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1、XXX汽车城项目可行性研究报告（此文档为WORD格式，下载后你可任意修改编辑）XXX实业投资有限公司二零一七年七月目录第一章 总 论11.1项目名称11.2项目投资建设单位11.3可行性研究报告编制依据11.4项目概况21.4.1项目建设地点21.4.2项目建设规模与内容21.4.3项目编制范围21.4.4项目建设目标31.5主要技术经济指标31.6可行性研究结论4第二章 项目建设背景及必要性52.1 项目建设的背景分析52.1.1 宏观产业环境政策利好，助推汽车产业快速发展52.1.2汽车销售市场快速发展，汽车后市场相对落后62.2 项目建设的必要性分析72.2.1 有利于拉动凤岗镇乃至东莞
2、市的经济发展72.2.2 有利于推动东莞发展现代商贸流通业、现代物流业，建设国际重要现代产业制造中心有重要作用82.2.3 有利于促进汽车服务模式创新82.2.4 有利于提高东莞城市土地利用效率和价值9第三章 项目市场分析103.1 宏观背景分析103.1.1 城市宏观分析103.1.2宏观经济分析113.1.3 汽车产业政策分析133.2 东莞汽车市场分析163.2.1市场总体特征与格局163.2.2市场竞争对手分析18第四章 项目定位及建设内容214.1 项目定位214.2 项目建设内容及功能分区214.2.1项目建设规模和主要建设工程224.2.2项目建设的具体内容22第五章 建设地址及
3、建设条件265.1 汽车城项目的选址条件265.2项目选址26第六章 环保、消防、节能及安全286.1 环境保护286.1.1 设计依据286.1.2 设计范围286.1.3 主要污染物及治理措施286.2 消防296.2.1 消防设计依据296.2.2 总体布局296.2.3 建筑结构296.2.4 消防给水296.3 节能306.3.1 设计依据306.3.2设计范围306.3.3主要节能措施306.4 安全卫生316.4.1 设计依据316.4.2 安全卫生方面采取的措施31第七章 项目的组织机构设置337.1 组织机构337.2 劳动定员33第八章 项目实施进度348.1 项目实施计划
4、348.2 工程实施计划进度表34第九章 资金估算与资金筹措359.1 建设项目的投资估算359.2 资金筹措35第十章 财务分析及社会效益评价3510.1 财务评价3510.1.1 营业收入及税金估算3510.1.2成本估算3610.1.3经济效益评价3710.2 社会效益和社会影响分析37第十一章 结论及建议3911.1 结论3911.2建议39第一章 总 论1.1项目名称XXXXXX汽车综合服务城1.2项目投资建设单位承建单位：XXXXXX实业投资有限公司单位地址：XXXXX市凤岗镇雁田村水贝工业区8号1.3可行性研究报告编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日起施行）
5、；（2）建设部城市规划编制办法（2006年4月1日起施行）；（3）东莞市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（4）东莞市关于推进产业结构调整促进产业转型升级；（5）东莞市先进制造业发展“十二五”规划；（6）东莞市推动电动汽车关键技术及产业发展实施意见（东府201080号）（7）东莞市凤岗镇土地利用总体规划（20062020）；（8）东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划。1.4项目概况1.4.1项目建设地点本项目位于XXXXX镇XXXXX村，毗邻平湖，位于龙平西路侧，距离清平高速、博深高速不到10分钟车程。图1-1：项目所在的位置1.4.2项目建设规模与内容项目投资10692万元，占地面积3.0
6、3万平方米，可规划建筑面积82250平方米。项目具体建设“六大板块”：品牌汽车专卖区（4S店）、汽车配件市场区、汽车检测与维修区、仓储物流区、行政办公区及配套生活服务区。1.4.3项目编制范围该项目可行性研究报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、项目定位及建设内容、建设地址及建设条件、环保、消防、节能及安全、项目的组织机构设置、项目实施进度、经济效益评价、结论及建议。1.4.4项目建设目标XXXXXX汽车综合服务城以汽车商品销售为主题，设品牌汽车专卖区、汽车配件市场区、汽车检测维修区、仓储物流、行政办公区及配套生活区六大区域。具有汽车贸易、品牌汽车展示、汽配贸易、汽车维修
7、、物流服务及办公、生活、休闲等功能。突出“消费一站式，服务一条龙”的经营特色，将XXXXX汽车城打造成为广大消费者赏车、购车、修车的理想之地。1.5主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目单位数据备注一主要数据1项目占地面积平方米30300约45亩2总建筑面积平方米822503建筑密度%49%4容积率3.011项目总投资万元1069212年平均利润总额万元2203.913自筹资金万元10692二效益评价指标1财务内部收益率（税后）%12.442投资回收期（税后）年4.893投资利润率%10.684盈亏平衡点%68.351.6可行性研究结论1、根据XX市的汽车消费市场需求，以及遵循适
8、度超前的原则，在东莞市凤岗镇建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城综合服务城，对促进和繁荣东莞经济是十分有利的。2、项目建成后，对促进凤岗镇、XX市乃至广东省的汽车产业发展和商业经济的繁荣作用很大，并能促进产业结构的升级，提供大量的就业岗位，促进凤岗镇及东莞市的经济发展，满足人民生活的需要，并具有较好的获利能力，经济效益较好，财务分析结果是可行的。3、本工程符合城市总体规划，土地、水、电、通讯等条件具备。综上所述，本项目市场前景看好、建设条件具备、工程方案合理，具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。因此，本项目是可行的。并建议有关部门尽快批准立项，争取早投资、早建设、早见效。第二章
9、 项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景分析2.1.1 宏观产业环境政策利好，助推汽车产业快速发展XX市政府高度重视汽车产业发展，自2009年以来，连续出台了三项扶持汽车产业发展的政策，使东莞汽车产业发展驶入快车道。2009年，东莞市成立了发展汽车产业工作领导小组，颁发了关于促进汽车产业发展意见；2010年，颁布了东莞市推动电动汽车产业发展意见；2011年7月，东莞市先进制造业发展“十二五”规划出台，东莞更是明确将汽车制造业列入全市“十二五”六大先进制造业发展重点领域之一，重点发展混合动力、纯电动乘用车和客车、微型电动车、特种电动车生产，以及汽车发动机系统及零部件、汽车总成及零部件、电动汽
10、车关键零部件的研发和制造。特别是在发展电动汽车方面，东莞将大力引进国内或者国外电动汽车整车项目，同时结合周边城市电动汽车产业的需求，建设新能源汽车研发中心，重点发展电动汽车关键材料和零配件生产，着力突破电池、电机、电控等关键领域。近年来，凤岗镇始终坚持“工业立镇”的方针，培育了电子信息和制衣两大支柱产业，为破除土地资源受限等发展瓶颈，计划将汽车零部件产业培育成凤岗镇第三大支柱产业，先后制定实施了凤岗镇奖励招商引资暂行办法、凤岗镇促进引进内资企业奖励暂行办法，强化招商选商，并实施“腾笼换鸟”、“扩笼壮鸟”战略，促进区域经济跨越发展。从地区政策导向上看，政府部门着力推进汽车产业发展，制度和政策环境
11、有了较大改善，东莞汽车产业面临良好的发展机遇。2.1.2汽车销售市场快速发展，汽车后市场相对落后东莞及广东省地区是我国重要的汽车制造基地和消费市场。近年来，在经济持续增长、交通网络的日益发达、物流基础设施的逐步健全、车价逐步降低等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈现快速增长趋势。但目前东莞现有的汽车城（集聚区）的市场综合服务体系构建相对落后，集聚区内制造企业的社会化物流外包意识普遍较低，运营成本高，导致面向完整汽车产业链的一体化进程发展缓慢，运作专业程度低，运营成本高，“散、小、弱、乱”的汽车企业运营局面尚未改观。从凤岗镇乃到东莞市汽车销售市场的情况来看，多数汽车市场里厂商与消费者之
12、间完全是一种面对面的沟通、交流、销售模式，而现代汽车综合服务城是在传统市场的基础上，运用现代化的网络服务突出“无形”市场的功能，品牌汽车展销区配有先进的通讯系统，并提供电子显示屏及“电子商务”等信息平台。因此，规划建设功能完善、设施齐全的综合型的现代化汽车交易场所，势在必行。2.2 项目建设的必要性分析2.2.1 有利于拉动凤岗镇乃至东莞市的经济发展汽车产业涉及范围广，产业联动效应明显，高新技术吸附性强，能够有效带动和提升一个地区产业的整体发展，已经成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响。 图2-2：汽车综合服务城现代流通体系本项目位于东莞市凤岗镇，通过项目形成区域商贸
13、、物流的集聚，吸引汽配及相关产品在凤岗宝华利汽车综合服务城集聚、交易、流通和中转，一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展做出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。整体来看，本项目的建设将促进东莞市商贸、汽车产业的发展和区域竞争力的提升、对保持东莞经济平稳较快增长具有重要的战略意义。2.2.2 有利于推动东莞发展现代商贸流通业、现代物流业，建设国际重要现代产业制造中心有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。2013年8月，东莞市政府出台了关于加快现代流
14、通业发展的实施意见，指出围绕“调结构、稳增长、促转型、畅流通、惠民生”主线，加快我市现代流通业发展，着力推进流通方式创新和技术升级，进一步降低流通成本、提高流通效率、增强产业竞争力。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于为汽车生产商、销售商、零部件供应商以及物流服务商搭建一个资源共享的平台，加速汽车流通市场的发展。项目建设的这一指导思想与东莞发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快东莞现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升东莞市场的总体水平方面做出突出贡献。2.2.3 有利于促进汽车服务模式创新“东莞宝华利汽车综合服务城”项目是一个现代化综合
15、性汽车销售服务平台，链接汽车生产商、销售商、零部件供应商及物流服务商，打造一个完善的汽车供应链体系。通过建设一个技术先进、体系完善、运转流畅的服务平台体系，在汽车生产商、销售商、零部件供应商及物流服务商之间建立协同机制，促进他们之间信息的交流与沟通，从而提高物流运转效率。项目建成后，由于拥有先进的仓储物流技术和设备，以及市场丰富的信息资源，从而有利于各市场参与主体最大发挥资源整合的能力，促进汽车后市场服务模式的创新。2.2.4 有利于提高东莞城市土地利用效率和价值东莞是一个汽车生产和消费重城，汽车产业市场发展潜力很大，将拥有很庞大的汽车仓储及物流需求。而当前，东莞的汽车市场及各个门店分散在市内
16、各地，土地利用效率低，这对土地资源有限的东莞来说，将不利于其发展。本项目的建设，正是本着土地集约利用原则，采用“腾笼换鸟”的战略，利用“三旧”改造用于发展汽车工业项目，建成后能满足大量的汽车产业相关的仓储物流需求，从而为东莞释放大量的可利用土地，最大限度地发挥土地使用效率，提升土地利用价值。第三章 项目市场分析3.1 宏观背景分析3.1.1 城市宏观分析东莞位于广东省中南部、珠江口东岸、东江下游的珠江三角洲。毗邻港澳，处于广州至深圳经济走廊中间，亦是广州与香港之间水陆交通的要道与经济走廊。深圳、东莞、惠州三市都地处珠江口的东岸，其中东莞是深莞惠一体化的桥头堡，是珠江三角洲地区改革发展规划纲要确
17、定的珠三角一体化的重点区域。深莞惠三市总面积高达1.56万平方公里，常住人口将近2000万人，2013年GDP总量高达22668亿元，占广东省GDP总量的36.5。图3-1：东莞市区位条件分析东莞制造业基础扎实，产业配套能力强，具备产业发展的资金、知识、技术、人才等要素条件。此外,东莞毗邻港澳,经济外向度高,汽车需求量大,为东莞汽车产业发展提供了广阔市场空间，具备了承接国际汽车产业转移的条件3.1.2宏观经济分析（一）东莞市经济分析东莞私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于东莞经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。n 从GDP发展总量来看，2013年东莞实现生产总值5500亿元，按可比
18、价计算，比上年增长9.8%，增速高于全省1.3个百分点，高于全国2.1个百分点，为“十二五”以来最高增速。全市规模以上工业实现增加值2112.65亿元，比上年增长11.3%。图3-2：2008-2013地区生产总值及增长速度n 从地区人民生活水平来看，2013年东莞城市居民人均可支配收入46594元，增长8.5%，城市居民人均消费性支出33251元，增长6.0%。图3-3：2007-2013年城市居民人均可支配收入及增长速度综合来看，东莞经济总量位居全省第四位，约占全省的十分之一。财政总收入974.16亿元，比上年增长15.2%。图3-3为东莞市经济总量与广东省各地市比较。图3-4：东莞市经济
19、总量与广东省各地市比较（二）凤岗镇产业经济分析镇区经济是东莞经济发展的主力军，形成镇区效应。图3-5为东莞各镇街产业发展情况。其中，凤岗镇以在强化电子信息和制衣两大支柱产业的同时，正着力将汽车零部件产业打造成该镇第三大支柱产业。2013年凤岗镇完成生产总值163亿元，同比增长12.6%；财政收入8.7亿元，增长8.8%；完成各项税收27.4亿元，增长22.7%；各项存款余额202亿元，比年初增长14.7%；社会固定资产投资45.6亿元，增长21.6%；社会消费品零售总额30亿元，增长7.5%；进出口总额46.1亿美元，同比增长9%，出口额31.7亿美元，同比增长10.4%。图3-5：东莞各镇街
20、产业发展情况3.1.3 汽车产业政策分析（1）全国汽车产业发展的政策导向汽车市场对政策有极强的敏感性。从我国汽车产业宏观政策角度来看，中国汽车工业“十二五”的发展战略重点是：把提高自主创新能力、发展自主品牌放在第一位；以节约能源、资源，保护环境的可持续生产方式，提高适应外部环境变化的发展能力；根据市场状况及我国国情，调整产业组织结构、产品结构；通过提高国际竞争力，加速走向世界。今后政府政策将侧重于企业自主开发能力，汽车工业节能减排，新能源汽车产业化等方面给予支持。汽车零部件工业水平，重点支持汽车节能减排技术、节能减排关键新材料、关键零部件的研究开发，促进汽车工业技术水平的提高，促进汽车产品结构
21、的改善，水平的提高。注重引导企业加大对于新能源汽车关键技术和关键零部件的投入，政府也要在基础研究、公共技术研究方面给予持续的财政支持。政府要持续支持产学研联盟对关键技术、原材料、零部件进行攻关。我国“十二五”期间将出台新的汽车产业政策。新的产业政策重点突出结构调整，转变经济发展方式。新的汽车产业政策按照国务院汽车产业调整和振兴规划及转变发展方式的总体要求，以汽车强国建设为核心，以结构调整和资源优化配置为主线，以对外开放和自主创新为手段，以节能与新能源汽车发展为突破口，积极营造促进汽车产业发展的政策环境、创新环境、市场环境和发展环境，全面提升中国汽车产业的国际竞争力。新的汽车产业政策力求推动汽车
22、行业结构调整和兼并重组，促进汽车产业实现自主创新战略，提高自主创新能力，加快培育自主品牌，大力培育和发展新能源汽车产业，积极推进传统能源汽车的节能减排，妥善解决因汽车产业快速发展所产生的能源、交通、环境等问题。到2020年，初步把我国建设成汽车产业强国。新的汽车产业政策坚持市场导向和政府调整相结合，坚持引进来和走出去相结合，坚持传统汽车节能减排和新能源汽车发展相结合，坚持产业发展和资源环境发展相结合。（2）东莞汽车产业发展的政策导向一直以来，东莞市政府高度重视并大力推进汽车产业发展，通过深入贯彻落实各项扶持政策措施，不断建设和完善有利于汽车产业发展的投资和政策环境。在2011年出台的东莞市先进
23、制造业发展“十二五”规划中，指出东莞市要重点发展混合动力、纯电动乘用车和客车、微型电动车、特种电动车生产，大力引进国内或者国外电动汽车整车厂，获得生产资质、取得生产论证、建立整车生产能力，整合东莞现有基础，建设中巴和轻型车生产厂，支持电动汽车整车生产企业和项目获得国家核准和行业准入。支持建立产学研合作、粤港合作和国际合作并举的电动汽车创新开发体系，推进东莞电动汽车产业研发、生产、配套和服务体系建设，创新建设电动汽车产业基地。以专用特种汽车底盘和专用装置为突破口，推动发展运油车、消防车、冷藏车、工程车、混凝土搅拌车、医疗专用车、道路清障车等系列产品，以及适用于高等级公路运输的专用半挂车、城市环卫
24、车、市政作业车、施工工程车、机场专用车等制造。做强、做大消防专用车系列，针对各类商业运输和特种行业要求，研究开发系列化、专业化的专用特种汽车产品。（3）凤岗镇汽车产业发展的政策导向2012年上半年出台了风岗镇鼓励“三旧”改造促进工业提升发展暂行办法，鼓励“三旧”改造用于发展工业项目，办法规定“工改工”项目超过10000平方米用地，且引进制衣、电子、汽配等符合凤岗产业导向的项目，镇财政将给予100元/平方米的改造补助，同时还将享受镇收取的村镇基础设施费用全免、容积率可望从1.8提升至3.0且无须补缴地价差、村（居）适当减免有关收费等多项优惠政策。3.2 东莞汽车市场分析3.2.1市场总体特征与格
25、局2011年6月30日,东莞的汽车保有量顺利突破100万辆大关,东莞也因此迈入国内为数不多的“百万汽车之城”的行列。截至2013年底，全市汽车保有量138.91万辆，较2012年汽车保有量120.70万辆同比增长15.1%。据统计数据显示，东莞平均每年新增15万台左右新车，图3-6为东莞市在2011-2013年汽车保有量变化情况。图3-6：2011-2013年东莞汽车保有量变化情况从全年新车上牌数量来看，东莞2013年全年新车上牌量为179815台，相比2012年的167129辆这一全年上牌数，2013年东莞新车上牌量提升7.59%，增长12686台。从2013下半年东莞市每月上牌量来看，从7
26、月到12月汽车上牌数量呈现逐月递增的趋势，7月份为1.36万辆，8月份为1.51万辆，9月份为1.59万辆，10月份为1.67万辆，11月份突破2万辆，总数达2.22万辆。图3-7，3-8分别是2009年2013年东莞市汽车上牌量与2013下半年东莞市每月上牌量情况示意图。图3-7：2009年2013年东莞市汽车上牌量图3-8： 2013下半年东莞市每月上牌量综合来看，随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，东莞必将进入私人汽车消费普及的时代，东莞市汽车市场面临巨大的发展机遇，产销量会不断提高，生产工艺不断改进，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心。同时，汽车流通业也将面
27、临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高。3.2.2市场竞争对手分析本项目选址于东莞凤岗镇。从汽车企业在东莞地区的布局来看，高端品牌4S店主要集中在寮步国际车城和南城区、厚街镇莞太路上，而位于东莞东南部的凤岗镇高端豪华4S店基本空白。与珠三角庞大的汽车产业集群相比，东莞汽车市场还有很大的发展和整合空间。图 3-9为东莞市主要汽车城分布情况。图3-9：东莞市主要汽车城分布情况综合来看，东莞主要的汽车主要为：寮步镇-国际车城、南城厚街-莞太路4S一条街、常平-环常西路4S一条街。各个区域汽车市场竞争关系见表3-1。表3-1：东莞各区域汽车市场竞争格局分析区域开业时间地理位
28、置店面布置寮步国际车城 2009年 国际汽车城 维修接待站立接待，客户休息区服务态度好，集团宣传展板，续保意识强。2008年1月 国际汽车城 展车加装精品，便于提高精品销售额。 2003年11月寮步塘唇区精品原装与伪劣品对比展示，二手车专区2008年国际汽车城 集团宣展板、保险无忧卡、积分兑换精品、车型对比、茶艺等。2011年 国际车城 南城厚街莞太路2010年 厚街莞太路 2012年 厚街莞太路上门售车及取车服务，集团介绍展板，竞争品牌广告投放到4S店周边。 2010年南城区宏图路维修及销售前台并在一起，3个接车预捡工位，维修接待电子屏。 2011年南城石鼓段评鉴二手车专区。最新式旗舰店、世
29、享无忧（七项服务）、延长保修期，电瓶车看新车。 2008年南城莞太路ES底油耗、低首付、车型对比图、员工荣誉榜，预约保养及客户抱怨卡、集团宣传板及公司表彰。 长安 2010年 长安上角社区长安长青南路 虎门2011年 虎门大宁村 进门有引导，VIP会员专区，公益爱心宣传，私人上网区，有保健室及影视厅，有改装车，交车签名 常平2011年 顺德大良 第四章 项目定位及建设内容4.1 项目定位XXXXXX汽车综合服务城项目的市场定位：以汽车超市为基本业态，以整车销售为主营业务，以汽车销售相关产业为发展方向，以汽车销售全程综合服务为核心功能，形成有特色营销模式、多元功能设置、现代商务水平的区域汽车贸易
30、中心。汽车综合服务城形成以下几方面的特色和优势：规模优势能同时展销五十个以上汽车品牌种类和吸纳二十家以上的汽车经销商入市的汽车市场，多品牌、多车型、大容量；品牌优势在经营理念、营销模式和服务功能等方面，形成核心竞争力，产生品牌效应；功能优势可以容纳涵盖汽车上、中、下游全程服务的多种功能。规划目标：通过整合汽车产业资源，把汽车城建成“产业高科技、经济高效益、管理高水平、布局合理化、设施现代化”的，具有时代气息的汽车专业市场。4.2 项目建设内容及功能分区项目具体建设“六大板块”：品牌汽车专卖区（4S店）、汽车配件市场区、汽车检测与维修区、仓储物流区、行政办公区及配套生活服务区。4.2.1项目建设
31、规模和主要建设工程表4-1 项目工程建设内容及规模一览表序号名 称建筑面积（m2）备 注1品牌汽车专卖区30000包含汽车会展中心、交易中心、试车道等2汽车配件市场区150003检测与维修区50004仓储物流区50005行政办公区8000包含办公楼、职工培训中心等6企业生活区18450包含食堂、宿舍、停车场等7辅助设施7.1变配电所2007.2净水和污水处理站6007.4道路7.5绿化总建筑面积822504.2.2项目建设的具体内容品牌汽车专卖区（4S店）：品牌汽车4S店共设6套，每套建筑面积为5000平方米，建筑总面积为30000M2。主要功能为销售品牌及其他汽车。采用大面积的落地玻璃窗，使
32、内部展厅采光良好，利于发挥各项功能，方便顾客前往洽谈生意。图4-1：品牌汽车专卖区汽车配件市场区：汽车配件及用品市场，位于侧场地内，交通便捷，方便顾客光临，建筑总面积有15000M2，主要采用连排式商业铺面，层数为两层，在汽配交易中心内汽配产品的销售可按汽车品牌分类设专门品牌汽配销售区；也可按汽配品种分类，设各种汽配产品销售区。图4-2：汽车配件市场汽车检测与维修区：汽车检测与维修中心沿区内主要环路布局，建筑面积检测中心1000M2，维修中心4000M2，主要用房为一层，方便顾客，建筑风格均利用现代简洁的建筑设计风格，分别为顾客提供各种汽车检测以及汽车维修服务。图4-3：汽车检测与维修区仓储物
33、流区：仓储物流中心沿区内主要环路布局，面积达5000M2，位于场地的东南角，周边环境优美，货流交通方便，提供仓储，物流服务。图4-4：汽车仓储物流区行政办公区：拟建筑面积为8000 M2，共5层。该区主要为汽车城管理中心，负责整个汽车城统一的总体功能分区规划、招商招租、公用设施管理、水、电、气供应、广告宣传、经营管理、物业管理、绿化卫生、停车场管理和保安消防等工作。同时设置职工培训中心，负责定期对员工进行专业培训，提高员工素质，以不断适应市场发展需要。图4-5：行政办公区配套生活服务区：总建筑面积为18450 M2，该区主要为企业员工生活服务，主要设置职工宿舍、食堂、运动场、停车场等。图4-5
34、：配套生活服务区第五章 建设地址及建设条件5.1 汽车城项目的选址条件（1）适宜的区位良好的地理区位及其在区域经济发展中的地位，能够保证快捷地吸引最大多数的目标消费群体。（2）良好的交通条件交通条件对于大市场是必不可少的，汽车交易市场必须具有便利的可达性。（3）区域经济发展水平一方面是提供大市场发展的经济基础和消费基础，另一方面是具有优势区域经济地位的城市，具有强大的辐射能力和集聚能力。5.2项目选址项目拟建地址位于东莞凤岗镇水贝村，毗邻平湖，位于龙平西路侧，距离清平高速、博深高速不到10分钟车程，交通十分方便。1、地理位置凤岗镇位于东莞市的东南部，北纬224035，东经114642。东南西三
35、面，昔日与惠阳、宝安（现为深圳市龙岗、宝安两区）接壤，北面与本市的塘厦、清溪相连。距东莞市区50多公里。2、地形地貌凤岗属丘陵山区，山岭连绵，东北面地形较高，西南面较低，超过海拔200米高的山岭有七座，其中位于黄洞村的松托窝山海拔265.6米，是凤岗最高山岭。项目建设地址条件简单，稳定性良好，不存在对建设工程有灾害性破坏的不良地址情况。根据区域性地勘资料，能满足建（构）筑物基础的承载要求。3、气候凤岗面临南海，地处北回归线以南，属亚热带与热带过渡海洋性季风气候，夏长冬短。阳光充足，雨量充沛，气候温差振幅小，季候风明显等特点。常年气温在25-28，最高温度34-35，最低温3-4左右。常年降雨量
36、为1500-2000毫米。项目综上所述，该项目拟建地基础设施基本满足该项目建设的需要，交通条件良好。第六章 环保、消防、节能及安全6.1 环境保护6.1.1 设计依据1.中华人民共和国国务院令第253号文建设项目环境保护管理条例;2.污水综合排放标准(GB8978-1996);3.大气污染物综合排放标准(GB16297-96);4.公用专业提供的有关资料。6.1.2 设计范围该项目主要针对东莞宝华利汽车交易市场、4S店、展场办公室及门面等排放的污染物进行治理。6.1.3 主要污染物及治理措施主要的污染物为生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等经管道收集后排入高效无能耗生活污水处理设施，处理达标后
37、排入市政污水管内。生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中到区域内垃圾站，定期运往垃圾场进行处理。该项目交易城区域内的绿化采用点、线、面相结合的方式布置，道路两侧的带状绿化地，建筑物周围形成点状绿化，交易城前区的绿化及花坛，为汽车城创造了较好的环境。6.2 消防6.2.1 消防设计依据1. 建筑设计防火规范(GBj16-87);2. 汽车库、修车库、停车场设计消防规范(GB50067-98);6.2.2 总体布局汽车及配件交易市场道路成环状，并可端部回车，消防车均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。6.2.3 建筑结构区域内各建筑物的结构造型、墙、柱、梁、板等均按照“建筑防火规
38、范”的要求进行。各建筑物的疏散距离用出口数量也符合防火规范要求。各主要建筑的耐火等级为二级。6.2.4 消防给水1.室内消防（1）根据GBJ16-87建筑设计防火规范规定，交易市场的建筑物的室内消防水用量为40L/S。（2）消防给水以市政给水为供水源，供水压力能满足本设计要求。（3）室内消防管道竖向成环状。2.根据GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范规定，配置一定数量的灭火器。3.室外消防（1）该区域室外消防用水量30L/S。（2）室外消防给水采用低压制，区域给水管网呈环状布置，布置，管径为DN150mm,在室外管网上每隔80-120米设置地上式消火栓一支。6.3 节能节能是我国的基本国策
39、之一，“宝华利汽车综合服务城”项目设计生产工艺和设备选择方面及各个生产环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施，以达到节能目的，在设计中，充分满足国家标准对消防、环境保护与劳动安全的要求。6.3.1 设计依据1.中华人民共和国节约能源法;2.国务院节约能源管理暂行条例;3.公用等专业提供的有关规定及标准等；4.节能专业有关规定及标准等。6.3.2设计范围主要是交易城内各建筑物及办公楼的土建和公用系统的节能设计。6.3.3主要节能措施1.各建筑物尽可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通风，以有利于减少能源的消耗。2.变电站的设置较接近用电的负荷中心区域,以减少输电损耗,采用干式变压器,
40、既可提高供电质量,也可减少其损耗。设置功率因素自动补偿装置，使其功率因素达到0.9以上,以减少变压器的损耗和无功损耗。3.各建筑物的照明灯具尽量采用高效节能光源（LED灯具），以节约电能。4.供水系统尽量使用节水型阀门、水龙头等产品，做到有效合理用水；经常检查供水系统是否正常，及时堵漏，杜绝用水白白流失。6.4 安全卫生6.4.1 设计依据1.国发(1993)50号文国务院关于加强安全卫生的通知；2.各相关专业提供的资料。6.4.2 安全卫生方面采取的措施1.在总平面布置时,设置相应的防火间距和消防通道,保证了足够的消防扑救面。2.各建筑物按三级防雷建筑物考虑防雷设施，在屋顶与受雷击部位敷设避
41、雷带。3.低压配电系统采用TN-C-S制接地方式。进出建筑的所有金属管道均与接地装置作等电位连接。采用综合接地装置，接地装置以利用建筑钢筋为主，辅以人工接地板，接地工频电阻不大于4欧。4.在防暑降温方面，建筑室内采用窗式或壁挂式空调器，以达通风降温目的。第七章 项目的组织机构设置7.1 组织机构项目将按照市场经济的基本规律、现代企业制度的基本要求，结合本项目的特点和需要，科学的安排组织机构：企业的形式是有限责任公司，实行董事会领导下的经理负责制，并依据企业的实际情况设置相应的职能部门。具体职能架构如图7-1所示：图7-1：组织机构图7.2 劳动定员根据组织机构设置，劳动定员为40人。具体的劳动
42、定员暂定如下：总经理办（5人）、行政人事部（8人）、财务部（4人）、工程部（8人）、市场管委会（10人）、招商策划部（5人）。第八章 项目实施进度8.1 项目实施计划该项目建设施工期为22个月，按照统一规划、分布实施、交叉建设、分期投产交付使用的原则进行。建设施工期：2015年1月2016年10月。8.2 工程实施计划进度表序号项目内容2014年2015年2016年1112123456789-1011-12123456789-1011-121编制可研报告2设计3招投标4施工5竣工验收第九章 资金估算与资金筹措9.1 建设项目的投资估算该项目投资估算为10692万元。9.2 资金筹措采用自筹资金
43、。第十章 财务分析及社会效益评价10.1 财务评价10.1.1 营业收入及税金估算本项目的营业收入包括品牌汽车4S店出租、汽车销售铺位与配件铺位出售、检测维修中心运营等获得的收入。项目在经济评价第二年开始部分经营，第三年开始正式经营。各年营业收入估算见表10-1。营业收入计征营业税，税率5%。城建税、教育费附加及地方教育费附加分别按营业税的7%、3%和2%计提。各年营业税金及附加估算见表10-1表10-1：各年营业税金及附加估算表 单位：万元序号产品名称建设期经营期2015201620172018201920201营业收入01,905.002,867.003,754.004,306.004,5
44、48.002营业税5%095.25143.35187.70215.30227.403城市维护建设税7%06.6710.0313.1415.0715.924教育费附加3%02.864.305.636.466.825地方教育费附加2%1.912.873.754.314.55合计营业税金及附加0106.68160.55210.22241.14254.6910.1.2成本估算固定资产折旧按以下表分类折旧计算：表10-2：项目固定资产折旧表 单位：万元项目折旧年限残值率总金额年折旧金额地上建筑200.055350.00254.13设备及信息系统50.05390.0074.10小计5740.00328.23（1）工资福利及其他费用本项目人员配置及工资水平参照第七部分项目人力资源建设章节，计算得首年工资总额285万元。（2）维修费维修费按营业收入的3%进行估算。（3）水电及低值易耗品水电及低值易耗品按营业收入的4%进行估算。（4）燃油费燃油费按照配送业务收入的3%进行估算。项目经营税费按照营业税5%，城市建设维护费和教育费附加
