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1、1,为了加快解决城乡割裂的二元经济结构问题，完善城市发展体系，中央提出了城乡一体化战略。在战略落实过程中，国内城乡在社会经济、生态环境、文化生活等多方面的差距正在快速缩小，已经初步建立起一套城乡统筹发展、共同繁荣的有效运行机制，很多村民享受到了城市化的利益，生活品质有所提升，但是小城镇普遍存在商业布局不合理、商业规模较小、业态特色缺乏、商业档次较低、商业经营管理差等问题，已经成为阻碍着城乡一体化发展的主要问题。基于此，未来之家置业有限公司筹备在全国范围打造国家重点小城镇公共中心配套示范项目，目前已向住建部申报国家重点小城镇公共中心配套示范项目，预计2013年3-4月可获批准。,项目背景,2,项
2、目背景,项目审批单位：住房和城乡建设部村镇司 住房和城乡建设部信息中心项目地方对接单位：江苏省住建厅 江苏省苏州市规划局、住建局、农委项目承担单位：未来之家置业有限公司 未来之家置业有限公司成立于1996年，原名中建科高通置业有限公司，由当时建设部、国家科委以及发改委下属企业共同组建，在全国范围开展了70余个“小康示范工程”。1999年企业改制成为民营企业，2003年更为现名，现致力于在全国范围开展“未来之家”国家住宅科技综合示范项目。未来之家项目获批为：住房与城乡建设部:国家住宅科技综合示范项目 财政部：可再生能源建筑应用示范项目 科技部：国际绿色建筑科技示范项目 及中国新农村建筑科技创新项
3、目,3,项目背景,苏州作为江苏省的城乡一体化发展综合配套改革试点城市，已经初步建立起一套城乡统筹发展、共同繁荣的有效运行机制，乡镇撤并积聚已达到我国标准的小城市规模。截至2012年底，全市48%的农民实现集中居住，农村集体资产突破1200亿元，村均收入达到580万元；城乡养老保险、居民医疗保险全面并轨；城乡居民收入比1.9，连续多年保持全国最低。苏州市政府对该项目十分重视，苏州市规划局为项目选址提供了大力支持。未来之家在苏州选择一批15-20万左右人口规模的城镇，建设公共配套的示范工程，既符合国家发展小城镇战略的投资导向，也能够取得良好的经济效益。首批重点小城镇选址标准：单镇规划人口规模15-
4、20万人，具备产业聚集优势。公共中心位于村镇公共服务中心及居民集聚区，并综合考虑道路等级、路网关系、出入口、周边关系等因素。,4,苏州市首批重点小城镇区位图,5,一、商业布局不均衡。城镇由于急速扩张，商业设施缺乏正规的管理和引导，配套呈现分布不均的局面，在新镇区存在商业不足和商业空白。二、商业规模小、档次低，远不能满足数万居民的大量商业需求，严重影响了整个地区的生活质量。三、商业业态和管理紊乱。低层次的商业业态阻碍了农村经济到城市经济的转换，混乱的商业经营管理和商户各自为政的经营方式，造成了凌乱污秽的生活空间，难以实现高品质的城市环境。,苏州重点小城镇商业配套存在的问题,6,重点小城镇公共中心
5、产生背景,一、政府倡导：功能中心综合体会成为一个人们工作、生活、娱乐、休闲一体化的城中城。作为该乡镇的名片，一个大型的功能中心往往能够拉动区域升值，带动乡镇经济繁荣。其地标性、形象性、集聚性和规模性，都是提升城镇建设形象的重要元素。二、消费者青睐：随着中国人口的快速增长和城市化，人们的消费水平、消费理念在迅速的提高、升级，加之节假日经济的发达，一站式的消费场所已经成为人们追求物质与精神平衡的最重要的载体。三、投资人积极：在居住地产已经达到相当规模的前提下，综合商业配套既可以销售小型商铺短期回拢资金，也可以持有大型物业进行长期经营，是一个最好的资金产品循环的模型。,7,苏州重点小城镇公共中心项目
6、开发模式,苏州重点小城镇公共中心在深入探索互动性商业模式的基础上，提出区域型城镇功能中心概念，以挖掘发展小城镇内生价值，形成良好的内循环机制为目标，在满足居民消费基础同时，打造一个重要的创业载体，不但消费商品，而且创造服务、消费服务，从根本上将小城镇提升成为一个可持续发展的，初级城市魅力之所。公共中心融入现代商业发展的核心元素品牌化、连锁性和规模化，引入服务性中介作为内生价值的衔接桥梁，为当地百姓提供各种创业、加盟机构。当每个小镇都建立自己的连锁品牌加盟中心，乡镇政府就可以从城市形象、消费和税收中获得真正的内生价值，实现当地农业产品到区域流通商品的转变和农耕经济到城市商业的转型。,8,苏州重点
7、小城镇公共中心盈利模式,一、项目盈利性是项目成功的基础保障 1、投资开发之后50-60%商业街形式的商铺出售，为当地居民提供“家门口的长效投资机会”，此部分可以作为项目投资成本的回收；2、项目租金收入，为了确保项目的品牌和时尚消费引领功能，商铺不能全部变成小业主投资的集中，主力店、核心店、加盟连锁总部店和重要位置的店铺，必须在运营商的手中，方便未来调整业态，做再次的提升。因此租金收入可以作为盈利性预期收入的一部分；3、项目的品牌类收入：活动场地费，中心广场的活动租赁费，辅助性中心广场功能的收入，作为项目的总体增值收入；4、未来整体品牌的溢价收入，品牌联动加盟连锁费用，也是品牌输出收入的重要来源
8、。二、为项目的连锁拓展考虑，设计基金式战略投资人联盟，同时把持续融资和后期新的战略投资溢价进为一个长期的考虑因素纳入项目整体开发框架。,9,10,11,行业竞争分析,1、本项目为国家重点小城镇示范项目，地方政府重视，积极配合，在规划选址方面具有先天优势，占据镇中心优越位置。2、目前乡镇级商业以镇区主要街道商铺为主，真正建成为镇中心规范综合商业体的成功案例很少。3、在乡镇建成的综合体功能业态完全为商业性质，本项目包含大约10%左右的行政服务职能，具有唯一性和排他性，具有天然人流聚集效应和权威效果。4、目前乡镇级别的商业综合体属于单兵作战，本项目为连锁经营，多镇同时进行，具有规模协同效应。5、本项
9、目整体运作主体未来之家具有多年国家示范项目运营经验，同时联合天图资本负责投融资，引入上海圣博华康专业规划设计、江苏众瀛信息负责终端消费。各环节均为当前国内领先的公司，确保项目顺利开展。6、力争成为“乡镇级万达”，但与城市综合体万达相比，本项目增加了镇域公共服务内容。,12,苏州重点小城镇公共中心功能业态,集中了现代化小城镇所需的综合业态：（1）社区零售功能：服装鞋帽、食品饮料、数码电器、家居用品等紧贴社区消费需求的专卖店或大型百货、卖场。（2）文化服务功能：餐饮美食、KTV、影院、小型文化中心、图书音像、健身、养生、美容、酒店等文娱服务场所，填补小城镇该类业态的缺失。（3）创业孵化功能：包含即
10、时办公场所、创意工作室、培训中心、公共服务平台以及金融网点和中介机构经营场所等，服务本地中小企业和个人发展。,13,苏州重点小城镇公共中心招商,1、核心商家招商，引进如小马奔腾或者幸福蓝海影业公司，建立连锁影院和剧场；锦江之星，华辰公寓，红跑车，苏果，屈臣氏，无形陶艺工坊，冰雪皇后，迪欧餐饮，蓝天膳食，永琪美容美发，金叶快餐配送，移动体验中心，苏州银行等核心品牌商家直投或者加盟，约定这些商家入驻所有区域项目的战略合作。估计可实现%的商业物业规模。2、为当地发展订制造商策略，推荐经过商业规划专题的项目开发计划，约占物业%面积，由政府、开发商和运营商共同帮助当地投资者打造连锁加盟企业，实现由示范店
11、到连锁店的规范化小型主题商业的成长目标。3、和政府部门签订发展协议，引进%左右的专业机构和政府中介服务体系。,14,苏州重点小城镇公共中心经济测算,一、单个商业中心样本指标1、用地面积：40亩2、容积率：2.03、建筑规模：53360平方米，其中60%的面积约32016平方米用于销售，剩余21344平方米持有经营。二、综合成本：28930万元，折合5422元/平方米1、土地成本:土地成本200万/亩40亩=8000万，（合楼面地价1500元/平方米）2、前期费用：115元/平方米53360平方米613.6万，（包含可研、勘察、规划设计、环评、临水临电等）3、相关规费：253元/平方米53360
12、平方米1350.0万4、建安成本：2400元/平方米53360平方米12806.4万5、配套工程：407元/平方米53360平方米2171.8万6、管理费：24941.8*2%=498万7、财务成本：24941.8*12%/年=2993万8、不可预见费：24941.8*2%=498万,15,苏州重点小城镇公共中心经济测算,三、经济效益分析（一）单个商业中心：1、总投入：2.89亿元（5422元/平方米*53360平方米）2、总销售额：3.52亿元（32016平方米*销售均价11000元/平方米）3、自持固定资产评估价值：2.35亿元（21344平方米*11000元/平方米）4、相关税费：（1）
13、销售代扣税3714万元（1160元32016平方米;其中营业税5.55%、土地增值税5%、）（2）所得税6522万元（现金盈余2586*25%=647万元，自持固定资产2.35*25%=5875万元）5、税后盈余现金：35200-28900-3714-647=1939万元（总销售额-总投入销售）6、税后盈余固定资产价值：23500-5875=17625万元（自持固定资产评估值-自持固定资产所得税）7、自持物业年租金估算：654万元/年（0.7*21344平方米*1.2元/天。平方米*365天）8、投资回报率（盈余固定资产价值+盈余现金)/总投入：67.7%（税后）,16,苏州重点小城镇公共中心
14、经济测算,（二）20个商业中心投资收益概算1、总投入：57.8亿元（2.89亿元/个*20个）(1)土地成本：16亿元（2）前期费用：1.2亿元（3）相关规费：2.7亿元（4）建安成本：25.6亿元（5）配套工程：4.34亿元（6）财务成本：5.98亿元（7）管理费：9960万元（8）不可预见费：9960万元2、总销售额：70.4亿元（3.52亿元/个*20个）3、税后盈余现金：3.88亿元（1939万元/个*20个）4、税后盈余固定资产价值总价值：35.2亿元（1.76亿元/个*20个）5、自持物业年租金总收入：1.31亿元/年（654万元/年/个*20个）6、投资回报率：67.7%（税后固
15、定资产价值+税后盈余现金额）/总投入）,17,苏州重点小城镇公共中心项目时间节点,1、2013年3月 项目选址，确定具体地块（苏州市规划局、未来之家及投资方、专业商业招商策划运营公司）。2、2013年4-5月 进行规划设计（苏州市城规院、未来之家、商业设计公司）3、2013年5-6月 首批土地挂牌4、2013年10月 首期开工5、2014年2月 首期预售,18,苏州市重点小城镇公共中心的模式推广与示范作用,与大型商业运营管理公司战略合作，实行连锁经营。商业街形式的商铺可拆分销售、统一管理，销售所得可以实现短期资金回拢；自持的集中商业铺面引入连锁品牌长期经营，同时作为固定资产可整体上市融资，进一
16、步扩大资金规模。随着全国范围内其他省份和地区城乡一体化的不断推进，该模式与经验可推广与复制，形成开发资金的良性循环和建设模式的良好示范。在适当时机，可选择大型机构全面接盘，实现投资人获利退出。,19,苏州市首批重点小城镇经济数据初步统计,20,苏州市首批重点小城镇经济数据初步统计,21,苏州市首批重点小城镇经济数据初步统计,数据来源：苏州市规划局，人口统计以户籍人口为主，常住人口总数大致约应为户籍人口的1.5-2倍。,22,苏州市首批重点小城镇经济数据初步统计,数据来源：苏州市规划局，人口统计以户籍人口为主，常住人口总数大致约应为户籍人口的1.5-2倍。,23,上海圣博华康文化创意投资股份有限
17、公司，创立于2001年，是国内专业的创意园区开发商和运营商。经过十年的发展，该公司现拥有包括规划咨询、企业咨询、项目投资、商务实施、集成物业以及多个项目公司在内的十多家专业分支机构，形成了资源整合、学习创新、实战实施以及价值共享四大专业能力，以此建立了圣博华康独有的创意园区规划、开发、运营整体服务体系。圣博华康拥有完整的业务链条优势，提供从前期策划咨询、规划设计到后期的商务运营实施。投资运营项目有：亚町创意工坊、陆家嘴波特营、上海2577创意大院、徐州彭城壹号时尚街区、武汉江城壹号规划咨询项目：莆田海西创意城、浙江省海盐县百步镇总体开发策划、河北滦县老城区改建规划与发展策划、海门滨江新城规划、华夏第一街区、南京创意港、徐州新城市民广场,商业策划运营合作伙伴,谢谢你的阅读,知识就是财富丰富你的人生,
