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1、影响房地产价格的因素,自身因素人口因素政策因素经济因素社会因素,自身因素,1、区位因素2、土地事物因素3、建筑物实物因素4、权益因素,区位因素,1、就好比北京跟呼和浩特来比2、学区房跟非学区房3、靠近市中心跟郊区的房价4、交通便利和交通一般的5、靠近医院的,土地事物因素,1、土地面积和形状2、地形、地势：平原跟山地比，平原的房子贵,建筑物实物因素,别墅跟平房比精装修跟简装修比多层跟高层比砖混结构跟混凝土结构,权益因素,集体用地盖的房子和城市用地盖得房子，城市用地的房子贵。,人口因素,其实主要是需求影响比如北上广深房价会继续上涨，农村和很多小城镇会逐渐凋敝，直至消亡。人会自然往资源集中度高的地方
2、聚集，资源集中度高的城市房价还会竞价上涨。例如我们亲爱的敬爱的不一定可爱的首都（上海广州深圳分析思路类似）。为说明这个问题，引用三个数据：北京每年新增44万外来人口。北京每年新增44万外来人口 5年是220万，10年就是440万。北京外来人口最大份额是河北人。而河北总人口7287万。只要有1/10的河北人想进北京，就是728万。想象一下，北京再增728万人口。想象一下，3000万人口的北京。中国国家统计局10月22日公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市9月份房价在加速上涨。北京9月份房价同比上涨16%，上海房价上涨17%，广州房价上涨20%，深圳房价上涨19.7%。一年之间上涨16
3、%20%，这些数字强力佐证了我的观点。这不是尽头，200%、400%这些数字还在后头。很多人认为，北京当前3万/平均价已经超过心理底线，那么，请想象一下5万/平、10万/平、20万/平、40万/平、80万/平。现在5万/平的房子，如果在2023年可以涨到10万/平，那现在的价格不算高。考虑到北京是全中国人的北京，党和国家主要领导人的居住地，中国最好的大学最好的医院最优秀人才集中地，10万/平，真的不算高。,人口因素,有人说，2030年后，北京到处是空置房。这真是不经推理的判断。请问东京、纽约、伦敦在1993年后20年的今天，有没有到处是空置房？另一方面，中国当前的城市化率才刚过50%，真实的城
4、市化率很可能只有30%多。还存在大量的农村人口在未来1020年转移到城市。尤其对于四川、云南、贵州这些西部城市来说，现在正是城市化的加速时期。按照每年一个点的城市化速度，达到北京上海70%以上的城市化率，还需些时日，也许是10年，也许是20年，也许是30年。除了北上广深，每个城市群的核心城市都是人口持续净流入之地。人口流入，房价竞价高升。相对的，广大的农村和小城镇在未来由于人去楼空，就慢慢衰落了。“北京、上海、广州这些城市房价上涨趋势在15至20年是不会改变的。不管推行任何措施，可能都难以改变这个趋势，因为要确定它的定位不是在一个区域内的，也不是在中国，它一定是世界的。不是出一个文件，或推房地
5、产税就能改变的。”,下图是麦肯锡将中国划分为22个城市群。未来中国13亿人口的大多数都将聚集在这22个主要城市群，13亿人口高度集中。,政策因素,3月底，上海、深圳等热点城市出台收缩性楼市政策，上周末，一线城市市场的先导指标集体下滑。尽管个别城市由于政策从紧出现成交量下滑，但是上周的各地新房市场整体依然表现较好。中原监测的40个城市数据显示，上周（剔除清明影响）新建住宅成交面积较3月的周均值上升10%，较去年的周均值（剔除春节影响）上升55%。最受市场关注的沪深两地，在新政出台后，上周市场均出现显著回落（均较3月周均值下降28%），然而与历年的周均水平相比，上海上周的成交水平仍属平稳，深圳相对而言则成交下滑明显。其他一些政策收紧的城市，如苏州、南京、武汉等地，其成交水平均未受影响，依然处于市场高位。,经济因素,我觉得这个可以简单的分为两个方面，一个是宏观和微观宏观是指中国整体的经济，现在处于恢复阶段微观就是说的是就是中国的居民的人均收入，居民手里有钱了才能去消费，有能力还房贷宏观跟微观密不可分,社会因素,美国治安最差的城市第一位 密歇根州 弗林特Flint每1000人的暴力犯罪比例：23.4总人口：102,3572011年谋杀案数字：52家庭平均收入：$22,672失业率：18.9%,美国治安最好的城市加州洛杉矶,谢谢观赏,
