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1、投资XX大酒店可行性分析报告引言本报告估价对象是XX大酒店估价项目。对象周边有XX等商业设施。项目总面积为100000平方米左右。其中配套面积30000多平方米。绿化率51。2%。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。 估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价14689。9/平方米一 市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合
2、理价格或价值的方法。 目前市场上与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。表1可比项目概况表序号案名回报率提供回购否出售比例酒电星级1天骄85%是100%42飞雕8%否100%43碧云89%是100%经济4亚龙8%否100%45维奇8%是100%经济表2市场比较法计算XX的价格定价因数细化因数权重天骄飞雕碧云维奇亚龙（%）评分得分评分得分评分得分评分得分评分得分地域因数10%环境升值前瞻5%0.40.020.30.0150.50.0250.40.020.30.015酒店气氛9%0.20.0180.40.0360.10.009
3、0.20.0180.20.018人文氛围4%0.10.0040.20.0080.10.0040.10.0040.20.008自然环境3%0.30.0090.10.0030.30.0090.20.0060.10.003治安状况3%0.1区域印象4%0.2交通车管2%-0.2公交3%0.3配套学校2%0.5菜场医院2%0.3商场银行4%0.5楼盘个例40%规模6%-0.4平面设计8%0.5设备8%-0.5装修9%-0.4建筑选材4%0.4外观5%0.5车位5%-0.2物管8%品牌7%0收费1%0工程6%潜在风险6%0.5合计1.30.12200.0653.50.2462.60.2020.80.10
4、7楼盘比较价格1191514500120001458111408比较价格1336915443149521752612629根据每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是：天骄 40%，飞雕30%，碧云10%，亚龙10%，维奇10%分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格，再将每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。二 收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。要预测XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。XX酒
5、店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。A 客房收入1 年客房总收入表三。年客房总收入年份房价入住率年毛利平均利润200648045%95800320185435712200756040%99348480200868080%241274880200965050%144144000201068065%196035840201168055%165876480201278055%190270080201378065%224864640201480070%248371200201580070%248371200客房毛利率为40%客房毛利为：18544X40%=8344。8万元税：18544
6、X5。6%=1038。46万元支出电器折旧5年更换一次设备90万元/年维修保养50万元/年客房净收益：8344。8-1038。46-90-50=7166。34万元B 餐饮收入1 中餐厅中餐厅的面积1700平方米，可以容纳40桌，400人同时用餐，预计人均消费120元/人预计每天消费人数达到200人左右。月营业收入为：120X200X30=72万元毛利率为57%，毛利为72X57%=41。04万元税72X5。6%=4。03万元税后收入3701万元全年收益=444。12万元2 大堂吧大堂营业面积为550平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费25元，每天90人次每月收入=6。75万毛利率80%毛利=
7、5。4万元税额=0。378万元税后收入=5。022万元3 日本料理可以200人同时消费，每天60人来消费，人均消费200元。营业收入=432万元毛利率为55%，毛利=237。6万元税额=24。192万元全年收益=213。408万元4 咖啡厅人均消费40元，每天消费人数在54人左右全年收入=77。76万元毛利率为80%，毛利为=62。21万元税=4。35万全年=57。86万元5 行政酒廊每天50人，每人50元全年收入=90万元毛利率85%，毛利=76。5万元税=4。95万元全年收益=71。55万元6 唐乐宫每月2000人，每人400元全年收入=960万元毛利率为55%，毛利=528万元税=53。
8、76万元全年收益=474。24万元7 宴会厅每月2次，每次200人，每月200元。年收入=96万元毛利率55%，毛利=52。8万元税=5。38万元全年收益=47。72万元全年餐饮总收入=1904。202万元C 逸乐休闲收入表4逸乐休闲收入项目消费人数人均消费收入毛利率毛利税利率税额净收入美容美405072000070%50400012%86400417600桑拿100150540000060%324000012%6480002592000KTV夜总12080345600070%241920012%4147202004480唐乐宫歌舞20020144000045%64800012%1728004
9、75200娱乐总收益=548。9万元D 会议净收入表5会议收入表会议室消费人人均收入毛利率毛利税利率税额净收益宴会厅52400020800060%12480056%11648113152大会议172250018000065%11700056%10080106920多功能72250018000060%10800056%1008097920大会议290200018000065%11700056%10080106920小会议1104150015600065%10140056%873692664小会议215670010920065%7098056%611564864小会议31565007800065%
10、5070056%436846332会议总收益=62。8万元总净收益=1904。202+548。9+62。8+7166。34=9682。24万元收益价格：6。5%的资本化率968224/6。5%=148957万元平均单价=148957/100000X10000=14895元/平米三 假设开发法假设在估价点重新建造该房屋所需要的正常建造费和利税1 建筑安装成本表6建筑安装成本表序号分项工程名称计算依据单方造价元/平方米1桩基工程（受力桩）总建筑面积1802地下室工程，基坑围护及支撑地下室建筑面积40003黑户户建筑工程地上建筑面积9004外墙玻璃幕墙和大理石外立面建筑面积13005结构工程地上建筑
11、面积10006给排水（含洁具和锅炉房管线）总建筑面积3007喷淋，气体消防总建筑面积1108污水处理（含管线）总建筑面积409空调工程地上建筑面积55010地下室通风工程地下室建筑面积19011照明，防雷，动力，变配电总建筑面积80012电话总机及配线，闭路电视，监视，广播音响，管理电脑，火灾报警，共用天线，电报电传总建筑面积50013煤气工程总建筑面积5014电梯，自动扶梯总建筑面积36015室外总体总建筑面积120合计每平方米的安装成本在9000元/平方米建筑安装成本为=90000万元2 土地成本地价为150-250万元/亩表7地块信息表地块号土地面积（亩）容积率出让价（万/亩）楼板价（元
12、/平米）71520150-20014991125529150-25012921582510150-2002248经过比较，XX酒店楼板价=1500元/平米则XX酒店土地成本=15000万元税费3%轨道交通费：5万/亩150X5=750万大市政配套费320元/平方米，320X100000=320万设计费=10-40元/平方米，25X100000=250万土地成本为=15000X（1+3%）+750+3200+250=19650万元3 销售费用及销售税费销售费用为售价9%。其中广告和销售代理费为3%，税费和交易费6%销售费用=销售总价VX9%4 开发利润15-20%开发利润=Vx15%V=土地成本+开发利润+销售费用和销售税费+建筑安装成本=19650+Vx15%+Vx9%+90000V=144276万元单价=14428元/平米总之用以上三种方式得出价格分别是：14570，14895，14428假设根据三种方式对项目的合适度，采取不同的权重，对三个数字进行修正，其中收益法较合适酒店评估，设为50%，开发法较符合实际，设为30%，市场比较法为20%则评估价=14570X20%+14895X50%+14438X30%=14689。9元。
