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1、扬中惠众项目房地产开发建设项目建议书一、项目概况（一）项目名称、项目单位、负责人等1、项目名称：扬中惠众住宅小区项目2、项目建设单位：3、项目法人代表：4、项目技术负责人：5、建设性质：新建6、项目建设地址：扬中市大众村7、项目总投资规模： 100000 万元（二）项目背景、依据及其建设的必要性1、项目背景扬中惠众住宅小区开发项目，经 扬中市发改委发改投2013110 号文批准给 有限公司作为房地产开发项目。2013 年 9 月 18 日由扬中市国土局主持挂牌出让， 有限公司接牌获得该小区开发使用权。 有限公司于 2013 年10 月委托 建筑设计工程咨询有限公司（甲级） ，对该项目的开发、规
2、划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计，并于 2013 年 11 月经规划设计评审委员会专家评审通过。2、项目编制依据12.1 城市居住区规划设计规范2.2 扬中市总体规划2.3 城市居住区公共服务设施设置规定2.4 住宅设计规划2.5 住宅建筑设计标准2.6 建筑工程交通设计及停车场设置标准2.7 城市道路绿化规划及设计规范2.8 惠众住宅小区项目设计招标书2.9 惠众住宅小区地块地形图3、项目建设的必要性3.1 宏观政策的指导。 2013 年 2 月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展 的通知，结合 我市实际，扬中市政府出台 了扬政20
3、13100 号文件，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房产市场健康发展。3.2 政府出台房改政策，取消福利分房。政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3.3 人口城镇化，扩大了市场消费需求。扬中市地处素有黄金水道之称的长江中下游（由大小 4 座岛屿组成） ，西南与镇江新区、丹阳、常州新北区一衣带水，东北与扬州江都区和泰2州高港区隔江相望；扬中市镇江经济发展的重要板块、江苏经济发展水平较高的县市，在镇江发展全局中具有重要地位。荣膺首批国家级生态示范区，是江苏综合环境质
4、量最好的地区之一，全市绿化覆盖率达 36%，大气环境质量达国家级标准。扬中是一座集港口、工贸、旅游且适宜人居和创业的江南新兴城市。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来扬中投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我市的商品消费市场增添了新的主力军。3.4 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增加。 2011 年，全市完成地区生产总值 300.05 亿元，财政总收入 52.1 亿元，地方一般预算收入 19.6 亿元，分别比2007 年增长 94.6%、159.6%、144.7%，列中国中小城市科学发展百强第 26 位。以上数
5、据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。同时，随着汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。3.5 同类物业的一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住宅的推广、销售也逐步成熟，深入人心。32.10 旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，政府出台“节约用地，集中安置，不允许划地建房”的新规划，开始对老城区拆迁安置，这给房地开发
6、提供了发展机遇和良好的市场环境。2.11 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款三成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。（三）项目单位基本情况2013 年 9 月 19 日，公司通过竞买的方式取得扬中惠众住宅小区项目建设开发权。现该项目设计方案已通过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。二、市场分析扬中房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段： 1988年至 1991 年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低
7、，房地产业处于萌芽状态。 1992 至 1998 年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。 1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和商品房小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是 2008年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅4速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，我市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。对今后市场的预测：- 从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多， 2007 年到 2013 年，随着城镇居民可支配收
8、入逐年增加，尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。- 从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为 42%，年增幅达 16%。- 从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善套型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业和消费群体逐步扩大。另从扬中本地人的住房消费理念上讲，扬中本地人子女结婚成家在市区需有房的消费观念深入人心，这就导致刚性需求量存在
9、较大空间。- 从需求关系看5根据城市总体规划，城市建城区面积将不断扩大，城市人口不断增多，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，我县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。而且就目前扬中的消费群体分布来说，市区向南的消费群体占70%-80% ，而我们目前的开发地块就为扬中的南大门，独特的地理位置为该小区的商品房销售提供了绝佳的地理位置。三、项目建设的有利条件（一）区位优越、交通便捷扬中位于素有黄金水道之称的长江中下游，苏南现代化建设示范区内，东北与泰州、扬州隔江相望，西南与镇江、常州一衣带水，泰州大桥南桥相接沪宁高速公路和京
10、沪铁路，北渡可联京沪高速公路。距上海浦东国际机场只有 2.5 小时的公路车程，到南京禄口国际机场只需 1.5 小时，距国际货运港口镇江港、 泰州港分别为 6 公里和 2 公里， 可与 40 多个国家 136 个港口通航。扬中当前已有四座跨江大桥分别与上海、南京方向相通，连接泰州、扬中和常州的泰州长江公路大桥已经于 2012年 11 月 25 日开通，扬中将真正成为连接苏南苏北的交通枢纽。根据中长期规划，扬中将形成“一岛五桥”的格局，真正成为连接大江南北的“中心链核 ”。市内道路四通八达，整个岛城已经建成了“半小时经济圈”。（二）城市概况6扬中区域面积 332 平方公里， 常住人口达 33.78
11、 万人， 清丽现代的长江岛城扬中，水田肥沃，物丰富庶，人杰地灵，素有“长江小威尼斯”之誉。 2011 年，扬中在全国综合实力百强县市评比中位列 26 位，2012 年扬中在江苏省县级城市人均 GDP排名中第 6 位。人均居民储蓄名列江苏省县级市第 3 位。中国十佳“两型”中小城市第 2 位，中国最具投资潜力中小城市百强县市第 38 位。第八届江苏省园艺博览会已于 2013 年 9 月 27 日在镇江扬中市开幕。这开启了全省县级市承办省级园博会的先河。（三）气候适宜、风调雨顺扬中市是长江中的一个岛市，为江中沙洲，属冲积平原，全市无山岳，地势低平，海拔 4-4.5 米，相对高度 1 米扬中地处亚热
12、带季风中部气候区，气候适宜，具有雨量充沛，光照充足，气候温和，无霜期较长，雨热同季等特点。温度：据 1959 年-2000 年气象资料统计，扬中常年平均气温 15.1 ，最高年达 16，最低年 14.3 。平均气温在 12以下的有 1 月、2 月、3 月、11 月、12 月 5 个月，平均气温在28以上的月份没有。湿度：扬中降水量年均 1000 毫米左右， 常年降水日数 116.3天，占全年总天数的 1/3 。由于四面环水，空气湿度相对较大，春、秋两季达 80 左右。日照：扬中常年日照数为 2135 小时。7（四）服务到位、环境优良扬中市委、市政府早在 1992 年就在全省率先推进了国有集体企
13、业改革，着力解决体制问题。目前，国有集体企业改革全部完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优势日益显现。打造高效、务实、廉洁的服务型政府，是历届市委、市政府努力追求的目标。市行政服务中心提供的“一站式”全程服务，始终体现出快捷、高效、方便。一年一度的公开评议机关活动，彻底扭转了机关作风。扬中市被誉为省内外投资者投资十大潜力城市之一。（五）经济发展、社会安定经济综合实力明显增强， 工业主导作用日渐突出。 2011 年，全市完成地区生产总值 300.05 亿元，财政总收入 52.1 亿元，地方一般预算收入 19.6 亿元，分别比 2007 年增长 94.6%、2.12 %、144.7%，列中国
14、中小城市科学发展百强第 26 位。扬中市经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐业，社会稳定。四、 项目选址（一）扬中惠众住宅小区项目位于泰镇高速东南侧、南依长江路、东傍环城东路三角地块。（二） 该项目总用地面积 100 余亩，其中公共绿地 30 余亩，22 类住宅用地 70 余亩。该项目共分 2 块地块，其中第 1 块 14500m为商业建设用地，第 2 块 56626m2 为住宅建设用地。8（三）该项目位于环城东路西侧、市区东南部，是城市主导风向的上风口，西侧为居民小区，北侧为汽车城及家具城，生活便捷、环境优雅。建筑布局以十字型景观主轴为中心，采用点式和单元式及点状式和单元式相结合，
15、以减少对风的阻挡，并满足日照要求。（四）该项目地址用地为三角形，布局开发具有挑战性，需要对其进行合理筹划。该项目地块总用地 7 万余 m2（100 余亩），可规划建筑面积 20 万余 m2，其中商业建筑面积约 3 万 m2，办公建筑面积约 1 万 m2，住宅建筑面积约 11 万 m2（商品房 707户），地下建筑面积 5.5 万 m2，能形成较大规模的小区。该地与城市中心很近，地理位置十分优越。（五）交通条件好。该项目所处位置两面为城市道路，即环城东路以西，长江路以北，交通十分便利。五、项目拟建内容及建设规模（一）项目拟建内容扬中惠众住宅小区项目以开发建设商住房为主，临街营业门面房为辅，兼建绿
16、地景观和配套小区水、电、通信及道路系统建设。1、规划结构本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上，以满足现代居民对居住环境提高的需求，严格按照建设部建住房2006165 号文件要求，合理设计住房结构比例。根据总量9与项目相结合的原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建的商品住房总面积中，充分考虑套型建筑面积在 150 平方米以下住房面积比，根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。2、功能布局社区总体空间布局为“外环道路系统 +字形步行开敞空间系统多元化住宅院
17、落” 。住宅小区以中部公共绿地景观带分为东苑和西苑。商业性经济用房布局，主要集中在东侧（一层），西侧有一大型超市，以商业、超市、社区各项服务设施为主的住宅配套。3、道路系统及停车场地新建人车分流的道路系统、车库及停车场地配套，方便居民。4、绿地规划建设使绿地与社会各主要功能联系在一起，中心绿地、带形绿地、院落绿地有机连接，营造十分舒适的人文居住环境。（二）建设规模该项目总用地 100 余亩，其中公共绿地 30 余亩， 2 类住宅用地 70 余亩，建商品房 707 套，分 32 层、29 层、28 层、18 层（含地下室）住宅，建办公大楼 1 栋 14 层，总建筑面积 20 余10万 m2，其中
18、地上建筑面积约 15 万 m2，地下室 5.5 万 m2。六、环境保护及消防安全（一）环境保护本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水、生活垃圾。生活污水排放可用管道沿城建规划布局，达标排放。生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。（二）消防安全1、本项目消防系统包括室内消火栓系统。2、本项目依据国家及江苏省有关消防的规定， 严格按照 设计防火规范要求，参照本行业的先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存的原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。3、消防用水量：室外 30L/S ，室内 15
19、L/S ；火灾延续时间：室内外消火栓为 2h，室外消防用水 30 3.6 2216m3。七、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小11区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新区道路设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外
20、线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。在社区物业管理方面努力打造为深受业主欢迎的社区一流的示范单位。八、投资估算和资金筹措设想本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出的相关技术数据进行估算项目投资价值。（一）本项目总投资匡算为 10 亿元，其中包括项目用地费用 2 亿余元、铺底起动资金 4000 万元
21、和土建工程费用、相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。（二）其他费用按以下标准计算2。 1、供配电工程服务费为 200 元/m2、勘察设计费按工程费用的 3.0%计。3、工程监理费按工程费用的 1.2%。4、工程保险费按工程费用的 2.5%计。125、开办费（建设单位管理、前期咨询、开工执照、质量监督、开业广告等费用）按总投资的 5.5%计。6、招投标费按工程费用的 2.0%计。7、基本预备费为工程费与其他费用之和的 10%计。8、建设期贷款利息按年利率 6.4%计。（三）资金筹措设想本项目总投资为 100000 万元，建设资金筹措可考虑以下 3种方案中的一种：1、自筹 80%，申请银行
22、贷款 20%。2、自筹 70%，寻求合资方出资 30%。3、自筹 50%，寻求合资方出资 30%。申请银行贷款 20%。九、项目实施进度安排本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报审批立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工、设备购置；工程竣工验收。时间计划为五年。十、建筑结构及社会效果分析本项目对该宗地块的建设规模作为初步规划方案，商品住房为 4 种套型，占地面积为 71126m2，总建筑面积为 204630m2，临街商铺和整体商业用房建筑面积为 29800m2。建筑密度 24.5%，容积率 2.1。商住房均设有地下建筑，建筑面积为 55000m2，停13车数达 1257 辆。 项目总体布局、 套型结构、 环境设计落落大方、和谐统一，社区建筑风格特色突出、视觉感觉好，绿地率、绿化覆盖率高，环境布局优美，区位群体效果明显、适用。该项目建成后，将大大改善城镇居民居住环境。14
