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1、,万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告投资发展研究中心,恒 大 地 产,目录一、恒大公司发展战略 市场定位 产品目标及类型 发展战略 二、恒大公司全国地产布局 恒大地产全国分布图 恒大项目三、恒大20112012年房地产开发状况 2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积 2012年计划开工面积、拿地面积 2012年13月恒大已拿地块四、恒大2011年营销状况及2012年营销计划五、恒大2011年融资状况及2012年融资计划六、恒大地产开发策略和分析,一、恒大公司发展战略 市场定位 二三线城市民生精品住宅,恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了103个城市
2、，产品布局合理。精品化、规模化、标准化的项目成功复制成为恒大在二三线城市发展的主要途径。恒大产品定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这一产品结构与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。,产品目标及类型铸造大众精品，营造精品生活。恒大产品本具备较大的利润空间，但恒大选择让利于民，严格控制利润率，形成了薄利多销。在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率仅15%，排名末位，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，市场认可度极高，核心业务利润、净利润均为全国第一。,发展战略第一阶段(19
3、97-2004年)：【规模取胜】战略阶段 1997年，恒大基于行业竞争、目标市场、消费者负担能力、资金状况等因素的客观分析，确立了“小面积、低价格”的早期发展模式，采取快速销售、加快资金周转，快速实现企业规模壮大的发展战略。1997年，恒大只在广州开发1个项目；而至2004年，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由1997年不足20人上升至2004年超过2000人。凭借初创阶段的持续努力，公司逐步跻身广州房地产十强企业、广东省房地产企业竞争力第1名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。第二阶段(2004-2007年)：【规模+品牌】战略过渡阶段2004年开始，中国房地产市场渐
4、趋成熟、竞争日益激烈，恒大转变原有发展战略，开始进入“规模品牌”的战略过渡阶段，确保企业持续发展。在规模方面，公司跨越广东，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米，在此过程中，公司在同时管理遍布全国多个项目方面取得了宝贵的经验及能力。在品牌建设上，公司对所开发项目全部实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。第三阶段(2007年2012)：【规模+品牌】标准化运营战略阶段成为全世界最大的房地产企业，目前单从规模上来说已是。自2007年起，恒大继续专注实施“规模品牌”战略，进一步完善标准化运营模式，逐渐形成了极具竞争力的七大企业核心优势，并在深入拓
5、展中国二三线城市的过程中实现迅速拓展。经过多年实践及调整，恒大标准化运营模式行之有效，助推恒大实现持续跨越式发展。发展至今，恒大已经成为中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业。第四阶段（2012年-2014年）：【规模+品牌】深化管理、稳定增长。恒大董事局主席许家印在集团2011年度工作会议上表示：“恒大第六个三年计划的主题是深化管理、稳定增长，目标是求稳、求增，实现稳健持续增长；任务是深化管理，向管理要效益，同时要拓展商业地产、探讨文化产业并加强队伍建设。”,二、恒大公司全国地产布局 恒大地产全国分布图,恒大项目,恒大项目,恒大项目,恒大项目,201
6、1年拿地面积、土地储备、在建面积、竣工面积、项目数量。2011年,恒大拿地合计建筑面积889万平米,比2010年下降71%。拿地金额72亿元比2010年下降67%。新增土地都集中在18月份，尤以二线城市为主，基本没有在一线城市新增土地。土地储备总规模已达1.53亿平方米。恒大暂缓拿地的原因：一是土地储备已很充足；二是为了企业资金环境的安全。在建面积从05年底的80.6万平米提升到11年底的3652万平米，增长46倍，竣工面积从05年底的38.6万平米提升到11年底的1134万平米，增长29倍，项目数量从05年底的10个发展到11年底的187个，增长19倍。从这些数据可以看出，恒大一直保持拿地立
7、即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售的高周转开发模式。,三、恒大20112012年开发状况,2012年计划开工面积、拿地面积2012年新开工面积将下调，对于2012年拿地计划，恒大董事局主席许家印表示，除个别长期跟踪的项目外，恒大在2012年将不会购买新的土地。2012年13月恒大已拿地块：1月份，竞得长沙两地块，规划建设面积47.43万平方米。2月份，竞得嘉兴海盐两地块，土地面积9.8万平方米，规划建设面积15万平方米。,四、恒大2011年营销状况及2012年营销计划,2011年恒大全年销售面积1219.2万平方米，同比增长54.7%，中国房企第一；销售金额803.9亿元，同
8、比增长59.4%，目标完成率114.8%，中国房企第一。销售均价6590元/平方米，较2010年增长3.1%。根据目前市场形势，以及对未来全国楼市发展趋势的判断，恒大决定2012年的销售目标是800亿元。“提升管理、稳步增长”成为2012年恒大发展的基调。恒大集团董事局主席许家印表示，恒大在近年高速增长后，成为千亿量级企业，将步入稳定增长期。,五、恒大2011年融资状况及2012年融资计划 2011年5月，恒大出售江苏启东市寅阳镇项目的49%权益给华人置业，恒大则拥有另外的51%股权。出让项目面积约134万平方米，融资5亿美金。截至2011年12月31日，恒大账上现金余额达到282亿元，同比增
9、长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2010年同期增加119亿元。与此同时，恒大目前的总土地款为981.7亿元，而在实际情况中，已经支付68%，也就是668.1亿元。需要支付的仅存313.6亿元，且付款期限合理，2012年只需支付110.2亿元，2013年支付139.6亿元，2014年及以后支付63.8亿元，财务现金流充足。六、恒大地产开发策略和分析 对比全国房地产龙头企业的销售情况，可以看出恒大在低迷大市下提前超额完成目标的根源：定位明确、薄利多销、满足刚需，销售策略随行就市，顺应市惩政策战略布局和经营策略。整个集团发展，采用快速开
10、发、减少资金占用、减少利息，降低财务成本；建立中国房地产界最具规模的战略合作联盟，从而实现同类产品质量最高、品牌最好、价格最低，性价比最高。此外，值得一提的是，目前，恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%；在集团现有的187个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。而在有限购政策的城市中，恒大的产品因满足刚需受到欢迎。年报显示，二三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。,根据年报显示，在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率排名末位，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，获得市场认可度。2011年恒大销售均价6590元/平方米，减去1500元/平方米的精装修，恒大全
11、国房产均价在5000多元/平方米。恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利。恒大要少赚或者不赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。,荣 盛 地 产,目录一、荣盛公司发展战略 市场定位 产品目标 发展战略 二、荣盛公司全国地产布局 荣盛地产全国分布图 荣盛在建项目三、荣盛20112012年房地产开发状况 2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积 2012年计划开工面积、拿地面积 2012年13月荣盛已拿地块四、荣盛2011年营销状况及2012年营销计划五、荣盛2011年融资状况及2012年融资计划六、荣盛地
12、产开发策略和分析,一、荣盛公司发展战略 市场定位,做居住理念的领跑者。双脚稳稳站在中等城市，眼睛紧紧盯着大城市，用大城市先进的理念、先进的技术和一流的人才在中小城市。以开发商品住宅为主导。立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市。将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展，连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。,一、荣盛公司发展战略,产品目标为成功人士和改善居住环境与居住条件、提高生活质量与生活品味的人建造“自然的园、健康的家”。发展战略20112015年做精商业住宅
13、，有选择地进入其他物业形态，实施行业并购重组，整合产业链，成为国内第一梯队的房地产专业供应商。区域市场在做实华北、华东地区的基础上进入华中和西南地区。实施在总部资本、人力、技术支持下的子公司发展策略、做强做大区域性子公司。全面实施品牌战略，成为国内知名的地产品牌。20162035年成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一，确立国内强势品牌地位。实施国际发展策略，进行国外房地产市场的拓展。涉足金融领域，实现产业互动，资源整合。,二、荣盛公司全国地产布局 荣盛地产全国分布图,荣盛在建项目,2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积。2011年,公司拿地策略趋于谨慎,先后在南京、廊坊、盘锦、
14、沈阳等5个城市新取得7个项目,合计建筑面积178.19万平米,新增项目平均楼面地价1152.54元/平米,相比2010年新获取土地储备建面704万平米,公司拿地数量大幅降低。截至2011年底,公司土地储备建筑面积1769.77万平米，可供5年开发。2011年,完成开工面积319.01万平米,同比减少10.25%,仅为年初计划的78%;竣工面积169.75万平米,同比增长39.99%。,三、荣盛20112012年开发状况,2012年计划开工面积、拿地面积2012年计划新开工344.6万平米,计划拿地350万平米,较2011年初制定的年度目标分别下降14%和30%,按照以往经验,开工和拿地将大概率
15、低于年初目标,我们认为加快销售谨慎开工以确保资金安全是公司的实际经营策略。2012年13月荣盛已拿地块：1月11日，以1.72亿元取得沈阳市沈北2011-27号地块，沈阳市沈北开发大道北侧-122地块，该地块占地面积83874（折合125.81亩）。土地用途为住宅、商业用地，其中住宅用地70年、商业用地40年。2月14日，以2.87亿元取得的廊坊市2011-27号地块。地块的具体位置为廊坊市2011-27号地块位于廊坊市艺术大道以北，汇源道以南，规划建设路以西。占地面积56265.85（折合84.399亩），容积率2.0，绿地率35%。土地用途为住宅、商业用地，其中住宅用地70年、商业用地40
16、年。,四、荣盛2011年营销状况及2012年营销计划 2011年荣盛签订商品房销售合同面积181万平方米,合同金额113.22亿元,同比分别减少7.36%和增加10.17%。由于受市场环境变化以及资金压力的影响,荣盛各项指标均未完成年初计划。销售金额完成年初计划的83.7%。荣盛发展2011销售回款115.20亿元,完成计划的85.34%;荣盛2011年项目整体去化率约为60%,年末未售存货约60亿。荣盛发展2011年前三季度并未采取较为激进的方式进行降价促销,销售均价为5700元/平米,较2010年的5200元/平米仍有上升。四季度荣盛发展开始采取较为积极的销售策略,对项目价格进行调整,部分
17、项目降价幅度达到20%,年终项目销售均价约为5600元/平米。按照荣盛2012年150亿的销售回款计划,项目的整体去化率需达到57.7%。荣盛项目中属于100平米以下刚需产品约占整体货值的70-80%,按刚需存货计算,完成年内销售计划需达到77%的去化率。,五、荣盛2011年融资状况及2012年融资计划 荣盛2011年通过银行、委托借款及信托等方式融资55.46亿元,完成年度计划的96.62%。荣盛2012年资金计划开支约为174.5亿,其中拿地开支37.5亿,工程开支约80亿,未付地价约7亿,银行及信托还款50亿。资金流入仍主要依靠销售回款及银行信贷。根据年报的公告,荣盛2012年销售回款计
18、划为150亿,银行融资计划为77.4亿,合计资金计划流入227.4亿。如果能顺利按计划实施,则荣盛2012年现金状况将有所改善。六、荣盛地产开发策略和分析 荣盛地产二三线城市多点开花,“农村包围城市”策略效果显著。2011年拿地和开工双降,财务安全成为更为重要的经营考量。公司项目已拓展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等9个省的20个城市,涉及房地产项目40余个。二三线城市多点开花的经营策略,使得公司对个别区域的依赖度显著下降,平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险,如2011年河北省结算营业收入仅占总数的30%。以二三线城市为核心的“农村包围城市”策略在重点城市、重点
19、区域限购的政策环境下,使公司相对受益。公司拿地谨慎和开工放缓是优秀房企在应对弱市格局的成熟做法,过于进取的经营策略将带来过高的经营风险,在公司迈入百亿门槛之际,财务安全以及企业的稳定经营已经成为更加重要的经营考量。,万 科 地 产,目录一、万科公司发展战略 市场定位 产品目标及类型 发展战略及地产布局二、万科20112012年房地产开发状况 2011年拿地面积、土地储备、开工面积、竣工面积 2012年计划开工面积、拿地面积 2012年14月万科已拿地块三、万科2011年营销状况及2012年营销计划四、万科2011年融资状况及2012年融资计划五、万科地产开发策略和分析,一、万科公司发展战略,市
20、场定位针对中青年，主推刚需产品，以自住为主。产品目标及类型90平方米中小户型，普及精装修。2011年，万科销售的产品中90平方米以下小户型约占60%，144平米以下户型占比88%。万科在2012年继续坚持这一策略。发展战略及地产布局追求健康稳健的可持续发展“多卖房，少拿地，现金为王”,2011年拿地面积、土地储备、新开工面积、在建面积 万科在2011年新增项目数量约为30个，均衡分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部四大区域，全年购得土地建筑面积约1168万平方米。2009年和2010年，万科全年分别新增土地权益建筑面积为1234.7万平方米和2100万平方米，2011年拿地面积明显减少。万科2
21、011年新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。在建面积约2500万平方米。由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。2012年将维持现状。,二、万科20112012年开发状况,2012年计划开工面积、拿地面积由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。2012年将维持现状。2012年14月万科已拿地块：2012年4月6日，唐山万科房地产开发有限公司拿下一幅位于路北区东部建华东道地块，该项目占地约21.38万平米，规划建筑面积约62.8万平米。该项目是万科在唐山的第三个项目。2010年，万科先是拿下唐山南湖生态城区域地块，并将之
22、命名为万科红郡；2011年，万科再度出手，拿下唐山凤凰新城核心区域地块，将之命名为万科金域华府。目前，万科在唐山市实现了东、西、南三个方位的布局。,三、万科2011年营销状况及2012年营销计划,受限购等一系列调控政策的影响，年房地产市场成交明显放缓。然而，万科仍然逆市实现销售面积万平方米，销售金额亿元，同比分别增长和。第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿元的公司。,四、万科2011年融资状况及2012年融资计划 2011年万科通过房地产信托融资，发行8款产品，融资规模达48.93亿元。此前，万科三年未在资本市场融资。万科平均每15天吞并一家地产公司的疾速整合，这种合作开发模式在很大程度上减
23、少了万科对融资的依赖。2012年，万科没有资本融资及香港买壳上市计划。目前万科资金充裕，没有融资计划。现时手头现金达380亿元人民币,于一年内到期的贷款约170亿元,净负债率17%,故有足够富馀度把握市场的机会。虽然公司亦有香港买壳上市的考虑,但今年无此计划。五、万科地产开发策略和分析 万科提出的2012年目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”去年11月11日，万科总裁郁亮曾发表了他的“过冬策略”：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。营销方面，新推盘销售率不低于60%，这句话已成为万科从上至下坚持不变的执行策略，为企业实现高周转及良好业绩提供保证，在房地产市场不容
24、乐观的2011年显得尤为重要。同时，项目全年销售率达到70%80%以上，在价格方面随行就市，不做硬性控制。年下半年，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率不可避免地受到影响。预计2012年，万科的净利率相对于年将有所下降。拓展方面，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。根据报道，万科不久前公布的今年2月份简报披露：公司未有新增项目。,万 达 地 产,目录一、万达公司发展战略 市场定位 产品目标及类型 发展战略及地产布局 二、万达20112012年房地产开发状况 2011年拿地面积、土地储备、在建面积、新开工面积、新增项目数量 2012年计划新开万达广场个数、持有物业面积 201
25、2年13月万达已拿地块三、万达2011年营销状况及2012年营销计划四、万达2011年融资状况及2012年融资计划五、万达地产开发策略和分析,一、万达公司发展战略,市场定位一座万达广场，一个城市中心。集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。,产品目标及类型商业地产、高级酒店、旅游地产、文化产业、连锁百货。商业地产 高级酒店,万达酒店建设公司是中国五星级酒店投资规模最大的企业，目前已开业28家五星和超五星级酒店。计划到2015年开业70家五星和超五星级酒店，营业面积300万平方米，成为全球最大的五星级酒店业主。万达酒店建设公司能独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程，
26、并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立战略合作关系。,旅游地产万达集团牵头，联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业，正在长白山、西双版纳、大连金石等地打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000亿元。分别建设有亚洲最大的滑雪场、媲美香港迪斯尼的大型主题公园、世界最大的影视文化产业园、国际顶尖水平的大型舞台秀、总数达50家的高端旅游度假酒店区，旅游度假区正成为万达新的支柱产业。连锁百货万达集团2007年成立的万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业40家百货店，计划到2015年开业110家店，建筑面积300万平方米，成为中国
27、最大的连锁百货企业。,文化产业万达集团2005年开始投资文化产业，已进入大型舞台演艺、电影放映制作、连锁文化娱乐、中国字画收藏四个行业，连续多年成为中国文化产业投资额最大的企业。大型舞台演艺万达集团与闻名全球的美国弗兰克公司合资成立演艺公司，将投资100亿元在武汉、大连、三亚等地推出五台世界最高水平的舞台演艺节目，打造具有全球影响力的中国文化品牌。电影放映制作万达集团先后成立万达电影院线、万达影视制作、万达电影发行等公司，打造企业电影制作、发行、放映的完整产业链，形成企业的核心竞争优势，成为国内最大的电影放映制作企业。万达电影院线是亚洲排名第一的院线，开业五星级影城86家，730块银幕，其中I
28、MAX银幕47块，占有全国15%的票房份额。计划到2015年开业200家影城，拥有银幕2000块，成为排名全球前列的电影院线。万达集团出资5亿元成立万达影视制作公司，2012年将投拍6部影视作品，2013年以后每年将出品10部以上的影视作品，成为国内最大的影视制作公司之一。连锁文化娱乐中国字画收藏财经报纸杂志,发展战略及地产布局2012年2月16日，万达集团董事长王健林在北京首次宣布：“未来，万达将把文化与旅游产业培育成企业的核心支柱产业，并将实施跨国发展战略，力争在10年内，实现万达成为知名跨国企业的目标。”,万达地产全国分布图,2011年拿地面积、土地储备、在建面积、新开工面积、新增项目数
29、量。2011年，万达拿地趋于谨慎。相比2010年1976万平方米的拿地量，万达新增的可建面积仅1016万平方米，同比减少了48.5%。截至2011年底，万达累计土地储备为3530万平方米。王健林认为，3500万平方米正好是万达一年的开工量，土地储备规模刚刚好。2011年，万达在建面积3108万平方米，同比增长37.6%。新开工面积1327万平方米，同比增长24.9%。万达竣工入伙指标完成500亿元，完成年计划的111%，累计持有物业面积约1300万平方米，万达持有物业规模排名世界第四，已成为世界级的不动产企业之一。2011年，万达新发展项目20个。,二、万达20112012年开发状况,2012
30、年计划新开万达广场个数、持有物业面积2012年万达计划新开20个万达广场，主要分布在温州、漳州等二、三线城市，其中包括汉街万达广场、大连高新、长沙开福、成都金牛和泉州浦西等五个万达广场A级店。持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。万达按此速度发展下去，在2015年将超越排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业老大。2012年13月万达已拿地块：万达集团新增5块土地，新增土地面积55.7万平方米，建筑面积187万平方米，拿地总价19.42亿元。,三、万达2011年营销状况及2012年营销计划,2010年万达销售收入超过660亿元，在住宅受限、商业项目热卖的第一季度，易居统计出
31、的万达销售额高达187亿元，位列行业三甲。但从收入构成看，万达租金贡献几近忽略不计，这与其亚洲最大不动产运营商的身份严重不符。2011收入1051亿元，同比增长43%。商业地产公司2011年收入953亿元，其中项目系统收入902亿元，完成计划的112%，同比增长36.5%；现金回款814亿元，完成计划的109%，同比增长32%；王健林在万达集团2011年工作总结中提出的万达商业地产公司2012年收入目标970亿元，,四、万达2011年融资状况及2012年融资计划 2011年万达融资规模最大，通过房地产信托融资发行了10款产品共71.76亿元。2012年，2月16日，中国进出口银行与万达集团签订
32、战略合作协议，双方正式建立总对总的银企战略合作关系。这是万达集团继与四大国有银行之后，再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。五、万达地产开发策略和分析 1月11日，大连万达集团股份有限公司董事长王健林在接受媒体采访时表示，“对今年房地产市场并不看好，万达已经将投资计划进行调整，以谨慎为前提。万达的商业模式是快买快干快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。万达集团董事长王健林在总结2011年万达集团工作时，这样解释公司的开发策略。,公司建议 上述四家房地产企业在2011年房地产宏观调控的大背景下，依然交出了漂
33、亮的成绩单。这四家企业在土地拓展、楼盘销售都取得了不俗的成绩，这都归根于精准的市场定位、战略布局、良好的财务状况。根据其经验给出我公司如下建议：战略定位：公司战略布局应主要在二三线城市。客群定位：针对中青年，刚需客户，年龄在2845岁之间。产品定位：以中小户型为主、高品质园林绿化、建筑及园林要有视觉冲击力。产品要形成标准化、系列产品，以便城市推广、快速建设、快速销售。拿地策略：2012年拿地要采取谨慎的态度，宁肯不拿，绝不错拿。对于土地市场上，产权明晰、地理位置优越、有不可复制的景观资源、土地价格低于周边市场的土地可以考虑拿下。定价策略：价格要略低于周边房地产市场价格或者相同价格，产品更加卓越。以便快速销售、快速回款。商业地产：积极尝试商业地产，从购物中心的选址、定位、规划、建筑风格、内部装修、主力店招商、运营管理等方面积极研究，有步骤的尝试。,|THE END|,
