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1、宜昌房地产市场调研报告,目录,第一部分：市场环境分析 A、宜昌城市概述 B、宏观经济分析 C、宜昌房地产市场特征分析 D、宜昌市商品房购买政策第二部分：宜昌房地产市场分析 A、区域概况 B、各版块及项目分析 C、市场反馈分析 D、宜昌市土地信息第三部分：总结及建议 A、项目选址 B、产品建议,Part A,市场环境分析,宜昌市，湖北“8+1”城市圈之一。辖五区三市五县，区域面积2.16 万平方公里，截止2009年末宜昌城区人口，共159.80万人，其中常住人口124.80万人，流动人口约35万人；宜昌市总人口约399（2008）万。宜昌全市经济及综合实力仅次于武汉，是名副其实的“湖北省第二大经
2、济体”及“湖北省综合实力第二强城市”。2010年全年宜昌实现GDP1547.3亿元，居湖北第二位，中部同等城市第三位,比上年增长15.8%，宜昌的人均GDP、地方财政一般预算收入、规模工业增加值、城镇固定资产投资、外贸出口额等核心经济指标也继续保持全省第二，仅次于武汉市。,一、宜昌城市概述,2010年，宜昌房地产开发实现快速发展：全年房地产开发投资105.78亿元，突破100亿元，同比33.3%；商品房施工面积突破1000万方，达到1032.54万方，同比增长31.4%；新开工面积434.26万平方米，比2009年增长39.0%。2010年宜昌销售创新高，销售面积达到231万方。虽然2010年
3、楼市政策频出，但对宜昌楼市影响不大。在市场刚性需求的推动下，楼市依然是销售火爆。,二、宏观经济分析,三、宜昌房地产市场特征分析,1、宜昌楼市进入大盘时代 2010年，宜昌房地产开发形势较好，大项目汇集，宜昌楼市进入大盘时代。全市共有房地产项目178个，40万平方米以上的超级大盘多达10余个，项目规划占地面积约661.48万方，项目规划建筑面积达663.43万平方米，住宅占比70%。2、大量外地投资者转战二三线城市 2010年，宜昌市城区商品住房销售以本市居民购买为主，其中，城区居民购买占比81.5%，县市以及外地居民购买占18.5%。随着市场调控措施趋严，限购令下，后续市场外来投资者的比例将有
4、所提升。,三、宜昌房地产市场特征分析,3、楼市商业地产崛起 楼市调控的发力，将宜昌楼市的关注点转移到大型商业地产上。区域内大型城市综合体项目，专业型商业地产，及社区型商业地产的成熟，为宜昌商业地产平添不少亮点。4、房价进入上升通道 宜昌目前正处在房地产开发企业投资快速升温的阶段，一方面，有实力的外阜开发商不断的进驻，另一方面，随着一线城市调控措施趋严，大量外地投资者转投二三线城市，均在不断推涨宜昌房价。5、地产大鳄逐鹿宜昌，市场主体壮大 万达、恒大地产、卓悦地产、华祥地产等外来知名地产企业纷纷落户宜昌。到2010年底，全市共有房地产开发企业325家。,宜昌户口：一套房：首付30%按基准利率购买
5、。二套房：首付60%按基准利率的1.1 倍购买。三套房：限购两套房外地户口：提供宜昌本地纳税证明或社保证明满一年者：一套房：首付40%，按基准利率的1.1倍购买二套房：首付60%，按基准利率的1.1倍购买三套房：限购两套房政策规定不允许购买，各开发商与银行自行商定贷款政策，可做变通。,四、宜昌市商品房购买政策,Part B,宜昌房地产市场分析,一、区域概况,宜昌市现有六大城区：西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区、猇亭区、点军区。其中西陵区是属主城区，经济、政治、文化中心，伍家岗区、夷陵区属次中心。房地产开发主要集中在西陵区、伍家岗区、夷陵区、东山开发区四大版块，其中以西陵区房价最高，高端项目
6、居多，均价在63008300元/；伍家岗区以水景地产为主，均价在4900-6500元/，其中也有价格过10000的高端项目；夷陵区属城郊区域，均价在4000元/左右；东山开发区目前盘量较少，一个在售和三个待售项目。,板块分布图,二、各版块及项目分析,伍家岗版块伍家岗区位于宜昌市西南部，东连猇亭区，南与点军区隔江相望；西与西陵区毗邻，北与夷陵区接壤。东西横距14公里，南北纵距最宽约9公里，最窄约1公里。是鄂西和川东一带的物资集散地和交通枢纽，进出三峡必由之路。地处黄陵山地与江汉平原接壤的丘陵地带，处于山区型向平原型过渡地段，江面由狭窄而趋于开阔。伍家岗区是宜昌市的老工业区，拥有量大质优的工业存量
7、。辖区有中、省、市属企事业单位300余家，工业产值占全市城区工业总产值的60%以上。全区国土面积84.03平方公里，其中城区面积14.78平方公里，伍家乡面积69.25平方公里。辖4个街道办事处33个社区居委会和1个乡16个村委会，2008年末常驻总人口21.7万人。,伍家岗区是宜昌目前房地产开发热点区域，且以中高档项目为主，在售项目主要包括江山多娇、江山风华、虹桥国际、金色海岸、廊桥水岸、宜昌万达广场；江山多娇、虹桥国际、金色海岸和廊桥水岸是普通住宅项目，以一线江景为主打卖点；江山风华以别墅为主，以一线江景为依托，注重对项目整体品质的营造；万达广场是综合体项目，项目位于伍家岗与西陵区交界区域
8、，属于宜昌沿江次成熟区域；普通住宅项目价格4900-6500元/平米，金色海岸走中高端路线，价格7800元/平米，万达广场住宅价格6500元/平米，江山风华三期为别墅，均价10000元/平米。,1、江山多娇,伍家岗区域项目分析,2、江山风华,3、虹桥国际,4、金色海岸,5、廊桥水岸,6、万达广场,西陵区板块,西陵区属于宜昌市中心城区，目前开发的项目大多位于市中心成熟地段，综合体项目较多，另外也有一些住宅项目；综合体代表项目为武汉三江航天开发的宜昌商业步行街紫晶城，商业面积占30%以上；锦绣天下和金缔华城为一般住宅项目，其中锦绣天下建筑面积高达70万方，为中心城区第一大住宅项目，由葛洲坝房产公司
9、开发，项目分三期开发，一期已交房；金缔华城、步行街紫晶城已售完，销售均价5900元/平米；锦绣天下销售均价6000-6300元/平米。,1、锦绣天下,西陵区域项目分析,2、CBD中央商务区,3、商业步行街紫晶城,夷陵区板块,夷陵区主要在售项目包括星湖湾、恒大绿洲、清江润城，总建筑面积都在30万方以上，板块内其它在售项目大部分建筑面积较小；星湖湾建筑面积35万方，建筑规划及园林景观模仿广州星河湾，以小高层为主，依山傍水，景观资源突出，主力户型116-162，近期开盘均价5400元/平米；清润城总建筑面积65万方，距离市中心约20分钟车程，涵盖多层、高层和叠拼别墅，现代建筑风格。尚未开盘，普通住宅
10、预计均价3000元/平米，别墅5000元/平米；恒大绿洲总建筑面积80万方，规划由小高层及高层住宅构成，还包括五星级酒店、超豪华皇家会所、国际双语幼儿园、欧陆风情商业街及社区巴士等全方位国际化社区配套。在售户型区间为80-170，送1600豪华装修。,1、星湖湾,夷陵区域项目分析,2、清江润城,3、恒大绿洲,东山开发区板块,开发区目前在开发项目多位于城区次区域，规模普遍偏小；东山开发区目前盘量较少，一个在售和三个待售项目。运河家苑总建筑面积18万方，由高层组成，中小户型为主，其它项目总建筑面积则在10万方以下；英伦皇都总建筑面积10万方，由多层花园洋房和小高层公寓组成，处于开发区外围区域，公寓
11、预计售价3900元/平米，多层洋房4700元/平米。,1、运河家苑,东山开发区域项目分析,2、LOFT阳光公寓,1、户型分析 通过相关数据显示，单从户型面积看，60左右小户型、80-90实用户型以及120-140舒适户型三种产品较受市场追捧，其次为90-100、100-120实用三房或偷换面积户型；60-80、140以上户型去化速度比较慢，成交占比则相对偏低。,三、市场反馈分析,老城区改善性住房需求导致人口外迁，刺激新城发展。根据宜昌市政府规划老城区（主要是西陵区与夷陵区部分行政区域）限制性开发，大力发展开发区等新城，市政机关企业也纷纷进驻新区。此类购房群体主要消费户型在90平左右实用型小三房
12、与120以内的舒适型三房。对社区环境、物业、生活配套等有一定的要求。婚房等刚性需求上涨，实用户型需求上涨。由于主城区房价过高，导致以婚房为主的刚性需求者外迁新区，但首付大多由长辈承担，所以在产品设计中要考虑长辈的需求，此类群体主要购买总价在4050万以内，首付在15万左右，户型在8090平左右实用小三房与有潜在利用空间的舒适两房。周边县市高收入人群抢占宜昌新城区席位 此购房群体预计约占新城区购房群体的10%15%，他们主要购买小三房与大三房或超大户型为主。在产品设计与营销推广中，要做一定考虑。,2、客群分析,改善型住房需求比重加大 调查中发现，存在婚后与父母同住的购房需求，以及在外打工子女节假
13、日返城的住房需求，因此，此类群体主要户型需求在90120平米三房。要求户型南北通透，功能分区明显，实用面积利用率高。单位性集体购房在发展新区占比较重 市调中发现，企事业单位团购是某些项目开盘便售罄的关键。建议在以后规划中与相应企事业单位沟通协商，便于产品设计更符合客户需求，做到住宅订单地产化和个性化设计。外来购房者：外地投资者进驻宜昌宜昌市房地产速度升值速度较快，部份楼盘均价升值10002000元每平米。房地产的快速升值吸引了大量的外地投资者。外来客主要选择的投资产品主要在90平米以内，出租、转售较为便捷。由于今年房地产受政策打压，外地投资客大量锐减，但是并不排除这一部分客源。,四、宜昌市土地
14、信息,宜昌市2011年共有25宗土地挂牌出让，除了一宗为商住用地外，其他24宗均为工业用地。其中21宗已成交，4宗还未成交。4宗未成交土地中3宗位于伍家岗区伍家乡共和村，1宗位于猇亭区迎宾大道北侧，均为工业用地，交易时间截止至2011年5月30日。宜昌市近期土地交易市场不活跃，几乎没有住宅土地出让信息。工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地，由于受经济、安全和卫生的要求，一般工业用地选在远离城区或较偏地段。,土地挂牌信息统计,Part C,总结与建议,一、项目选址,放眼宜昌市4大版块，西陵区域主城区发展成熟，高端项目较多，竞争异常激烈，且土地储备
15、量有限。由伍家岗和夷陵区域组成的发展新区，发展相对滞后，房地产市场空间比较大。而且宜昌市正在着力开发发展新区以加快城市化进程，城市中心逐步扩大，新的中心正在逐步形成。发展新区业已有众多的政府机关和工厂企业入驻，发展潜力十分巨大。根据市政府规划，夷陵区发展大道作为城市生态景观道路来打造，以经营城市的理念进行开发，着力发展会展，总部，商服、房产、物流、等城市经济。发展大道上业已汇聚三峡国际会展中心、希尔顿酒店、喜来登大国际酒店、工商联大厦、宜昌乐德兴商品砼有限责任公司、宜昌夷陵书城、广东天和新能源科技有限公司、稻花香集团、深圳惠想科技、深圳清华同方、香港众焱传媒国际等众多知名企业，为房地产发起奠定
16、基础。而且举世闻名的葛洲坝和三峡水利枢纽工程地处夷陵区域，是鄂西北神农架林区、兴山县、远安县等通往宜昌市的必经之路。所在地夷陵区水电资源得天独厚，自然和旅游资源极其丰富，环境优美，是宜居、兴业的良好所在。综上，建议新的项目选址在伍家岗或夷陵区域。,1、户型以85120之间的可偷换面积变换为小三房的舒适两房与舒适型三房将为市场主流；以平层结构为主，顶层可适量设置loft形式。2、建议产品设计入户花园、双阳台、转角飘窗、露台（交房后业主可自行变为阳光房）等可赠送面积与增加采光性区域；功能分区合理，设宽大卫生间。3、除却投资客，改善型居住者，购买三房户型成为主力购买群，要求空间利用率高。4、因购房者
17、资金压力，140平以上大三房去化速度较慢；建议120-140平及以上户型设计为四房或含功能间的户型.5、宜昌购房者有配备地暖需求，建议可考虑配备地暖这一功能。,二、产品建议,6、宜昌精装修项目不多，大多为毛坯房，要抢占市场必须有自己独特的装修品质。建议可考虑装修出售，设立三种装修套餐，供购房者选择，更人性化，市场利润比毛坯房更大。7、设计不同于其他楼盘的园林风格及社区功能性配套，提出不同于各个楼盘的居住理念，形成项目自己的特色。8、建筑风格建议：建筑外立面设计在造型方面强调个性化，要充分考虑建筑的保温、生态节能、防噪音污染的同时，尽量凸现建筑的品质与尊贵，通过运用石材、中空玻璃的搭配，稳健中透露出项目的差异化特色。注重细节的修饰，可利用公共空间在外立面表现出绿意,充分体现项目的个性化与时代感。,谢 谢！,
