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1、spa休闲会所投资项目可行性研究报告目录一、项目概述3（一）项目背景3（二）项目计划投资额5二、 市场分析6（一）宏观环境分析6（二）微观环境分析4三、经营定位7（一）定位基本理念：8（二）功能定位：8（三）经营理念地位：8（四）、理念支持：9四、 项目组织管理9五、效益评估和风险分析9（一）收益估算.9（二）风险分析.11六、可行性研究项目结论12一、 项目概述（一）项目背景 当今的人们过着快节奏和充满压力的生活，所以，人们非常注重身体的健康和精神的放松，希望在日常生活中找到一种缓解压力和紧张的办法，不光要使身体得到恢复，也要使精神和心智回归到本原的和谐状态，因此，他们希望在工作之余能去一个
2、能让自己充分放松，摆脱纷扰和喧嚣的地方，而SPA就是这样的地方。近年来，SPA在世界各地如火如荼的蔓延，已成为时尚、高品位休闲的代名词。在中国包括酒店业者已充分领悟到SPA的诱惑力，纷纷在星级酒店内大打SPA牌，以满足客人的要求，提升竞争力，SPA已成为国内休闲的新趋势，并形成一股庞大的、高影响力的生活时尚。据*工研院研究调查显示，2016年SPA在全球赚走2020亿美元。对于许多酒店经营者来说，SPA已几乎与餐饮同等重要，成功的SPA甚至可以与成功的餐饮获取同等的利润，甚至超过餐饮。一间客房每天只出租一次，而在SPA，一间房一天内可能被出租10次，由于SPA的市场前景及利润回报的诱惑，可以说
3、对于酒店将是一剂功效快速的良药，因其不仅可以提升酒店竞争力，增加营收，而且还可以带动酒店主业发展提高开房率。在合肥，SPA多数存在于专业美容机构，而且因规模较小，专业所限，达不到纯正SPA从氛围、布局、疗程上的要求和闲适、自然、飘逸的韵味。根据国际SPA协会的统计，最近几年，全球SPA产业呈现出惊人的快速成长，高达20%-30%的年发展率。在美国的休闲旅游产业中，SPA已连续三年发展率最高，在欧洲，平均每年使用SPA的人次超过2000万。2015年国际SPA协会统计，在美国。SPA已成为第四大休闲产业，比主题乐园和电影票房还要赚钱。2015年全美SPA收入为290亿美金，每年以一倍成长。在泰国
4、更高达200%的惊人成长。在全球的SPA消费年龄为41岁，在亚洲则为30-35岁之间，而且有年轻化的趋势。因此假日酒店以SPA为投资项目，极具开发前景！（二）项目计划投资额根据目前市场行情，投资一间酒店式spa会所装修费每平米1000元，我们投资的古井酒店spa会所面积2000平方米，装修总价为200万元，加盟SPA国际加盟费51.98万元。SPA项目工程投资预算表功能分区建筑面积（平米）单位造价/M（万）总投资（万元）备注Spa会所20000.12599251.98蒸气浴室6000.1259975.594美容区6000.1259975.594水疗区4000.1259950.396休闲区200
5、0.1259925.198更衣室2000.1259925.198水疗美容设备： 使用运自东丽湖的天然温泉水，专业的按摩理疗师 ，并引进专业的康体公司提供专业支持，打造高档休闲中心二、 市场分析（一）宏观环境分析1、 社会因素：近几年来，随着人们可支配的收入和可支配时间增加，人们对休闲、康乐、健身等更高层次的精神消费需求也随之增加。人们越来越认识到康乐的重要，也越来越多在康乐上做快乐投资，康乐正在改变着不同地区人们的生活。中国的酒店为了适应这种需要，适时调整酒店康乐市场定位，康乐投资变得越来越重要。2、 经济因素：2017年，GDP达2702.5亿元，镇居民人均家庭总收入21125元，城镇居民人
6、均可支配收入19051元，人民的消费水平正不断提高，这意味着康乐业的消费市场有着巨大的开发潜力。3、 竞争环境因素：随着竞争越来越激烈，酒店行业的平均利润水平越来越低，酒店除了在住宿、餐饮竞争外，不定期必须并发新的收入来源。随着现代人越来越多地追求精神生活享受的同时，康乐项目必然成为酒店开发项目的首选，又因康乐项目的种类繁多，文化性强，容易形成经营特色和利润倍增的效应。（二）微观环境分析1 客源分析：假日酒店是商务型酒店，其消费群体以商务客人居多。一般商务客人的各项费用基本上都是公司花费，标准较高，商务客对价格的敏感度不大， 同时商业上的压力使得他们对放松身心的酒店服务显得更加敏感和挑剔，从这
7、个意义上说，一家好的商务酒店要能够成为那些常年奔波在旅途中的商务旅行者得以尽享人文关怀的有机载体，因此康乐设施的发展变得很有必要。2 SWOT分析：SWOT分析内部能力外部因素优势（strength）劣势（weakness）公司拥有较有实力的资源平台。充分把握了中高端用户的心理需求，实现客户让渡价值最大化。项目整体可复制性不强，强调软环境的建设。忽略了中低端的市场，消费容量有限。对项目管理水平要求较高。前期推广难度较大。机会（opportunities）SOWO随着招商环境的不断改善，对养生理念的普遍接受，和新概念商务文化的追求。科学养生方法和先进检验技术提供了强有力的技术支持。以养生为主线，
8、采用科学的管理方法，建立完善客户养生档案，奠定坚实的客户基础；养生休闲、商务交流和文化传播三位一体的有机结合，整合出击。果断的摈弃中低端市场，以稳定的中高端客户为基础，以质取胜，在优质的基础上寻求量的突破，优化管理，引进人才，在养生方法和文化理念上不断创新。风险（threats）STWT没有有效的观念引导下，可能会被中端客户忽略。短期内容易被参差不齐的娱乐休闲场所混淆。有效利用公司资源，注重人际传播、体验营销。协调短期收益与长期发展的关系，从理念、服务、格调三个角度做到与其他竞争对手的有效区隔。将整合形象传播作为公司的发展战略之一，前期立体传播，中期精确投放，将概念转化为体验，将体验转化为习惯
9、，形成品牌效应。1) 优势（Strengths）分析： 地理位置优越，五大道地处商业及繁华闹市区中心，周边景点众多，购物便利，交通便捷。 酒店配套齐备，且拥有良好的客源基础 拥有较高的社会知名度及指名消费率 拥有雄厚的经济实力，为项目的启动提供了投资保障2) 劣势（Weaknesses）分析： Spa规模仍属偏小，不具备规模效应 项目优势目前明显，但后期可能因地块受限及该项目区域发展过快，再次拓展的机会很小3) 机会（Opportunities）分析：潜在客源较多：近年来，随着进驻企业增多，越来越多的企业会把全国性的大型会议放在*，据公安局统计，每天入住的人流量，包括本地和外地，达到五万。同时
10、随着交通的发展，来办公的高端消费者会越来越多4) 威胁（Threats）分析：同行业的竞争：除了假日酒店，*市现五星级酒店数十家，行业之间的竞争激烈 。下表列出了*几家知名五星级酒店的建筑优势和特色。 酒店名称星级建筑优势特色*滨江万丽酒店五星级由美式酒店企业管理酒店周围有凯旋门购物中心、金皇大厦、音乐厅五星级目前*市最好的五星级豪华酒店之一，座落在*市黄金住宅区紫金山路上，距*市中心仅5公里远的一片花园绿地之中。临近*国际展览中心及*广播电视塔，距*机场25分钟车程*万丽泰达酒店 五星级所有的客房都可俯瞰美丽的市容街景和绿草如茵的高尔夫球场。同时拥有逾5,000平方米的顶级宴会及会议设施，包
11、括可容纳1,200名宾客的演艺厅/会议中心；面积1,056平方米的展览馆；十二个多功能会议厅以及大宴会厅。酒店还可根据客户的不同需求，安排主题宴会及公司团队建设活动。*泰达国际酒店暨会馆五星级位于经济技术开发区，靠近京津高速公路，于1996年开业，2004年重新装修，主楼高7层，共有客房236套。*天保国际酒店五星级集客房、餐饮、商务会议、康体、娱乐、培训于一体的五星级综合性国际酒店。总建筑面积4万平方米。投资近800万元的全封闭透明恒温空中走道横跨京门大道，将南北两座楼连为一体。三、经营定位（一） 定位基本理念：1、 项目定位：集养生服务，休闲娱乐，商务交流，文化传播休于一体的养生休闲会所。
12、2、 功能地位：休闲、养生，商务交流，文化传播。3、 销售定位：高级会员制与普通消费者有机结合（二）功能定位：项目定位消费者特征消费人群消费者以政府官员、企业家及商务人士为主，以男士为主，同时个人消费及家庭消费不断上升。消费形式以商务消费为主，主要体现为商务接待、商务洽谈、聚会约会等。消费频率通过对各种类型的场所的考察，通常消费频率高的达两三天一次，消费频率低的也会到一月一次。消费周期以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四达到顶点、周五周六有下降的趋势消费心理该场所的基本特点就是休闲、舒适，消费人群的经济实力较高，再提供养生主题的服务，将能强化对消费者的吸引力。1、高节奏的工作
13、必须得到合理的调节，运动休闲讲成为现代人的时尚潮流2、利用酒店原有设施，在传统项目的基础上，突出运动养生休闲之买点 （三）经营理念地位： 主题理念：SPA“(新派芳疗SPA)养生文化”经营理念。 衍生理念：芬芳与宁静 专业与时尚 自然与自在 美丽与健康 （四）、产品组合： SPA针灸 SPA香薰 SPA草药疗法 四、 项目组织管理五、效益评估和风险分析 收益估算 成本分析：基本情况：项目建筑2000平米，按投资规模800万计算。投入成本前期费用50万项目策划、设计图纸、使用图纸，200-250/ M2装修费用300万硬装和软装，成本控制在1200-1500元/M2设备购置150万净水设备、增氧
14、负氧设备、养生保健设备以及办公设备等，广告费50万网站建设、网络推广和制作展示样品等，200-250/ M2景观费用50万请专业景观设计、施工单位改造景观，200-250/ M2不可预估及各项杂费50万预算在200-250/ M2流动资金150万前期的推广传播，中期的运营投入，需要充足的流动资金支持。收入预测：收入预测容量预算年客流2万人保守估计在2-3万人次/年消费标准非会员200元/人次按100的高级会员计算高级会员有铂金卡、黄金卡、和铂银卡，为了方便计算按照均价26000元/每年代入估算。年收入20000人次200元/人次+100人26000元=6600000660万元 运营成本:运营成
15、本场地租金40万/年按照选定区域的价格标准每平米的租金在200元/每年左右，配套停车场。设备折旧30万/年按照行业财务通行标准，设备报废期计为5年。150万/5年=30万/年维护费用5万/年主要用于固定投入和设备的检修和维护物料水电消耗100万/年除了水电消耗外，还涉及原材料的使用人力资源及管理成本150万/年按照管理模式的要求，结合本地实际情况，定员24人，其中基层员工18人 年薪3万，中高层6人 年薪5万。管理费按年收入的10%计算（同行业在6%左右）18人3万元+6人5万元+660万元10%150万元。税金40万元/年按6%计算 660万元6%40万元合计365万元/年收益预估收益预估税
16、前利润295万元/年660万元-365万元=295万元税前利润198万元/年按33%的所得税计算295万元（1-33%）198万元/年投资回报率（ROI）25%198万元/800万元100%25%投资回收期4年800万元/198万元/年4年为了方便分析，以上数据均未虑资金成本以及扩展的项目收益根据市场预测，本项目投资回收期需4年，投资回报率达到了25%。考虑到地块特殊区域优势，是经济效益比较理想的开发项目。风险分析（1）市场风险：养生会所在我国的发展处于起步阶段，也是目前国际发展最为迅速的一块业务。整个市场利润空间大，但企业规模普遍较小，主导品牌尚未完全形成，市场还未完全成熟；新进入的企业除了
17、要应对大的养生类公司的挤压，还要应付中小型公司的恶性竞争，成长过程中充满了风险。传播养生文化是规避风险的最佳途径。养生体验目前已经有比较成熟的发展模式可供借鉴，市场将越来越规范，前景也长期看好。（2）技术风险：养生会所的每一个环节都离不开信息技术的支撑，从客户基本信息的录入，到体检结果的收集、传输，再到数据的分析、发布与管理，信息技术都起到了不可替代的作用。养生体验的整套流程需要通过一个信息平台来实现，需要与相关的行业进行深度的合作。（3）经营风险：企业最终能否在激烈的市场竞争中胜出，很大程度上取决于企业内部经营管理能力的强弱。对于养生类机构，稳定客户和开发潜力资源是实现快速扩大规模，降低整体
18、运营成本，树立品牌的有效办法，但前提是要建立一个可复制、成熟有效的模板，而要建立这样一个标准化的模板，需要在实践中不断试错和调整，其中的风险不言而喻。（4）人才风险：养生类机构主要提供的是服务，所以那些掌握独特技能的服务和管理类人才是公司得以发展的核心资源，他们一旦流失，将造成公司品牌损失、会员流失和经营波动，如何在竞争激烈的市场中争取到他们，并想办法将其留住，也是企业时时需要面对的挑战。（5）政策和法律风险：新的体检机构管理办法和一系列健康产业相关政策的出台对于已进入这个市场的企业来说，为了达到质量标准和要求，增加投入是必然的，这也是一个风险。会员服务属于约定服务关系，如果服务出现问题，可能
19、导致法律纠纷甚至造成会员流失，新政策的出台和经营过程中的法律纠纷，都是难以回避的风险。（6）退出风险：养生类机构的品牌及无形资产含量高，适合长期运营，若中途结束运营，转行的空间比较小，可回收价值很低。检测设备专用性很强，固定资产投入也比较大，如果退出，其资产也将会遭遇“缩水”风险。通过以上的分析和策略，我们发现，项目资金收回较快，而且，投资收益率略高于其它行业收益率，因此，虽然本项目具有较大的投资吸引力，但其潜在的风险也不容忽视。但是，由于在会所的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和会所的整体定
20、位，以及会所投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可行的。六、可行性研究项目结论、本项目地理位置优越、交通便利、资源整合充分、规划细致合理可行，可以填补南昌养生市场空白并与同类项目实行错位经营；、本项目所处地理位置自然环境质量较好，基础设施可利用性强，全面开发程度低，投资规模和投资成本有望得到一定的控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目；、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进
21、作用；、建议项目在执行过程中要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强与第三方合作和项目灵活外包，多层次解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。、本项目涉及面广，建议公司预先做好技术力量储备工作。要使本项目顺利地开展，并得到预期的经济效益，必须保持与富有经验的专家和技术人员经常联系，得到他们的有效指导。并且通过招聘和培训自己的技术人员和开拓市场人才，才能使项目稳定发展。、建议项目在运营过程中着力于转变经营观念，注重开发市场，形成具有自己特色的竞争优势，不断研究探索多元化的服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费者的需求，并在此基础上加强服务质量管理，树立良好的企业形象。
