[调研报告]北海运营报告.doc
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1、北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)1保密承诺本市场运营报告内容涉及本公司商业秘密,仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本市场运营报告时做出以下承诺:妥善保管本市场运营报告,未经本公司同意,不得向第三方公开本市场运营报告涉及的本公司的商业秘密。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)2说 明由于项目市场运营报告属于预见性分析,且本次分析工作中财务分析以及相关部分全部以项目方提供或陈述之材料为基础,报告撰写人不对分析结果进行任何保证,但对分析数据和过程进行解释,当基础材料发生变化时,其结果也会发生变化。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告
2、(初稿)3目 录第一部分执行概要 . 7(一)项目简介 . 7(二)公司描述 . 8(三)投资构成和融资意向 . 9(四)项目主要财务指标 . 10第二部分公司及项目描述 . 11(一)公司描述 . 11(二)项目概况 . 14(三)工程建设规模及实施进程 . 15(四)项目设计、规划情况 . 17第三部分宏观经济和市场环境 . 21北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)4(一)中国及广西宏观经济发展 . 21(二)旅游地产市场分析 . 26(三)温泉旅游市场 . 39(四)中国别墅产品发展趋势 . 43第四部分项目环境分析 . 48(一)北海房地产市场现状及特征 . 48(二)
3、北海旅游产业 . 50(三)项目选址北海市 . 52第五部分竞争分析 . 59(一)竞争环境 . 59(二)SWOT 分析 . 59(三)竞争策略 . 64北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)5(四)风险分析 . 65第六部分销售 . 71(一)项目的卖点与特色 . 71(三)目标客户分析 . 75(三)价格确定 . 76(四)项目的整合推广策略 . 77第七部分投资说明与财务分析 . 80(一)资金投入说明 . 81(二)财务基本数据说明 . 82(三)财务数据预测 . 83(四)损益表 . 89(五)现金流量表 . 94北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)6
4、(六)财务指标分析 . 98(七)盈利能力分析 . 100(八)不确定性分析 . 104(九)项目的经济评价指标 . 107第八部分总结 . 108北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)7第一部分执行概要(一)项目简介北海田野国际温泉度假山庄座落于广西北海市银滩大道中段,距市中心13 公里,距北海机场15 公里,离高速公路出口仅4 公里,与具有“天下第一滩”美称的北海银滩仅10 分钟车程。项目为北海田野生态农业旅游区建设项目的其中一部分。项目占地301 亩,总投资25000 万元,拟打造成国家级温泉度假休闲养生胜地,融合中外著名的温泉特色,设有盐浴、鲜花浴、药浴、芦荟浴等数十种温
5、泉浴方式,配以中外一流的医疗保健服务,为游客提供科学养生服务,同时配套各类服务设施,集康体娱乐、休闲观光、商务会议、特色餐饮等多种功能于一体。该项目的开发可打破北海长期以来仅以海洋资源为主的单一旅游结构,提升北海旅游文化质量,填补北海无温泉旅游的空白,其市场前景广阔,发展潜力巨大。项目拟建东南亚别墅及酒店式公寓共计50000 平米(包括配套),项目容积率仅为0.25,为高级休闲住宅度假区。本项目拥有“生态、温泉、滨海”的设计特色,以此为主要理念吸引客户,并可作为主要项目卖点。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)8北海市位于广西壮族自治区南部,三面环海,背靠大西南,面向东南亚、陆
6、邻广东、港澳和越南,是我国少数民族省区中唯一对外开放的沿海城市;是我国西部地区唯一一座拥有全天候机场、大型国际客货运港口和铁路、高速公路四通八达的现代化滨海城市。是“中国最适宜人居的城市”之一,被评为“中国十佳宜居城市”、“中国十大休闲城市”、“中国新创型10 强市”之一。是我国著名的旅游城市。绵长24 公里的北海银滩,以“天下第一滩”的美誉享誉天下。同时,项目符合广西北部湾旅游发展规划的发展方向。(二)公司描述广西田野科技种业股份有限公司是一家集农作物引进、试验、示范、繁育、种植、销售、农产品深加工及农业生态旅游于一体的高科技农业企业,也是北海市人民政府和广西壮族自治区人民政府重点培育的拟上
7、市公司。截止2007 年底,公司注册资本3336 万元,总资产1.3 亿元。公司创立于1998 年,前身为北海田野科技种业有限责任公司。2003 年,经广西壮族自治区人民政府批准改制,更名为广西田野科技种业股份有限公司。下设北海田野食品有限公司、北海田野生态旅游观光园管理有限公司、北海田野房地产开发有限公司、北海田野电气工程有限公司、云南瑞丽西南大地石斛开北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)9发有限公司5 家企业。(三)投资构成和融资意向本项目需要新增投资25000 万元人民币,其中对外借贷25000 万人民币。以项目的经营权作为对外借贷的抵押担保。项目 投资金额1 土地 60
8、00.002 建设投资 15000.002.1 建筑工程 6250.002.2 设备及工程安装 5000.002.3 其他工程和费用 2500.002.4 基本预备费 1250.003 配套设施和公用工程 3000.004 流动资金 1000.005 合计 25000.00项目公司与投资方以合作方式进行合作,合作期限为15 年,外方不参与经营管理,每年收回固定分红。外方每年回收投资总额的12%,前三年不参与分红,从第四年起,12 年回收。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)10(四)项目主要财务指标本项目投资总额为25000.00 万元,有关经济评价指标如下:序号 项目 值1
9、NPV(万元) 8481.372 irr 14.86%3 pt 5.394 动态pt 8.295 投资利润率 8.64%6 投资利税率 9.89%合作期内,项目累计实现销售(营业)收入66317.88 万元,合计利润总额为29840.29万元。,经营期合计税后利润22380.21 万元。0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.0018000.0020000.00北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)11第二部分公司及项目描述(一)公司描述广西田野科技种业股份有限公司是一家集农作物引进、试验、示范、
10、繁育、种植、销售、农产品深加工及农业生态旅游于一体的高科技农业企业,也是北海市人民政府和广西壮族自治区人民政府重点培育的拟上市公司。截止2007 年底,公司注册资本3336 万元,总资产1.3 亿元。公司创立于1998 年,前身为北海田野科技种业有限责任公司。2003 年,经广西壮族自治区人民政府批准改制,更名为广西田野科技种业股份有限公司。下设北海田野食品有限公司、北海田野生态旅游观光园管理有限公司、北海田野房地产开发有限公司、北海田野电气工程有限公司、云南瑞丽西南大地石斛开发有限公司5 家企业。公司拥有中国西南地区最大的农作物繁育基地,占地1020 亩,主要繁育菠萝、甘蔗、木薯以及国内外新
11、奇特水果品种,成功推广覆盖西南地区,种植面积达100 多万亩。其产品新台糖25 号甘蔗良种获国家星火计划项目奖,木薯GR891 良种获国家农业部丰收计划项目奖,水果型剥皮菠萝良种引进开发获广西自治区科技扶贫项目。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)12同时,公司拥有目前国内最大的石斛种原生产基地,占地7600 多亩,自主采集、引种33 种珍稀野生石斛,并对其中29 种成功进行离体组织培养,野生栽培3500 余亩,人工集约化栽培500 余亩。为进一步做大、做强农业产业,公司兴建年生产能力上万吨的农产品深加工厂,主要生产菠萝、芒果、荔枝、木瓜等亚热带水果原浆原汁、浓缩汁以及具有高科
12、技含量、高附加值的石斛冲饮等系列产品,实现了农业产业化经营。经过几年的发展,公司取得较好的业绩并获得多种荣誉,成为了中国果菜高科技示范基地、国家星火计划、丰收计划项目实施单位、广西“百企入桂”企业、广西科技扶贫龙头企业、北海首批农业产业化重点龙头企业、北海市高新技术园区农业高科技园。展望未来,公司将以建设现代科技农业为已任,进一步加快农业产业化发展步伐,开发更具市场竞争能力的产品,力争发展成为国内最大的以农作物良种繁育、推广种植、农产品深加工及农业生态旅游观光于一体的农业产业化龙头企业,争取早日实现上市目标。北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)13北海田野国际温泉旅游度假山庄项
13、目市场运营报告(初稿)14(二)项目概况北海田野国际温泉度假山庄座落于广西北海市银滩大道中段,距市中心13 公里,距北海机场15 公里,离高速公路出口仅4 公里,与具有“天下第一滩”美称的北海银滩仅10 分钟车程。项目为北海田野生态农业旅游区建设项目的其中一部分。项目占地301 亩,总投资25000 万元,拟打造成国家级温泉度假休闲养生胜地,融合中外著名的温泉特色,设有盐浴、鲜花浴、药浴、芦荟浴等数十种温泉浴方式,配以中外一流的医疗保健服务,为游客提供科学养生服务,同时配套各类服务设施,集康体娱乐、休闲观光、商务会议、特色餐饮等多种功能于一体。该项目的开发可打破北海长期以来仅以海洋资源为主的单
14、一旅游结构,提升北海旅游文化质量,填补北海无温泉旅游的空白,其市场前景广阔,发展潜力巨大。项目开发具备良好的发展优势,因其位于田野生态旅游观光园内,可利用该园已形成的社会品牌效益和较高的旅游人气,促进项目更好发展。该园至2005 年底开园至今,共接待中外游客40 余万人次,产生了较好的经济效益和社会效益,成为了全国农业旅游示范点、广西区科普教育示范基地、广西大学农学院、北海田野国际温泉旅游度假山庄项目市场运营报告(初稿)15北京航空航天大学北海学院生态规划学院、北京航空航天大学北海学院旅游管理学院教学科研实习基地、北海市各学校科普教育基地,吸引了广大游客及北海市民前往旅游观光、休闲娱乐、户外拓
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