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1、登记类型区分及登记案例 相关问题分析,二一一年九月,总体框架第一部分 登记原因、要件在不同登记类型中的适用第二部分 行政案例解析第三部分 民事案例解析第四部分 执行案例解析,第一部分 登记原因、要件在不同登记类型中的适用,（一）房屋登记技术规程对申请材料的要求B.0.9 申请房地产登记应提交合法、有效的身份证明材料。对申请书中需填写身份证明内容的，应注明证件名称，填写证件号码。说明：本条是关于身份证明材料的原则性规定，体现了申请材料的合法性要求，明确了实践操作中对身份证明材料内容的采集方式。,B.0.10 自然人身份证明材料应符合下列要求：1 境内居民：居民身份证，未成年人宜提交居民身份证或户
2、口簿。2 军人：居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件。3 中华人民共和国香港（澳门）特别行政区自然人：香港（澳门）特别行政区居民身份证或香港（澳门）特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证。4 中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证或台胞证。5 华侨：中华人民共和国护照。6 外籍人士：中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照。,3、B.0.11 法人的身份证明材料应符合下列要求：1 境内企业：企业法人营业执照。2 境内机关、事业单位和社团组织：组织机构代码证、事业单位法人证书和社会团体法人登记证书。3 中华人民共和国香港（澳门）特别行政区
3、法人：在中华人民共和国境内设立分支机构或代表机构的登记证明。4 中华人民共和国台湾地区法人：在中华人民共和国境内设立分支机构或代表机构的登记证明。5 外国法人：在中华人民共和国境内设立分支机构或代表机构的登记证明。,其他组织 主要见于担保法和民事诉讼法的司法解释中。其中经常出现认识上困难的是各分支机构。民政部门核准登记的社会团体；经核准登记，并领取了营业执照的乡镇、街道、村办企业等；法人依法设立并领取了营业执照的分支机构；中国人民银行、各专业银行设立在各地的分支机构；中国人民保险公司设立在各地的分支机构等等。主要的判断标准是看其登记证明和组织机构代码证。提示：特殊主体1、破产清算中的清算组2、
4、工会法人,B.0.12 其他组织的身份证明材料1 境内其他组织2 境内法人设立的非法人分支机构3 中华人民共和国香港（澳门）特别行政区法人4 中华人民共和国台湾地区法人5 外国其他组织6 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构,B.0.13 房地产登记后，申请人申请办理已登记房地产的其他登记事项时，当其身份证明类型、证件号码等内容发生变更，应提供材料证明申请主体与登记簿等登记档案中留存或记载主体的同一性。注意：证件号码或类型变动并不是变更登记，申请人需要证明的是主体同一性。,B.0.17 用于申请登记的法律文书应为人民法院、仲裁委员会生效法律文书。已生效的一审法院裁判文书，
5、除法律规定不可上诉情形外，应提交一审法院出具的生效确认书或协助执行通知书。,B.0.19 公证材料 1 香港、澳门特别行政区出具的公证材料应经中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）有限公司加章转递。2 中华人民共和国台湾地区出具的公证材料应经海基会转递，由中国公证员协会或各省公证员协会确认。3 与我国有外交关系的国家出具的公证文书须经中国驻该国使、领馆认证；与我国无外交关系的国家出具的公证文书，需经与我国有外交关系的第三国驻该国使、领馆认证后，再由中国驻该第三国使、领馆认证。,B.0.20 境外形成的司法文书应符合下列要求：1 用于房地产登记的澳门特别行政区、中华人民共和国台湾地区
6、形成的司法文书，应经境内房地产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。2 用于房地产登记的外国司法文书应经境内房地产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。3 未与中华人民共和国缔结或参加国际司法协助条约的外国法院裁判法律文书、人民法院不予受理的香港特别行政区法院涉及房地产权属、婚姻关系等民事裁判法律文书、以及其他人民法院不予受理的涉外裁判法律文书，宜通过公证或认证后用于房地产登记。,（二）不同登记原因的登记类型归类初始登记：1、登记原因：新建2、主体上应注意的问题：法人；自然人；其他组织常见主体形式：房地产开发企业。应注意不同资质的房地产开发企业存在修建规模的限制。3、要件：
7、施工许可证的适用范围；集体土地和国有土地上房屋初始登记的要件、程序区分4、实践问题不计算建筑面积的房屋是否应予登记土地抵押、在建工程抵押、查封与初始登记的竞合,房地产联建时的初始登记方式土地的初始登记和房屋初始登记种类的区分涉及建筑物区分所有时的房屋初始登记 能够成为农村房屋所有权人的主体,本集体经济组织成员；主要包括以下几种人员：（1）本集体经济组织内出生，且户口在本集体经济组织的人员;（2）因合法的婚姻、收养关系，户口迁入本集体经济组织的人员;（3）根据国家移民政策，户口迁入本集体经济组织的人员;（4）户口迁入本集体经济组织并实际居住，在原居住地未取得承包地，无稳定非农职业，经本集体经济组
8、织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，接纳为本集体经济组织成员的人员;（5）原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生：（6）原户口在本集体经济组织的服刑人员（7）法律、法规规定的其他情形。注意：农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员，申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明由该集体经济组织或村民委员会出具皆可。区分农村集体经济组织与村民委员会？,房地权利主体一致规则 我国实行二元结构的土地公有制(集体土地属集体经济组织所有，国有土地的所有权归
9、国家)，因此我国立法确立的房地权利主体一致的规则是建立在土地使用权和房屋所有权一致的基础上的。由于房地登记机构分立，在实践中房地权利主体一致时常会出现难以调和二者一致性的难题。【例一】甲取得土地使用权证书，并依规划部门的规划许可材料进行建设，在竣工验收之前，甲将项目整体转移给乙，并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。,【例二】甲取得土地使用权证书，并依规划部门的规划许可进行建设，竣工验收后，甲将项目整体转移给乙，并到国土部门办理了相应的土地使用权转移手续。后乙向房屋登记部门申请办理房屋初始登记。【例三】土地或在建工程办理了抵押登记的项目能否进行预售
10、？【例四】土地或在建工程办理抵押登记的项目，能否直接办理初始登记？【例五】土地或在建工程办理了抵押登记的项目，能否直接办理转移登记？,转移登记1、登记原因买卖；互换；赠与；继承；受遗赠；涉及权利主体变化的房屋分割、合并；以房屋出资入股；法人或其他组织分立、合并导致房屋所有权发生转移；2、要件离婚财产分割协议体现的物权与债权区分3、特殊情形涉及抵押的房地产转移要件涉及租赁的房地产转移土地抵押、在建工程抵押与房屋转移登记的竞合查封与房屋转移登记,增加共有人与遗漏共有人的登记类型区分法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养遗嘱继承与遗赠的区分：主体不同。遗嘱继承人是法定继承人范围内的自然人，而受遗赠人是法
11、定继承人之外的自然人、法人、其他组织或者国家。对受领遗产的方式不同。遗嘱继承人在遗产处分前应当作出接受或放弃意思表示，如不作出，则视为接受。而遗赠应当在知道遗赠事实之日起2个月内作出接受的意思表示，否则视为放弃。登记原因不同。遗嘱继承的登记原因是继承，而遗赠是赠与。取得遗产方式不同。遗嘱从被继承人处依据事实行为取得，而遗赠往往从法定继承人或遗产执行人处取得。,转继承和代位继承禁止转移的情形不得转让的房地产：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
12、权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；其他情形。登记机构是否审查转移的价格,转移登记疑难点：一：所有权变动中涉及到附有条件，或附有负担的内容是否应记载在登记簿中。在实践过程中，时常会出现申请人提交的房屋所有权变动中附有条件或附有其他负担的情形。在办理登记业务时，通常会面临两个问题：1、这样的附条件或附负担是否会阻止房屋登记？【例一】：甲、乙两人离婚，在离婚的民事调解书上记载如下“甲应当向乙支付12万元后，房产归甲所有。如果甲未在规定的期限内向乙支付12万元，则房产归乙所有”，后乙单方持民事调解书申请登记。此类属于附所有权变动成立条件的情形，是一种所有权保留。因为调解书中所附的条件一旦不成立就
13、会与乙申请登记的事项冲突，因此该申请不能准予登记。因此也就不存在登记簿中会记载附条件等限制。,【例二】：甲、乙两人离婚，在离婚的民事调解书上记载如下“房产归甲所有。甲应当补偿乙12万元。”后甲单方持民事调解书申请登记。生效民事调解书属有效裁判文书，其中对于房屋的所有权归属已有明确，因此应当予以登记，对于甲与乙之间的补偿款，应属于债权范畴，不属于登记部门的登记范畴，因此登记簿中不应当进行记载。如果甲未能对乙履行款项支付义务，应由其通过民事诉讼渠道进行解决。【例三】：甲、乙两人离婚，在离婚民事调解书上记载“待十年后，小孩丙年满18周岁时，房产方归甲所有”，后甲持民事调解书申请登记。该例是一种附期限
14、的所有权变动，甲对房屋享有期待权，这种情况不能直接办理所有权登记。如果甲、乙之间能形成预告登记约定，则可考虑办理预告登记。,【例四】甲将房屋赠与给乙，在赠与公证书上载明，“甲在有生之年对该赠与的房屋享有居住权，如受赠人转让该房屋，受赠人负责解决赠与人的居住问题，并承担相关费用。”甲乙后持公证书申请办理房屋登记。此类情形是一种附义务的赠与，理应办理登记，但由于我国现行法律规定并未规定登记部门应在登记簿上记载相应房产的使用权等方面的内容，因此相应的义务不应当记载在登记簿中，也不能产生阻止交易的结果。当然合同法第一百九十条、第一百九十二条规定了附义务的赠与，且受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可
15、以撤销赠与等内容，如果该例中乙未履行相应义务，应由甲、乙通过民事诉讼方式解决，不属于登记部门的管理范畴。,变更登记登记原因：房屋所有权人的姓名或名称变更；房屋坐落变更；房屋名称变更；房屋面积增加或减少；同一所有权人分割、合并房屋（一）疑难问题1、区分房屋面积增减和房屋改扩建2、区分涉及权利归属变化的房屋分割3、共同共有转化为按份共有4、按份共有转化为共同共有5、区分不涉及房屋权属的公司股份变化6、区分公司名称变化中的公司内部改造和公司主体变化的改制,注销登记登记原因：房屋灭失；放弃所有权疑难点：1、放弃房屋所有权指的是房屋所有权人对所有权的抛弃，而并非日常共有状态下当事人认为可以放弃就实现将份
16、额转移到共有人之一。2、申请注销登记的房屋尚存在他项权利，应当提供他项权利人的书面同意文件,遗失补证 遗失了产权证，在申请补证的时候，是否能因为有登记簿记载就不履行在报刊上刊登遗失声明？声明后能否立即补发？严格地说登记是一种行政程序性行为，程序是否遵循法定直接影响到登记结果的合法性，也是据此判断登记机构是否尽到了合理、审慎审查责任的标准之一，因此登报公示是不可或缺的。但由于立法并未对声明的时限作相应的规定，而行政诉讼中更多的是对行政合法性的审查，而不涉及其合理性。因此公告时限无相应限制。,一般抵押权登记1、分类以标的物区分：房地产、在建工程、房屋期权抵押以担保债权是否具体确定区分：最高额抵押和
17、一般抵押2、几个理论问题（1）禁止流抵押条款：抵押权人和抵押人不得在抵押合同中约定债务履行期届满，债务人如不履行债务，抵押物即归抵押权人所有。（2）掌握抵押登记的事项：如债务履行期限；担保范围；抵押人、抵押权人姓名名称、房屋坐落等。区分债务履行期限；登记时点；当事人约定的抵押期限担保法司法解释：当事人约定或登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，登记簿上记载的是债务履行期限。,（3）抵押权设立时点登记生效；区分物权效力和合同效力（4）混淆点担保物权和用益物权的区分地役权是用益物权，登记时作为他项权利，颁发他项权证（5）区分权利价值和被担保主债权数额（6）超额抵押（7）抵押
18、顺位（8）禁止抵押情形权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。,（9）无金融许可证的投资公司能否办理抵押登记（10）企业之间能否资金借贷，以房地产作抵押（11）民间借贷银行利率超出同期银行利率4倍（12）公司向其他企业投资、为他人提供担保以及为本公司股东或实际控制人提供担保(13)债务履行期限届满是否导致抵押权丧失优先受偿权（14）担保与反担保反担保与担保的根本区别在于，担保针对的是主债权，反担保是对担保人履行担保
19、义务后所取得求偿权的担保。反担保的订立程序、有效条件、当事人的权利义务、担保权的实现方式等，均与担保相同，提交的材料除其他登记要件外，还应提供反担保抵押合同、借款合同、委托担保合同、担保合同。办理反担保抵押登记时，登记簿中记载的担保金额及债务履行期限应与反担保抵押合同中约定的内容一致(最高额反担保合同除外)。（15）购销合同能否作为抵押关系主合同,抵押权设立登记抵押当事人根据申请将抵押权设立事项在登记上记载抵押权变更登记登记原因：抵押权人的名称、地址发生改变；抵押物的地址、面积发生改变；抵押权内容中的抵押权人顺位、抵押权存续期变化抵押权转移登记登记原因：抵押权人将其享有的房地产抵押权随主债权转
20、移给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利，即抵押权的课题和内容均不发生变化，仅抵押权主体发生变化。具体情形：住房抵押贷款证劵化；阶段性担保；烂尾楼处置；金融机构不良资产处置,抵押权注销登记登记原因：主债权消灭；抵押权已经实现；放弃抵押权；债务人未经物上保证人书面同意转让债务。特殊问题：1、抵押权清偿顺序2、购房人权益保护、建设工程价款和抵押优先受偿权宅基地上建造的村民住房抵押的困惑物权法、担保法及房屋登记办法均明文规定宅基地使用权不得抵押，因此，在宅基地上建造的村民住房也不能抵押。所以，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋，只有乡(镇)、村企业的厂房等建
21、筑物可以设定抵押，但其占用范围内的土地使用权一并抵押。,限制：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。注意：把握乡镇、村企业的性质。乡镇、村企业并非指在乡镇、村地域范围内兴办的企业。按照乡镇企业法规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，为乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。,在建工程抵押权登记关键因素：（1）目的要件：在建工程抵押权的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程。这就要求银行不能接受在建工程抵押而发发放流动资金贷款或者其他类型的贷款。（2）主体要件：在建工程抵押的目的是为了满足
22、本项目的建设需要，出于这个目的，其权益人与债务人须为同一人，在建工程的所有人不得将该在建工程为其他的债务设定担保。在建工程抵押的抵押权人是具有金融许可证的机构，可不限于银行，如信托投资机构等。（3）客体要求：在建工程抵押的抵押物必须是债务人“合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”。登记类型：在建工程抵押权抵押的是已经完工部分还是待建部分？,最高额抵押权登记1、最高额抵押权的设立登记 关于最高额抵押权设立登记需要注意的是，尽管办法第五十条只是说以房屋设立最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。但是，这并不意味着只有现房可以设立最高额抵押权，在建工程和预售商品房也都可以设立最高
23、额抵押权。要件上的特殊性：1抵押合同上的差异。最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般抵押权设立登记时提交的是抵押合同。(1)最高债权额限度条款。(2)债权确定期间条款。,2主合同上的差异。在房屋上设立一般抵押权时，当事人提交的主合同都是产生特定的债权的合同，也就是说，无论当事人之间的债权合同是借款合同、买卖合同，还是其他合同，该合同产生的债权数额都是已经特定的。最高额抵押权设立登记中的主合同却非常特殊，它是“一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料”。所谓“一定期间内将要连续发生的债权的合同”，可以是买卖合同、借款合同，也可以是票据贴现合同、银行卡合同等。但是
24、，这个买卖合同、借款合同或者票据贴现合同、银行卡合同，与一般抵押权设定登记中的主合同不同的是，它能够导致一定期间债权的连续发生。,登记簿记载的最高额抵押权登记事项：最高额抵押权人、抵押人、债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额、登记时间、登记最终审核人员以及其他需要记载的事项。,2、最高额抵押权的转让登记登记原因：最高额抵押权的抵押人或债务人、抵押权人的姓名或名称发生变化；被抵押的房屋的坐落等自然状况发生变化；最高额抵押权的担保的债权范围发生变化；最高额抵押权的最高额债权额和债权确定期间等发生变化,3、最高额抵押权的确定登记最高额抵押权的转移
25、不同于一般抵押权的转移，其并不会因为某个具体的债权的转让而发生转移，只有当基础法律关系中债权人的权利义务发生转让时，才会导致最高额抵押权随同转让。如果当事人特别规定最高额抵押权随同某个具体的债权而转移，则此时因最高额抵押权担保的已经是既存的特定债权，故最高额抵押权已经变为一般抵押权，所以当事人应当先办理最高额抵押权确定登记，然后再按照一般抵押权转移登记的规定办理。最高额抵押权确定的情形：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定
26、债权确定的其他情形。”,5最高额抵押权的注销登记。当最高额抵押权办理确定登记后，其就变成了一般抵押权，而因一般抵押权担保的主债权消灭或抵押权的实现等原则导致抵押权消灭时，当事人应当办理的是一般抵押权的注销登记。但是，当最高额抵押权担保的债权的确定期间尚未届满，而基础法律关系的已经合法中止或者因其他原因而消灭，且当事人也没有发生任何一项具体的债权时，则应当办理最高额抵押权的注销登记。,一、执行案例,一、接收协助执行类法律文书时的要件：1、执行人员的身份证明：工作证；执行公 务证2、执行生效法律文书 查封、预查封裁定书和执行通知书,二、房地产管理部门协助执行的职责：1、及时办理查封或预查封等执行事
27、项2、不对生效法律文书和协助执行通知书实体审查3、可以提出审查建议，但不停止执行事项,三、土地和房屋的查封事项处理：1、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；2、土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。提示：房屋、土地登记机构合一时，查封土地或房屋的效力及于土地使用权和地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。房屋、土地登记机构分设时，应当分别送达查封协助执行通知。未送达协助执行通知办理查封登记的，应当保护善意第三人的权益。,四、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际
28、属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。,提示：登记机构在办理登记时应审查登记房屋有无查封或其他限制登记情形，已查封房屋不得办理转移登记，未履行审查责任可能会导致登记被注销或撤销。在城市房屋权属登记管理办法实施期间，登记机构可以启动行政注销将存在登记瑕疵的查封房屋转移登记注销，但房屋登记办法实施后，登记机构在没有司法机关、仲裁委员会或行政机关生效法律文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记为
29、前提，不能自行启动行政职权将查封房屋转移登记直接撤销或注销。,五、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。,六、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。七、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。分割查封的，应当在协助执行通
30、知书中明确查封房屋的具体部位。,八、查封期限 人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。提示：区分民事、刑事诉讼的查封期限,九、预查封情形：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告
31、登记的房屋。,1、预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。2、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。3、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。,十一、轮候查封轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地
32、使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。,十二、抵押财产和查封措施的竞合已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”因此，拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。十三、拍卖处分房产与查封措施的竞合通过拍卖方式处分存在抵押权的房产，按照拍卖法的规定，应提前5日通知抵押权人等有优先权益的人到场参与竞拍，一经拍卖处分房产后，其承担的担保物权自动消失。,十四、
33、出租和查封的竞合1、查封前出租，承租人对该房享有优先购买权，且根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二十二条:“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孽息。”而租金应该是属于法定孽息,所以在查封的时候效力不能及于租金。2、查封后出租。最高人民法院1997经他字第8号复函明确指出：“执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。”城市房屋租赁管理办法第六条第二款的规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的不得出租”,十五、已抵押房屋与查封后拍卖、变卖、抵债 1、已设定抵押权的房屋，法院可以基于抵押权人申请进行依法拍卖、变卖或抵债，也可以
34、启用司法权对执行标的实施强制查封和拍卖,但应保护抵押权人的权益及考虑是否具备执行实益。2、对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。拍卖已抵押登记房屋所得的价款，应当在抵押权人优先受偿后，余额部分用于清偿其他债权人的债权。,十六、登记在被执行人配偶名下的房产可否查封 物权法实施之前，婚姻存续期间登记在夫或妻一方名下的房产仍应作为夫妻共同财产，在物权法实施后，登记机构按照房屋登记办法建立房屋登记簿，登记簿上记载房屋所有权人为物权归属情况的内容和根据，因此登记在配偶一方名下的房产可依法推定为其个人财产。法院实施查封时可以查封被执行人夫妻法定共有房产，
35、对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债。,十七、未办理初始登记的房屋与查封措施作为被执行人的房地产企业，已经办理了商品房预售许可且尚未出售的房屋，以及被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或商品房预告登记的房屋，即便未经初始登记，也可以进行预查封。被预查封的房产可以办理初始登记,十六、法院民事判决房屋买卖协议无效，登记机构可否直接依据民事判决撤销登记房屋登记办法81条适用问题,二、行政案例,一、善意取得制度不动产善意取得的构成要件，物权法第一百零六条已经明确规定：一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是按照法律规定已经进行不动产物权变动登记。
36、提示：根据物权法第一百零六条关于善意取得制度的规定交易权属登记人员应当了解善意取得制度，正确区分民事和行政的法律关系，结合物权法第二十一条关于申请人及登记机构赔偿责任的规定，登记过程中应尽到合理、审慎的审查职责，避免登记错误承担相应的责任。,二、预告登记的申请方式：根据物权法第二十条、房屋登记办法第六十七条、第七十条七十三条关于预告登记的规定，办理预告登记应按照双方的约定共同申请。在特定情况下：即预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。,三、未成年人的继承权放弃问题最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第八条规定：“法定代理人代理被继承人行使继承权、受遗赠权，不得损
37、害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”,四、测绘类案件提示：根据房产测绘管理办法第十八条的规定，登记机构应对测绘单位的资格、测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算依据、方法与内容进行审核。即登记机构对应用于房屋权属登记的房产测绘成果负有审慎、合理的审查责任。,五、行政委托根据行政诉讼法第二十五条的规定，行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。房屋登记机构下属的事业单位，接受房屋登记机构的委托，从事具体的登记业务，不具有独立作出具体行政行为的主体资格，其行为的法律责任和法律后果由委托单位承受。
38、根据最高人民法院关于执行若干问题的解释第一条重复处理的行为不属行政诉讼受案范围。,三、民事案例,一、合同法相关内容1、适用范围：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、合同形式：书面、口头、默示。涉及房地产的均采用书面合同形式。3、格式条款：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。,4、缔约过
39、失情形：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。5、效力待定合同：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。,6、无效合同情形：有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手
40、段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。,7、可变更、撤销合同：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。8、债权、债务转让：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意
41、的除外。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。9、其他内容：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。,五、继承法继承权的特征：1、享有继承权主体的只能是自然人。法人、其他组织和国家可以受遗赠人的身份取得遗产，但不得以法定继承人或者遗嘱继承人的身份取得遗产。2、继承权的
42、取得以继承人与被继承人存在特定的身份关系为前提。3、继承权是一项财产权。4、继承权具有不可转让性，可以放弃但不能转让。5、继承权发生的依据是法律的直接规定或合法有效的遗嘱。,法定继承：遗产按下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。子女：包含婚生、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母：生父母、养父母和有扶养关系的继父母。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，为第一顺序继承人。,遗产分割时应保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按法定继承办理。相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有
43、（其他）继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈分不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈分相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。代位继承被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。转继承继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并与遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。,遗嘱继承继承开始后，按照被继承人所立的有效遗嘱，由全部或部分法定继承人继承被继承人遗产的继承制度。遗赠自然人通过设立遗嘱把遗产的全部或一部分无偿赠给国家，社会组织或法定继承人以外的自然人，并在死后生效的单方民事法律行为。受遗赠人应在知道受遗赠后两个
44、月内，作出接受或放弃受遗赠的表示。到期没有表示，视为放弃。遗赠扶养协议是指自然人与扶养人签订由扶养人承担该自然人生养死葬的义务，享有受遗赠的权利的协议。遗嘱的形式及效力公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。公证遗嘱优先，没有公证的以最后为准。遗嘱的撤销后立的遗嘱撤销前遗嘱；以法律处分或事实处分行为撤销遗嘱；公证的遗嘱只有通过公证的方式撤销。,六、婚姻法相关内容夫妻法定财产制1、夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。包括：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产，但继承法第十八条第三项规定的除外；其他应当归共同所有的财产。具体包括：一方以个人财产投资取得
45、的收益；男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；男女双方实际取得或应当取得的养老保险金、破产安置补偿费；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。2、归一方所有的财产一方婚前的财产；一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；一方专用的生活用品；军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费；当事人婚前，父母为双方购置房屋出资的，明确表示赠送自己子女的；其他情形。,夫妻约定财产制 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同共有。约定应采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用法律规定。离婚财产分割制度 1、夫妻共同财产，原则上均等分割，人民法院在判决时应在保护女方和子女的合法权益照顾无过错方，不得损坏财产的价值和使用价值的原则下进行处理；2、分割共同财产中的股票、债券、投资基金份额等有价证券以及未上市股份有限公司股份的；3、分割夫妻共同财产中以一方名义在有限责任公司的出资额，另一方不是该公司股东的；4、分割夫妻共同财产中以一方名义在合伙企业中的出资，另一方不是该企业合伙人的；5、分割夫妻共同财产中以一方在个人独资企业中的共同财产。,四、审慎合理审查,
