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1、吉林市房地产市场调研报告,壹吉林城市解读贰宏观市场研究叁地产项目调研,Contents,壹吉林城市解读,地理位置,吉林市位于吉林省中部偏东，东北腹地长白山脉,长白山向松嫩平原过渡地带的松花江畔,地理位置介于东经1254012756，北纬42314440。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省哈尔滨市接壤，南与白山市、通化市、辽源市毗邻；,交通状况,吉林市交通发达：多条铁路线将吉林市与周边城市(长春、哈尔滨、沈阳、图们)相连接；长吉高速通往龙嘉机场和省会长春；2019年12月30日长吉铁路动车组通车，将吉林到长春的时间缩短到29分钟，加快了长吉一体化的进程，初步构建了“半小时”生
2、活圈；,地域面积,人口数量,吉林市全市总人口约429万人，由汉族、满族、朝鲜族、蒙古族为主要构成；市区人口约179万人；,地理地貌,吉林市位于长白山区向松辽平原过渡地带，自然环境优越，地貌类型复杂，有“远迎长白，近绕松花”之势。地势由东南向西北逐渐降低，形成中山山区低山丘陵区峡谷湖泊区河谷平原区四大地貌景观。中心城市四面环山，三面环水，松花江呈倒“S”形穿城而过，使吉林市形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景,旅游资源,吉林市有着丰富的旅游资源，是一座具有鲜明的山水风光特色和深厚的历史文化底蕴的魅力城市。群山环抱的吉林市，依托自然优势，夏季是避暑度假的胜地，冬季是冰雪旅游的乐园。吉林
3、市被国家旅游局评为AAAA级景区三个（吉林北山风景区、松花湖景区、北大湖滑雪场）。,2009年8月30日，国务院批复中国图们江区域合作开发规划纲要，标志着长吉图开发开放先导区建设上升为国家战略，也进一步助推了长吉一体化进程。,长吉图规划,城市定位,一、东北亚重要的新型产业基地,二、区域性商贸物流城市,三、东北亚旅游中心城市,四、生态宜居城市,城市定位,“北拓”即城市用地主要向九站和金珠方向拓展；,“西调”指对哈达湾、沙河子、西站等地区的城市用地进行调整，优化发展，以适应城市成长的需要。,“东控”即控制城市用地向东部地区拓展，东部以生态保护、旅游休闲等为主；,“南优”即优化丰满及小白山地区的城市
4、功能，工业逐步退出；,北拓,西调,东控,南优,中心城区发展,吉林市中心城区发展形态为：北拓、南优、东控、西调,中心城区布局,北工,中商,南居,中心城区形成“南居、北工、中商”的城市布局南部片区借助松花江江景以及其环境优美空气清新的优势逐步打造南部城市高端居住区！,城市经济概况,2019年吉林市地区生产总值达到1850亿元，比2009年增长23.6%；,2019年吉林市地区人均生产总值超过40000元(6000美元)，比2009年增长超过20%；,2019年吉林市城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入为17720元和6300元，年均分别增长13.9%和12.8%；,吉林市经济处于高速增长期！,经
5、济的快速增长，必将带动房地产的快速增长，同时房地产市场步入品质竞争的时代！,吉林市产业结构,近年来吉林市加快产业结构调整和优化，第三产业增长速度较快，现代物流、旅游等新兴行业开始兴起，城市中产阶级比例开始逐渐增多。,城市概况总结,长吉图经济圈的开发加快了长吉城市一体化的进程，吉林市迎来良好的发展机遇；经济的快速增长，居民收入的不断增加，将推动房地产市场的发展，对房地产品质的要求也逐步提升；城市发展呈现“放射性发展”的城市格局，且各区段定位明确，南部片区(项目所在区域)将形成宜居的高档居住区；随着新型旅游产业及物流产业的兴起，城市中产阶层比例开始增多，将为房地产市场提供大量的购买客群；,贰宏观市
6、场研究,2019年政策回顾,2019-1-10 国十一条,二套房首付不低于40%,2019-4-17 新国十条,二套贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。,2019-6-4 二套房认定标准,以购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的住房数量进行认定二套房,2019-9-29 新国五条,自北京5月份开始，“限购令”蔓延至全国对控制房价不利的地区实行地方领导问责制,2019-12 银行准备金率及利率,从5月10日至12月20日，全年六次上调准
7、备金利率，从15.5%调整至18.5%；10月20日和12月26日，全年共加息两次，一年期存款利率由2.25%上调为2.75%，一年期贷款基准利率由5.31%提高到5.81%；,2019-1-1 营业税“二转五”,二手房营业税征收期从2年延长至5年,2019年新政策回顾,2019-1-26 新国八条,贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,2019-2-9 银行加息,从2019年2月9日起，一年期基准利率再次上调0.25%，从5.81%提高到6.06%；,2019年新年伊始，政策频出，表明政府对房地产调控的决心！,2019-2-9 公积金利率上调,五
8、年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。,2019-1-28 取消首套贷款优惠,国有四大银行逐步取消首套贷款购房的85%优惠利率；,2019-2-15 京十五条,限购继续执行：外地人需具备连续5年以上的社保或纳税证明方可有资格购房,2019-3-17 银行准备金率,再次上调银行准备金率，达到20%，这是春节过后第三次上调银行准备金率。,市场反应,政策重压下的吉林市场反应到底如何呢？2019年吉林市一手上品房销售90000多套，比2009年增长38%；2019年
9、3月9日，万科城开盘当天售出1200多套，总销金额达8个亿；2019年3月10、11日走访市场，万科城、广泽紫晶城、泊逸台、西山香麓等项目客群往来不断；由上可见，吉林市场受政策影响较小，逆势而行，居民对于吉林市场表现出了充足的信心！,市场价格,吉林市09年至10年房价走势图,4583（元/）/时间：10-12,2019年12月达到4583元/平，相比2009年12月的3850元/平增长了19%；虽然政策频出，但价格却一直上涨，说明吉林市场的前景较好；,土地市场,吉林市近3年已累计供应房地产开发用地近800万方，2019年总体供应超过300万方规模，累计前两年的土地存量预计今年开发量超过400万
10、方，约5.5万套。未来市场供应较大，区域竞争将会加剧。,宏观小结,吉林房地产市场处于上升期，短期市场被看好；销量的大幅提升、价格不断攀升，表明客群对于吉林市的未来发展充满信心；政府对于城区的改造，将会创造大量的房地产刚性需求，短时间仍会拉动房地产的上升趋势；市场走势良好，但风险依然存在；吉林市土地供应的不断增加，将会逐渐使市场接近饱和状态，市场竞争将加剧；不断的政策出台以及三线城市对于政策执行的延迟性可能会在后期影响吉林房地产的走势，这是最大的不确定因素。,叁地产项目调研,板块划分,西山板块,中心城区板块,一中板块,东山板块,高新区板块,调研项目分类,本次共调研了23个项目，重点调研区域为项目
11、所在区域东山板块,东山板块-项目分布,本案,东山板块-板块特点,板块特点：自然环境优越，两面临江，是吉林市规划的主要居住用地；且土地供应较大，大都为拆迁地块；产品特点：以小高层、高层为主，少数多层为辅；客群特点：以工作生活在周边的居民为主，沿江高档楼盘客户延展至全市，少数外地投资客群；,东山板块-量体分析,从东山板块个项目的总建筑面积约为160万平，除去伯爵盛世纪未开盘外，其余项目大都接近现房销售，故该区域所剩余房屋不会太多，预计剩余可售房屋面积不足30万平；区域内项目两体均比较小，仅有江南一号总量体为67万，其余大部分在10万平以下；,东山板块-价格分析,东山板块区域均价为5460元/平；沿
12、江滨东路往东价格逐步降低，且相差幅度较大；区域内最高价位证大山水国际项目，超大面积楼王(每层一户约320平，电梯直接入户)售价为7800元/平；,均价5460元/平,东山板块-面积区间,区域主力面积为90-140平之间，以舒适性的两居、三居为主；沿江滨东路往东面积逐步减小，在靠近东侧北华大学附近的项目有许多投资型的30-50平独单户型；一线临江项目面积稍大于二线望江项目；个别项目以大面积、超豪华的楼王户型提升项目品质，如：证大山水国际的整层电梯入户户型以及中环滨江花园的顶层复式户型；,东山板块-总价区间,区域房屋的主力总价区间为40-65万；总价较低的投资型产品的销售速度较快，客户对于投资小户
13、型表现了较高的兴趣；,高新区板块-总价区间,世纪广场,本案,盈盛7080,锦绣江南,万科城,亚胜东方红,高新区板块-板块特点,板块特点：位于高新经济技术开发区内，属开发区内的配套服务区，由于万科的进入，吸引更多人关注这个区域；产品特点：以多层为主，小高层、高层为辅；客群特点：以园区内工作人员为主，同时也有一部分附近的居民购买，万科项目除去这两部分人外还吸引了城区内许多客户的关注；,高新区板块-价格分析,高新区板块项目均价为4775元/平；万科城均价为6300元/平，该项目为1000元/平标准精装修，预估实际精装修成本500元/平，故万科城项目均价按5800元/平计算；万科城二期(前排临江户型)
14、预计售价为8000元/平；,均价4775元/平,高新区板块-面积及总价区间,高新区板块主力面积约为80-130平；高新区板块主力总价区间约为40-65万元；,西山板块-项目分布,绿地国际花都,枫叶山庄,帕萨迪纳,西山香麓,本案,西山板块-板块特点,板块特点：原来是吉林市最大的棚户区，随着吉林市政府对西山片区改造力度的不断加大,加之西山片区原有的自然景观，西山片区已成为继江南片区(东山板块)之后的另一个主要供应区域；由于其价格便宜、设计风格多采用欧式风格，是城区居民购买该区域房屋的主要因素；产品特点：以多层为主，小高层、高层为辅；客群特点：以城区刚性需求客户为主，改善型需求的客户比例较大。一次置
15、业的刚性需求的客户也有一定的比例；,西山板块-价格分析,西山板块多层均价为4625元/平，高层均价为4133元/平；虽然高层的建安成本要高于多层，但由于未来多层产品的稀缺性，因此客户争相购买多层产品而抬高了其价格；,多层均价4625元/平,高层均价4133元/平,西山板块-面积分析,西山板块主力面积区间70-120平；从户型规划看，增加了部分了80平左右紧凑型两居和100平左右的紧凑型三居；,西山板块-面积分析,西山板块主力总价区间35-55万元；西山香麓项目复式户型(50-70平)，均价5200元/平，总价在26-37万之间，但由于其赠送面积部分层高低于2.2米，且客厅无挑空，故该户型虽然总
16、价低，但销售仍不是太好；,一中、中心板块-项目分布,紫晶城,泊逸城,世贸广场,翠江锦苑,中心城区板块-板块特点,板块特点：主要依托城市资源，为吉林市最成熟区域，受客观因素限制，目前供应量不是很大；产品特点：以高层产品为主；客群特点：以城区高收入群体为主为主，同时吸引本地和外地的投资可群；江景豪宅：面积160-400平，均价7800元/平，总价125-310万元；二线公寓：面积50-150平，均价7000元/平，总价35-105万元；,一中板块-板块特点,板块特点：依托吉林一中的教育资源以及温德河的后续规划；产品特点：多层、小高层、高层产品相互搭配；客群特点：以看中教育资源和项目周边(生活和工作
17、)的居民为主要购买客群；泊逸台：花园洋房，面积90-300，均价7000元/平，总价63-210万元；光泽紫晶城：多层100-168平，均价5800元/平，总价58-97万元；高层50-135平，均价4800元/平，总价24-65万元；,产品规划-洋房设计,多层不等于洋房：个别项目把多层产品对外称之为洋房，对洋房没有清晰的概念；区域内仅有泊逸台的产品规划符合洋房的设计理念：一层户型：送地下室、下沉式花园；中间层户型：层层退台、每层获得观景露台，同时赠送使用面积；顶层户型：送跃层空间、观景露台；低层电梯洋房！,灰色部分为赠送空间,观景露台,产品规划-观景设计,拥有江景而充分利用江景：东山区沿线近
18、10个项目紧邻松花江，但大多数户型设计均没有充分思考去获得更好的观江景效果；观奖金效果较好的仅有翠江锦绣项目：圆弧观景窗、大尺度面宽、飘窗、拐角阳台,圆弧观景窗,飘窗,拐角阳台,产品规划-其他规划,规划楼王户型：多数高端项目均会规划楼王户型，以此来提升项目档次，如翠江锦绣、证大山水国际；外力面风格：西山区外力面风格多采用欧式风格，如绿地英伦风格、帕萨迪纳西班牙风格、枫叶山庄意大利风格，这些欧式风格的规划也刺激了部分客户的购买意向；,楼王位置,西班牙风格,产品规划-交通、园林,人车分流提升项目品质：鸿博锦绣、泊逸台两个项目人车分流设计对项目品质的提升起到很大作用，尤其是鸿博锦绣地下车停车场均从小
19、区外直接进入，小区内看不到任何车辆；景观规划塑造社区宁静舒适：吉林市居民对于南方园林风格较为感兴趣，园林设计注重层次感和错落感，绿植、小品、溪水、栈桥自然结合，做到“春天有花，夏天有叶，秋天有果，冬天有景”的怡人景致；,鸿博锦绣虽未几年前的社区，但在吉林人的心目中口碑一直非常好，并且该项目二手房买到7000多元/平，超过同区域的新房价格！,其他内容,江景价差一般在500-1000元/平；楼层价差大都为30-50元/平，部分项目达到100元/平；车 位地下停车位一般售价12-18万元/个，车库一般售价15-25万元/个；物业费用多层无电梯物业费用0.8-1.2元/平。月，高层电梯物业费用1.2-
20、1.5元/平.月，调研项目中物业费用最高的是翠江锦绣2元/平.月；会所规划多数项目无会所规划，泊逸台、渤海山水云天和绿地花都国际具备会所，但仅仅是普通的项目：健身、棋牌室等；,调研总结,市场供应：从整体来看，由于吉林对于城区的大面积改造，未来市场供应量将会较大；从板块来看，西山板块与东山板块将是重要供量的区域；板块特点：东山板块与中心城区板块均具备稀缺的江景资源，但在户型规划很少设计特色规划获得更好的观景效果，尤其是东山区项目；西山板块及一中板块由于在没有独特资源的情况下对于产品的规划更加细心，包括洋房、复式、越层、赠送面积以及外立面的风格塑造更加细致；高新区板块，由于万科城的开发该板块的热度被拉升，由原来高新区配套服务区的角色逐步转变为江南又一重要的高档居住片区，为全市提供大量的房源；,调研总结,洋房产品：区域内纯粹的洋房社区不多，许多项目以多层产品（一层带花园、顶层送阁楼）混称为洋房，真正做的不错的洋房社区是泊逸台，从户型设计到社区规划具备洋房的气质；园林景观：由于北方气候问题影响，园林规划较为薄弱，园林设计注重层次感和错落感，绿植、小品、溪水、栈桥等自然结合，更能吸引吉林居民；配套服务：吉林市整体的配套服务部分处于低档层次，即使少数高端项目的配套服务也无法与其定位相符，即使常见的会所配套也仅是在少数项目中有所规划，并且内容仅是简单的健身、棋牌等,谢谢收看！,
