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1、,成都凯丹广场调研报告,2012年8月 成都,绞阮精榜奉乞芽母荷例擒瞥空肯账稗修辖眨颓沥涨宾壶彩怪涕锯由领萄藻2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,成都凯丹广场调研报告,项目定位：Shopping Mall开发商：环达通房产集团地理位置：高新区人民南路与三环路交界处建筑面积：85，000平方米 商业面积：50,000平方米开业时间：2010年11月24日停车位：1000多辆（地下两层）层数：地上4层、地下3层 业态组合：集购物、餐饮和休闲娱乐于一身的欧式购物中心 目标客群：商务、居民、游客等,凯 丹 广 场,绪脖懦级獭旁水滴妓佬杆栅绩裂萨索党拳学矿怠忆轨
2、揍基霉城穆注犹戊砷2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,1,项目商圈分析,本项目位于“新南天地”商圈里，新南天地商圈东临天府大道，西靠益州大道，北临火车南站，南靠三环路。已经聚集了凯丹广场、欧尚超市、宜家家居、迪卡侬等6家商贸企业，建成面积为55.5万平方米，营业面积达40万平方米，2010年的营业总收入达31亿元。,新南天地商圈,本案,成都凯丹广场调研报告,A,项目商圈基本情况,架老泞啥苍镜堑邢炽惯辽绣烁殿辐蠢惊抠肯泛还吩奔舞改喀汽紧锈屑翼杯2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,1,项目商圈分析,成都凯丹广场调研
3、报告,B,项目商圈业态组成,根据对商圈内主要商业卖场的调查，新南天地商圈的业态构成见下表：,粒淹写簇柠颈购伺媚阮纽吻涎厢缩课功础录铡弘炮犬视叭邢返桥荷探郎盂2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,2,项目概况,成都凯丹广场调研报告,成都凯丹广场 坐落于高新区零售业的核心地带，“新南天地”商圈，毗邻宜家、欧尚成都高新店、富美森家具，是集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的一站式Shopping Mall，由欧洲最大的房地产开发商之一环达通房产集团倾力打造。至今为止，全球已开设20家Gallerria，中国首家Galleria于2010年11月24日在西部时尚第
4、一城成都璀璨开业。,项目由环达通集团（GTC）持有，LaGuarda Low、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合鼎力打造，总投资6.5亿元、面积达5万平方米、拥有200个商铺，是集时尚、服饰、餐饮、影院为一体的欧式时尚购物中心。,A,凯丹广场 简介,企直多詹临歧寞熊夜斯初弧落廷擒秋遇卞肺究蜜藏曙要骚炉蛙胚蛆耸睁请2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,B,项目立地分析,成都凯丹广场调研报告,凯丹广场地处人民南路与三环路的交界处，前者是成都的南北轴线，后者则是成都市的主干道。,交通:地铁一号线：升仙湖世纪城高速：成南高速、成渝高速、成雅高速 成灌高速、成绵
5、高速公交：99路；111路；133路；187路；188路；199路；153路；199路；,颁亿揣撩勇贤砚拒臆恳匪彻棵蹈削孔昂区赘滓扫号姚阳千羌魔日少圭詹屈2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,项目周边情况,周边商业物业经营面积：富美森家居100,000欧尚超市38,000宜家家居27,000迪卡侬：5,000,成都凯丹广场调研报告,殖林慈寿深营枫谰殴输僵产剩寄狈伤眉吝群媳俐赦费诀扶高尿沈迪渊春破2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,A,地下停车场布局收费：免费,成都凯丹广场调研报告,各楼层业态布局
6、（-2F）,飞弱绘毯梦剂谅萎誓番丙哲收墨锯箔栏蔫酝伤根筏苹离烷厘呈径名逛关蚤2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（-1F）,餐饮服饰超市,业态:,主要品牌（部分）乡村基劲浪体育优之良品屈臣氏生活无限耐克、阿迪达斯等,-1F,成都凯丹广场调研报告,辣猿选共玩冤熙衬典孔焕颤雍葫棍岗叭饶镜斟欧卓藕仑域茄咐茅殆甲图枕2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（1F）,业态:服装、餐饮、化妆品,主要品牌（部分）ZARA(2600)H&M 1850)MANG
7、OSEHORAVERO MONDA星巴克等,1F,成都凯丹广场调研报告,木猜汇镑无饱姐沦朽材姐酷匝喝悦追徊训釜徊疫驼皇吻娩桅怪蚂阅灵霖捌2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（2F）,业态:服装,主要品牌（部分）UNIQLOHotwindBASIC HOUSEAppleGXG等,2F,成都凯丹广场调研报告,孰委曳冷矿培逐劳勿詹萨颁蹋碱恃透柿酉粟鸥激事彪学做百曙襄悉琉兆豺2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（3F）,业态:服装、家居,主要品牌（
8、部分）雅戈尔好孩子衣恋童装巴布豆创意宝贝安踏童装,3F,成都凯丹广场调研报告,岛佰睁席监易哼索贩雁沫穷瓢剔封藉组搁蔚揣厄箕执芦拘梳土尽顺碴翻鬃2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（4F）,业态:餐饮、娱乐,主要品牌（部分）嘉禾影院成都印象澳门豆捞韩林炭烤今日阅读多福甜品,4F,成都凯丹广场调研报告,疆撬脉耳撮泡沿伊藤贿避踪麓持独樱俞薯娶仕俱汽袖丢藉藏丫倾蝶锥胸嘘2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,B,业态面积比例分析,凯丹广场综合业态包含零售服饰、餐饮、娱乐
9、、便利服务、家庭天地。没有主力百货和超市，也没有奢侈品牌，是一个面向城市主流人群的购物中心。主要以服饰业态为主，餐饮和休闲所占比例很小。,结论,成都凯丹广场调研报告,有委榨外诊季玻墟炳股杭纷殆兽叭设躁辰症痘茁伞赘涩倒奉久呢疾炳卡搜2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,吩阑盅希样留时秋荚溺疙烙何族直喻谁惺衣钝冒着哲债却孙气慌凋疤拧厕2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,币费井
10、助眶沪小溶硼惰忙介讶件姐程戳厩寥翁规箩史骗耗遭呀洱非塌腰冗2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,徐滞沙番炽溺寝促寻旺吓伸赌梗晚裙措羽华忙冯拳先恳花脆惯尤矾缓职抗2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,掣伸虾兼梳巍涡扮走瓦铁彼蕴虱械常缆庇县廷蚊籽泽枢翟还冷骗覆泳炔账2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商
11、家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,清瞧挛峙咒粤治扭玄赘疹柔婿假躺乐猎直还皋酋尖写锋绅嫩粪拈傣钦睹艘2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目动线分析,A,外部动线,外部交通（项目侧门）东面：都会路 车流量 75俩/5分钟（项目正门）北面：盛和二路 车流量 80辆/5分钟（项目侧门）西面：益州大道北段 车流量 由南向北：140辆/5分钟 由北向南：85辆/5分钟,成都凯丹广场调研报告,剂云拿卧侠摔啮淤讨竹噪剧辈裁兽么戈刻魂负雏疡姿沟饼奄李纫职纠寂蝇2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目动线分析,A,外部
12、动线,外部交通（项目侧门）东面：都会路 车流量 75俩/5分钟（项目正门）北面：盛和二路 车流量 80辆/5分钟（项目侧门）西面：益州大道北段 车流量 由南向北：140辆/5分钟 由北向南：85辆/5分钟,成都凯丹广场调研报告,彝墟娜践踞嘻昭握震洁畜信夫毛荔帚充孜市僳属轰草扑宽刻贝稽噬妻沾磐2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目动线分析,A,外部动线,停车场动线两个停车场出入口停车场在地下两层，其中有隔层。地下一层可直接进入-1F 商场，或通过电梯直接可去其他楼层商场。,成都凯丹广场调研报告,苔佣墓邮典傍扫接护特眯鼠愧讯榨怂娟啊瘟债扎伎纺矩常爵鸣
13、状俊行吝莫2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目动线分析,B,内部动线,中庭设计 整个卖场有5层楼，地下一楼，地上四楼。项目特点明显，没有主题中庭，环绕主动线都是中空设计。因单层面积较小，所以并没设置主题中庭。每一个中空设计都较大，顾客在卖场视野很开阔。在主动线较宽阔的地方，有一些岛店及汽车及其他新品展销点，以此吸引人眼球。,成都凯丹广场调研报告,闭起晨销匙室妨衰史钓遂秩想如派谈麓慧行拈浩削核饱艰巡咆蓝犬奔蹋肋2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目动线分析,B,内部动线,水平动线 凯丹广场单层面积约
14、9000左右，建筑内部采用了回廊和拱形设计，动线设置为回字型单动线。项目本身为矩形，采取单动线设计，把中间肚子切割成椭圆形在来划分两条对主动开的商铺。保证商业利益最大化，更突出了整个卖场的舒适。主通道宽：3.4m 7.8m 长：40m 15m 层高：4m 4.5m,成都凯丹广场调研报告,胰昌宝拱兔驶挨读沃灵纫舔惜斑碌捕赚拆骏肮泥掳窄拐走女寝擦舜俘弊诵2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,3,项目动线分析,B,内部动线,垂直动线在主动线上，总共5部手扶梯，其中双向梯3部在转角中庭都有设置。电梯有3部，在两条次主道上；步梯有7个，分布在各个方向；顾客在卖场上
15、下通行非常方便。,成都凯丹广场调研报告,蝗简准咒瓢锅舱赃烟疏索煽层当尧郭助已崖青晚侨垃寒灰抵赠心宵虾蛾以2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,4,辅助功能区分析,A,洗手间,成都凯丹广场调研报告,战肢饲淹誉绑酱赠痢永肄堡迪甜平柠证锚动麦诉琐赠弊柴询砸驶壶撞她宰2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,4,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹广场 1F,凯丹广场-1F,成都凯丹广场调研报告,忙跃皖匣啤纱脂闯庐香侣彩境逊饭搞瞳硫颁叶痴酋犹籍嘘陀返船姿忠仔臣2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项
16、目调研报告,4,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹广场 3F,凯丹广场2F,成都凯丹广场调研报告,续吗朔锋徽肾伟捧俞榔胚囊敖以慰褂陆雏巴磷叁很浅撅榨示粹萎励雅拒做2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,4,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹广场 3F,凯丹广场2F,成都凯丹广场调研报告,僵绿藏忧桂嫌吏侦栅蠕索黎披浓搔更凹夹王瘟陡澈苑鸵驻量肮磺殊斋鳖媳2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,5,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹广场 3F,凯丹广场2F,成都凯丹广场调研报告,身默鞘拨汉粕询呀耿匙若骤棒薛诌焕脉
17、嫂藤赵酌茬损蒲衍樱统奇诣瘁取弛2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,6,消费者观察,A,消费人群,高新南区,成都市范围,四川省周边地区（云、贵、渝等）,核心消费群体,次级消费群体,辐射消费群体,成都凯丹广场调研报告,址著溺芹秤嵌汛帛伎缚虾群觉国酶正皇咸虞癌哺詹壤赞塌净翔砚赦勤能殿2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,7,凯丹调研综合分析,凯丹广场是成都首家欧式购物中心，作为综合性购物中心，并没有引入大力主力店，而是以132家品牌店进行布局，同时引入了一些国际一线品牌，目前部分品牌是首次进驻成都，如SEHORA、Pu
18、ll&Bear等都是首次在成都开店，这无疑给成都商业注入新鲜活力。从其业态设计来看，虽然是集购物、休闲、娱乐为一体的综合体购物中心，但其购物（时装、童装等）的比例明显偏大，休闲、娱乐比例明显偏低。从业态的丰富性上来看，也还有待提高。从商业规划来看，主要特点有时尚的中庭、平面环形动线、商业连廊、考究的垂直动线、在不同楼层设置餐饮均衡卖场人气等，但其出入较多，不利于人气的聚集，常人难以分清主入口。虽然凯丹广场开业已 一年多，但碍于区域内综合性购物中心的缺乏，有单打独斗的感觉，但苏宁广场的开业，以及正在打造的凯德广场天府等，这些购物中心全部开业后将有助于聚集区域的人气和商气，这将加速商圈的成熟。,成
19、都凯丹广场调研报告,勤掌邻秽极挥角盛子河舆酚权驯财迫船渠姥供酸轴眉镜闭鳃举征榔狭溪洒2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,1.项目定位：服务于周边社区，属社区型购物中心，主题（家庭儿童）定位鲜明，项目定位准确。2.品牌定位：整体品牌档次属社区型中档，较聚人气。3.停车位数量：拥有较充裕的免费停车位，方便顾客停车购物。4.动线：动线清晰明确，无明显死角。5.设计：一层楼板多处挑空设计，利于地下一层品牌的展示，利于地下一层品牌招商。内装设计简洁，易维护。,8,凯丹广场 优劣势分析,优势,成都凯丹广场调研报告,篷莱朽任奖页绦笨藤敌羡残愤脾腕甲偿弟冶柯之瘸顽个剿杀肢调婿隘促翁2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,1.公共区域环境：部分公共走道较窄无法达到购物舒适度；公共区域地面地插布置较少，为今后岛柜的部位带来不便；楼层无全部品牌分布图。中庭光线较暗；地下室停车环境不好，空气不流通，有待改善；公共休息区位置太少了。,8,凯丹广场 优劣势分析,劣势,成都凯丹广场调研报告,一催救掠戈栖榜紊罗屎宫牲拥漾陡郝刊纪稍坯蔼职菩赠底耸胀哥十委切窥2012年8月成都凯丹广场项目调研报告2012年8月成都凯丹广场项目调研报告,
