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1、荥阳房地产市场报告,荥阳城市背景,城市概况,荥阳交通便利，能源充足。310国道、连霍高速公路、郑州西南绕城高速、陇海铁路、郑西客运专线贯穿全境，南水北调、西气东输在荥阳交汇。境内构筑起“三横三纵”的公路主骨架，形成了30分钟荥阳生活圈。全市村村通油路，是河南省一类公路县（市）和公路金牌县（市）。荥阳电力充足，现拥有电厂5座，国电集团2*60万千瓦荥阳电厂正在建设中。,荥阳位于郑州西15公里，是河南省距省会最近的县级市，下辖9镇3乡2个街道办事处和1个风景区管委，人口59万，面积908平方公里，其中城镇建成区面积17平方公里。荥阳是象棋的故里、郑氏的祖地、阀门之乡和建筑机械之乡。近年来先后被评为
2、全国科技进步县（市）、全国科普示范试点县（市）、全国计划生育优质服务先进县（市）、国家卫生城市、省级园林城市、河南首批23个对外开放重点县市和35个扩权县市之一。,荥阳是经济强市，交通便利，能源充足，工业发达，景观优美，其综合实力位居河南前列。,城市文化,大海寺,韩仁铭,逍遥观,兴国寺,北宋石棺雕刻,青台遗址,今天的荥阳，由历史上的东虢、京、荥阳、成皋、汜水、荥泽、武泰、河阴、广武等县和地区分合演变而成。,城市文化,三英战卢布,荥阳虎牢关,兵家必争之地,晋楚争霸,楚汉战争,古代经典战役唐朝虎牢之战,政治要地,秦朝三川郡,西汉河南郡,北魏荥阳郡,北周荥州,西汉至西晋、北魏时期，荥阳一直为郡治之所
3、，管辖今郑州、开封的大部分地区，重要的政治要地、水运枢纽、兵家必争之地,水运枢纽,济渠,鸿沟,荥阳是历史文化悠长，曾发生深刻影响中国的历史事件，也出现了传诵千古的历史名人，挖掘其历史文化的精髓，融入到项目的主题生活理念中去，将从精神上得到广大居民的认同。用“三英战卢布”、“楚霸王挥斥方遒”等等石像或者文化长廊的形式诉说小区的精神理念，形成小区独有的风格，告诉人们我们要的不仅仅是物质生活,城市文化不仅仅是历史的积淀，更是深入居民内心的精神食粮，如果能挖掘城市的文化精髓，并运用到项目中，对项目形象的确立大有裨益。,城市规划,规划范围荥阳市行政辖区，总面积807.8平方公里。城市规划区范围为：西起上
4、街区界，东至郑州市区界，北界连霍高速，南至规划郑洛快速通道（以村界为准），总面积约230平方公里。中西城区规划范围：西起荥密路，东至西南绕城高速公路，北界上高路，南至郑西高速客运铁路专线，规划建设用地面积48.3平方公里。2012年，荥阳市中心城区城市建设用地33.6km2,人均建设用地120m2,中心城区城市人口28万人。2020年中心城区城市建设用地48.3 km2，人均建设用地115 m2，中心城区城市人口42万人。,规划期限规划期限为20082020年。其中:近期 20082012年；远期 20132020年；远景发展设想：2020年以后。,城市规划,镇体系空间布局结构以依托三个经济区
5、的三个城镇组团为基础，结合主干道路交通系统，形成以三条城镇发展轴线为骨架的网络型城镇空间布局结构。沿陇海铁路、310国道为市域城镇发展主轴线，联系市区、上街两个中心城镇，是河南省城镇体系、中原城市群、郑州市城镇体系中的一级发展轴在荥阳的部分。以市区、上街为中心城镇形成荥阳市中部核心城镇组团区。沿省道314为市域城镇发展北部次轴线，以广武为中心镇形成荥阳市北部城镇组团区。沿须刘公路为市域城镇发展南部次轴线，以崔庙为中心镇形成荥阳市南部城镇组团区。,城市性质定位郑汴洛工业走廊上的重要产业基地，郑州市中心城区西部上街-荥阳组团的重要组成部分，荥阳市域中心城市，以现代制造业、有色金属加工业、商贸物流业
6、为主的现代化工贸城市。,城市规划,城市发展目标以中原城市群发展战略和郑州市发展目标为指导，把荥阳建设成为郑汴洛产业带上的重要工业节点城市，生态环境优美的工贸型城市。,城市规划用地布局结构空间布局特征：“带状组团”模式；总体空间布局结构：“一带、两轴、三中心、五区”,城市用地远景发展设想远景荥阳市区将成为大郑州市区西部上街荥阳组团的重要组成部分，建成与郑州中心城区功能协调、联系紧密的现代制造业、现代服务业基地。,荥阳房地产市场,房产政策,国家政策,关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 各省、各自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局
7、)，新疆生产建设兵团国土资源局：为强化房地产用地市场监测、严格落实关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知(国土资发【2011】2号)要求，建立健全异常交易地块上报制度，现就有关问题通知如下：一、城市范围。需上报异常交易地块的城市范围为全国所有县级及以上城市。二、上报对象。需上报的异常交易地块为各类房地产用地。凡在土地市场动态监测监管系统中归入“住宅用地”和“商服用地”，并且符合“招拍挂出让中溢价率超过50%，成交总价或单价创历史新高”条件的，均需要填报，其地价分别对应于城市地价动态监测系统中的居住地价和商业地价。三、溢价率的确定。溢价率是指成交价与出让底价差额占出让底价的百
8、分比。当起拍(始)价低于出让底价时，成交价与起拍(始)价差额占起拍(始)价的百分比大于50%的；或无底价拍卖时，成交价与起拍(始)价差额占起拍(始)价的百分比大于50%的，也应按规定上报。五、上报期限。在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，市、县国土资源主管部门要通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写房地产用地交易异常情况一览表，按要求以电子邮件、传真等形式分别上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。个别填表需耗时较长的，可以延长至5个工作日内。请各省级国土部门迅速将本通知要求传达到县(市、区)国土资源部门，各县(市、区)国土资源部门要对照国土资发【2011】2号
9、文和本通知要求，对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块，应在6月30日前补充上报。国土资源部土地利用管理司2011年5月26日,房产政策,政策解读：,2011年前两季度，全国各城市公布的房价调控目标尽管较上一年度房价实际增幅有较大下降，但依旧确定 在10%左右，加之高通货膨胀、高流动性过剩等因素，土地市场始终承受着较大压力。此外，由于主要城市一直受限购影响，市场流动资金有向三四线城市流动的趋势，国土部门的此次行动，被普遍理解为对三四线城市房地产风险的预警和防范。,对本项目的影响及对策：,国家以明文规定的形式，让三四级城市的土地状况完全的透明、公开，这其实在很大程度上弱化了包括荥阳在内
10、的三四级城市政府在土地方面的主导权，市场信息将更加透明，有利于塑造公平竞争的房产环境。,该政策对于本项目的影响是间接的，这个政策的出台以后，我们对荥阳的房产市场的监督会更加准确、及时，从而对可能出现的新项目提早做好应对准备，防患于未然,发展现状,城市化率30%-50%,房地产低速发展期,GDP增速超过8%,房地产处于发展周期的高速发展阶段,人均GDP大于800美元,房地产高速发展,延津房产市场独特尾盘与新盘并存，中期楼盘断层,房产市场步入快速发展期房产市场很不成熟,荥阳房地产市场目前处在低速发展期，随着城市化率的提高，其发展速度将越来越快。荥阳房产市场有其独有的特点，其虽然发展阶段很落后，可是
11、产品升级速度很快，很重要的原因是其市场不仅仅针对荥阳本地居民，还有来自郑州的客户，而且后者的影响力将越来越大。,发展阶段,荥阳的房地产市场可以分为三个阶段：第一阶段是2007年之前，第二阶段是2008年-2009年，第三阶段是2010年之后，荥阳房地产市场有其独特性，整体呈现诸多特点。,第一阶段（2007年之前）,第二阶段（2008-2009年）,第三阶段（2010年以后）,2007年之前，荥阳房地产经历了从低迷到高速发展的过程，这段时间出现了桃花园、京城花园等诸多大型楼盘。,2008年-2009年，荥阳楼盘品质进一步升级，香槟大道、意墅蓝山等高端项目和万业世纪广场、尚山若水等中端项目大批量入
12、市，市场进入繁盛局面,2010年之后，荥阳房产市场意外的冷清下来，到目前为止，市场上在售的项目基本上都是08、09年时候入市的，而且都到了尾期，市场供应量较少。,房产市场,2010年1月到2011年3月份荥阳商品房销售套数走势,有图表可知，荥阳每月的销售量基本维持在300套左右。从图中也可以发现很有趣的现象，那就是荥阳的房产周期相对十分特别，比如说房产行业中的”金九银十”在这里却并不明显，而年前的两个月却是全年的销售高峰，其他月份的销量则相对十分均衡，并没有大起大落的现象。在掌握了房产规律之后，就会在当地特殊的房产市场环境下随机应变，把握住真正的销售高峰期，实现销售额和销售量的突破。,套数,时
13、间,房产市场,2010年1月到2011年3月份荥阳商品房销售面积走势,时间,从图中可以看出，荥阳每月的销售面积大致在35000左右，通过销售面积的变化趋势与销售套数基本一致，这佐证了上述推论的正确性。但是，也应该注意的是随着荥阳逐步的并入到大郑州生活圈，其房产市场受到郑州市场的影响较大。“金九银十”的现象会慢慢呈现出来。,房产市场,2010年1月到2011年3月份荥阳商品房销售价格走势,附注：这里的商品房价格包括新房、二手房和商业,从图中可以看出，从2010年至今，房价整体呈现上升趋势，从2010年12月份开始，房价基本稳定在3200元/以上。过去一年多的时间，商品房均价上升了50%以上，这也
14、间接的预示着荥阳房地产巨大的潜力。,房产市场,2010年1月到2011年3月份荥阳商品住宅销售价格走势,从图中可以看出，从2010年至今，房价整体呈现上升趋势，也只是在2010年底的时候，价格才骤然突破3000元/大关，12月份有很多楼盘推出新的房源，且产品档次都上了一个新的台阶，在加上过去一年被长期压制的刚性需求量庞大，导致这一月份的商品住宅价格骤然提升。,房产市场,荥阳房地产市场预判：价格：随着荥阳市逐步向郑州靠拢，打造宜居健康城，再加上荥阳市正处在城市化建设的高峰时期，价格上升是不可遏制的必然趋势。供应量：经过2010年的短暂低迷之后，在荥阳市政府的政策引导下，为了实现城市规划，积极融入到大郑州生活圈，未来必定有大量的土地供应，也必将导致房产市场进入新一轮的高峰期。,从市场各个指标信号来看，荥阳房产市场整体呈现“稳中有升”的趋势，虽然房产发展在某些时段并不均衡，但随着郑州西向辐射幅度越来越大，荥阳固有的刚性需求依然强劲，可以推测出荥阳整体房产市场未来是很不错的。,
