O2O电子商务体验中心项目可行性研究报告.doc

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1、O2O电子商务体验中心项目可行性研究报告某建设工程咨询有限公司2016年10月目 录第一章 总论81.1. 项目基本情况81.2. 研究依据和范围81.2.1. 可行性报告编制依据81.2.2. 研究范围91.3. 编制原则101.4. 建设目标与主要内容101.4.1.建设目标101.4.2.主要建设内容101.4.3.项目主要经济技术指标111.4.4.项目基本建设条件111.5. 投资估算总投资、资金筹措和建设周期111.6. 研究结论121.7. 建议13第二章项目市场分析和必要性分析142.1. 项目建设背景142.2. 家居行业电子商务市场分析172.3. 项目建设的必要性192.

2、3.1. 是城市建设发展和完善城市基础设施的需要192.3.2. 对经开区电子商务发展的发展具有巨大的拉动作用192.3.3. 同城O2O电子商务是发展的必然产物20第三章 项目目标市场和营销策略213.1. 商业模式213.2. 目标市场213.3. 营销策略223.3.1. 销售前通过类似美团的本地生活消费网站满足消费者223.3.2. 销售中通过自建物流应对消费者面临的问题223.3.3.面临的售后问题233.3.4. 运作流程233.3.5. 电子商务网站推广243.3.6. 网站推广方案26第四章 项目建设地点及自然条件284.1. 场址条件284.1.1.项目建设地点及占地面积28

3、4.2. 周边环境条件294.2.1. 区域位置294.2.2. 城市规划或区域性规划要求294.2.3. 交通条件304.3. 项目施工条件30第五章 建筑方案、专业工程方案315.1.建筑方案31 5.1.1.设计原则31 5.1.2.设计依据31 5.1.3.总体规划及总平面布置32 5.1.4.结构方案335.2.专业工程方案35 5.2.1.电力工程35 5.2.2.给排水工程37第六章 能源消耗及节能方案406.1.用能标准和节能设计规范406.2.节能方案41 6.2.1.节能措施41 6.2.2.节水措施426.3.项目综合耗能情况44第七章 环境影响和环境保护457.1.环境

4、保护主要依据457.2.项目建设与运营对环境的影响45 7.2.1.施工期对环境的影响分析45 7.2.2.项目建成后对环境的影响477.3.环境影响评价48第八章 项目实施进度安排和招投标508.1.项目建设运营管理机构508.2.项目实施计划508.3.工程招标51第九章 投资估算和资金筹措539.1.投资估算53 9.1.1.投资估算编制的依据和说明53 9.1.2.编制范围539.2.投资概况539.3.资金筹措方案54第十章 项目的财务评价5510.1.项目财务评价的主要依据5510.2.经营设计及营业收入55 10.2.1.经营设计55 10.2.2.营业收入测算55 10.2.3

5、.营业成本费用估算5610.3.财务效益分析56 10.3.1.利润估算56 10.3.2.财务盈利能力分析5710.4.经济评价结论58第十一章 社会评价5911.1.项目的社会影响分析59 11.1.1.与项目关系密切的主要群体分析59 11.1.2.主要社会效益分析60 11.1.3.负面影响与对策6011.2.相互适应性分析60 11.2.1.项目与所在地相互适应性分析60 11.2.2.项目与所在地居民的宗教、民族习惯的适应性6011.3.社会评价结论61第十二章 风险分析6212.1.风险因素识别62 12.1.1.市场风险分析62 12.1.2.投资估算风险62 12.1.3.经

6、营管理风险分析63 12.1.4.市场竞争风险分析63 12.1.5.电子商务模式风险分析6612.2.风险应对策略69第十三章 可行性研究结论与建议7113.1.结论7113.2.建议71附表：附表1：营业收入及相关税金估算表附表2：固定资产折旧估算表附表3：总成本费用估算表附表4：利润与利润分配表附表5：项目投资现金流量表附图：附图：项目总平面布置图第一章 总论1.1. 项目基本情况1项目名称： 电子商务体验中心项目2建设地点：该项目位于XX经济技术开发区, 东临学府路,北临 老村,南临驰宏公司研发基地。3建设单位： 居民小组4资金来源：自筹1.2. 研究依据和范围1.2.1. 可行性报告

7、编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.中华人民共和国行政许可法3.国务院关于投资体制改革的决定4.中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要5.国办发正20052号国务院办公厅关于加快电子商务发展的若干意见6.发改办高技2013894号国家发改委联合财政部、农业部、商务部、人民银行、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、林业局、旅游局、邮政局、国家标准委等13部委下发的关于进一步促进电子商务健康快速发展有关工作的通知7.商电函2013911号商务部关于促进电子商务应用的实施意见8.国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发200519号）9.云南省人民政府关于促进电子商务及跨境电子

8、商务发展的实施意见（云政发 201590号）10.XX市城市总体规划（2005-2020年）修编11.XX市土地利用总体规划（2006-2020年）12.XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要13.工程咨询导则14.建设项目经济评价方法与参数第三版15.电子商务模式规范16.其他有关专业设计规范17.建设方提供的其它相关资料1.2.2. 研究范围受项目承办单位委托，组织有关专业技术人员在项目承办单位的积极配合下，就本项目的基础条件、必要性、建设目标、主要内容、资金的使用等方面进行初步分析和研究，科学分析项目的必要性，并结合项目的具体特点和特性，提出适应于本项目的建议，为项目投资决策和审批

9、部门参考决策。1.3. 编制原则1.贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代家具市场。 2认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。3.项目建设依据有关规划要求。4.整体技术方案设计体现技术先进，稳妥可靠，合理适用。1.4. 建设目标与主要内容1.4.1.建设目标项目采用O2O模式线上网上平台和线下体验服务站，目的是整合现有的优势资源，以电子商务的运作方式建设一个环境优美、功能完善的市场，满足经开区消费

10、群体的购物需求。1.4.2.主要建设内容规划占地19702.31平方米（含公用道路、绿化用地），实际建设用地3935.3平方米，总建筑面积约3935.3平方米，该项目总投资为774.71万元。1.4.3.项目主要经济技术指标 项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注1总用地面积19702.31合29.55亩2建筑占地面积3935.33绿化占地面积33434道路及停车位占地面积12424.015总建筑面积3935.36建筑密度%207容积率0.28绿地率%16.979停车位个731.4.4.项目基本建设条件该项目位于XX经济技术开发区学府路旁, 东临水岸雅苑项目,北临 老村,南临驰宏公司

11、研发基地。建设用地为集体土地。项目周边交通便利，道路畅通，基本设施完善，气候条件较为适宜，建设材料供应有保障，建设资金来源稳定。1.5. 投资估算总投资、资金筹措和建设周期根据投资估算表，项目总投资为774.71万元，其中：工程费用647.86万元，其它费用78.62万元，预备费48.23万元。项目资金由建设单位自筹解决。本项目计划从2016年11月至2017年10月建设完毕，建设周期11个月。1.6. 研究结论1.本项目建设符合现代电子商务市场化发展的必要要求，符合XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要的精神要求，属于政策鼓励发展的项目，也是落实“十三五”规划的具体举措。2.项目的建设

12、符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解经开区待业人员就业压力具有积极意义。3.本项目建设用地处于学府路旁，区位独特，各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，周边市场家具的刚性需求很大，商品房、公共租赁住房和经济适用房大量建成，地理优势明显，是一幅优质福地，是商业开发的理想之地，开发前景良好。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益，项目具有较强的可行性。1.7. 建议1

13、.建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。2.在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。3.精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。4.该项目的社会和经济效益良好，建议有关主管部门给予必要支持。 第二章 项目市场分析和必要性分析2.1. 项目建设背景电子商务模式在快速消费品、家电等行业快速走俏的同时，在家居行业逐渐崭露头角。家居制造商、零售行业、知名网上商城，纷纷抢占这一市场。家居行业对于网络的认知

14、度大幅提升，越来越多家居企业开始运用互联网进行品牌推广、网络营销。电子商务被业内界人士炒得红红火火，形形色色的电子商务网站也如雨后春笋般应运而生。家居电子商务网站相对于其它网站有着更大的优势，别的网站能做的，家居电子商务网站同样可以做，并且可以做得更好。家居业电子商务应当将商品、服务进行适于网络的优化，具备与现实中的商家一搏的能力。根据环境的快速复杂变化不断的学习、分析、总结和创新。 家居行业是否适合做电商，一直是颇具争议性的话题。一方面，家居产品因为体积大、重量重，对售后服务和体验的要求较高等问题限制了家居电商的发展;另一方面，纯家居电商飞速发展，不但在互联网上攻城略地，还开始尝试开设线下体

15、验店。家居作为工业化产品的历史始自19 世纪末，经过百余年的发展，家居市场已成为一个充分竞争而又趋于成熟的市场。在经济全球一体化背景下，专业化的分工和协作促成了世界家居产业链的形成，各国家居的设计技术、生产工艺、管理经验和经营模式得以相互借鉴，家居企业的制造能力不断加强，家居市场规模不断增大。就家居消费而言，发达国家如美国、日本、欧盟是主要的家居消费大国，这些国家的家居进口量总额占世界家居总量的50%以上。随着经济发展和国民收入的提升，今后广大发展中国家将会成为不可忽视的消费力量。而中国家居工业经过多年来的发展，已形成了一定的产业规模。对国际先进家居制造、设计技术的借鉴，及新技术、新材料的广泛

16、应用，极大地提高了国内家居企业的工艺技术和企业管理的水平，加速我国家居制造业发生革命性的变革。大部分家居企业已经实现了自动化或半自动化制造，生产工艺更加精益，市场反应速度愈发敏捷，也出现了一些具有国际先进水平的家居明星企业和家居配套产业。由于实行对外开放、外引内改、开拓创新的政策，家居的产量和经济效益都有明显的提高，家居市场呈日益扩大之势，中国的家居工业在国际家居生产、技术和贸易中已占有一定地位。中国产业信息网发布的2015-2020年中国家居行业市场分析分析及发展趋势研究报告指出，中国家居业已经历了从传统手工业向现代工业的转变，成为支撑国民经济、丰富国民生活的重要产业。 根据中国互联网络信息

17、中心(cnnic)第38次中国互联网络发展状况统计报告显示，截至2016年6月，我国网民规模达7.10亿，上半年新增网民2132万人，增长率为3.1%。我国互联网普及率达到51.7%，与2015年底相比提高1.3个百分点，超过全球平均水平3.1个百分点，超过亚洲平均水平8.1个百分点。手机网民规模达6.56亿，网民中使用手机上网的人群占比由2015年底的90.1%提升至92.5%，仅通过手机上网的网民占比达到24.5%，通过台式电脑和笔记本电脑接入互联网的比例分别为64.6%和38.5%；平板电脑上网使用率为30.6%；电视上网使用率为21.1%。网民上网设备进一步向移动端集中，使用网上支付的

18、用户规模达到4.55亿，较2015年底增加3857万人。使用网上支付的比例从60.5%提升至64.1%。手机支付用户规模增长迅速，达到4.24亿，半年增长率为18.7%，网民手机网上支付的使用比例由57.7%提升至64.7%。随着手机终端的大屏化和手机应用体验的不断提升，手机作为网民主要上网终端的趋势进一步明显。移动互联网技术的发展和智能手机的普及，促使网民的消费行为逐渐向移动端迁移和渗透。由于移动端即时、便捷的特性更好的契合了网民的商务类消费需求，伴随着手机网民的快速增长，移动商务类应用成为拉动网络经济增长的新引擎，其庞大而且不断增长的网民数量也给中国电子商务发展提供了广阔的发展空间。2.2

19、. 家居行业电子商务市场分析随着电子商务服务平台的丰富和不断完善，家居等传统贸易向线上交易的转变正在提速。2015年9月7日，在杭州举行的新网商峰会上，阿里研究院联合天下网商、淘宝用研发布了主题为“新生态、新网商、新引擎”的2015年网商发展研究报告。报告指出，新网商已经成为了经济新常态下的新引擎，当下新网商的发展呈现出六大趋势。其一是O2O全渠道融合；其二是业务数据化、数据业务化；其三是围绕消费者展开社会化协作；其四是产品微创新、快迭代；其五是品牌和服务成为商家标配；其六是生态化治理模式成为可能。目前我国存在厂家专卖店、大型超市、综合家居卖场，家居主营店、连锁门店，社区方便店、代销店、电子网

20、络店、家居网上商城、仓储电话直销、电视直销等等。像样说家居管理已经完整笼罩了全部我国贸易业态，对于老百姓来说，这也形成了一度由多种业态组成的宏大的家居供应网络。一度新货物，从生产线高到低，不超过一个星期，就能迅速进入我国的各个流通环节，进入老百姓破费视野。家居笼罩区域现在可以用“广”和“全”来意味。因此家居的竞争也从品种、价值、服务、促销等基本管理因素的竞争转向管理模式。随着社会经济的纵深发展和人们生活水平的提高，越来越多的人崇尚简约和创意家具，尤其是现代的年轻一代的社会主力消费群体，对于家具的需求量在日益上涨。作为先行者，团购使“线上订购，线下消费”这种典型的O2O模式被人们所理解。眼下，这

21、个概念正伴随移动互联、LBS等东风，处于不断演变中。团购网站从风风火火的百团大战，到现在许多网站难以支撑，有人质疑O2O会不会还没有兴盛就从电子商务模式中消失。答案是否定的，团购网站的发展瓶颈就是抢夺用户手腕贫乏，基本上低价是其唯一的有效牌，因此百团大战基本上就是团购网站之家的价格战，没有持续拿到VC的团购就只能消亡。在未来，电子商务是必然趋势，已经成为中小企业开拓市场的新工具。O2O这种新的电子商务模式已经在团购网站兴盛的过程中崭露头角，至少在未来几年时间，O2O是绝对具有发展潜力的。其实，团购之所以能在很短时间内达到如此爆发的程度，就是因为它所呈现出的这种O2O电子商务模式瞬间拉近了消费者

22、与商家的距离，它把本地商家带到了电子商务世界，本地商家动能无限，仿佛让消费者触手可及，可以说O2O模式让真正具有消费能力和消费冲动的人与商家走的非常近了，这个市场无疑是非常庞大的。从大的方面来说，它实现了线上虚拟经济与线下实体经济的融合，因此O2O在未来必将具有广阔的市场空间，O2O模式也必将成为未来电子商务新的趋势。XX市家居市场除小型的零售店以外，目前大型的家居市场主要集中在北片区、南片区，但受区域辐射及交通设施等限制，受益群体也较为有限。本项目选址在XX经济技术开发区学府路旁，项目的建成将惠及整个经开区并整体辐射全XX。2.3. 项目建设的必要性2.3.1. 是城市建设发展和完善城市基础

23、设施的需要XX经济技术开发区 家居电子商务体验中心项目的建设，符合经开区发展总体规划，是经开区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。项目选址于XX经济技术开发区学府路旁，地理位置十分优越。项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进经开区城市地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。2.3.2. 对XX经济技术开发区电子商务发展的发展具有巨大的拉动作用XX经济技术开发区 电子商务体验中心项目的建设，可提高经开区的知名度和竞争力，通过电子商务的市场

24、化运作，可带动周边交通、商业、物流等相关产业的发展，提供更多的就业岗位，增加就业人口，保持社会稳定，推动经开区经济的发展。2.3.3. 同城O2O电子商务是发展的必然产物同城实体电商化近年来逐步加快，不同行业的部分实体经济通过自建或加盟的方式实现了自身的O2O行业改造并创造了前所未有的业绩收入。同城O2O移动电子商务不仅为线下实体商户增加了新的内容，也为实体商户注入了新的动力和活力，不但能大幅度提高商户进出货量、经营效率，而且能够有效降低销售成本, 对引导传统实体商户销售，增加消费者购买可能具有重要的价值。因此，项目的建设是必要的，也是可行的。第三章 项目目标市场和营销策略3.1. 商业模式

25、电子商务体验中心项目商业模式为寻找第三方电商平台合作和建设电子商务体验中心。其中网络平台类似于现有的美团、百度糯米等团购本地生活网站，以将消费者导向位于本地的门店。3.2. 目标市场1.行业上以家具、建材为主、家居为辅建材和部分家居产品涉及到住房装修的施工部分，且一套住房的装修期为3-6个月，对消费者来说过于复杂。在一线城市，商品住宅精装修的比例已达40%左右，剩下的住房装修由开发商提供的简装修和购房者自行签约装修公司完成。因此现有的涉及住房装修的电商平台，主要目标为在消费者和装修公司之间搭建服务平台，以中介服务的形式收取费用。现有的精装修住宅及装修公司提供的装修服务绝大多数范围为半包，即硬装

26、部分，而软装部分的家具、家居、家电不在装修范围内，需消费者自行购买。因此目标市场在行业初期以家具、建材为主，家居为辅。2人群上主要以80后新购住房装修家庭为主80后的新购住房家庭主要为首套住房购买者，对家具、家居产品的购买重视度更高，且对电商接受程度更高。3营销区域上以新交付楼盘为主家具、家居产品的购买集中在住房装修阶段，因此在市场需求上集中在新交付的楼盘中，且新交付楼盘交付后的6个月中为住房装修的集中时期，因此，在营销区域上以新交付楼盘为主。3.3. 营销策略3.3.1. 销售前通过类似美团的本地生活消费网站满足消费者第一，消费者在前往市场之前，可以通过网站及APP寻找需要的商品和店铺，安排

27、自己的目的地及行程。第二，消费者到店后，可直接查看商品得到商品真实信息，与导购进行所需信息的沟通，并能在返回之后做出购买下单的决定，减少实际到店的次数。第三，消费者利用网络进行商品及店铺的寻找，能够为经销商和厂商进行引流，提供一种更积极高效的营销渠道。第四，消费者减少实际到店次数可以门店的导购成本。3.3.2. 销售中通过自建物流应对消费者面临的问题第一，自建物流能够为消费者提供统一、高效的配送、安装服务，在配送方式、送达时间、沟通效率上提高服务质量（用户体验）。第二，自建物流和网站能够使消费者所购商品的备货、配送等流程做到全程透明和可追踪。3.3.3. 面临的销售后问题第一、类似天猫、淘宝，

28、网站能够成为消费者和经销商之间的支付中介，提高消费者购物的安全性和可靠性。第二，网站和自建物流能够保证每件商品运输和售后的安全性、可靠性，并且可以对任何问题发生的环节进行追踪，并加强对经销商、厂商的约束和监督，保证并提高消费者在维修、保养、退货等售后环节的权益。3.3.4. 运作流程网上商城实行“线上订购+线下服务”的全新网络营销模式，目的是整合现有的优势资源，解决现在电子商务诚信问题、售后保障问题，提升业主的家居品质，真正做到省时、省心、更省钱的“快乐购物”。1.消费者购物流程2项目规划：第一阶段：局部试行。在XX及其他地区寻找部分商家（具有明显的价格和服务优势）合作，在现有人力、物力的基础

29、上进行基本流程整合、技术提升和市场探索；积累电子商务运作经验。第二阶段：全面推广。在第一阶段的基础上扩大商户合作范围，提升服务水平，加大推广力度，争取做成一家具有相当盈利能力的虚拟店，并在XX地区具有一定知名度和影响力的行业网络平台。第三阶段：深入扩张。随着不断发展，网上商城不仅要扩大营销版图，更要延伸经营产品，提升营销和服务模式；使之更加适应现代商务的发展，进一步推动企业的发展。3.3.5. 电子商务网站推广网站的推广是一个长期的过程，不宜操之过急，应该有步骤、分阶段地进行。主要可以从网络广告、网络推销、公共关系等方面进行。1网络广告。网络广告可以突破时间与地域地限制，以无限地容量在顾客需要

30、地地方进行网站宣传推广。关于广告前面已作过介绍，在此步在重复，需要说明地是在网站推广过程中，如果将网络广告与传统广告相结合，或许会收到意想不到地效果。2网络推销。网络推销不仅是业务的推销，而且也是网站的推广，企业可以采取网上业务的开展，以优质的服务获得顾客的认可，让顾客铭记住本企业的网站。在产品地包装或外围打上企业网站及相关信息地标签，使客户或潜在客户能见到标签就想起企业网站极其业务。3.公共关系。公共关系也是企业进行有效推广的手段之一，它包括企业与同行业的关系、企业与客户的关系、企业与媒体地关系，企业与政府或组织的关系以及企业与社会的关系等。处好与同行业的关系，可以与他们的网站进行友情链接，

31、以次来吸引更多的顾客；搞好与客户的关系，可以利用他们作为传播的媒介，借助他们的口碑来推广本企业网站；与媒体关系的融洽则可以使企业在进行宣传或推广时避免许多不必要的麻烦；政府或组织具有强制性或有一定的影响力，可以使企业顺利进行网站或业务的推广；而作为一个企业为社会负责则使其必须要考虑的，在进行网站推广时借助社会的力量可以使推广更加简单易行。3.3.6. 网站推广方案任何一家网站都不可能在初期就获得巨大的流量，这就需要网站运营者对网站针对客户进行网站的宣传和推广。我们在初期的推广策略首先是对网站进行针对性的搜索引擎优化，主要集中在百度上。另外也在一些主要的包含搜索内容的网站进行优化。主要包括百度产

32、品推广、微信推广、微博推广、客户推广、媒体推广等。初期的另一个主要策略是与合作伙伴或者同类型的行业家具类网站建立友情链接，对网站进行网络媒体宣传和传统媒体的宣传，进行初期的广告投放，两者都有兼顾，覆盖到不同的消费人群，这也是是网站运营初期考虑的推广方式。经过初期的推广，我们的网站已经具备一定的知名度。在网站运营阶段，我们首先应进行有针对性的网络广告投放，可以选择百度推广或阿里妈妈等广告服务商提供的广告服务。同时我们也结合同类型的家居类行业网站、生活类网站、本地生活社区和目标客户网络进行广告投放。也可以进行撰写软文，从专业的角度对网站进行宣传。另一个在运营期要进行的重要策略是我们对网站用户建立起

33、会员制度，提供更好的服务水平，以口碑传播的方式吸引更多的新用户前来，并提供差异化服务。最后要建立起网络调研的机制，并加强品牌引导，更精准的了解用户需求。在网站运营的成熟期是绑定用户习惯最好的时机。进行公共关系推广，充分的利用博客，社区论坛，网络活动进行品牌宣传，提高品牌渗透率，并权威的树立。可以举行一定的促销活动，在特殊时期内，利用礼品或者对产品或服务让利进行促销。特殊专题策划，各类节假日，纪念日，特殊事件，进行大型专题宣传，在社交网站、网络社区举办网络活动，在网络中融入产品和服务的宣传。建立网络优惠卷，试用装，奖券等形式，保留老客户，增加重复消费，增强网站粘性。在网站经历了成熟期以后，网站推

34、广进入最为重要的环节，也是推广策略中最困难的一环。需要把网站以及附属产品和服务在平时推广中要融入进消费者生活。把网站网址或产品服务名称、内容加入到任何办公地点、企业内部标识，公司印刷物品，合作伙伴等地深入网站或产品服务宣传。可以进行商品联合推广的作法。与其它同类型同行业网站合作，通常我们与这类网站具有相同的目标客户，更容易取得合作。也可在活动中赠送产品或是服务给客户，赠品活动与商品联合推广有点相似。也可采用代金券派发的推广策略，这样的活动可以与地方性论坛、社区合作。第四章 项目建设地点及自然条件4.1. 场址条件4.1.1. 项目建设地点及占地面积项目建设地点位于XX经济技术开发区学府路旁,

35、东临水岸雅苑项目,北临 老村,南临驰宏公司研发基地，总用地面积为19702.31平方米。4.1.2. 地形地貌XX经济技术开发区区域地形为东西高、南北低，中间平坝，东西跨9.9km，南北长14.6km，属浅切割中山丘陵区。海拔一般为1860m-2245m。最高点在王三屯社区翠峰山，主峰海拔2245m，最低点在白石江河缘处，海拔1850m。项目场地内地势平坦，自然地面基本平整，基地内无古树或数目、无拆迁要求。4.1.3. 气候条件XX经济技术开发区地形悬殊，形成了亚热带、暖温带共存的气候类型。年平均气温14.5。最冷月（1月）平均气温7.1，最热月（7月）平均气温19.9。极端最高气温33.1，

36、极端最低气温-14.1，平均无霜期254天。初霜日一般在11月19日（最早10月4日），终霜日期一般在3月9日。大于或等于10的活动积温年均4.26-4.41，年均平均降水量1008mm。年平均降雨150天，年平均降雪6天，年平均日照时数2096小时，年平均相对湿度71%，年平均风速2.7m/s，多西南风和南风。4.1.4. 自然灾害对本项目由直接影响的自然灾害主要是地震现象。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），XX市地震动峰值加速度为0.2g，通过实际了解，规划范围内在20年内都没有发生对人们生活造成严重影响的较大规模的地震。对项目的建设不会构成太大的影响。4.2. 周边环

37、境条件4.2.1. 区域位置 项目建设地点位于XX经济技术开发区学府路旁,项目周边交通便利，道路畅通，基础设施完善，气候条件较为适宜，建筑材料供应有保障，建设场地具备建设条件。4.2.2. 城市规划或区域性规划要求无论是近期和远期的XX市发展规划，所在区域都是十分优越的，是在XX发展的总体规划的红线之内，项目的建设在XX经济技术开发区同样也符合城市发展和区域性发展规划的要求。4.2.3. 交通条件项目所在地位于XX经济技术开发区学府路旁,交通便捷。4.3. 项目施工条件项目周边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设施齐备，施工条件条件较好。项目处于XX市基建物资十分丰富，而且品种齐

38、全，质量保证。另一方面，项目当地的施工队伍综合实力将强，在施工过程中，即可加快进度又能确保质量，因此，施工条件十分有利。第五章 建筑方案、专业工程方案5.1. 建筑方案5.1.1. 设计原则1符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。2尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的家居体验中心。3“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升购物空间的环境品质。4XX经济技术开发区 家居体验中心建筑设计依照适用、经济、美观的原则，在满足使用功能的前提下，体现新时代的城市建筑风

39、貌，无论是在空间布局和建筑质量上，还是在建筑功能、设施上都体验着电子商务体验中心多功能化的要求。5.1.2. 设计依据1中华人民共和国城市规划法2民用建筑设计通则（GB50352-2005）3建筑设计防火规范（GB50016-2012）4. 屋面工程技术规范（GB50345-2012）5建筑工程抗震设防分类标准（GB50222-2008）6建筑结构荷载规范（GB50068-2001）7建筑抗震设计规范（GB50011-2010）8建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）9建筑地基处理技术规范（GJG79-2012）10钢结构设计规范（GB50017-2003）11建筑给排水设计规范(G

40、B50015-2009)12室外排水设计规范（GB50013-2011）13室外给水设计规范（GB50013-2006）14建筑灭火器设计规范（GB50140-2005）15民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）16安全防范工程技术规范）（GB/50348-2004）17现行建筑设计规范大全等国家现行设计标准规范18建设方提供的相关资料5.1.3. 总体规划及总平面布置1本总体设计依据建设方提供的用地红线图进行布置。场地共设三个出入口，一主入口，一人行入口，一消防入口，以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高

41、购物质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了体验中心的整体形态。2从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的家居体验中心，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求，合理确定建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的购物环境品质。同时充分利用地形，采用半掩埋形式建设车位，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。3立面造型设计突出现代商业建筑特色，造型新型、色彩淡雅，考虑与

42、周边建筑和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使该项目建筑轮廊线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。5.1.4. 结构方案1.结构设计概述本工程结构形式为钢框架结构，层高7.65m，屋面结构基本上采用的是由冷弯型钢构件做成的三角型屋架体系，轻钢构件在封完结构性板材及石膏板之后，组成几何不变的屋面体系。（1）钢筋混凝土结构部分：钢筋：箍筋采用HPB235，其余均采用HRB400三级钢混凝土强度等级：垫层混凝土采用C15，基础混凝土为C25，梁柱混凝土为C25填充墙：采用M7.5砂浆砌小型混凝土空心砌块（2）钢结构部分：钢材：主钢架、抗风柱采用Q

43、345B级钢，屋面檩条、支撑采用Q235钢。全部钢材按现行国家标准和规范保证抗拉强度、伸长率、屈服强度、冷弯实验和碳、硫、磷含量的限值。钢材的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不小于1.2。螺栓：高强螺栓均采用10.0级摩擦型连接高强度螺栓，摩擦面处理采用喷砂除锈。安装螺栓采用4.8级普通螺栓。2.荷载基本风压：W0=0.35KN/m2基本雪压：S0=0.35KN/m2上人屋面：2.0KN/m2非上人屋面：0.5KN/m2商场：3.5 KN/m2走道、厕所：2.5 KN/m23.结构选型本工程抗震设防烈度为7度，设计地震基本加速度为0.15g，地震设计分组为第三组。4.围护结构：本工程均为围

44、栏围护，屋顶为彩钢瓦顶面。5.钢结构涂装：（1）所有钢构件除锈等级为Sa2.5级，所有钢构件在出场前喷涂灰色防锈底漆2道，构件除锈完成至底漆喷涂的时间间隔不超过4小时。（2）本工程防火等级为二级，柱耐火时限2.5小时，梁耐火时限1.5小时，屋面檩条等0.5小时，并根据各构件耐火极限涂刷相应的防火涂料。5.2. 专业工程方案5.2.1. 电力工程1设计范围本设计包括建设红线内的以下内容：配电系统、电力系统、照明系统、弱电系统、消防系统和接地系统。2供配电系统消防及应急照明用电按一级负荷，其余用电按三级负荷。该项目用电电源由室外箱变变压引至配电房配电后再引至各用电设备。电力负荷预测：3935X80

45、W/=314.8KW本项目用电设备总容量为314.8KW。3电力系统低压配电系统采用220/330V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般符合采用封闭式母线槽供电的树干式配电。4照明系统一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修的场所视装修要求而定。室外道路两侧道路照明，室外灯采用220V，集中控制。5消防系统系统采用控制中心报警R联动系统。主要控制设备包括火警控制器，联动控制器，消防广播和火警电话。控制室设在值班室，在建筑物内安装显示器、感烟、感温探测器、红外光束感烟探测器、手动报警按钮和火警广播和消防电话插座。6弱电系统（1）通信及宽带网系统建筑物的电话、宽带网通信直接引自市网，电话和宽带网主干线分别采用HYA型聚氯乙烯绝缘电话电缆和4芯单模光纤敷设在管道内，其他线路分别采用日户V聚氯乙烯绝缘电话线和Car.5 4UTP8芯非屏双绞线穿PVC保护暗敷设。（2）闭路监控系统闭路电视监控系统是安全技术防范系统的重要组成部分主要通过摄像机、监视器、录像机等系统设备使管理人员直接观察和录制到被监视场所的图像信息。7.防雷保护及接地系统本工程按二类防雷措施设防，建筑物电子信息系统雷电防护等级为四级。在楼座屋顶设避雷带作为接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋为引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。竖向敷设的金属管道及金属物的