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1、浅谈房地产目标成本,目录,房地产项目目标成本简述,房地产项目成本组成及控制重点,房地产项目目标成本简述,房地产行业是典型的资金密集型行业，资金需求量大且敏感度高，具有投资大、风险高的特性。项目开发从购买土地、前期手续办理及产品设计、开发建设、市场销售到后期物业管理，涉及面广，操作过程复杂，突发情况较多，不可预见性强。随着房地产开发规模的扩大及竞争的加剧，起初粗放式经营，拿地即收益，空手套白狼，靠借贷即可获取暴利的时代已经结束，精细化管理已成为房地产行业的一种趋势，特别是成本的控制已成为当今房地产企业的重中之重。,房地产项目目标成本简述,房地产成本是以项目为基本单元，指从拿地开始到项目全部移交过
2、程中所产生的所有费用。以往的成本管理都是过程管理，事后审结，随着房地产开发规模的扩大及精细化管理要求的提高，成本管理的要求越来越高，由原来的过程管理转变为提前预测，过程控制，事后总结。在这个过程中目标成本显得尤为重要，目标成本即在项目开发建设前对各个成本项进行指标预测、约束、控制，形成一整套的成本体系，以规范和控制项目的总体投入，并结合销售情况使投资者对项目的投入和产出一目了然，合理控制资金流、控制各阶段的资金使用情况。,房地产项目目标成本简述,目标成本的制订，按照科学性和市场化原则，充分掌握资料，进行市场预测、销售量预测、利润预测和成本预测、搜集有关项目当地规费数据并结合各部门，在充分掌握资
3、料的基础上，进行加工处理，形成目标成本的基本框架;然后进行成本决策分析，经各业务口和企业决策层审议，确定各成本项指标，形成目标成本。目标成本一旦形成，即作为执行的标准，在项目整个开发过程中作为资金投入的约束准绳，对项目的成本控制起到至关重要的作用。,房地产项目成本组成,房地产项目成本费项组成,房地产项目成本费项组成,房地产开发从立项到竣工发生的成本主要包括四项费用（一级成本科目），其中开发成本又主要包括六项费用（二级科目）。,土地成本,土地成本约占项目总支出的30-40%土地获取的两种方式：,自行拆迁获取土地的开发改造权 购买可直接用于建设的熟地。,土地费用主要组成：,土地征用及拆迁补偿金土地
4、出让金土地转让费 红线外市政工程费土地交易费用,前期工程费,前期工程费,三通一平费,审图费,报建招标审照等规费,监理费,方案调研费,评估咨询费,勘察费,设计费,造价咨询服务费,竣工办理费,专项基金,工程监测费,前期工程费,一般由配套部和设计部负责控制；,一般占项目总支出的2-6左右；,设计费为成本控制的重点，占到了前期费用的52%左右，同时设计结果决定了工程造价的75%甚至以上。,前期工程费,因各地实际政府相关收费差异有很大差别。对前期工程费用的确定还需考虑以下几点：,“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。前期工程费
5、用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，因此应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。,建安工程费,建安工程费,建安工程费的确定主要考虑以下几点：,设计阶段：,根据项目的产品定位特点确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间。做好设计方案的评审，加强设计方案优化，尤其加强设计方案的优化工作。对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。,加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。对设计单位的管理工作具有较强的专业性，可整合社
6、会资源，增强“事前控制”的力度。给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件,施工阶段：,加强设计变更、现场签证的监督和管理。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度。加强设备、材料品质和价格的管理。在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下通常操作方式有：,建安工程费,建安工程费的确定主要考虑以下几点：,基础设施费,基础设施费约占项目总成本的9-11%左右，由于涉及行业管理问题，往往成本控制管理相对来说不容易把控，尤其是红线外的市政配套。,对开发商来说，一方面要与行业管理部门保持良好的关系，另一方面
7、还要积极参与市政方案的设计与比选，关键是做好市政配套的方案咨询工作。选择最近、最佳、最经济的路径与路由是成本控制的关键。,社区管网费：,对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的5-6左右；成本分析的主要重点：对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解，分析，做好估算。,区内配套：,坚持在不影响产品品质定位及与其它竞争楼盘体现差异化（独特性）的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，也应考虑其适应性。,小区智能化的定位：,应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理
8、增加难度，而且技术折旧非常快。,基础设施建设费用的确定主要考虑以下几点：,基础设施费,景观环境工程：,一般为项目总支出的4-5左右，其成本应同项目的定位关联，也与项目所处的地域环境有关。严格控制园林环境工程的设计标准，水景做到面宽水浅，园林景观在保证突出重点的情况下多做减法，提前进行苗木的调研采购工作，当地不能满足的可跨省市采购，优化苗木的品种、高度、胸径和树型等，有效控制成本。,室外工程施工：,注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大损失。做好室外管网综合，最好一沟多用，降低成本。,高低压供电系统：,高低压供电系统的费用较高，要求项目所在公司充分利用政策规定，采取多种方式与
9、供电部门协调关系，在供电外网设计时尽可能利用附近的变电所等资源、外网费用政府负担或几家单位共同承担等，合理降低该部分费用。,基础设施费,公建配套设施费用,公建配套设施建设费用占总成本1-3%,公建配套设施建设费用组成：,开发间接费用,开发间接费用组成：,主要由职工薪酬、办公费、交通费、差旅费、业务招待费、汽车费用、水电费、租赁费、劳动保护费、物业开办费等十项费用组成。一般由项目部或项目公司负责控制，控制的重点为职工薪酬、办公费、物业开办费。,开发间接费=（土地成本+四项费用）2.5%70%,销售费用=销售收入 2.5%,销 售 费 用,管 理 费 用,管理费用=（土地成本+四项费用）2.5%30%,财务 费 用,财务费用=项目开发成本？%基准利率？%（1+？%）？年,投资决策阶段：应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目所需资金链的连续性。决策阶段，应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持减免部分税费。,销售费用、管理费用、财务费用,销售费用的控制应注意处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。,
