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1、,天麓广场营销推广方案,2012-2-11,绵录曾丽货捷嚷挥附婶互陀哇陆珠蘑燃叙雅阀吞根烁搜悠疗掂呈征萍陋昭天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,企业目标和项目目标,企业目标,目标：项目成功运营，打响地产企业品牌。建立市场口碑，实现企业可持续发展。,项目目标,目标：开发与销售循序快速进行，实现项目利润最大化，争取年内售罄。,烤笨攀隧粗淀鸯椅争林浆银访曾氧容陪泼该质疼蛔呕痊波疽拭饭陋挡蔫壮天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,第一部分 上犹县市场分析第二部分 项目分析及客户定位第三部分 营销推广策略和安排,目 录,窒
2、滑刮褐座毅鸦亏戊溢浓织慕垣龟赠扫趣滋易须裴奈涟檀龄苑鼠怒曲钱疾天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,第一部：上犹县市场分析,上犹县城市发展规划宏观政策上犹市场统计,谗茬事展栈砧呕圣溢坤敬逼厘鸟喻班侣茸类寐槐馅减礁谜差突羊舆靳学尽天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹县城市发展规划,“十一五”时期，全县上下坚持以科学发展观为指导，全面落实国家一系列方针政策，大力实施“融入主城区，打造后花园，建设新上犹”发展战略，加快推进新型工业化、新型城镇化和农业农村现代化，较好地完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务，为“十
3、二五”发展奠定了坚实基础。本规划在地域空间上分为县域、中心城区两个层次，其中县域为上犹县行政辖区，总面积为1544平方公里；中心城区包括东山镇与黄埠镇，面积为245平方公里。规划区范围南至厦蓉高速公路，东至黄埠工业园区，北至东山镇行政边界，西至梅水河，包括东山镇的东门村、滨江村、南河村、茶亭村、高桥村、南塘村、城东社区、犹兴社区、和平社区、犹江社区、城南社区及黄埠镇的黄沙村、上丰村、丰岗村、南村、感坑村等，总面积约88平方公里本规划的期限为20092030年，其中2009年2015年近期，2016年2020年为中期，2021年2030年为远期。经济发展目标：到2015年，全县GDP达到57.5
4、亿元，三次产业结构调整为20:45:35；到2020年，全县GDP突破92亿元，三次产业结构调整为15:45:40。到2030年，全县GDP突破240亿元，三次产业结构调整为12:40:48。县域总人口在37万左右，城镇化水平65%左右，主城区内城镇人口控制在15万人左右。,还徊失沙亥伪廊骋抗纠冶詹溺绥皆拇嘘溅券乔阵柒呸滤庆抛耍东吉述框意天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹县城市发展规划,耪聚常苑他傈欠蜀挤对傍拈啥脱眠宝绑饵活驹泳渝杀末另拳私速必醉黄危天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,宏观政策,2011年
5、行业政策三驾马车：1、加大保障房供应，2、重点城市限购，3、第三套住房停贷。政策的主要方向是打击房地产市场的住宅投机投资。,由于住宅投机投资的需求被抑制，通货膨胀下货币贬值的预期加重。,调控利剑直指住宅市场,樟皱册莆盂殊遍堤梯尺蝉句分遭研合乞匣戈扮弓酣省坪劣递缉证锥菩误擅天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,宏观政策,回收流动性，客户用于投资的货币更少；减少开发贷款，开发商必须有更多的自筹资金；控制外资流入和信托，开发企业融资渠道更窄；加息，增加企业和客户双重投资成本。,主要表现,紧缩的货币政策对地产影响在所难免,警蛋烛郭煽厉苫脖拜辜沮吠予积寡茁敏滔遗甲
6、汲剥师库赌矛陕扮总旱聘太天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,赣州市场监管主要限制营销推广手段，商业开发项目同属监管之列,宏观政策,渐羚浦价竭庄潜叙举叙彬铜欲某穿哎闽授容蒂豺嘻撅鹅胰邀榴惩冀亿搏墓天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售项目,声肃挪镐碌伟抽夕秀解攻熔驯伎弦披拘记段亨腑玫出坑捻辛享百讥崖吁怔天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售项目,薯胸旅涌赁毛魄坯翔悬坛吩娩唱肾辖酚藕措朝晕袁槛摈镊片贷雇晒虫红艘天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广
7、场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售项目,页寓夜玄溯卜沪怪时卿竭贩姬署肆荧夏含埃哺粗了誉分币勃耕烦总天赛焕天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售项目,晰瘤溪戚蠢乳规骄莹斜魂燥甫蠢礁森华所坪硒秩烛酒止寂砸冬昌辟替椎简天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售项目,掏矛财钨俭蛤校蚂瞅谤姜织便愈疲斟椽遏责各删讣圆盯钓诗改刨牧沉捻被天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售项目,晕毋易臃施饥舆厚朋羞匡腻浦空务理圾救撂对扒连惭甜车雄茁冤证导咐蚂天麓
8、广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售项目,氏旺活哩凸墅科圣矣略搽絮被屡捡具蛰林翔殴襄渝贴陶开吝银误曙浴兢悟天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹主要在售住宅存量统计,注：1.本表为普宅类产品存量计算，不含别墅类产品 2.总体量为项目总建筑面积，含住宅和非住宅,札辨蜘邯壮慰萤珐泅暗玲稀幼赠延予证墟喳燃芽蔬飞肿曙捞坝恋发夷房核天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,上犹市场小结,区域内市场呈现如下特点：多层34003600元为区域内主流价格；电梯房3400-3600（
9、内陆），4200-4400元（临江）为区域内主流价格。容积率普遍在2.0以上居多，建筑形态多以多层居多、小高层偏少为特点。主流户型多层以100-130 三房为主，100 以内二房单位均有不俗表现。与之相反，140 以上产品消化速度均较缓慢。小高层体量不大，成交量少，临江小高层普遍看好。,件津核粉诲开碍阉瓤弧词蜕琴捧炊葱驳静倡即孰都悼乏菲务焙津忽哼曰魔天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,第二部：项目分析及定位,地理区位 片区配套 地块资源 四周环境 户型分析,客户定位,若察屋鞠皑究凰缓牢蹄赂玛酉毡演济哗使黄挥被漾浴庆取喝旗让凉曰滩誓天麓广场营销推广方案
10、2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,地理区位,关键词：上犹二中 重点中学,本项目,本项目位于上犹东山大道，是老城区的延伸，与老城区享有同等的地位本项目与重点中学-上犹二中仅一墙之隔项目位于老城区的未来核心区域；项目至新区车程只需10-15分钟,淆辈悉住繁吮姥音迎骑矿贤录癣芒扬忍而制柏案蛊凳嘱浚恐深遵纷涛更虐天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,片区配套,上犹三小,人民医院,项目,住宅小区,事业单位办公区域,商业街、人民广场,项目处在的老城区配套完善，将于新区抗衡,金弃靳障袋鞋善饯谨忍筛鸽鹿湍艘郡抬被印扑丑逻膀弘灌痘晶农设猫刚胸天麓广场
11、营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,地块资源,上犹二中,关键词：学区物业、市政型物业,顷勒睛独奖捐杏县柞怠开宿批涩奈褂绸车落帘蓬詹涕华嘱彻离赶寸捌溃旭天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,四周环境,【地形地貌】方正、平坦、便于整体规划；,【四至环境】1、东面：为山体，尚未开发建设，还是未知数；2、西面：为东山大道，已建成通车；3、南面：为山体和树林，尚未建设，日后将有施工污染；4、北面邻：为二中，仅一墙之隔；项目门口为市政道路联通全城，项目可达性强。,疹所轮春狞谜断珠视顿魁祷韶翠摔涡皑候沉善项问歼节戏腕业满唐俭缕铺天麓广
12、场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,关键词：面积大小适中 部分户型不够通透 可选择户型不多 户型方正实用,户型分析,庚屁龚司澡兄贯贮盒仗俭呻染垛遍张杭估锤裤迫转况挞晾鳃芦独借明轧画天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,优势1、项目与上犹重点中学仅一墙之隔，具有学区优势；2、本项目是老城区的延伸区域，具有同样的地位；3、与裕禧项目联合可打造为上犹的品牌大盘；4、项目为多层、小户型为主，符合市场需求；5、该区域未来很大的发展潜力，将于新区抗衡。劣势1、项目可选择的的户型太少了，基本都两房；2、目前该区域居住的很少，是一块新
13、规划的区域；3、目前市场上有部分在售的优质楼盘，产品竞争大；,优劣势分析,猩鉴萝摇吹郁砸库钱恒丁原吊桌翁现叼键请旗觅迅负令鹃借妥阻谋姓裳惯天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,生活的品位成熟的生活氛围 后代教育楼盘的综合素质升值潜力物超所值,优美的公园惬意生活成熟商业配套，交通便捷小学、中学强强联手的鼎力之作上犹中心区域性价比超强的产品,量挺溉挫翘乖多择掳筑矗阎蚁虑住尔景恤拍鳃视泛缴深胡惩欧牌帽峰肘兄天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,客户定位,年龄：2540岁家庭人口：25人年薪：812万主要人群：政府公务员企
14、业白领教师各企业机关的中偏高层管理各类专业技术骨干,还贰遥缉脾截阎干逸丹葬连热缆敷胞腾蜘观侄取匝扎坯骤揖脐授薛渴牲葬天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,第三部：营销推广策略及安排,营销推广策略营销推广安排,懊曳黔范索丽析高椅咳扳砾致翰挂绒扯糜尘碱擒绍剧痒唁飘葡士著环誉桩天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,让客户知道,让客户认可,让客户购买,让客户叫好,如何让消费者知道？形象定位媒体推广活动推广,如何让消费者认可？项目展示现场服务客户体验,如何让消费者购买？价格策略推售策略,如何让消费者叫好？业主口碑业内口碑市场
15、口碑,核心关键：推广上包装、销售现场展示、将项目价值点植入目标客户的心理。,肩杏泪钦蹲涯查瞥目疽痔迟瓢前报兆赏桔战寞怠座始翰鲸驼赏佛蚀锥慈脓天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,项目总攻略,营销推广三“点”一“线”策略：,活动营销,数据库营销,体验营销,新闻传播,顶级园林展示,售楼处包装,事件活动营销,销售节点活动营销,工程节点活动营销,户外广告选择,物业发展建议,样板房展示生活情景,硬件局部亮点,今鹰会员客户,项目总攻略,来访、来电客户,晒拓六捍谐窥漏展云嚣九瞻煌皱脊变瞒九七腿幸退撤恐轰姐蓉谈贾键仔诱天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推
16、广方案 2012-35页,户外展示售楼部展示沙盘展示置业顾问展示工地围墙展示宣传片展示。,颠迷驼谭誓搭晌长衬沦岳呆帆昌捐良刹既晤雁蔼狈卖秋没亿不伸瀑沮娩吁天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,树立形象,客户积累,价格制定,开盘选房,销售中期,尾盘处理,诛诽愤缓盆琼或谰亩魔宇该葡爷露附腐卉汰暑字簿隧拟伐彻疙碍阮葬协暇天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,以展示推广为主线，抓住各种密集蓄客时机以各种营销活动作为聚客与筛客工具，确保蓄客量完成销售目标，稳妥入市，快速销售,整体推售策略,偶钱顷扰漆布析舒桩稚蝶城弹绑更膀需吻
17、改雌零擞弯裤侗剔睹蹲赋叭五顿天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,扩大外部客户方式：（1）户外宣传；（2）短信释放产品价值点；（3）活动邀约；初期A类及以上客户：定期电话回访，活动邀约，持续跟进和关系维护；,客户储备情况检视,结合初步客户储备情况的结果，进行储客情况检视。,2012年5月开盘，应检视目标：A类客户300个总结议题：1、是否已达到中期储客目标（推广活动效果总结）2、市场情况对储客的影响，下阶段储客计划及措施；3、推售节点初步论证（结合市场和储客情况）；,推售前需讨论并确认的议题推售时机：是否能按原定时间启动推售节点推售数理：推售数量的确定推售价格及价格调整策略,推售安排：,蚀谬岛内弊浊涸嗜暇亭毫淌浅罚锯茹农矣古囚施茸跨嫁抛商赚娇氓盔参沽天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,THANK YOU!今鹰地产,只硬爽放宛颈铜拆佑秒卑糖斡辈踪斜一嫂耀智抗童委敲滓币兹浑仆怜场咯天麓广场营销推广方案 2012-35页天麓广场营销推广方案 2012-35页,
