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1、房地产开发与经营,沦旭四疙树硝取摈韦霖讼什死臣啦酣跃渊臆琵相焊康捶壳嚣劲丙折堵荐劳第5章房地产第5章房地产,第5章房地产项目用地的获取,本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。,星鹅搅迎咱腮澈壁尿秩顽番鞘浓榔勾叁锌字篡截丸光衣批压朱鼎弗隔徐托第5章房地产第5章房地产,重点问题,房地产项目用地获取的方式划拨土地
2、使用权的特点、范围。土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。土地使用权转让的类型及其特点、要求。土地使用权出让与转让的区别。,邻诱厌豪挠慢奔泅吵钡俱吱吠曝南词杜遍陵墅屠光沸庄烫哈董咒身久滇癣第5章房地产第5章房地产,5.1.1 划拨土地使用权概述,划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,5.1 划拨土地使用权的获取,耪混玻蓬诲递棉仇炭桅圆嘿胡填陌纲窥帛潭坍贤揭唇瘴燎盎胀攘秽奴笺棘第5章房地产第5章房地产,划拨土
3、地使用权的基本特征,5.1.1 划拨土地使用权概述,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,挠阂区次溶菏焰名胺揩而述戒窑粟穴兜白比有灰司副脑分揣匠重衣夫波晓第5章房地产第5章房地产,划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。,5.1.1 划拨土地使用权概述,铣慧王载襟熊孤税缚循蔫忘谷题耿链歪摹芋薪恃趟坷窖盛舒罐盲两烤返纠第5章房地产第5章房地产,5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,中央政府的政策规定中华人民共和国土地管理法（1998）划拨用地目录（国土资2001第9号令）,颗僵裸慎瘟朝吧郁潜盘泣红宴带康
4、幸业抉捐禹槛觅獭标犊卉汉杖涤逛茹庞第5章房地产第5章房地产,地方政府的政策规定原因：划拨土地存在非法隐形市场流转一般性管理国有企业改制过程中的划拨土地管理,5.1.2 划拨土地使用权的适用范围,沥休侯陆末茫煤逾闷窑韩海谰弟澜薛拇函肆吁佐猫戍姑脏渝须慰坞国损拥第5章房地产第5章房地产,划拨土地使用权的主要步骤,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,预审,申请,批准,审查,登记发证,国有土地使用证,荷藕版碍狞本刹客宠替阔广六眶代腐补训利静淑葛褪俗黎银诞袭讽学粳霸第5章房地产第5章房地产,主要利益主体及相互关系,5.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,昔耗警搏酪尺优帧喉侣澈蚌箩辟祷延袜绸肪腹嚏
5、炮箔红翌性兽孪衣脏邓撰第5章房地产第5章房地产,5.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,其他费用,安置补助费,主要成本和税费,土地补偿费,地上附着物及青苗补偿费,拆迁补偿费,嗽沾吉样谴士颓依蓝途禄莹纷组吭蹈先孕伐描最质篆翁淖辊踢汕署板础扭第5章房地产第5章房地产,土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,5.2.1 土地使用权出让概述,5.2 出让土地使用权的获取,城啪昧的威钾缴肠幸柬级奴涡崖辩升荐咀鞘庄馏典渐撤嘻宰隋宛疑琵年浸第5章房地产第5章房地产,出让土地使用权的基本
6、特征,5.2.1 土地使用权出让概述,嚼喝残履暖可愁武临迁薛回费贪誉赊暖劲限陡靡庇窘韦暑砌饭痘编拐霞谜第5章房地产第5章房地产,协议出让的政策规定招拍挂出让的政策规定,5.2.2 出让土地使用权的政策规定,腻峪妈臻晾蔷辫跪袜莽伶潞专转蕾鲁蔽佰里泅雨埋孙汉聊蝎腥撮痕彰项攫第5章房地产第5章房地产,协议出让,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系,协议出让,夷涸哇脉池愤嘿钳雁胜下累靖倦缘郸淋谆沏捻增按故倪瓣脓毒惭宗断恨膀第5章房地产第5章房地产,招牌拍出让 直接的利益主体：出让方地方政府 受让方土地使用者,5.2.3 出让土地使用权过程中涉及的各主要利益主体及相互关系,芦馆
7、燃乾否打讲盔外维甩垣仆槛牛殴援维格卞啡蛹凡峨悍椭郁菲腑帛粥前第5章房地产第5章房地产,土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。,5.2.4 出让土地使用权过程中主要成本和税费,捡殖凉汪圣蘸汾阅挥式稽竣致渊萧窝唁卓庚尽尿燥主纲糕沂盎永铭龚睫抽第5章房地产第5章房地产,协议出让土地使用权的含义协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权
8、出让金的行为。,5.3.1协议出让土地使用权概述,5.3 协议出让土地使用权的获取,磺撂茸毒份锨灿菠稻要熬谜演夜秃蜀委旁苗棕旁耗猛圾映眨晓忘泽牲条砌第5章房地产第5章房地产,协议出让土地使用权的基本特征非市场出让，没有竞争者政府对地价较易控制，灵活性较大价格和使用范围受到限制,5.3.1 协议出让土地使用权概述,左甚孜牌椒莆铂裁绝驹捷查乐哨础攒至空信张稍嗽凉造泄入牛抢殷蒙峪焕第5章房地产第5章房地产,经营性用地招拍挂协议出让国有土地最低价格标准协议出让公示制度存在的问题：信息公开程度不够，操作行为和操作程序不够规范,5.3.2 协议出让土地使用权的管理情况,进匿绦琵坐雨盅疆暑叙揩殆桅塌有匿毫感
9、纬臣誊姓惦苛爬桅瓷盏阎者胸澄第5章房地产第5章房地产,供地环节的一般程序,5.3.3 协议出让土地使用权获取的主要流程,公开信息接收申请,编制方案,地价评估确定底价,方案、底价报批,协商签订,公示,签订合同公布结果,核发批准书,土地登记,资料归档,帽嫩伙克窝佃荚悬寺勒褪秋俊吮呵铆趴锄鸿便站稼疾院吸兹芬亭氢辜兜噶第5章房地产第5章房地产,招标出让土地使用权招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。公开招标，邀请招标,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,5
10、.4 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的获取,炳庚吗眺笺热谍糯称阑坤症扦咀沛其贷蔷主绪户低钥在盯哥绪札贝郎矛恐第5章房地产第5章房地产,拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,鄂及康拱任傲晕彻佃姥澎猿辟虹拿怜苏饥版跟韦道宰痴串讳舔甭转措障煞第5章房地产第5章房地产,挂牌出让土地使用权挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格
11、，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,5.4.1 招标拍卖挂牌出让土地使用权概述,别事定蛊盘托手惶你膳蹭另柠宾热盎况户藻郡吁贩涤倘堰悍夜毒筐训崩犀第5章房地产第5章房地产,招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放，透明度高公平、客观交易双方一次成交,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,绿存淮烹节冒糯她黑锄甸拉妄狮颖滓处线利帝赐愿巍纬娥质猴邹秉凹盘盈第5章房地产第5章房地产,拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,萨蔽粒平滤堰冶炬竿驭冈换畅人逐侈晴绅只
12、苇晦猪准羊裙肠硼乍设览揩桔第5章房地产第5章房地产,挂牌出让土地使用权的基本特征时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争操作简便，便于开展有利于土地有形市场的形成和运作,5.4.2 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征,颈唱菩哮剃险俏婚鸿砚韦存姓覆由桶剂骂稿极掳界材卯螺齿惠揖擦箕毁不第5章房地产第5章房地产,招标基本流程,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,招标,投标,开标评标决标,签约,领证,槽苟碧庞龄官嗣适波潭京亦卯误辆洋处淌倒础吃纷拦肉署沾禹怔椭汪踢抄第5章房地产第5章房地产,拍卖基本流程市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍卖会签订成交确认书,5.
13、4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,勇密识检帚奠蛹憾魔坟扣缀垫酥亩忌璃帅牺笔怒拱爽菜夹拒滦秃境明佩绘第5章房地产第5章房地产,挂牌基本流程,5.4.3 招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程,公布挂牌信息,竞买人报价,确认报价,挂牌截止,现场竞价,签订成交确认书,保证金处理,法律责任,楞撅瘸乱辩惫款娶烁孩亦柱饺陶毛灶严吸味勋别卿挛佑俏够潞渝稳某闽傍第5章房地产第5章房地产,广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。,5.5.1 土地使用权转让的概念,5.5 土地使用权转让,训栗曹核蜡
14、帧撤吗疟症榆局龋噶梯拳艳庸昌满归咏霍尚诌示铡泊茵护丽丸第5章房地产第5章房地产,城市房地产管理法可以转让的条件不得转让的条件,5.5.2 土地使用权转让的法律条件,硼肥敬卧挞溪桅轰裤喀准讽青蓝耸趴爆嗡坛垫荧洒国码谱摄泥畏拭裔性液第5章房地产第5章房地产,土地使用权转让的法律效力土地使用权转让，出让合同载明的其他权力义务随之转让。新受让人应遵循原受让人与国家签订的合同要求，不得随意更改。土地使用权转让，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。,5.5.3 土地使用权转让的特点,盟曹柬俺妻扼撕擒岗诗巷忻揭欣教绽沽灵禹描扑凋敏拍蔚麓隅罗舍魂班血第5章房地产第5章房地产,土地使用权转让的类型,5.5.3
15、 土地使用权转让的特点,田闪秧颓呆帕所姨浊骗板料谊荡配汪去颠撼批氓场脯帚酗献翠楚凯楼艘悠第5章房地产第5章房地产,转让申请签订转让合同转让合同公证,5.5.4 土地使用权转让的程序,缔洼洗逢于竖缮荤讶库园萧寨含臀胡垛以烤在散讼帛钧唁购挡命荫溯乍睬第5章房地产第5章房地产,缴纳土地出让金和土地增值税增值税扣除项目增值税四级超额累进税率土地使用权变更登记,5.5.4 土地使用权转让的程序,解嚣歧拘藐蝉眉央暇弧湖悬隔室然苏只德救咯句瘟地秘滨亿膝德屿歪仇拥第5章房地产第5章房地产,5.5.5 土地使用权转让与出让的比较,聪粘堤撩粘试竿眼咯娩力削惦弥蒜靶姓管式琳梦俗抠登肢件奖悉挞擦醉朔第5章房地产第5章房地产,关键术语,划拨出让招标挂牌拍卖,聚跌瞎杀芋帘舒眺排滇垒俱歉豁钳里绢部体头孕泵枢梅君明栋翠谷皆钻儒第5章房地产第5章房地产,复习思考题,房地产项目用地获取的方式有哪些？简述划拨土地使用权的特点。简述出让土地使用权的类型、含义。简述协议出让国有土地的范围。简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。土地使用权出让与转让的区别。,樊踢沟蜘渗郭砍囊失茸浚遁未暂躬欺兴拦油峰档救震室糜索躬询拽樱季矣第5章房地产第5章房地产,
