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1、广州市白云区白云山东组团发展策略研究,前 言,近几年，广州市和白云区城市发展有较大的变化，特别是2008年4月编制完成的广州市白云区发展战略规划暨“空港”发展策略研究报告，确定了白云区新的发展战略和定位，在新的城市发展形势下，白云山东组团作为重要的城市功能片区，有必要以广州市“退二进三”的产业政策为指导，以白云区新城市战略为基础，重新审视其发展定位、产业结构、用地布局等。,白云山东组团现状大部分为建成区，因此，就决定本次研究工作重点内容是，优化地区产业结构、调整用地功能、完善城市配套，实现地区的和谐更新，同时，借用城市更新的契机释放存量土地资源，达到高效、集约利用城市土地资源的目的。,1 现状
2、解读,区位：,城市“北优”桥头堡；中心区北部窗口；中心商务区的腹地；“中调”带动辐射区；白云山东，南湖以南，生态良好。,白云山东组团受到“北优”、“中调”两大政策的影响，同时又受到广州商务核心区的影响和辐射，区位条件十分优越。,组团社会经济综合信息：,规划区涉及白云区京溪街、同和街的部分辖区。规划范围内总人口约为17.8万人，其中，常住人口9.7万人，暂住人口8.1万人（暂住证办理人口）。2008年，京溪、同和街经济生产总值分别为10.04亿元、23.9亿元。,自然环境：,组团三面环山，内部有零星山体、水域分布，生态环境良好；组团内由于缺乏必要的建设控制，缺乏公共绿地和开敞空间；组团周边生态资
3、源呈无序、自然地向组团内发展和渗透；,1 现状解读,对外交通方便：组团内两条城市干道（广州大道、沙太路）南北向穿过，为组团提供了便捷的城市交通，另外，正在建设地铁三号线延长线将进一步拉近组团与城市中心区的距离。组团内交通不完善：组团内部交通部完善，尤其缺乏东西向道路，另外，断头路较多，对居民出行有较大的影响。,总体来看，组团拥有良好的交通区位，向南向北都可快速连接至交通干道，对外交通十分便利，但是由于受白云山和犀牛角山的阻挡，东西向的交通联系存在较大的限制。,交通现状：,1 现状解读,1 现状解读,用地现状：,土地利用混乱，各类功能用地相互楔入，工业与居住矛盾突出；马路经济特征明显，经济发展用
4、地沿主要道路布局；市政、公共配套设施比较缺乏，用地比重小，缺乏公共绿地和开敞空间,1 现状解读,-老城区功能外溢的承接区 在中调战略的大背景下，紧邻老城区北部的白云山东组团将受益于城市人口和功能外溢，成为战略转移的首要承接区。-交通要道上的重要节点 白云山东组团位于广州市重要的交通枢纽之上，并且由于白云山的天然阻隔，使得这里成为了来往于白云区和天河区的重要交通节点。-自然环抱的生态城区 白云山东组团三面环山，毗邻白云山风景名胜区，南湖国家旅游度假区与帽峰山森林公园，拥有十分珍贵的自然环境，这为组团打造生态城区奠定了良好的基础。医疗、医药产业基础较好 组团内目前已经形成以白云山制药、南方医院、南
5、方医科大学等，医疗、医药制造为主的健康产业雏形，具有较好的产业发展基础和条件。,组团与周边地区的关系:,1 现状解读,优势：区位优越，交通便利；生态环境好，发展潜力大。,劣势：城中村土地权属复杂，不利于统筹开发；内部交通不畅，分割严重。,机遇：地铁站点建设；沙太路货运场搬迁。,挑战：城市建设与环境协调；与周边城市组团的竞合关系。,规划应对措施如下：（1)整合优势产业资源，促进新兴产业发展，全力打造具有组团特色的现代产业发展平台；（2)加强组团内部东西向的道路建设，填补路网缺陷，消除交通瓶颈；（3)完善城市基础设施配套，提升组团内部生态环境；（4)推进城中村改造升级，协调区域发展。,现状评价：,
6、发展动力：,经济驱动力,政策驱动力,生态驱动力,交通驱动力,白云山东组团,政策驱动力白云区新的发展战略定位，提升组团发展态势，可以获得较大的政策支持；,交通驱动力地铁三号线开通后，组团与城市核心区的空间距离进一步拉近，为地区发展提供良好的契机；,经济驱动力城市经济核心区配套服务的腹地，未来地区发展具有较好的经济发展动力；,生态驱动力与白云山、南湖、帽峰山亲近，生态环境良好，未来，可大力发展生态型产业；,2 地区发展定位,发展定位：,城市核心区北向拓展的重要节点、服务于都会核心的生态居住区、白云区东部核心区、生态型服务业发展集聚区,广州天河城市核心区与城市北部生态功能区之间的过渡地区，对城市北部
7、地区发展具有“承南启北”的重要作用；疏解中心商务区居住人口的承接地，是都会核心区重要配套服务地区；以“退二进三”、“双转移”为指导提升地区产业结构，发展成白云区东部的城市核心区；凭借地区优良的生态环境，重点发展医疗、休闲、培训等生态型的现代服务业，将该地区 打造成新型服务业发展的集聚区。,发展战略：,南承、北联、外引、内优,南承：承接组团南部城市中心区的生活功能转移，积极与城市核心区融合；,北联：积极加强与北部生态地区的联系，强化和提升组团生态资源；,外引：大力引进新兴现代服务业，提高地区发展竞争力；,内优：引导组团企业调整和升级，打造医药研发、生物制药为主的健康产业体系。,2 地区发展定位,
8、广州市中心组团控制性规划导则（2006年修订版）白云山东组团用地规划图,1、土地规划功能以工业、医疗为主；2、组团内规划有大面积绿化，协调地区生态环境；3、广州大道为生活性产业发展轴线，沙太路为生产性发展轴线。,3 规划检讨,规划条件：,问题：,1、用地以工业为主，不符合新的城市发展要求；2、开发强度低，地铁站点、道路沿线土地经济价值不明显；3、路网密度不足，缺乏东西向内部交通。,对策：,1、增加商业、居住用地，调整地区城市功能；2、提高地铁站点、道路沿线土地开发强度；3、增加内部路网，加强组团内交通联系。,上层次规划及政策解读,白云区商业发展结构,解读 地区发展以“现代服务业”为主；组团内第
9、二产业和原始物流业亟待搬迁；白云山东组团将发展成为“区级商业功能区”。,白云区现代服务业发展结构,1、广州市城市建设总体战略概念规划纲要（2001，未批准）2、广州市城市总体规划（20012010）（2005，已批准）3、广州市中心组团控制性规划导则（2006修订版）4、广州市商业网点发展规划(20032012，已批准)5、广州市建设现代化产业体系规划纲要（20092015）6、广州市现代物流发展规划纲要(2003-2010)7、广州市白云区发展战略规划暨“空港”发展策略研究(2008，已批准）8、,4 地区产业发展概念,产业发展基础与资源,医疗服务业，水平高；医药研发，配套完善；教育、培训，
10、资源丰富；生活商圈，相对完善；生态环境优良。,评价：1、提升现有医疗、教育、医药研发和商业；2、重点发展与生态有关的现代产业和现代服务业；3、扩大现有服务业功能层次，形成多层次现代服务业集聚区。,4 地区产业发展概念,产业选择分析,根据地区发展目标，选取与产业发展关联度高的相关因子进行评价，主要选取生态影响、产业基础、产业互利、市场前景、能源消耗等五个方面进行评价，评价方式以“+”、“-”估值，+号表示产业与评价因子适应，-号表示评价因子对产业发展有约束力。,评价结果显示，白云山东组团适合发展商业服务业、科学研究、教育培训、医疗保健、生态旅游业、房地产业和文体娱乐业。,4 地区产业发展概念,核
11、心产业,整合资源，引导新兴产业发展,4 地区产业发展概念,医疗旅游产业发展模式：,医疗旅游已成为强大市场潜力的新兴行业，具有就业容量大、创汇多、连带性强等特点。它能促进旅游业的发展，同时对推进医疗卫生事业的发展具有重要意义，其发展前景十分可观。围绕“身疗”、“心疗”，有效整合传统疗养、疗养体育、疗养旅游、疗养膳食、疗养休闲等方面的资源，推出综合性、健康型的疗养旅游产品，加大品牌建设力度。其中着重开发疗养产品，将它打造成现代时尚健康生活的平台和载体。,医疗旅游作为一种高产出的旅游项目予以扶持和发展，使中国成为国际医疗旅游枢纽和集散地。而广州作为珠江三角洲的现代服务中心，需整合各类医疗健康服务机构
12、，形成跨省区，辐射香港、澳门的庞大的医疗健康服务市场。,4 地区产业发展概念,医疗旅游（Medical Tourism）是以医疗护理、康复与休养为主题的旅游服务。它包括旅游保健、疾病防治、急救护理、康复、美容、疗养等服务，提供旅游者亲近自然的机会和环境，倡导旅游者参与健康时尚旅游活动，让旅游者开阔眼界、强身健体、愉悦身心。2005年，美国、加拿大、欧洲地区到海外从事医疗旅游的人数至少有15万人，至少有28个国家在推动医疗旅游，每年有超过100万人次在境外国家的医院或诊所接受治疗。在亚洲，医疗旅游已经成为每年数十亿美元收入的新兴产业。据有关资料显示，目前日本疗养业每年产值达300 亿美元，是日本
13、发展最快的行业之一。而泰国、菲律宾每年的疗养产业产值也分别达到了160亿美元和20亿美元。,价廉优质的医疗服务，价格差异是现代医疗旅游发展最大的魅力,案例研究：,4 地区产业发展概念,整合资源，引导新兴产业发展,利用地铁站点大力发展“站点经济”，建设区级商业核心，提升组团商业层次；,现代商业,打造广州大道北商业带，完善地区商业形态。,提升广州大道沿线现有商业功能，向专业化、精品化服务转变；,核心产业,米尔顿.弗里德曼“现代商业是将物流、人流、资金流和信息流汇聚之业，通过利用现代先进技术来改造传统的商业经营方式，提高效率，扩大商业品牌，形成规模化经营。目前它是全世界财富聚集最快的行业。”,4 地
14、区产业发展概念,调整结构，提升优势产业,基础产业,教育、科研,房地产,生物医药产业,1、依托南方医科大学、白云山制药厂、白云山和记黄埔中药厂的综合实力，发展医药研究，促进科研成果转化；2、提升、整合区域教育资源，挖掘地区文化内涵，打造地区文化教育品牌。,1、地区发展的基础性支撑产业，保证地区发展的人口规模；2、利用优良的生态环境，发展高档楼盘，吸引高素质人群入住，提高地区消费力水平。,1、依托地区强有力的医药产业基础，完善生物医药的产业链、提高产业定位、强化管理水平；2、整合白云山制药厂、白云山和记黄埔中药股份有限公司和南方医科大学的行业领头作用，提升医药研发的水平和层次。,4 地区产业发展概
15、念,强化功能，完善外延产业,配套产业,加强地区文体活动配套，完善地区人居环境，为地区居民提供日常必须的娱乐活动；发展康体类文化娱乐产品，满足居民工作、生活之余的休憩需求。,“文体娱乐业”,4 地区产业发展概念,产业功能布局,“两带、三心、四区”,两带：广州大道商业发展带，沙太路产业发展带；三心：梅花园零售商业核心，同和现代商业核心,沙太路现代产业核心；四区：南方医院医疗保健区，南方医科大教育科研区，同和商业发展区，医药研发区。,4 地区产业发展概念,产业发展策略,整合资源，谋求互动,组团产业发展必须整合周边资源和自身产业基础，进行聚能式开发，实现地区产业提升和完善的最终目标，提升产业效率，释放
16、产业价值。,培植重点，以点带面,选择12个新兴产业优先发展，形成地区经济发展的引擎，积极寻求与国内或国际大型企业的合作，积极吸引行业知名企业的进入，形成地区发展的品牌效应，有效带动地区产业全面发展。,推动地区产业创新,鼓励和支持企业开发具有自主知识产权的产品和技术，同时，建立完善的企业创新服务业体系，完善产、学、研的产业联动机制，加强地区产业关联企业、学院和科研机构对共性、关键性、前瞻性技术的联合开发和运用，建立公共实验室，促进地区产业创新能力提升。,4 地区产业发展概念,规划概念,5 用地规划,绿茵城区：,建设一个绿茵环抱的环境优良的城区，利用地区内多山、多绿的现状，建设富有特色，景致怡人的
17、城市功能区。城市发展建设中应注重本地区的山脊视线、绿廊等重要绿化景观的保护和利用。,规划概念,5 用地规划,TOD混合开发：,创建紧凑的城市空间，提高地区发展效率；,混合的土地开发模式，促进地区多样性发展；,高质量的城市设计，建设一个环境舒适的城区。,混合用途地块保持地块的活跃性 通过功能的混合，使该地块在白天和夜晚都能留住人群，使地块始终保持活跃性，尤其在城市中心区更加重要。通常有商业、办公、居住、宾馆、公寓等的混合。,用地规划结构,5 用地规划,土地利用规划,5 用地规划,在地区开发高度控制的基础上，考虑关于适度提高住居用地开发强度的意见对该地区开发强度的规定，综合交通、环境、建设现状以及
18、各类经济发展要素，确定白云山东组图开发强度分为三个级别，,开发强度,强度一区：地铁站点周边500米范围，重要交通道路周 边地区。强度一区是组团的商业核心区，未来主要承担地区商业、行政办公、综合 服务等功能；强度二区：强度一区外围，没有重要自然景观地区，用地功能主要为居住、医疗服务、展贸式 商业；强度三区：组团北部生态协调区，该地区有零散的自 然山体分布，用地功能主要以居住、工业、公共绿地为主。,组团用地开发强度建议,5 用地规划,现状交通评价路网,主要干道呈南北走向，通达方向过于单一；缺乏东西向的道路，密集的南北向交通流将组团切割为三大块，东西板块联系不畅；道路的连接度指数偏低，道路网密度不够
19、；内部道路蜿蜒曲折。,6 道路调整优化,道路系统规划,道路系统建设“五纵六横”的干道网，路网结构大体呈“苜”字形。五纵：广州大道北、沙太路、同泰路、同元路。六横：怡新路、梅宾北路、京溪路、云和路、天健路、同宝路。道路优化主要集中在组团中部，南北部分路段也进行了局部调整，道路优化手段以新增道路和调整原规划道路线形为主，从总体上理顺内部道路的相互连接关系和结构，以满足地区发展的需求。,6 道路调整优化,6 道路调整优化,现状路网,规划路网,公共设施现状分析与检讨 白云山东组团现状各项公共服务设施的发展处于不同层次的水平，优劣不一。优（1）医疗服务设施等级高（2）引导性商业项目已经进入 劣（1）公共
20、服务设施分布不均匀（2）缺乏足够的文、体设施（3）生活性配套设施不足,现状中小学校服务范围分析,现状体育设施服务范围分析,7 公共服务设施,公共服务设施规划,7 公共服务设施,2、提倡就近就业,以社区型就业为基础，促进本地产业发展；减轻卧城现象，以及城市公共交通设施的单向钟摆效应。,1、建立组团中心,规划由四个部分共同组成，集中布局：,商业中心,就业中心,中小学,居住公园,8 绿地景观,结合自然地形设置多处城市公园，沿道路设置带状街头绿地，强化防护绿地的景观化处理，形成点、线、面结合的绿化网络。,加强绿地、公园、广场等开敞空间的建设，以及河涌的滨水空间打造，在地区内做到“处处显山”城市特点，让
21、人感觉“山在其中”的景观效果。,组团更新改造分类,完全改造区：采取完全改造，实现完全城市化的改造模式。综合整治区：在符合规划条件下可保留并进行整治，通过综合改善其住宅、环境、设施等方面的条件，与城市建设地区相协调。工业置换区：对于组团内低端的、有污染、能耗大、效益差的工业区进行升级改造，或者根据“退二进三”政策进行置换，以适应本组团的功能定位和未来的发展需求。城市建成区：现状已经建成的住宅小区、公共服务设施等。,9 城中村改造研究,设计概念,设计目标,突出“山、城”和谐的城市特征,强调生态的生长肌理,强调自然山体与城市建筑的和谐关系，让自然与人、城融合；突出城市建设的生态特质，形成富有岭南特色
22、的建筑与自然山体的结合；张扬“山、城”特色，建设和谐秀美生态城区。,尊重地区生态肌理，建设集中型、间隙式山水城市空间，保持人与自然和谐共存；以建设“生态城区”为目标，平衡人工生态系统与自然环境的关系。,营造立体有机的生态城区 打造魅力多彩的复合商圈 整合医疗、科研、教育、休闲的健康城区,10 城市设计导则,城市设计景观界面控制,在城市核心区或生态核心区形成组团的景观控制节点；广州大道、沙太路作为组团内景观控制主轴；京溪路等次干道划分为景观控制次轴；根据组团现状资源和城市建设现状，分别划分出生态绿地控制界面、建筑景观控制界面、防护绿带控制界面、滨水景观控制界面；结合不同的城市功能，划分为自然景观
23、控制区、生态绿地控制区、商业景观控制区；,采用“点轴面区”景观控制。,10 城市设计导则,开发时序,第一期 开发面积：362.70公顷1、利用三个地铁站的带动作用，开发广州大道沿线的商业核心区，重点开发地区的引擎项目，带动地区经济整体发展；2、沙太路建设新百佳国际五金小商品城和京溪酒店；3、已经建设的地区，重点完善配套服务设施。,第二期 开发面积：331.86公顷1、借助核心商业区的带动作用，全面改造和整治组团城中村；2、沙太路南方医科大路段，利用城中村改造置换的土地建设汽配城，整合现有零散的汽配销售，形成规模效应；3、沙太路京溪地区，利用置换的工业用地开发展贸式商业中心。4、完善天健广场周边配套设施。,第三期 开发面积：328.42公顷1、围绕自然山体建设本地的生态核心；2、整合、提升组团北部地区的医药研发与生物制药，在沙太路沿线形成产、学、研完整的产业发展带。,11 开发时序,组团开发行动计划,为了加快推动白云山东组团的发展，明确开发工作的重点和行动的时序，使地区开发能够分阶段、分步骤、分层次的地有效实施，形成地区发展合力，规划提出近期组织实施的四项重大行动计划，并确定相应的推进单位和组织。,组团开发行近期行动计划,11 开发时序,
