发达，外资企业较多，其高档物业将有一定的发展空间，目标客户将以工商企业主及本地居民为主。 在高端市场方面，观澜高尔夫别墅、龙华二线拓展区内的圣莫
36、利斯、星河丹堤、龙一号等高端项目的目标客户直指深港成功人士，观澜高尔夫的香港客户已占一定比例，预计龙华二线拓展区内的关内置业者将占绝大部分比例。第四篇 06深圳楼市展望2005年，深圳房地产市场在宏观调控的浪潮中一路走过，在土地资源紧缺、行政区划分割导致的一市两制、城市化速度极快、承接全球制造业转移及自主创新能力提高等大背景下，深圳房价逆市上扬，成为全国房地产市场的另类。根据深圳社会经济发展的基础展望2006年，深圳房地产市场将呈现以下特点。一、空置率告急据深圳市国土资源与房地产管理局数据，至2005年9月底，深圳商品房空置面积为139.36万平方米，与去年相比，大幅度下降26.51%，帐面空
37、置率为13%,但如果考虑到其中很多商品房由于建成很早、设计落后、质量较差，已经没有实际价值，真实空置率应该在10%左右。在城市化速度突飞猛进的背景下，平均年龄只有25岁、每年新增移民30万的年轻深圳，这个空置率过于危险，已经进入供应轻度紧缺区。由于土地供应到产品供应之间有易年半以上的生产销售周期，因此，明年的空置率将维持低位。“香地半求工作室”最近一个月的监测数据表明，政府批准预售的面积同比下降32%，未来空置率还将过低，不但难以保证有充足的选择，还容易引发恐慌。这一点，将给深圳政府的调控增加难度，也将考验深圳政府的楼市管制智慧。只有从增加供应、控制需求两方面同时入手才能真正地稳定楼市。当然楼
38、市的恐慌也可能引来更严厉的调控措施，如果政府超出游戏规则之外，那么市场发生任何情况都有可能，但是如果是在规则之外，又没有重大不可抗击力发生的话，明年的房地产市场难以发生质的改变。二、深圳房地产市场的重心在2006将加速向关外转移随着南坪高速、福龙公路、东部沿海高速、南光高速、1#地铁二期、3#地铁、4#地铁二期等主要交通干线的建设，关内外联系越来越紧密，深圳的交通骨架将越来越完善，大深圳而非特区内的过度美容将成为深圳市民的共识。同时，深圳特区土地资源储备极其有限，80%以上的可建设用地都集中在关外两区。随着深圳转地完成，超过170平方公里的新增政府储备土地将全部集中在关外，保证未来30年深圳发
39、展空间的土地资源将要绝对依赖关外两区。因此楼市将难以例外，深圳房地产市场的重心在2006将加速向关外转移。三、深圳关内外角色悄然转变届时，深圳关内外在楼市中的角色将发生微妙的变化。关内，将演变成承接关内高收入阶层的居住场所，而关外则越来越成为那些注重价格与居住舒适性得到平衡的新一代购房者的关注。同时，深圳特区将进入以旧改为主要新增量的阶段。在这个阶段中，新增供应量将维持稳定，楼市竞争将进入而今手（三级市场）时代，未来的发展商赢利重心将迅速脱离关内而迁移到关外，关内将是中介代理拼杀三级市场的重地。这一点从最近一年以来中介在关内大肆开店就可以得到佐证。而关外则继续保持以新开发项目为主的阶段，在这里
40、，三级市场依然还只是一个配角。换言之，深圳关内关外在楼市中的地位和角色将悄然转变。认识到这个转变，将是中介和购房者未来获得最佳收益的前提。四、深圳购房者主体将从第三产业向转第二产业深圳20多年来，购房者主体与深圳特区经济主体有类似的地方，都是以第三产业为主要目标。但随着关外的全面兴起，在深圳产业入园、适度重型化政策加紧推行的背景下，未来“就地购房”、“产业跟随”的房地产现象将越来越普遍。深圳的制造业早已经实现前店后厂的格局，厂救济就是关外，店就是特区。当深圳楼市的重心迁移到关外，深圳楼市面对的对象将忽然转变，从第三产业转变为第二产业，尤其是未来的中档房产开发，注重研究工业队伍的消费特点将是发展
41、商必须要抓紧补的课。可以肯定地说，深圳绝大多数发展商以前仅仅对于白龄、金领等来自金融、证券等第三产业的购房者研究较多，但是对于产业消费群体了解极少。而关外楼市与以前深圳的楼市表现出非常大的不同。主要表现在消费主体从第三产业向第二产业的转移。深圳发展商一定要加紧研究产业群体的消费喜好，否则是难以提供对路的房产产品的。五、就地购房及产业跟随2002年，深圳出台深圳市卫星新城发展规划及组团式城市功能规划，多中心、卫星城分工的多组团发展格局形成。 同时，深圳产业发展进入“产业入园”阶段，特区内大量的制造类企业向关外的产业园区转移，关外也进入到产业带动的经济发展阶段。【“就地购房”将是关外的购房常态】从
42、目前来看，深圳的8大卫星城较为均匀地分布在关外各个地区，产业园区的分布西北到松岗、东北到坪地、东南到大鹏，中部到平湖，分布与离深圳特区远近已经没有必然联系。而产业转移和均匀分布，将必然导致产业人口随之流动，同时，关外产业人群表现出收入水平差距非常小、有规律的上下班或倒班制度、收入相对第三产业来说较为稳定等特点。这种特点表现在购房上，就必然表现为就地购房现象越来越多。而就地购房现象的增多，则将原来以离特区远近来衡量的地租、房价的高低开始变得模糊，深圳关外的 地租、房价自2004年以来表现出明显的“地租微差”、“房价微差”的特点。【“产业跟随”应该是在关外拿地的基本策略】深圳已经决定实行“产业入园
43、”阶段，特区内大量的制造类企业向关外的产业园区转移。而制造业消费者表现为出行半径小、生活工作时间规律、喜好同时群居、对于上下班交通时间有严格要求等特点。因此他们喜好“就地购房”，因此为了满足这种趋势，发展商就应该实行“园区跟随”的拿地策略，在产业园周围拿地，为产业园区做居住配套将是关外开发的主要选择。六、深圳写字楼、住宅估价混乱局面将得到一定程度扭转目前，深圳房地产市场表现出一个特点，那就是写字楼市场的相对低估。2005年上海甲级办公楼租金大涨25%达到1美元/平方米/天，涨幅创下历年新高，而空置率仅为5%。最近花旗银行收购永新广场，此前高盛收购百腾大厦，麦格里银行收购新茂大厦，收购价格均超过
44、了3000美元/平方米的水平。较上年涨幅同样达到了惊人的20%。上海高级写字楼走俏的情形是整个中国市场看好的缩影。但是，深圳就连最核心的cbd区域，写字楼的销售价格也仅仅在12000元/平方米左右，与同区域住宅相差无几。而租金上，cbd写字楼租金也保持在80元/平方米水平。这种估价的混乱局面一方面表明深圳楼市发展还不健全，另外舆论混乱、消费者不成熟、业界不成熟也都是原因。随着深圳中心区各项重大设施投入使用，cbd的聚集优势将逐渐显示，而写字楼与住宅估价的混乱局面在销售阶段没有得到纠正，但是在租赁市场可能会得到一定程度的纠正。第五篇 2006，楼市价格预测价格预测：调控之后深圳06年房价仍将稳中
45、见涨即将出炉的中国深圳房地产发展蓝皮书对2006年的深圳房地产市场作出了大胆预测：一系列调控“组合拳”对房地产的影响不可能立即显现，明年深圳房价将在稳健中保持持续增长。该书编撰者之一、深圳社会科学院地产与城市营运研究中心主任研究员高海燕解释说，政府新政的目的不在于打压房价，而是杜绝恶意导致房价上涨的行为和因素，政策对降低房价的涨幅将发生作用，但不会像消费者预期的那样“明年房价会下降”。政策的效用最快也要3个月才显示效果，最迟则要到一年之后。对于大部分置业者所担忧的“房地产是否会重蹈上海覆辙”，高海燕分析说，虽然目前深圳房价上涨的表象与几年前的上海无异，但深圳多由开发商多次推盘、非理性抢购性置业
46、等因素造成，与上海具有国际背景的资本炒房行为存在很大区别。预测：06年楼市动态平稳 房价涨幅可能低于05年中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌在“二00五年中国地产节”上表示，二00六年中国楼市投资增长仍保持快速、平稳发展，总体上楼市可实现动态的基本平衡，具体表现在总体上房价将稳中有升，房价涨幅有可能低于二00五年。顾云昌说，一九九八年以来，中国楼市进入快速发展期，二00三年以前在赞扬声中房地产业成为经济支柱产业，近两年来又在批评声中接受“洗礼”，但总体上仍保持着健康平稳的发展态势。他表示，自从政府调控政策出台实施以来，相比去年，今年中国房地产市场投资增长速度稳步回落，销售面积稳步上升，房价增
47、幅逐步趋缓，这些都是政府调控的积极成效。他分析认为，二00四年政府调控措施主要表现在控制“供应”上，从土地、施工建设等方面的控制，使房地产市场“供应”增长速度放慢，进而也导致一度出现供不应求，房价迅速攀升的状况；而今年以来，政府调控重点在“需求”上，房地产市场供应量上升，但由于需求控制而导致房价涨幅回落。统计数字显示，二00四年中国楼市过热时，房价同比增长约百分之十五，而今年政府宏观调控以后，第一季度全国房价同比增长百分之十二，第二季度同比增长百分之十一，到第三季度同比增长回落到百分之八点八。虽然全国市场总体房价仍在上升通道中，但涨速减缓。预计今年全年商品房增长率可控制在百分之八左右。顾云昌表示，尽管中国楼市总体上呈现“回暖”，但局部地区，如长江三角洲地区，尤其上海、杭州等地依旧有“乍暖还寒”迹象。中国房地产市场地区、城市差异大，全国六百个多个城市呈现“未热、已热、过热”等不一样的“热”势，但总体上基本面需求旺盛。自住型住宅将拉动06内需自住型住宅将成为中国经济内需主导型及绿色增长
