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1、-范文最新推荐- 所得税管理存在的问题及对策 所得税管理存在的问题及对策所得税管理存在的问题及对策企业所得税是地税部门管理的一个主要税种，也是地方财政收入的重要来源，地税成立以来始终将所得税的管理作为日常征管工作的一项重要内容，并采取和制定了一些切实可行的征管措施，取得了较为显著的成效。但是，纵观企业所得税管理的现状，企业偷逃税的问题依然存在，税务部门管理任务依然艰巨，仍需我们对现行管理手段和方法进行新的改进和探索。一、企业所得税管理中存在的主要问题(一)、管理手段比较落后。主要表现在所得税征收、管理、稽查的各个环节:一是对纳税人申报表的审核手段落后。多年来，对所得税申报表的审核全部依靠人工进
2、行。以我局为例，地税成立十年来对所得税申报表的审核一直沿袭的是纳税人每月按时申报，征收人员按申报数据打印缴款书这一模式，税务人员对申报表的审核绝大多数是就表审表，只要逻辑关系正确就认定企业申报没有问题，且审核一直以人工方式进行。由于人员素质的差异，加之缺乏科学、合理的稽核手段和稽核方法，对申报表的审核基本上是流于形式，没有进行实质性的工作。二是管理环节中选择所得税日常检查对象和稽查环节中选择专项检查对象的方式落后，没有针对性。管理人员进行日常检查、稽查人员进行专项检查时，检查对象的选择也主要依靠人工进行，没有科学的方法甄别纳税人当年或以前年度所得税申报的真实性，从而不能进一步对可能存在问题的纳
3、税人进行针对性的检查。在这种管理模式下，对纳税人核算所得税真实性的检验虽然经过了征收、管理、稽查三个环节，但对业户申报所得税真实性的审查全部依靠人工的表间数据审核和管理、稽查人员抽查式的检查，不可能对所有缴纳所得税的纳税人进行普遍检查，这无疑助长了纳税人偷逃税的侥幸心理。（二）、税源管理缺乏系统性和预见性。当前，基层单位对列为省、市局重点监控对象的所得税纳税人的管理，采取的是按月或季查询重点纳税人入库情况，按时填报企业所得税重点税源季报表和报送企业同期财务报表的方式，此种监控方法可以达到两个目的，一是可以掌握纳税人一定时期内所得税入库情况，二是能及时掌握重点纳税人的税收增减变化情况，通过这种形
4、式对重点税源单位的监控确实达到了一定成效。但从实际效果来看还存在一定问题：一方面税源管理缺乏系统性。实际工作中，由于时间和精力有限，管理人员大多在每月通过个别调查、微机查询、电话询问等形式了解企业经营状况、纳税情况和税收增减变化原因，对重点税源户的管理往往会流于形式,没有一套系统、有效的管理流程和方案，税源管理较为杂乱，没有形成较为规范的管理系统和管理制度。另一方面税源管理缺乏预见性。由于管理人员在日常管理中缺乏深入实际的调查研究，缺乏对国家经济政策的关注，致使税务机关对纳税人和整个国民经济运行的相关税源信息难以及时、全面、准确莆眨?狈韵喙匦畔胨霸幢浠?榭龅墓亓?治觯?霸垂芾砣狈?裕?贾滤笆辗
5、治龊退笆赵夤魅狈既沸裕?荒芏曰?愎骱土斓季霾咛峁晒慰嫉牡谝皇肿柿希?顾霸醇嗫氐哪康暮苣咽迪郑?鞒尚幻飨浴?/Agt;（三）、对规模较小、纳税较少的纳税人忽略管理。当前各级税务机关客观上存在着管理手段跟不上、人员有限等情况，对纳税人的管理普遍存在着“抓大放小”的思想，即对税源大户无论从政策宣传、日常辅导、税收分析、税务检查等各方面都给予了高度重视，而对一些纳税较少、规模较小、对收入影响不大的纳税户基本疏于管理。这种管理现状导致了以下几种问题的出现：一是由于税收政策宣传不及时，加之纳税人对税法的学习、理解和掌握不准确、不及时，使纳税人日常财务管理不正规；二是税务机关的疏于管理客观上助长了纳税人能少
6、交则少交，查着再补的侥幸心理；三是税务机关虽然抓住了大户，但大量零散户的税收丢失，积少成多直接给国家税收造成损失，没有做到应收尽收。（四）、税收政策宣传、培训不够及时、到位。企业所得税税基的计算与其他税种相比业务性更强，政策规定更详细、具体。现行政策规定，企业在核算时按财务制度的规定进行处理，在向税务机关申报纳税时，对财务制度规定和税收规定不一致的，按税收规定进行调整。这就要求企业财务人员不仅要精通财务知识，还要熟悉掌握税收政策的具体规定。由于当前税务机关宣传税收政策缺乏长期性，宣传渠道也不够多样，在培训手段上也比较单一、缺乏针对性，导致纳税人很难获取自己所需要的税收政策资料，对所得税政策了解
7、的较少，理解的也很不到位，导致检查时所得税出现的问题最多。（五）、税务人员的业务素质有待加强。当前税务干部结构多样，专业院校毕业的人员占的比例较少，军队转业、外单位调入等人员占据大多数，对所得税政策和与所得税紧密相关的财务知识知之甚少，即使学校毕业的人员在当前新财务制度实行和新所得税政策连续出台的情况下，不加快知识更新也很难进行日常的征、管、查工作。特别是在越来越多的企业使用财务软件记账的情况下，不仅要求税务人员精通各行业财务制度，还应熟练操作微机、熟悉各种财务核算软件。所得税管理对税务人员提出了更高的要求，而相当一部分税务人员未充分认识到学习的重要性，学习处于一种应付、无奈状态，加之日常工作
8、较多，内部培训经常流于形式，学习效果得不到保证，致使有些人员业务水平较差，不能适应所得税管理的要求，对所得税政策的掌握、检查仅限于工资、招待费等简单费用项目，未能对收入核算、成本核算、投资等重要环节进行深入检查，造成了税收的流失。二、解决问题的方法和对策一是开发所得税管理软件和计算机选案软件，由人工逐步向机器审核、机器选案转变。在现有河北省地方税收征管信息系统中增加所得税管理功能，将企业所得税纳税申报表和财务会计报表等与所得税征收相关的申报纸质资料用电子扫描仪扫入税收征管信息系统，使税收征管计算机软件系统能审核申报资料，从中发现问题，检索出纳税异常户，为日常管理和稽查选案提供可靠和有力的线索；
9、在所得税申报资料扫入计算机的基础上，通过当期申报数据与上期、去年同期的分析以及相关财务指标的对比分析，增加收入指标、财务指标不正常时的报警系统，管理人员有针对性的下户开展检查；同时开发、增加计算机稽查选案、网上稽查、审理的功能，避免稽查工作的盲目性、随意性。二是制定管理制度，明确管理责任，使管理人员切实加强对税源的监督和管理。新一轮征管改革后，实现了征、管、查的彻底分离，职责分工更加明确，各岗位工作内容划分更加详细，税源管理在税务机关主要体现在管理人员对纳税户的日常监控上，为实现税源管理的系统性、有效性和预见性，应做好以下几方面工作：（1）建立系统、健全的税源监控制度，各单位根据本单位具体情况
10、分级确定省市局、本局和本（科）所重点税源监控标准，不应将监控对象仅限于上级统一制定的标准。（2）各基层单位实行分片到组，分街到人的管理手段，各组对上级确定的重点税源户的调查每月应达到100，对达到本所重点税源监控标准的，每季调查面应达到100，按期下户调查、了解各级纳税人的生产经营情况、税源变化情况、增减变化原因、当年预计纳税情况等。对其他非重点税源纳税人，管理单位应根据工作重点分行业、分经济性质确定每月的调查重点，使税收分析更加符合纳税人实际情况。（3）设计统一的税源调查手册，内容包括纳税人的具体情况、各月纳税情况、预计当年税收缴纳情况、纳税人反映的涉税问题、税务机关税收政策宣传、辅导事项等
11、，由管理人员下户时根据调查情况进行填写，及时与计算机中的税务登记事项、纳税辅导记录、申报征收情况等核对，及时变更税务机关涉税资料内容，提高税收分析的可靠性和准确性。（4）扩大信息来源渠道，提高税源管理的预见性。改变税务部门与其他部门之间缺乏信息沟通的现状，使税源管理的信息获取渠道更加广泛，使税收分析紧密联系国民经济运行情况及有关指标的变化情况，提高税源管理的预见性，为领导决策提供参考依据，提高税源信息的使用价值。三是对财务核算不健全、规模较小的纳税人根据情况实行灵活多样的管理方式。对“小规模”纳税人的管理应采用以下方法：（1）改变向重点纳税人提供纳税服务多，忽视“小规模”纳税人的管理理念，通过
12、多种渠道、灵活多样的方法，及时向“小规模”纳税人宣传税收政策，积极主动辅导纳税人建账建制；（2）采用人机结合的管理手段，根据计算机记录的纳税申报、税款征收信息，由管理人员对有疑点的纳税人下户调查、了解、检查其经营情况、收入情况、账簿设置情况，并与税收缴纳情况相核对，及时发现偷税行为，通过日常检查及时更正纳税人存在的涉税问题；（3）对一时达不到建账要求和不符合建账标准的以及连续亏损的纳税人，在一定时期内实行定额或核定应税所得率征收企业所得税的管理手段，直至其符合查账征收标准，最大限度地减少国家税收损失。四是通过各种形式、各种渠道加强税法宣传力度。在信息传播手段高速发达的今天，税务机关应尽快改变政
13、策宣传手段单一的现状，将税收政策的宣传扩大到各种媒体，发展为各种形式。一是与移动、联通等部门合作，通过手机短信的形式定期发送最新政策；二是开辟税收政策咨询电话，使纳税人随时能通过电话查询了解自己所需的政策；三是通过网络，建立税收政策咨询板块，分行业粘贴相关政策，在宣传政策的同时，树立依法纳税意识；四是制作公益广告、漫画等显而易见、通俗易懂的形式通过报纸、电视、路牌等加大宣传力度；五是建立税法宣传的长效机制，不能将税法宣传视为某一阶段的工作。五是加强对税务人员的业务培训，不断提高综合素质。所得税的管理对税务人员提出了更高的素质要求，尽快提高人员素质势在必行。第一，树立“终身学习”、自觉学习的学习
14、理念，克服“工作忙，没有时间学”、“任务重，没有精力学”等错误认识，使税务人员认识到学习不是一件可有可无的事情，而是一项任务、一种责任、一份需要，变被动学习为主动学习。第二，建立学习激励机制，对取得注册税务师、注册会计师和在各级业务考试中取得优异成绩的人员予以奖励，对素质高、能力强的人员在评先、晋职时优先考虑。第三，完善措施，保持学习的持久性。从局到各单位，都要保证学习时间，制定有针对性的学习计划，特别是要将新财务制度、各行业财务核算办法、会计核算软件和所得税政策作为学习重点，做到工作需要什么就学什么，缺什么就学什么，什么问题突出就学习讨论什么问题，要通过学习促进所得税管理工作，只有这样才能收
15、到事半功倍的效果。 关于加强我县文物保护工作的调研与思考 文物资源是先人留下的无价之宝，是历史的见证，是历史的再现。有效地保护和利用文物资源，显示一个区域、一个城市深厚博大的文化底蕴和文化品位，也是每一个部门、每一位公民义不容辞的责任。近几年，在县委、县政府的关心重视下，在各级各部门以及全社会的共同努力下，文物管理部门坚持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的工作方针，在政治稳定、经济繁荣、社会进步的良好环境中积极开展文物保护工作，使我县的文物保护管理工作步入了有序的发展轨道。 一、我县文物保护工作现状&
16、nbsp; 经过三次历史文化遗产普查，我县至今有省级文保单位3处，县级文保单位31处，已公布的重要文物保护点70处，及200多处登记在册的地面文物。这些被各级人民政府公布或未公布的不可移动文物中，有新石器时代遗址、唐宋窑址、明清古民宅、古桥梁、古墓葬、摩崖石刻、名人故居和革命纪念地等等，类型齐全，历史延续性强，是我县六千年文明史的纪实写真。尤其是构筑在海岸线上的40余处明代抗倭遗址，更是我县人民抗击外敌侵扰的历史见证。近年来，我县库藏文物的收藏量也显著增加，器物类从原有的数十件增加到目前的2000多件，字画从百余件增至千余件，另有古籍6000余册，宗谱80余种，还有大量
17、的碑刻、墓志铭、工艺品与革命文物等等，为我县建立博物馆、展示地方史和民俗文化，开展爱国主义和革命传统教育打下了良好基础。 对地下文物的保护，文物管理部门一贯坚持“保护为主，抢救第一”的方针。在目前经费紧缺又无博物馆和专用库房的情况下，对已知的古墓葬、古遗址、古窑址等地下文物，尽力做好原地保护工作，待时机成熟再报批发掘，进行科学研究。对在基建中暴露的各类地下遗址，只要一得到信息就积极组织人员进行抢救性调查发掘，从不遗漏。近几年，先后抢救性调查发掘了万家山墓葬群、黄土岭墓葬、何婆岭墓葬、象山三中古墓葬区、大溪蒋村宋代古墓、黄狗山宋代瓷窑残址、花岙岛古代遗存等，尽
18、职尽力做好了塔山路东首延伸段的塔山遗址的保护工作，使一批面临厄运的地下文物得到抢救性保护。 多年来，我县通过财政拨款、上级文物部门补助和群众自发集资捐赠等多种途径，筹集了数百万元资金，视各文保单位不同情况，已全面或部分整修了石浦城隍庙、大徐殷夫故居、丹城石屋、丹城姜毛庙、东门岛灯塔、东门岛天后宫、王家谟烈士墓、陈汉章先生墓、爵溪街心戏亭等十余处省、县级文保单位和重要文物点。在维护和整修各级文保单位的同时，注重使用单位和专（兼）职管理人员的落实工作，加强定期检查，即时提出保护意见及整改措施，使这些不可移动文物得到较为妥然的保护。对可移动文物的保护，不仅落实专人
19、值班和法人代表负责制，做到24小时不断人，还加强“双铁”安全保护措施，实现“110”报警联网，单位职工双休日、节假日轮流值班。文物部门在现有条件下，最大限度地监管好库藏文物的安全，2003年被评为宁波市文博系统安全先进单位。二、存在的问题及原因分析（一）存在的问题目前，我县各级文保单位及文物保护点受损情况普遍存在。如丹东街道林海赤坎游仙寨，寨城护体石墙大部分被拆，寨城内建有非法庙宇和水泥面道路，寨城东边新建的公墓区严重破坏了环境风貌；丹城塔山遗址保护区外沿修筑道路时不经勘察调查就动工，破坏了地下遗存；基建工程中民工挖沙掘土暴露出土文物擅自捣毁或私藏现象时有发生；爵溪街心戏亭周边电力、通讯、有线
20、电视等杆线密布，不仅破坏环境和景观，还存在严重隐患；王家谟烈士墓旁屡建养鸡场，鸡粪遍地，臭气熏天，严重破坏环境；陈汉章先生墓区“缀学亭”围栏及墓道石凳被毁，纪念壁上先生瓷像遭砸；石屋景区乱建违章建筑等等。更有一些文物急需进行抢救性的保护，如爵溪街心戏亭后厢房年久失修而破旧；陈汉章先生故居“缀学堂”房屋倒塌急待整修；许多古建筑电线老化隐患严重；王家谟烈士墓区通道严重毁损；第五批文保古建筑单位励氏宗祠、东陈鉴公祠等的维修，因缺专项资金无法启动。 （二）原因分析1、对文物价值认识不足。一直以来，有些领导和有关部门视文物保护为包袱，为经济建设和城市现代化建设的障碍，
21、往往从眼前的经济利益出发来衡量文物的价值。如古建筑保护中有人认为这有损于城市建设的形象。在实际工作中，往往以一拆了之来对待文物保护，或者要算眼前的经济帐，保护文物要花多少钱，而拆后搞开发能赚多少钱。不能充分认识到文物是祖先留给我们宝贵的精神财富，是千百年来形成的历史文化沉淀。它不仅是我们进行爱国主义和革命传统教育的好素材，而且文物资源可直接或间接地为我县经济建设服务，是现代化建设中不可再生的宝贵财富。2、缺乏文物保护意识。从我县情况来看，全社会普遍缺乏文物保护意识，一些地方领导和干部不重视文物保护工作，严重缺乏文物保护意识，认为文物保护是文物部门的事情，与当地政府无关，文物保护与否对其政绩无任
22、何关系，缺乏“守土有责”的责任意识。普通群众则认为文物保护是政府的事情，与己无关，毫无顾忌地占有出土文物，随意地破坏文保单位的周边环境风貌。如爵溪城墙非法建筑时有发生，环境风貌遭到严重破坏。3、文物依法行政力度不足。文物保护虽然有文物保护法可依，但由于文物保护法规定文物执法的主体不是文物部门，而是工商、公安、规划等执法部门，由于没有协调处理好相互之间关系，所以造成文物被破坏情况发生时，往往得不到有效遏制或被处理。如丹城赤坎游仙寨遗址内建有非法庙宇和道路，文物部门无力处理，相关部门由于职责关系，相互推诿。4、文物部门的保护力量相对薄弱。文物保护是一项既困难又复杂的工作，而文物部门既无权又无人，更
23、缺乏经费，根本无力实施对许多该保护的文物实施保护。三、加强文物保护工作的几点思考与建议文物是不可再生资源，加强文物保护工作至关重要。针对目前我县文物保护工作存在的问题和不足，下步，我们将进一步落实“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的工作方针，坚持有的放矢，加大力度做好文物保护，为我县“三个文明”建设服务。归纳起来，主要从以下几个方面入手：一是加强文物保护工作的宣传，增强全社会的文物意识与文物保护的法制观念。做好文物保护工作，光靠业务主管部门的力量还不行，更主要的是要发动全社会的力量。因此要深入开展宣传、贯彻、落实新修订的中华人民共和国文物保护法及其实施条例，增强全社会的文物意识与文物保
24、护的法制观念。文物宣传工作的形式可以多种多样，如可在今日象山、象山人民广播电台、象山电视台等新闻媒体上刊出、播出全面介绍象山各级文物保护单位与重要文物保护点的资料及录像，编辑、出版象山文物胜迹、象山库藏文物精品图录等，使全县人民了解象山文物事业的发展情况，了解象山丰厚的历史文化遗产，增强民族自豪感，激发热爱象山、建设象山的热情，为促进社会各项事业的全面发展共同努力奋斗。 二是要把文物工作列入各级党委、政府重要议事日程，纳入领导任期目标考核内容。根据国务院关于进一步加强文物保护工作的通知和关于做好文物保护“五纳入”工作的通知精神，各级领导要重视文物保护工作，特
25、别是党政一二把手，要树立“保护文物，守土有责”的意识，把文物保护工作纳入各级党委、政府的重要议事日程，纳入领导任期目标考核内容之一，同时对文物事业经费纳入各级财政预算。 三是要充分发挥县文物管理委员会的作用，使之成为协调全县文物保护与经济建设关系的权威性机构，特别是规划、城建、公安、海关、工商等成员单位要各尽其责，各尽所能。而事实上，文物管理委员会成员单位会议已多年没有召开，致使个别成员和成员单位忘记了自己在文物保护工作中的职能与义务。同时切实加大行政执法力度，消除文物保护工作中的“有法而无法依法办事”的怪现象，进一步做好我县文物保护工作。 &nb
26、sp; 四是要加大对文物事业经费和文物保护经费的投入，设立文物保护专项资金。我县文物业务费虽从原来的5万元增加到2004年的15万元，间或有少量的应急专项拨款，“九五”至今十年县拨经费累计近百万元。而十年来维修的文保单位有10余处，计约用去维修经费600万元，差额部分都是由当地企业、群众筹资解决的。而当前我县部分农村的村级经济和群众的资金还相对有限，筹资困难，致使许多急需维修的文保单位和文保点苦于资金而无法实施维修。近年来，我县丹城、石浦等地在旧城改造中，文物受损最多、最严重，保护维修任务更为突出。应根据上级要求和参照宁海的做法，每年从县城乡建设费中划出2-3%经费作为文物保护专项
27、经费，使濒临损毁的文物得到及时的抢救性整修和维护，得到有效的保护和管理。专项经费要专款专用，加强管理和审计。 五是加强文物专业人才队伍建设和基础设施建设。文物保护是一项专业性较强的工作，我县文物机构设置较晚，工作人员从无到有，逐年增编，但大多数人员都是中途调入，专业知识相对薄弱，队伍结构不尽合理，至今还没有一个考古专业的大学生，没有从事文物修补的专业人员和熟练操作电脑的档案管理员，更没有文物展览场所和专门的设计人员。随着当前高科技时代的到来，更是需要引进专业人才，尽快建立起一支既有专业知识、理论水平，又能吃苦耐劳团结协作的高素质文物工作专业队伍。同时要加强全
28、县业余文保员队伍建设，调整人员，加强培训，提高业余文保员素质，进一步动员全社会力量共同参与文物保护工作。六是要充分做好文物利用工作。在做好文物保护前期下，要加强文物的合理利用工作，充分发挥文物在社会主义精神文明和物质文明建设中的作用。其一是要充分利用文我县现有殷夫故居、黄公岙山海楼、贺威圣烈士故居、王家谟烈士故居等革命文物，积极发挥革命文物对青少年爱国主义和革命传统教育作用，以扩大社会影响力，使全社会认识到文物在精神文明建设中的作用。其二是要充分挖掘文物资源，为我县旅游业服务。我县文物资源较为丰富，以塔山遗址为代表的新石器时代文化遗存，以赤坎游仙寨为代表的海防文化遗存，以东门天妃宫为代表的渔文
29、化遗存，以殷夫、王家谟故居为代表的革命文化遗存以及张苍水抗清兵营遗址等文物，是我县历史文化底蕴的体现，较具地方特色，文物部门应积极配合旅游部门充分发掘这些文物资源，把这些文物资源整合起来，为我县旅游业服务，以弥补我县旅游业缺乏文化内涵的弱点，从而发挥文物在我县经济建设中的作用，也可使人们充分认识到文物在经济建设中的重要作用。 我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策一、我市房地产行业发展的趋势和动向目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以
30、下几个趋势。(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分
31、房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。二、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进
32、行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。（二）会计核算特点：1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费
33、、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本成本对象总成本可销售总面积销售成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后
34、在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。（三）税金的计算特点房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【20xx】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税
35、，待开发产品完工时在进行结算调整。三、房地产企业的税务违法行为及分析（一）隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项
36、目中，未将与住房一起出售的小房面积20xx多平米并入销售面积。3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。（二）虚
37、增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不
38、仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。（三）超标准列支费用1、利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题
39、主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。2、销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、
40、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。四、检查的方法和技巧(一)项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。(二)基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可
41、以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。(三)数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。(四)整体测算法由于房地产企业财务
42、数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收
43、费局按总建筑面积以50元/收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/、写字楼100元/收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按30003500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2】（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75和25。(五)实地核
44、实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。(六)帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。(七)对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账
45、向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能
46、适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据
47、资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对
48、偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。五、关于房地产业税收征管方面的几点建议(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。(五)完善规范二手房转让的登记、申报制度。针对二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。首先通过与房管部门的联系
