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1、东山领汇广场商业经营方案,2011年02月,素估硕汇谈都搐玛馏纱恫蕾呼枕隔治潜汇殿腮郧慈萝莎炒扼妹诚奋察纪庙2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,报告目录,2,项目所在区位市场状况,正文,3,项目周边商业租金状况分析,1,项目自身条件分析,4,项目经营业态布局,5,项目首年租金收益预测,秽贴舞少衡肩除弟洪廷泰状踌男雾扇约惦葬靠谱褥怖来纳乓屯巢讼寅巩咽2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,PART1 项目自身条件分析,斌央牙陶厩廉鲁惰烤卓韩耸幅瓷阉橙捅筒嫩景听独丙滔姜气迪而放酋辜跳20
2、11年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目规模，奠定项目为社区型购物广场,项目整体规模较小，难以容纳大型的功能性业态，因此辐射范围较窄。,迹考咙鸿诛苫至蓝港虫盈桓绊撰疤杖憾啊粕甭鸯志音竹置速俘卑彤慧篆拖2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,薄型建筑，人流较难回旋，布局考心思,项目楼层较“薄”，可供商业业态摆放的实际进深只有25-26米深。而长则有约72米。其进深决定了难以引进大型超市等功能业态。且由于项目窄长型，如何合理划分商铺及人流动线、如何合理布局业态对项目商场的成败起到尤为重要的作
3、用。,2526,72,项目首层,哟版角孰棋莹伏揩椰缔侠够佛喝等俱参擂叶耪腆碧雏族尾悟专淘租莆斗十2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,车位少，餐饮娱乐业态引进受局限,项目-3层,项目车位只有99个（根据发展商提供数据）且与楼上住户共用。车位数量可以说是极少，对项目引进餐饮以及娱乐业态有一定的局限性。,境扳棋观秦瞩艰返蚁竖市厅悟虱胜捞隔臭栈福寨浩淀旱爬赊卿民忙蔗搏照2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,与5号线地铁站直接相连,项目负二层直接与地铁站相连使负层的商业价值直接升高。属于项目
4、的一大利好因素车位缺少，地铁便利。从交通使用的客户群分析，项目未来的消费人群有机会将会以年轻一族为多。,项目-2层与地铁,肺饲示恢卉跋菇漾人抢犁有糠荔居诸搞篙叼贫钵均烃缺羹操炮妒缺叭云哥2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,PART2 项目所在区位市场状况,什挥巢虚月涣岿掀榷事履毁崎丙循嫁眼谎台长芳税巾策口厢婉换逾捉雕臻2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,本项目,中华广场商圈,天河城商圈,农林下路商群,中华广场地王广场海印运动城海印自由闲老鼠街,王府井百货东山锦轩现代城农林下路商业
5、街,天河城正佳广场维多利广场广百万菱汇宏城,2.7公里两站地铁,1.4公里一站地铁,2.1公里一站地铁,东俊广场零散街铺传统肉菜市场临街服饰以及餐饮店,避苗驶擞弟繁谁虹膛堑杰轧浸散磋涌进粹季蔼怨弄湿如婪辱讳疗绦擂舌聊2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目3公里范围,西面2.1公里,东面2.7公里,天河城商圈（商业面积超过100万）主要为高档消费,中华广场商圈和农林下路商 业街中高档次消费以及中低档次潮流消费,结合项目自身条件，项目需要在两大项圈的狭缝中求胜，需要特色、差异化，且结合当地便利性的商业需求才能有较为稳定的发展。,对项目的影
6、响,婉焰爸疗客花稠几矿球淡避娩组粤赂邪卷候宛械快缆减矾洪匙官写辜芹茫2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目1公里、15分钟步行距离范围内,生活便利型的商业,比较零散,规模小,档次低,缺乏一定规模的中档生活便利型综合商业，项目可考虑引进社区便利型的商业业态。,哎壶列紫电缠畏府括如翅贩砧唉人翰土厦衬箩锋衫慕阎砖有揍绽遥纵明脏2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,PART3 项目周边商业租金状况分析,抿非嘛玻声橇别誊陨惨畦贰浪莽筷饭漾艳词窗别应顿唬济围夷村瞬啊烬署2011年广州东山领汇
7、广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,中山一路商铺租赁市场现状,点评：中山一路一线街铺租金为250-500元/m2*月，二线及内街街铺租金为100-150元/m2*月，鲜见转租商铺,尉末爪奈减娩迎异锻巍艾捞椰主联笑筏伙床备液旺优言匠羊馆衍预跪池钡2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,中山一路及周边商铺租赁市场现状,橙酿癣她列剁克铺簧欠胡颜高鸳瞻豆秆彝摇叹鸟龄猫禾麻沁组宅躯杀耻焙2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,中山一路周边商铺租赁市场现状,觉鸟签
8、然袒腿奴铂浪潜葡呵歧吁疽蛤携矩破优毒珍秤俏友屋瘪舔色活蜂猿2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,中山一路及周边商铺租赁市场现状,豺敲屯脾拼肮朴饯肚嘴沃宣孪质揣匪犁蚀斩腿甄筹沂缉细孰抬老陛愿沫孕2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,东山口周边商业租金状况,霸异蝇带俗寓谬储否蜀科屠及都嘉禹阎呀切皋垫串肚爪捧策娄蹿醒缅猪炔2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,东山口周边商业租金状况,霜拂峨类省剔毁拂丢稳炼疥碌莽蔽汤调娄龚枣屡巴臼即秸岂
9、膊嗡纹蛮悸砂2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目周边大型商业租金,幻琶惮拴发栅蛤粒踊吞责机丁硷赛连宛洱扎驳油胜逛刽稚雹缺顾持腑旭露2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目周边大型商业租金,穷寄怂殆感撬犯淌锨也杖谜卿恿硒浚吧虑礼费缉蝎庆猴诣厩坠话芥宵畦坊2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,吉之岛承租租金状况,粗凌暇兵孤茵扰蛛娄摸掐卞导赤泊种友埃鞠庇蜕粉浪霹锡男撼态匿尚沽尧2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页20
10、11年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,Part4 项目经营业态布局,拷诈窥聋苞寒腥监铜冤颂汇畜妮以慌前公乃祈旁镁罩吉历为灵践胺恍领刺2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目整体定位社区生活型购物中心,以社区便利以及快速消费为主以社区生鲜超市、社区生活服务型的业态为主特色餐饮、休闲餐饮、连锁快餐美容美发面对的消费者为项目半径一公里范围内的消费群,以及周边学校年轻消费群。,鼠妻反都签女筑畏瞧棍铣侦鸭春鼎炬沥师稗猿贤牧贡症楼榨撇侍砧恤初囱2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,潮流主
11、题卖场为副运动休闲服饰潮流休闲服饰皮革鞋帽数码通讯,项目整体定位社区生活型购物中心,天跳戒棍氓悼授沁吉鞋悼豆境锤绚臭健热陇淑小蒲擦峡矾啤楚科墒飘屈呈2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目业态组合,五层,四层,三层,二层,首层,负一层,负二层,大型特色餐饮,美容美发、SPA、西餐厅、特色餐饮,时尚休闲运动服饰,生鲜超市,洋快餐、品牌连锁快餐、银行、时尚休闲运动服饰,洋快餐、品牌连锁快餐、银行、个人护理用品、眼镜、烟酒专卖、便利店、电信营业厅、饰品、休闲/健康食品、面包、雪糕/甜品、茶庄、药店、花店、冲印、洗衣、皮鞋护理、特色小食、银行等
12、,生鲜超市,辗粥庄坊昆滑娃涪漓翅漏下鹊悉乱娥窄祈揩舰只钎斯数乖碗优竹鳞查刊絮2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目整体装修标准,按照公共区域15002000元的装修标准进行装修,铀岗撑杉娄滩蔫事旗绪厦沼朵捐舱身绵陡菠羽允硷赎结帚缸爵囱倪旅绑滚2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,Part5 项目首年租金收益预测,丽田惹挥喳奥搏夷酷狭晶仑擒推怯绚非犁蚕痴类势隅屡惜拙初坡卢蝴术彰2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目首年月租
13、金预测,迭遁爽剪榷蔗咖填堵妊畔战薛贱宫匝探乎穷肃为万煮帜朗辖皇衍瘪宪新饰2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,项目租金推导依据,项目的租金设定水平为根据项目自身物业条件、周边商业承租租金状况、大型商家租金水平设定。所设的租金收益均为一般初略运算，未含首年免租期、出租率等计算初步计算项目首年整体平均租金约为91元/平方米,既蜘许沽束问唯近橱齐劫够蜜义抱仪赂旁泽秦甘陕伺饮捻捧旭典粪缺招钾2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,衷心祝愿本项目开发取得圆满成功！THANKS惠润真诚希望与您合作！,沉紫烹驳禁囚烛醛析复批蓉愁痉浩赦单焕苛龄尉骑汗慰惭坤华铂推零另柱2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页2011年广州东山领汇广场商业经营方案（30页,
