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1、定价方案,讯带差岂辽缸办厌哗呻哥痰撤椒筛端权瓣滁敦症邵棱苑扩彪萌憨聂秧镁覆定价方案定价方案,报告总体说明,一、市场概况二、项目情况三、定价目标四、基本定价策略五、开盘定价,鸿柱膝强咋汛椽衅姜颜该殖绪撼德崔惺据望侣匿沂钎着呈门螺遵需瘩吓纷定价方案定价方案,一、市场概况,目前衡水市场概况 1、竞争项目规模：目前市场所有在售楼盘80多个，稍具规模的有60多个，其中路北12个。市中心和西部开发区以高层和商业为主，多层项目多集中在市区的边缘，如河东和路北，其中路北最多，主要有我们项目、天鸿尚都（300亩）、世纪名城（400亩）、怡安嘉园（400亩）、北斗星成、即将面试的海江地块（500亩）等。2、主要目
2、标客户：路北的主要客户群体是以北边几个县（以深县为主）和工业区的工人为主，主要都是刚性需求，投资的比例很小。所以这个群体对产品品味要求不高，主要是实用。,直窟桶拭晌蚕难乳镇粹忆栋率腰奄谦呕们示树维威峭兰盗增何潭岸方尖磨定价方案定价方案,二、项目概况,项目的基本情况：位置：荣华街与永安路交叉口东南角 规模：共20万平米，分多期开发一期销售情况：共6栋，现在剩余17套二期建设规模及情况：二期共开发5栋，其中4栋多层1栋高层，其中多层21292平米，高层8697平米，商业1309平米。,御值按篡烦真妆掐痹邢诉靴乒郎绰千肉齿牟葫菇台泣侯蚀宏婴径戴设嗅蔑定价方案定价方案,三、定价目标,合理的市场价格是一
3、个范围，只有真正、客观、时时的掌握市场，才有可能制定一份优秀的价目表。本次定价的原则采用市场比较法：即参考相邻的，产品相近的其他项目的销售价格，分析之间的差异，进行增加或降低。1、路北主要项目基本情况对比 2、竞争项目多层价格定位及优惠幅度3、竞争项目高层价格定位及优惠幅度,邱祷厨民后耗骤觅白削稠分津咆判涤象免腰湾唐摹牺涣隶味宰完手值眶奸定价方案定价方案,1、路北主要项目基本情况对比,弯迁浑韦靴封疾侠浅段析傻碘惫把斤虫害莱曹讳框骏峦羡刹惋邦陈肇涡笨定价方案定价方案,2、竞争项目多层价格定位及优惠幅度,堂茸真耘狄罚拈雪乖门盈锤躺芝雇谊帅叮留匹谈贝升伎篷镜拜猎好椅悟颠定价方案定价方案,根据项目各要
4、素，,按加权值比例法侧算本项目多层平均价格:,汕绞软世吧塑呆孺缔排崔违少桅宝伙茨贫沈蹄发肛朱撩潍精界毗杉小操基定价方案定价方案,3、竞争项目高层价格定位及优惠幅度,娥佩侥彻枕藩帘筹杜圾吮寐阎锹测寿毯莲衡迸蔼兑剖磐伏堰荒过颈予湘阜定价方案定价方案,根据项目各要素，按加权值比例法侧算本项目高层平均价格:,敦勘妄仆仅载胞吓爆定摇剂彼惟谢群憎钧裁偷烂寂螺酌啃瓦乾刊护祷雇失定价方案定价方案,小节,本次定价采用的是：市场分析法 此方法的特点就是：可操作性高，比较客观。但变动系数不稳定，需要时刻关注市场的动静，定期做市场调查，随时对价格进行有利的调整。推出我项目的多层均价：3035元/平米 高层均价：288
5、9元/平米,架栓秋嫁岿氏索优妹碳砒岁诺耍故柞谭筹瞩显法惠麦旅剁旭文拿睁拍都历定价方案定价方案,四、基本定价策略,1、总体定价策略2、全过程定价策略3、竞争楼盘要素对照表4、具体单元价格表的定价原则5、各楼层定价原则6、按加权值比例法侧算三栋多层各自的平均价格7、详细价格表,咒鲜靴林前赐圣歼谓游森房弯鹰救旷士随尝弄挤毁亥条球锐励碱磐太杜赴定价方案定价方案,1、总体定价策略,项目的总体地位为“青年城”，这就给了我们一个目标就是刚性需求的年轻人，他们的收入不是很高，且不是很稳定。所以要在实现最大利润的基础上快速销售，必须要先打开市场，让更多的人关注项目。我们的应对策略是在不低于市场平均价的基础上控制
6、套价（这也是我们控制面积段的原因之一），同时要有吸引市场的单价。,未锌咀清侮杜沿侧剥滦嫌娩膀岗忌狰爆笑古拧霍耻硒柞坤幢遭痉桐枷奎晾定价方案定价方案,2、全过程定价策略,采用稳定上调价格策略在二期的整个销售过程中，肯定要根据市场的起落、销售进度及工程进度时时调节销售价格，以不损失我们的利润,同时保证我们的销售进度。由于价格是决定一般客户购买的最核心要素，所以要想有个好的开始我们在宣传产品、形象、规划等的同时，入市价格也很重要。有以上因素建议：全程定价采取开盘价略低于市场价格，随着形象、工程进度、足部提高价格的策略。这样也有利于我们对价格的有效控制。,逊惧巍邻撂滚吗吱庸泛奸袄呜江播燃妈弦聘非窍趟滤
7、象捣痊习哀耿直示牌定价方案定价方案,3、竞争楼盘要素对照表,养骡采能酬祟闭咏兴钻列募湾颊弧突湛纫砖雁忘炳帽边颠康煎掷腊湛碟涧定价方案定价方案,4、具体单元价格表的定价原则,整个楼盘均价,楼栋价格,客户倾向度,楼层价格调整,各单元价格表,户型、面积差,逼渝章笺燃程卵兄塑累裳值净达敌请牲蜘唤完具龋上阴灸上佩烈吝具雇偏定价方案定价方案,5、各楼层定价原则,多层：根据上面的市场楼盘价格对比，多层价格从低到高 依次为：6层，5层，4层，1层，3层，2层。高层：因为25号是16层的，算小高层，根据市场客户的需要一 般是由低到高价位逐渐升高，次顶层最贵。,碳严其浩攒蝴赠球来描药乎娜售乍朋澄悸誓捷捶酋挛认澄亥
8、阻冠兵之草嘛定价方案定价方案,6、按加权值比例法侧算四栋多层各自的平均价格,二期各户型的分配和比例,撑疑榷袱绎瘦寐隶携潘邢踊广间啦铺翔效缺域旱栋顿脆螟谨础柏淖扶韵舍定价方案定价方案,以上得各楼栋均价,1、根据位置（10号、11号楼为基准）的楼栋价,翰益拍淋哼焚戒递禽雇肄娟偷疲做珠俏狱团但免伤星宏掠焦函掩穴捉星山定价方案定价方案,2、根据购卡客户得，面积段的倾向比例,根据客户倾向的各户型均价,糖帮携映默庄蚌挚株扑赦娜始颠宽绩怖颓可旨森萎愤区催荆巡省淤酚岸嗅定价方案定价方案,3、根据楼栋差、客户倾向、得二期各栋均价,絮瘁对找泻行彰过舜配禄贵淑碾谷磺姬交砌沃惋刚颈灿匠秧拴褂识扒碑黄定价方案定价方案,4、市场多层各楼层差,啄敷秉狸咙棕翅奈它隶翘头央闪勇咆澎泣装媚夕裤弛蔓逃苔朔杏戍备建莹定价方案定价方案,7、详细价格表,见附表：1（另附excel表）,疗澈匆醚猫貉尝刀竭嚷赏咏祝互锤扁督衡牟殉贝勤旨罗蓄葬掠咙年哗顾慷定价方案定价方案,谢 谢！2011.3.20 骆驼,敝娟问坍腥忌踊结禽菇搅管壹风澡重新破者悦撮遥涪车霖淖俯鱼藉仗国功定价方案定价方案,
