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1、不夜城地区市调报告一、区域概况l 不夜城地区位于闸北区西南隅，南起苏州河，北至中兴路，东起大统路、天目中路、南北高架，西临苏州河，包括铁路上海站，总面积1.42平方公里，规划建筑总量280万平米。l 未来不夜城地区将规划成为上海城市交通枢纽、上海市级商业、商务中心、上海现代信息港分港，将建成多功能、综合性、外向型、全天候的城市公共活动中心，集金融、贸易、咨询、娱乐、办公、购物、餐饮、居家于一体。l 区域具有上海一流的现代化交通、市政设施，不仅有上海铁路新客站、上海长途客运总站、上海南北快速有轨交通车站， 两个地铁车站和约53条公交线路。还将设22万伏、11万伏、3.5 万伏系列变电站；2座2万
2、吨自来水库；煤气调压站；6万门程控电话；改建合流污水、防汛泵站等。l 作为闸北区的发展中心，不夜城地区主要凸显出了商贸商务中心以及交通运输中心的功能，同时，受新客站的辐射影响，带动该片区宾馆业、旅游业以及各类批发零售业的发展。l 现场可以看到，太平洋商厦、名品商厦、吉盛伟邦等商场均占据闹市，各类餐饮齐全，银行证券业分支网点众多，宾馆既有长城假日酒店，又有华东大酒店、远东大酒店等中档经济型宾馆，商贸商办氛围已相当成熟。但其临近火车站地理位置及该区域的产业类型决定了商业的档次多为中低档，整体水平不高。从太平洋百货的经营状况来看，该区域内高档商业形态的市场不大。l 不夜城地区目前已具备相当规模的中、
3、高档写字楼、商办楼及商铺，主要分布在天目路以及恒丰路沿线。由于闸北区今年总体供应量短缺，所以该片区目前新供应商务写字楼体量较小，主体仍以上世纪九十年代中、后期供应楼盘为主，总体外观略显陈旧。l 但是，现场仍可看到，在该片区的外围仍有部分商办楼及住宅正在建设中。预计未来几年将全面形成商贸楼宇和住宅区域，进一步巩固其作为闸北经济中心及上海八大商贸商务中心之一的地位。二、商务楼市场分析 概述：l 由于地铁一号线即将投入使用，带动闸北楼市一路看涨，目前北部涨幅较大，而南部基本稳定。受此影响，新增楼盘主要集中在中、北部且以住宅为主。l 而近年不夜城地区上市新盘主要是高层写字楼和酒店式公寓，以高层为主，主
4、要分布在恒丰路、海宁路如中房华东大厦、建谊大厦、众昌大厦、时峰不夜城、时代欧洲公寓等。l 其中中房华东大厦、建谊大厦、众昌大厦均由烂尾楼改建，由于早期地块供应相对宽松，所以该批楼盘仍处于不夜城的中心区，区位优势明显，经包装后成功上市。 考虑到地区内可供参考的住宅项目稀缺，且与本项目初定的物业类型不形成直接竞争，以下将仅对该区内写字楼及酒店式公寓作对比分析。1、 写字楼项目项目名称项目地址物业形态总建面（m2）主力面积（m2）租售价格备注嘉里不夜城（97年交房）天目西路218号31层办公楼49000/标准层约1600109219045美元/m2/天物业管理费20元/m2/月地下停车，两座楼之间为
5、3层商业裙房（太平洋百货），分别有4部客梯天目西路219号 32层行政公寓3700062175康吉大厦（97年交房）天目西路290号19层办公楼1500030260（可自由隔断）18元/m2/天（含物管）50个地库车位，2部电梯联通国际大厦（99年左右）天目西路547号25层办公楼40000/标准层150077148各种面积035美元/m2/天物业管理费19元/m2/月地下两层停车，1050元/月/位，4部客梯（分高低层区）大厦相连有两座高层住宅在售配有3层裙房机电大厦恒丰路600号25层办公楼33、45、66（各种面积，可自由分割）25元/m2/天（含物管、水、电）地面地下停车位90个，4部
6、客梯，裙楼4层为银行、远东大酒店汇贡大厦（闸北广场）天目西路99号11层办公楼1200075125025美元/m2/天物管费2.4美元/m2/月 地下停车位175个，商场租金1美元/平方米/天汉中广场汉中路158号19层的办公楼20000/标准层15005030028元/m2/天物业管理费20元/m2/月3层车库80个车位，13部客梯，带有一幢14层的酒店和一幢6层商务中心建谊大厦（04年5月开盘）恒丰路218号/汉中路口24层办公楼 50000/标准层200070250目前只剩几套较大面积房间可售，均价14000地下两层停车，车位200个，12部电梯，4层裙房，其中34层整层出售众昌大厦（0
7、5年6月竣工）海宁路1399号28层全装修小型商务楼37000/标准层13004070地下三层停车库及设备用房，新梅大厦天目中路585号21层办公楼250007518元/m2/天物管费0.67美元/m2/月地面地下车库共160个，4部客梯，4层裙房中房华东大厦（04年2月开盘）长安路1138号26层全装修、纯小户型办公楼25000/标准层800，一层10户60100（可弹性分割）9000-11000元/平米地面地下共设停车位80个，3层裙房，由烂尾楼改装，销售量好，80%客户为浙江投资客 分析：l 该区内写字楼租金基本集中在18元/m2/天3元/m2/天，且兴建年份较新的楼盘其综合品质及价位也
8、较高，在上海写字楼的总体价位中属中、低档，换算后不及南京路及淮海路等高档地段06 08美元/m2/天的一半，价格上占据优势。l 各楼盘基本设有地下停车及商业裙房，且裙房楼层均大于三层，像建谊大厦、联通国际大厦均设4层裙房，新建不久的汉中广场更是单独配备一幢小高层酒店和一幢6层商务裙房。这可作为本项目日后商业部分规划的重要借鉴。l 从标准层面积来看，主要分布在150002500平米之间，从房型分割也可看出以紧凑、实用型为主，且可以弹性分割的优势增加了客户的自由选择层面。l 写字楼内的客户主要为成长型企业的商务人士、部分中小型外资企业驻中国的办事处（当然也不乏飞利浦一类的知名大公司），企业类型主要
9、为电子通讯类、机电设备、物流贸易类、信息咨询类，主要依托该地区的便利交通。2、 酒店式公寓 说明：由于该地区内商住型酒店式公寓目前只有时峰不夜城（在建），林顿大厦和中兴财富国际公寓（酒店式住宅）已是处于不夜城外围，因此，增加了位于永兴板块的永兴富邦，以兹比较。项目名称项目地址物业形态总建面（m2）主力面积（m2）售价备注时峰不夜城(即将开盘、05年底交房)海宁路1399号28层全装修商住型公寓37000/共610套30501350015000物管费5.5元/m2/天98个车位，2层商场裙房，1300 m2商务会所，600m2豪华大堂，两层挑空，高5.4米林顿大厦（即将开盘）沪太路388号，近恒
10、丰北路28层全装修公寓式商住办公楼37500/共486套，一层23户一房45，二房80对外报价11000元/m2地下停车，16层商用，5台客梯永兴富邦（03年8月开盘）永兴路258号22层的公寓式商住楼30000/共368套，一层16户4668均价9300元/m2物管费 元月；车位48个，3台客梯中兴财富国际公寓（05年底交房)中兴路1233弄3栋34层精装酒店式公寓（商铺加住宅）50000/共521套4090公寓12000，商铺20000，物管费1.98元/m2/天142个车位，建筑分住宅和休闲广场两部分，沿街商铺3层，已分割，共50套 分析：l 目前该片区内甚至整个闸北区内酒店式公寓供应总
11、量较少，具有一定的稀缺性。从市场反映可以看到，该批小户型公寓一经推出就受到热烈关注，目前的销售业绩良好。l 以上所列楼盘目前售价在1100013000元/平米之间（即将发售的时峰不夜城由于是两用型房产，售价还要略高一些），主力房型面积在4580，总价在5080万之间；加上都是全装修房，省去了业主了装修的时间和精力，因此，“全装修、低投入、商住/住宅+休闲”的优势成了该类房产最大的卖点。l 由于基本位于轨道交通沿线或周边环境配套较成熟的地段，地段的稀缺性保证该类房产的保值抗跌性，大大降低了投资风险，未来转手或出租都比较容易，从已售完的永兴富邦和中兴财富国际公寓在二手市场的活跃程度以及价格走势来看
12、，这一点无庸置疑。l 目前市场上酒店式公寓主要分两种类型，一种为商铺+住宅型，一种为商用办公+住宅两用型，都带有独立的厨卫设备, 封闭性和独立性更强，投资潜力巨大。l 前者购买者主要为年轻置业者，后者主要需求者为初期创业型人士或小企业商务人士。除了自住或自用以外，一些手上有小额资金的投资者也是这类酒店式公寓的热烈追捧者。由于办公与住宅两不误，后一类公寓对soho族人士来说更为实用与经济。l 其中，办公型的公寓虽然都装备有必要配套设施，但是在档次和服务内容上，还无法与甲级写字楼相比较。写字楼项目基本都安装了中央空调和电梯，品牌较为高档。公寓加办公型的项目则较少为业主安装好空调，电梯也基本上不分高
13、、低区域设置，与户数的配比相对较低，容易在高峰期造成拥挤。此外，在电力、通讯设施方面也与甲级写字楼相差较远。l 车位的配置都相对充足。由于很多项目所处的地理位置较好，所以具有较高的投资价值，部分开发商都采取只租不售的经营方式。 鉴于目前市场上同类竞争者稀少，因此，此类公寓可作为本项目的酒店式公寓部分的主要参考。以下，还将对时峰不夜城做典型分析。三、商业情况分析依托上海火车站巨大的人流量与车流量及该区域众多高中档写字楼的支撑，不夜城地区商业发展呈现出繁荣的景象。其中以天目西路与恒丰路沿线商业氛围最为浓厚，各种百货商店、购物中心、便利店、专卖店林立。太平洋百货（站前店）：嘉里不夜城群房4层，时尚时
14、装、名牌化妝品、百货、家居用品及家电等，此外群房还设有两层屈臣士超市、麦当劳等。名品商厦：总建筑面积1.8万平方米，地下一层，地面四层。商厦内建有450平方米的市内庭园，中央大厅直通四楼玻璃天棚，形成视野开阔的共享空间。商厦经营上海、全国及世界各地的日用百货、名牌专卖，中档商品以为主。地下商场营业面积1900平方米，与地铁一号出入口相通，是目前新客站地区最大的食品销售点。不夜城商厦：95年落成时是上海第一座竣工开业的中外合资商厦。商厦建筑总面积30000余平方米。购物广场开业之初以其内部独有的间隔式格局及其宽敞的走道成为亮点。与名品商城不同，商厦内目前主要经营电子、数码产品。 天目广场（在建）
15、：号称不夜城最大的内资建设项目。建筑总高为201米，建筑面积19.7万平方米。集商务、办公、购物、 休闲、餐饮、娱乐为一体。环龙商场：位于铁路上海站南广场东首，1988年建成开业。总建筑面积18，000平方米，营业面积10，000余平方米，建筑高度19.5米，楼高四层。此外还有：各类纺织品、服装、鞋帽、五金、交电、化工、机械等行业的批发零售点，火车站和主干道的交通便利提供了先天的优越条件，使得批发业在该地区为推动不夜城商业经济发展的主要形式之一。总体讲来，不夜城地区商务繁荣；但由于其临近火车站，集散的大量人流只能增加临时性消费如：餐饮、超市等，这些人一般不会驻足挑选商品；且此地非传统商业区，同
16、时周边大型住宅不多导致故有购买力的固定人流不足等决定了不夜城地区的商业档次多为中低档，是大型中档商业的集中之地。四、典型案例分析案例一l 项目介绍项目名称：联通国际大厦项目地址：天目西路、长安路发展商：恒基（中国）投资有限公司 上海建工（集团）总公司建成时间：1997年底 项目规模：1幢27层写字楼，3.7万平米；裙房四层商场，2.73万平米；2幢25层住宅，5.2万平米 容积率： 6.5 车位情况：地下车库，租金1050元/月 租售情况：只租不售，租金0.35美元/日/平米，物管费19元/平米/月（含中央空调），合计每月费用103元/平米 交通状况：临近铁路上海站，地铁上海站、南北高架、内环
17、线交通网络，方便快捷 面积分隔：主楼27层，单元面积77.30148.42平米；其中主力面积为77.30平米与98.73平米两种，可自由分隔。裙房四层，分隔为177个商铺，面积大小齐全。住宅为25层，点式设计，三梯八户，安排两房一厅及三房两厅两种房型。 设备及装修：外立面为玻璃幕墙设计，米黄色面砖，格调较高。内部备有电梯7部（含1部货梯），大厅挑高，较气派。入住企业：中国联通上海总部占据5层办公的位置，另有平安保险及许多国外公司的办事处进驻，主要为通信、电子、贸易、保险类行业。裙房商场现有全聚德、吉盛伟邦等知名品牌入主。分层规划：首层为百货公司、专卖店，二层为时装长廊，三层为家居广场，四层为饮
18、食、娱乐业态。l 综合点评该案由一幢办公楼、两幢住宅及底下公共的四层裙房商场组成，总建面积100000平米。其中办公楼27层，单层面积1478平米，总面积约3.7万平米；商场四层，单层面积6825平米，总面积27300平米；住宅2幢25层，总面积3.6万平米。商场、办公楼与住宅的面积配备为1：1.35：1.31。该案属于上世纪末大批兴建的楼盘之一，从装修及内部配备看，档次在当时较高，属于该区域内高档楼盘。其优越的地理位置密切相关：临近上海站，交通方便；隶属不夜城核心商圈，有较浓厚的商务气氛，使得租金报价为0.35美元/平米/天，属于中高档写字楼租金范围，且联通总部及平安保险等稳定大公司的进驻，
19、使得目前出租情况良好。但狭小的大堂及物业管理水平限制其不能成为该区域最高档的写字楼。该案也有底层大型商业及写字楼和高档住宅兼有项目，与本案较接近，可借鉴其建筑的形态和多种物业有效结合的模式。案例二l 项目介绍项目名称：时峰不夜城项目地址：海宁路、天目中路发展商： 上海众昌置业发展有限公司开盘时间：2004年11月18日建成时间：2005年11月 项目规模：1幢28层商务公寓，占地3800平米；底部两层为商场，一层800平米，二层1200平米；三层设有1300平米商务会所 车位情况：100个左右，价格未定租售情况：套房均价13500元/平米，物管费5元/平米/月；两层商场整体出售，价格未定。交通
20、状况：面临海宁路主干道及南北高架，紧靠地铁新闸路站，交通便利面积分隔：每层2426户，面积34.8296.75平米，大部分房型控制在70平米以下。设备及装修：精装修商住两用物业，装修标准如下：空调：美国YORK / 电热水器 美国A.O.SMITH 卫浴设备 西班牙CASCADE / 橱柜 SKYWOOD 墙面 高级瓷砖及英国DULUX乳胶漆 / 地面 高级地毯及地砖每户配有烟感报警系统及网络接口，电梯四部。l 综合点评该项目是不夜城地区最新上市的商业楼盘，为精装修的酒店式公寓。时峰不夜城位于规划中的海宁路商务区与不夜城CBD的交界处，临南北高架离人民广场车程约4公里，地理位置优越，交通四通八
21、达。大型板式建筑，底部2层商业整体出售，第三层为只为住户提供服务的商务中心，428层分成低中高三个区域的商务公寓，房型方正，有独立厨卫，分朝南朝北的户型，朝南的有阳台。客户定位为成长型企业及商务人士，打出了“聚焦财富CBD商界精英专属”的口号。据售楼处人员介绍，前期积累的客户绝大多数均为小型公司或办事处，较高的物业管理费和水电费使得真正用来居住的人士不多。该案售价13500元/平米，每平米高出同区域住宅近4000元。作为商住两用物业，项目对面的新梅大厦租金也达到0.23美金/平米/天，购买此处物业既可自用也可做投资，租赁情况也较好，本案去化方面问题不大。据称该项目11月18日开盘，11月11日
22、的现场来看，来了解项目的客户络绎不绝，销售员介绍说内部预定已过大半。该项目为久隆项目最临近、面世时间最接近的项目，可借鉴其商铺设置及商住两用物业的装修设备标准等。五、结论与建议 不夜城CBD的写字楼档次虽不及南京西路和陆家嘴，但在上海城市北部区域属于商办最集中的区域，商务氛围浓厚，租金集中在 18元/m2/天3元/m2/天，多为90年代末兴建的，主要为A级和B级，目前已稍显陈旧；未来无大量写字楼面积供应。 商业以大型综合和专业商场为主，档次为中低档，火车站人流带来的有效购买力不足，对餐饮和日常用品的需求量大。本项目位于新兴的海宁商务区，商务氛围较不夜城写字楼弱，但大区域商业氛围更浓厚，且周边大型商业也较缺乏，故尽量挖掘其商业价值。
