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1、中原地产市场分析报告,报告内容,页码,宏观市场,Part A,本月聚焦,政策经济,行业动态,“国八条”出台，加码楼市调控房产税试点改革启动，上海重庆先行银行收紧信贷，首套房贷优惠取消,淡季不淡 催生三轮调控,房企境外捞金，在港掀发债潮 保障房倒逼，高端地产受追捧,在经历了2010年两次以“限制”为主的政策失效后，岁末年初，全国楼市的逆市走高最终迫使中央政府掀起了新一轮的调控风暴，限购令、房产税、保障房将成为2011年楼市调控的关键词。,政策经济,Part A.1,“国八条”落地 第三轮调控启动,1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了
2、进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。“国八条”的出台既体现了当前楼市调控所面临的严峻形势，也体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的决心，被认为是近几年来最严厉的楼市调控政策组合。如首次提及房价调控目标化，首次将责任落实到各地方政府，在楼市调控已经加强对投资及投机购房者的调控的同时，第二套房贷款首付比例再次提高一成。面对2010年楼市愈调愈涨的尴尬，年初中央再出重拳调控楼市，“八条政策，条条致
3、命”，意在为节后楼市提前降温，未来势必加重市场的观望情绪，短期内有利于稳定市场预期，但长期来看仍难以扭转房价持续走高的大势。,政策热点,政策热点,“国八条”奠定了2011年房地产调控的基本方向，在延续并强化原有调控政策的同时，也出现了一些新的亮点。,楼市调控没有最严只有更严,政策热点,国版“限购令”全面升级,进入2011年，楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。据统计，目前全国已有25个市县步入“限购”行列，而“国八条”更起到了推波助澜的作用。覆盖范围更广：与其他25个城市相比，国版限购令不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到全国600
4、多个城市。限购更加严格：本地2套、外地有证明1套、无证明这3种情况不允许新购，意味着已有“限购令”的20多个城市将重新调整限购口径。如果严格执行将有效的遏制需求，将明显影响2月份以后的市场交易。,政策热点,第三波,第二波,2011年开年，太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州、合肥八县市颁布“限购令”。浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。西安、南宁、青岛等城市也明确表态，近期将加入限购行列。“国八条”进一步扩大限购范围。,9.29新政：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。在政策高压下，上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、
5、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州16个城市出台“限购令”。,第一波,4.15新政：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，4月30日，北京出台“国十条实施细则”，执行“本地人限购，外地人有条件禁贷”的“限购政策”，成为首个出台限购令的城市。,“国十条”试点,“国五条”扩容,“国八条”蔓延,第三波“限购”来袭 三线城市上榜,二套房贷首付提至六成。政府收紧差别化信贷，利用银行杠杆扼杀炒房侥幸心态，不过也误伤了部分改善性需求。政策对以深圳客为主的惠阳、大亚湾市场影响较大，而对以刚需为主的惠城市场则影响有限。限购令蔓延，限价令启动。一方面限购以二线省会城市为重点
6、，惠州为珠三角的三线城市；另一方面，惠州一直是珠三角地区的“价格洼地”，房价远远落后于珠三角兄弟城市，不具备限购、限价的条件。客户存在心里抗性。经历了2010年楼市愈调愈涨的教训，大众普遍对新一轮调控效果持怀疑态度通胀预期对冲调控效果。民间货币充足，且缺乏有效的投资渠道，而市场对未来通胀、流动性与资产价格在一季度持续走高的预期，加剧了资金进入楼市的冲动。需求转移，规避政策打击。限购城市扩大至直辖市、计划单列市、省会城市，尚未涉及三、四线城市，投资和投机需求可能将对于一、二线城市的购房需求转移至尚未限购的城市，惠州或迎来新的发展契机。,政策热点,“国八条”心理影响胜过实质表现,总体而言，“新国八
7、条”在短期内对楼市成交量会有较大冲击，但是其冲击时间有待观察。且对于房价的调控是个长期艰巨的系统性任务，此次“国八条”料难以对房价产生实质性影响。,政策热点,北京,上海,房产税：北京市2011年将严格落实房地产市场调控措施，继续增加住房有效供给，坚决遏制房价过快上涨，但暂不试点房产税，具体是否执行听从国务院整体安排。保障房：北京市计划在2011年全力做好住房保障工作，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。,房产税：2011年上海市房地产市场坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，加强房地产市场调控，按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。保障房：2011
8、年上海市新开工建设和筹措保障性住房1500万平米、22万套，供应1150万平米、17万套，并启动郊区城镇棚户简屋改造工程。,地方两会释放从紧信号 京沪定调调控思路,近期各省市“两会”陆续召开，京沪在内的各一线城市局均释放明确信号：2011年房地产调控继续从紧，楼市“双轨”调控格局仍将延续。,征税对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。税收减免：居民家庭在本市新购且属
9、于其第二套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税；人均超过60平米的，对属新购住房超出部分面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。,征税对象：（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象包括个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、三无人员新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。适用税率：（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在前两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房税率0.5%；3倍（含3倍）至4倍的税率1%；4倍（含4倍）以上的税率1.2%。（二）在重
10、庆市同时无户籍、无企业、无工作（三无人员）的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率0.5%。,政策热点,房产税试点启动 沪渝方案渐次出炉,政策热点,稳定房地产市场预期。增加房产持有成本、抑制投资和投机需求，引导居民合理住房消费，缓解供需矛盾。弥补地方政府财政不足。对存量房征收房产税，在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。调节收入和财富分配。运用税收杠杆，调节贫富差距，使得社会财富分配更加合理。,调控重堵轻疏。地方政府迫于土地财政的压力，垄断和限制土地供应，土地供应不足才是房价上涨的根本原因。难撼地方政府。相比土地出让金，房产税收入杯水车薪，“房产税让别人先试”的想法
11、不乏拥护者。误伤中低收入家庭。我国70%以上为自有住房，房产升值不等于收入增加，反之带来的只是更重的赋税。,房产税之“力不从心”,房产税之“普度众生”,房产税效果尚难定论 待接受市场检验,房产税降房价需上下一心、政策先行,地方政府“表里如一”,1,配套政策“保驾护航”,2,需求供给“双剑合璧”,3,楼市之“达摩克利斯之剑”,地方政府要坚定调控信心，充分发挥房产税的市场调节作用，合理引导房价及房地产市场走势预期。,房产税出台必须与货币、财政、扩大居民投资渠道等配套政策同步运行，尤其要改变目前的负利率局面。,政策在合理调节需求的同时，更重要的是增加住房供应，双轮驱动以改善供求关系。,政策热点,政策
12、热点,2011年央行首调存款准备金率,1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。,热钱汹涌,流动性失控,通胀压力,美欧逐步走向“宽松”，以中国为首的新兴市场国家却在“收紧”。国际市场流动性充裕和人民币升值预期加剧国际热钱流入的压力。,商业银行年后首周新增贷款规模直逼5000亿。1季度有近1.2万亿到期央票，而央票由于一、二级市场利率倒挂，公开市场操作回
13、收流动性效果不佳。,通货膨胀预期形成后，物价会形成一定的上涨惯性。节日需求将带动产品价格上涨。冬季灾害性天气频发，加剧农产品生产和运输困难。,政策热点,存款准备金率上调背景分析,中国人民银行行长近日在接受媒体采访时表示，货币政策带来的物价和资产价格上升等负面效果会慢慢显现，政策调整一定要及时，要把抬头的物价尽快打下去。虽然存款准备金率已在高位，但未来还会依赖这一工具的使用及央票发行来对冲流动性。未来不排除数量型和价格型工具的使用。周小川表示，实施稳健的货币政策，意味着在抗击国际金融危机时所采用的一些刺激政策将回调到正常水平，具体表现为：物价水平会在一个阶段后出现回调；利率和物价的关系开始逐渐由
14、负转正，平均存款利率、国债投资利率会高于通货膨胀率；向社会提供的货币信贷量将回复到一个不过度膨胀，但也不过度收缩的常态水平。周小川说，管控流动性要有两个渠道：一方面，流动性过多就要想办法吸收回来，虽然存款准备金率已在高位，但未来还是会依赖这一工具的使用及央票发行对冲流动性；另一方面，市场流动性是靠货币创造过程体现出来的，如能通过收紧信贷以减缓货币的创造放大过程，流动性就可得到有效控制。从中期看，平均存款利率要高于CPI，使老百姓存款得到保值增值，不受损害，但不是每个时点都是这样。,政策热点,周小川：存款准备金率还有上调空间,深圳十大银行7家取消首套房贷8.5折优惠,近日，媒体报道深十大银行7家
15、取消首套房贷8.5折优惠，并有3家银行将利率提到了基准利率的1.1倍。深中介表示各银行首套房贷利率政策天天在变，而且同一家银行的各家支行不尽相同，而且是不同客户不同利率。少数几家银行表示按银监会规定的下限（即8.5折）执行，但是，实际申请难度加大。建行个贷经理表示，总体而言，各银行都想在政策范围内提高房贷利率，借此提高业务利润水平和优化贷款结构。他表示去年建行深圳分行房贷业务利息收入低于全国平均水平，相信其他银行也是类似情况，现在在全年额度紧张的情况下，提高利率是必要的。,政策热点,取消房贷利率优惠 贷款额度收紧是主因,继南京、重庆、深圳等地取消首套房贷优惠利率后，北京也出现跟进迹象。浦发银行
16、、光大银行、民生银行已取消了首套房贷8.5折利率优惠，一些未完全取消的银行，优惠幅度也有所缩水。银行界人士表示，银行此次上调利率纯属“自发”行为，并没有监管层的要求。此前，银行收紧房贷主要是出于监管层的压力而不得不收；但随着2010年年末连续两次加息，银行继续以低折扣房贷来吸引客户不仅利润空间太小，而且面临的风险也进一步加大。中原地产分析认为，贷款额度收紧是银行收紧利率政策的主要原因，春节后贷款政策可能全面严格实施。主要受两方面因素影响，一方面，房价调控效果低于预期，虽然已经抑制住了房价过快上涨，但上涨的绝对值依然很高。另一方面，相比2010年7.85万亿的信贷供应，2011年的信贷供应将明显
17、减少，预计2011年调控会继续收紧。中原地产数据显示，首套房贷款利率恢复基准利率相当于加息4次。以贷款100万元，等额本息还款方式，还款期为20年为例，如果申请到8.5折利率优惠，利息为64.2万元左右，月供6845.03元。如果不享受利率优惠，需支付利息77.5万元，月供7396.98元。利息款多出大约13万元，购房者因此每月要多支付500多元的月供。,政策热点,温家宝三度表态：有信心有能力保持物价基本稳定,“粮价乃百价之基”，2010年底以来我国旱情不断蔓延，加之国际市场推波助澜，粮价上涨的预期迅速蔓延到宏观经济领域，进一步加剧了市场的通胀预期。农历新年前后，温家宝总理连续三次就物价问题表
18、态，将“稳定物价”推上了年度经济工作的头把交椅。2月1日，温家宝在新春团拜会上表示，要坚决防止物价过快上涨，通过发展生产、保障供给、搞活流通、加强监管，保持物价总水平基本稳定。2月2日，温家宝在山东考察时再次谈到：“今年我们经济工作的头等大事，是稳定物价。”2月10日，温家宝在全国粮食生产电视电话会议上强调，稳定发展粮食和农业生产，是管理好通胀预期、稳定消费价格总水平的基础，也是实现经济平稳较快发展和社会和谐稳定的基础。总理的三度表态表明物价上涨带来的隐忧已经引起了政府的高度注意。节后，上调利率、出台稳定粮食生产的十大举措、恢复央行票据发行，政府打出了一套抑制物价过快上涨的政策“组合拳”。而一
19、季度可能成为全年物价的高点，相应的货币政策等调控力度也将是全年最严厉的时期。,政策热点,央行年内首加息 剑指通胀负利率,2月8日，中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。央行加息印证了一季度“三率启动”的政策预期，是对一月份信贷增长可能依然较快、一月份物价可能因为气候因素和春节因素等创出新高、境外商品价格近期持续上涨等的必然政策反映。此次以抑制通胀、消除实际负利率局面为指向的政策调控意图明显，预计年内还会有2-3次加息。,政策热点,政策热点,VS,刺激供给,遏制需
20、求,持续加息将与限购、限贷等抑制需求的措施形成合力，全面收紧房地产开发企业资金来源，促开发商加快推盘节奏，回笼资金。三次加息后，三年期贷款利率合计增加近0.7个百分点，财务成本增加要求房企“快进快出”，加快资金流转。基于流转成本增大的考虑，部分炒家将收拢资金，运作更为有限的炒作存量，市场上会有更多存量房溢出。,持续多次加息，叠加效应初现，房贷压力倍增，抑制部分刚性需求。加息旨在通过收缩流动性遏制通货膨胀、稳定物价，拓宽了投资渠道，提高房产投资成本，打击投资投机性需求。市场步入加息周期，释放“紧缩”信号，影响市场关于“房价持续上涨”的预期。,加息之“温水煮蛙”效应,“国八条”落地 地方细则陆续出
21、台,1月31日，青岛规定对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭今年不得在市区新购住房。2月1日，上海出台“沪九条”，明确了停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。江苏省政府明确省内房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则，意味着最迟20日前，江苏房价过高城市就须公布限购令细则。北京、广州、宁波、沈阳等地也已明确将在月内出台限购细则，按照新的政策要求，市场预计在全国范围内施行限购的城市将多达60个，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。政策一旦在全国范围内施行，短时间内市场成交量将
22、受到明显的影响，虽然限购不可能一直持续，但它对市场需求的抑制功能无疑将为保障性住房建设等调控手段争取更多的时间，从而从根本上调节中国房地产的供需关系，实现房地产市场健康稳定发展的长远目标。,政策热点,政策热点,第一梯队,第二梯队,第三梯队,1,2,3,第6名，深圳16978元/；第8名，广州 12560元/。“限购令”或升级为“禁购令”。,第12名，珠海9747元/；第24名，佛山7822元/；第29名，东莞7023元/。房价过高，成调控众矢之的，地方政府压力凸显，“限购令”呼之欲出。,第38名，中山5988元/；第43名，惠州 5649元/；第54名，江门5205元/。“国八条”促“限购令”
23、席卷一二线城市，直逼三线城市。惠州珠三角之“价格洼地”，限购的脚步已越走越近。,近日，2010年中国城市房价排行榜揭晓，珠三角各市均“名列前茅”，而根据“国八条”关于直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，需尽快出台或升级限购细则的规定，珠三角或成为新一轮“限购令”扩张的重灾区。,2010年房价排行榜出炉 限购令或侵袭珠三角,政策热点,央行对部分中小银行实施差别准备金率,媒体报道，春节后，央行对部分中小商业银行实施了差别存款准备金率的调控措施。这些银行主要是城市商业银行。这是央行今年宣布实施差别存款准备金动态调整后采取的实质性举措。当前，物价上行压力较大，不少机构预测1、2月C
24、PI涨幅可能超过5%，潜在通胀风险因素仍未消除。预计央行将在上半年特别是一季度，使用较严厉的调控政策工具组合。差别存款准备金率作为调控的常态工具走上了政策前台。一季度央行面临较大的流动性管理压力。新年伊始，在储备项目贷款需求释放及信贷“早投放早受益”观念推动下，人民币新增贷款出现井喷，中小银行放贷冲动强烈。央行此前已定下各行1月新增贷款额度不能超过全年目标总量的12%，但1月前两周各行放贷额度已突破该比例。为有效控制货币信贷，实施差别准备金率成为央行必然选择。央行拟定的差别存款准备金率实施公式为，银行上缴的差别存款准备金率等于按照宏观稳健审慎要求测算的资本充足率与实际资本充足率之差，再乘上该行
25、的稳健性调整参数。根据央行公式，资本充足率越低的银行，被实施差别存款准备金率的概率越大。2010年以来银行信贷大扩张，不少中小商业银行的资本充足率已触碰监管红线。,政策热点,银行信贷及资本市场融资,私募、股权融资及自筹资金,“假道”保障房,海外资金、房地产信托、典当行,渠道,快速销售回笼资金,2010年银行收紧房企信贷，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零。,股权并购日益成为房企扩张及融资的又一捷径。,保障房建设容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。,在港上市的内地房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券。,调控政策高压之下，对房企来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。
26、,政策“高筑墙”房企“广积粮”,2010年房地产企业并不缺钱，但分配极不均匀。缺钱企业多是“扩张性失血”，不同于与08年的“全行业缺血”。2011年房企“不差钱”的局面将有所扭转，中小企业将面临资金链断裂的风险。,政策热点,市场调整在即 房企未雨绸缪,“新国八条”旨在通过住房限价令、住房限购令、严厉的信贷政策及税收政策，遏制打击投机炒房，引导国内房价回到居民有购买支付能力的理性水平。在“新国八条”、房产税、限购令、加息的步步紧逼下，短期内全国楼市陷入观望、成交量下跌将是不争的事实。而在当前流动性充裕的大环境下，调控政策显效有一个“滞后期”，交易量的下降能否转变为真实房价下降而惠及百姓，并避免伤
27、及“合理需求”，将取决于调控政策“组合拳”的持续性和执行力。按照国务院的规定，一季度将是各地方政府陆续宣布房价调控目标已经出台限购措施的时间，不排除部分城市在这过程中有更激进行为的可能性。2011年上半年将是政策调控高压期，一方面，开发商应审慎定价，避免刺激地方政府。另一方面，在地产资金偏紧、楼市销量下降基本成定局的情形下，应未雨绸缪，适当收缩扩张的力度，灵活应对以跑赢淡市。,行业动态,Part A.2,北京,上海,量价齐升，迎来楼市开门红。1月上旬，全市仅一个项目取得预售证，新增住宅供应48套，而住宅成交则高达9239套，同比增长75.8%。商品房成交均价21650元/平米，环比12月底上涨
28、1.8%。公积金贷款二套房认定标准和房贷利率优惠等对于改善性购房需求的政策松动，部分被压抑的刚性需求在节前入市。,量价齐升，赶政策末班车。1月上旬，上海一手住宅成交4338套，比去年12月上半月增加4.5%，比去年1月同期增加61%。部分购房者急于抢在房产税出台前购房，意图规避政策带来的购房成本的增加。而第四季度的两家齐升也为开发商的趁势涨价提供了借口。,市场动态,市场现回暖 调控陷尴尬,在中央方向明确，思路清晰的调控大背景之下，政策步调日益趋紧，京沪等一线城市争抢“最后的晚餐”。,广州,深圳,量稳价涨，高位震荡。1月第二周，广州十区二县网签住宅1792套，环比减少6.23%，面积21.25万
29、平米，环比减少5.42%，均价12358元/平米，环比大涨16.45%。在元旦出现推货小高潮后，1月前两周的成交量比较活跃，波动较小。均价则呈“W”走势，波动较大，主要是受区域各楼盘成交轮番活跃的影响。,量跌价滞，理性回归。1月第二周，深圳新房网签1365套，环比增加200%，面积11万平米，环比增加267%，均价19316元/平米，环比上涨11%。继第一周的暴跌后，市场恢复至元旦水平。受元旦假期影响，多数成交楼盘数据未及时反映到国土部门，致使新年第一周的楼市数据被严重拉低，实际上1月上旬深圳楼市依然延续着12月以来供需两热的局面。,市场动态,市场现回暖 调控陷尴尬,经过近四个月的时间，市场已
30、基本消化了二轮调控的政策影响，虽已步入传统淡季，供需依旧两旺。,市场动态,1月7日，中骏置业公布，拟发行2016年到期的以美元结算的20亿元人民币105优先票据。10日，恒大地产宣布将发行人民币债券，同日，合生创展、华南城也宣布发行美元计价的优先票据，2010年，证监会与国土部建立沟通联络机制收紧股权融资闸门，为此房企不得不多方开辟门路：境外发行美元票据、积极筹备公司债、加速发行信托产品、在房地产贷款没有明确收紧之前疯狂借贷由于债券融资具有市场化发行和约束机制等优点，债券融资成为房地产企业规避调控的主要避风港。统计显示，自中央去年4月中出台“国十一条”后，房企融资潮开始涌现。自去年1月起，共有
31、18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元，大幅增加104%。由于楼市表现波动，房企在海外融资成本也一路走高。18家房企中，有11家选择发行优先票据集资，年利率平均高达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为去年发债成本最高的一家。目前行业平均负债率偏高，虽然销售业绩集体飘红，但是由于不少房企近期都在密集拿地，资本消耗都维持在较高水平，2010年的好收成并没有减弱房企对资金的饥渴。,房企境外“捞金”在港掀发债潮,天量保障房倒逼 开发商转战高端地产,市场动态,2010年，全国保障房共开工580万套。2011年规划1000万
32、套。两年筹建1580万套保障房，被预计将有5000万左右的低收入人群住进保障房。史无前例的大规模保障性住房建设正逼迫越来越多的房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。花样年总裁潘军表示，花样年战略转型2010年已经开启，即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。金地集团高管表示，集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是发展重点，逐步增大此类投资在总投资中的比例。招商地产负责人表示，不断出现的“地王”在很大程
33、度上在逼迫开发商转向高端产品开发，尤其是一线城市的商品房市场开始呈现越来越明显的高端化倾向，而中低端物业则日渐减少。实际上，二三线城市的地产高端化迹象也日益明显。以成都为例，中海、保利、中粮、合景泰富、华润、龙湖、新鸿基等几乎所有的品牌房企相继卷入了高端住宅市场的角逐。虽然近期政府已经高举保障性住房大旗，但因为大批量的保障性住房尚在建设中，预计从2012年初开始投放市场，中低端市场暂时不会受到保障房的冲击而出现明显变化。,1月房价环比涨幅扩大 二三线城市涨幅大于一线,2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。而随着新一轮调
34、控政策效应的显现，预计未来楼市将明显降温。从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令全国铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。随后，备受关注的沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两
35、地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。受政策调控及节后淡季的影响，2月楼市销售情况不容乐观。随着3月楼市传统“小阳春”的到来，届时开发商的推盘策略和定价举措能否赢得市场，将成为决定全年楼市走向的关键。,行业动态,行业动态,万科首月进账201亿创新高 多家房企销售飘红,尽管密集的楼市调控政策让部分一线城市的商品房市场成交量出现萎缩，但部分开发商1月份的销售业绩却仍继续保持着大幅增长水平，再次显示楼市调控压力不减。2月10日，万科公告了今年首月的销售业绩，当月实现201亿元的销售额，刷新了国内房企单月销售纪录。但万科表示，这样的业绩与去年年底销售的“翘尾”因素有关，预计2月份业绩将环比减少。与万科首月业绩增长同时，诸多上市房企的首月销售业绩也再度飘红。中海地产1月份实现销售额41亿港元，销售面积32.5万平方米，同比增长241.4%及103.7%。富力地产1月份实现销售额约28.42亿元，同比增28.42%。世茂地产1月实现销售31.16亿元，同比增22%。对于春节前后连续加码调控的楼市走向，万科董秘谭华杰认为，新的调控措施体现了政府调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。2011年全国总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市场。,
