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1、长沙三角花园商业市场调研及定位研究报告,2009年1月,项目开发特点 项目位处一个正在弱化的传统商圈,中山路是长沙历史传统商业街，以原 中山百货大楼为龙头带动，商业氛围浓厚；后几经业态调整，原中山百货已撤离，现在一楼是一个以年轻时尚女装为主题的中山商业广场，二楼以上空置中山路商圈现在以经营中低档年轻时尚女装为主，以临街商铺和小型购物商场的业态出现，其影响力远不如历史了,项目开发特点 项目体量及结构的限制,项目体量及结构，使本项目的开发选择受到一定的限制本项目总规模约为2万平方米，难以发展为大而全的综合性百货和大型购物中心单层面积30004000平方米，大型商家难以布局扇形柱网结构影响了部分商家
2、的入驻意愿内部动线欠合理，如无循环通路、扶手梯直接面对墙、观光电梯价值不高等负一层的可进入性及停车场出入口使用不方便,项目开发特点 外围空间优劣互现,项目室外大型广场使本项目具备了内外互动的优势，可充分利用广场空间提升项目价值项目地块临中山路的退缩和绿化带的阻隔，使项目的可视性和展示性受到不利影响项目沿中山路西侧临街商铺被走火通道隔开，与商场整体不能连贯互通,项目开发特点 过往历史背景的影响,过往历史背景女人大世界起初招商相当成功，招租率非常高，同时也引入一些形象商户，于2006年底开业，但开业不到半年，大部分商户撤场导致最后不得不关门停业项目失败原因的初步判断租金过高，导致同类服装价格远高于
3、周边商场，在竞争上没有优势商场起步阶段面对困难业主与租户之间没能很好沟通寻求出路是关键后期营销活动少，未能短时间内提升商场影响力导致商户的经营难上加难对本项目的影响对本项目的二次招商带来一定负面影响对项目的租金水平有相当程度上影响现有装修格局使得项目定位受到一定的限制和影响对项目的日后管理提出更高要求,本次研究需要重点解决的核心问题,长沙市商业环境现状特征及未来的发展趋势,商圈分布格局及特征业态业种分布规律商圈的发展趋势消费者消费特征商家观点,战略层面,战术层面,项目发展方向的选择,项目综合投资回报评估,项目自身开发特点各商业行业的初步选择各商业行业经营现状各商业行业商家观点消费者观点意愿,各
4、业态规划方案的深化租金标准的制定租金收益的预测,报告目录,一 长沙商业环境现状特征及发展趋势,五 项目方案设定,二 中山路商圈现状特征及发展趋势,Part1 长沙商业环境现状特征及发展趋势,阿波罗商业广场,金苹果大市场,友谊商城,金色家族,平和堂,黄兴路商业步行街,春天百货,王府井百货,平和堂,新世界百货,通程商业广场,百联东方广场,东塘商圈,火车站商圈,河西商圈,五一商圈,中山路商圈,友谊商店,本项目,长沙主要商圈空间分布格局,长沙商业环境现状特征 形成多商圈格局,多商圈格局（核心商圈首位度高）,单一商圈,单一商业体,长沙目前形成了多商圈格局，说明商业市场发展已经到了一定的阶段长沙现有各商圈
5、中，核心商圈（五一商圈）首位度高，其它商圈与核心商圈相比差距较大，说明长沙的商业格局有进一步发展的空间,多商圈格局（核心商圈首位度降低）,长沙商业环境现状特征 五一商圈核心地位不容置疑,五一商圈集中有规模较大的几大百货，同时还改建了一条长度接近800米商业步行街，总商业体量接近45万平方米，远远超过其它几个商圈，从体量上来看，五一商圈核心地位明显,长沙商业环境现状特征 五一商圈核心地位不容置疑,五一商圈业态种类齐全，且分布比例均衡,长沙商业环境现状特征 五一商圈核心地位不容置疑,五一商圈日均人流量约30万人次，充分显示出其繁华程度及核心地位 五一商圈租金水平也远远高于其它商圈，最高租金水平达到
6、1000元/月,长沙商业环境现状特征 五一商圈核心地位不容置疑,各商圈中品牌连锁专卖店出现在临街商铺或主题商场内的，以五一商圈黄兴路商业步行街比例最高，达到40，而周边商圈明显递减，一般不到5,长沙主要商圈品牌比例分布情况,长沙商业环境现状特征 五一商圈核心地位不容置疑,五一商圈,在问卷调查中，五一商圈对消费者吸引力最强，其中喜欢去黄兴路商业步行街的消费者超过70,问卷问题：在长沙市区，你常去哪些大型购物场所？,长沙商业环境现状特征 百货仍然是目前的市场主体,长沙已开业百货数量达14家，总体量约为55万平方米，市区人均百货面积为0.2/人（长沙人均商业面积约0.9/人)平和堂、新世界、王府井、
7、天虹、美美、百联东方等国内外知名百货品牌的入驻使长沙百货业逐渐成为商业市场主流,长沙商业环境现状特征 目前尚无真正意义上的购物中心,专业主题百货,购物中心化百货,百货公司和小型商场,传统商业街,80年代末，形成黄兴路、中山路、五一路、蔡锷路四大传统商业街,购物中心,90年代初，五虎二龙七大国有百货商场鼎立,90年代末，以王府井百货出现为标志,20世纪初，以国美、苏宁、东之杰、百幸、金色家族出现为标志,无,长沙目前尚未出现真正意义上的购物中心（万达广场和嘉信茂等均不是真正意义上的购物中心），说明长沙的商业市场尚未发展到最高级形态，仍有提升空间,长沙商业环境现状特征 市场品牌连锁化程度较低,品牌绝
8、大多数集中在百货公司里，其它商业业态中品牌占有份额非常低，不足6 品牌连锁经营初见端倪，但市场份额低,长沙主要商圈品牌比例及市场总体水平,泛五一商圈范围的界定,五一商圈,芙蓉广场商圈,中山路商圈,泛五一商圈,五一商圈,中山路商圈芙蓉广场商圈,一主,两副,泛五一商圈,五一商圈与中山路商圈及芙蓉广场商圈的关系,从空间距离来看，五一商圈和中山路商圈以及芙蓉广场商圈十分接近，应能较好的分享五一商圈的客流，但从实际效果来看，中山路商圈和芙蓉广场商圈并没有形成连续的整体，主要表现如下：五一大道扩建后使人流穿越五一大道十分不便捷，使五一商圈和中山路商圈以及芙蓉广场商圈被阻断，客流不连贯开业两年的百联东方，其
9、定位为中高档，虽然号称毗邻五一大道、黄兴路步行街，却无法分享五一商圈的人流；皇冠假日酒店虽与五一商圈只有一路之隔，但六层商业裙楼长期处于空置状态，导致五一商圈的商业氛围不能延续至中山路商圈金满地虽然经营状况不错，但由于其地下空间并未与五一商圈直接连通，从而导致商业氛围不能延续芙蓉广场商圈与五一商圈之间沿五一大道缺少商业物业的延续,五一商圈与中山路商圈及芙蓉广场商圈的关系,1240人/20min,1764人/20min,670人/20min,670人/20min,五一商圈三维图,黄 兴 路,五 一 大 道,解 放 路,王府井百货,春天百货,平和堂,新世界百货,黄兴路商业步行街,五一商圈基本情况,
10、百货平和堂,规模：50000平方米 单层面积：5000平方米 开业时间：1998年 档次：中高档 楼层功能分布：1F生活商场 1F时尚精品 2F潮流女装 3F精品男装 4F运动休闲 5F婴童孕用品 6F餐饮美食 7F健身中心,百货新世界百货,规模：35000平方米 单层面积：5000平方米 开业时间：2006年 档次：首层高档、其余中档 楼层功能分布：1F1潮流食尚1F国际名品2F时尚女装3F优雅女装4F绅士服饰5F运动休闲6F缤纷生活,百货春天百货,规模：25000平方米 单层面积：4000平方米 档次：中档 楼层功能分布：1F国际商场1F化妆品、鞋2F时尚女装3F成熟女装4F男士正装5F运
11、动休闲6F空置,百货王府井百货,规模：70000平方米 单层面积：5000平方米 档次：中高档 楼层功能分布：1F生活超市1F化妆品、金银珠宝、眼镜、饰品2F少女装、女包、时尚表、饰品3F少淑装、饰品、女士内衣、女包4F淑女装、针织服饰、童装5F男装、男包、男鞋6F运动服饰、中性服饰7F美食广场8F特色餐饮、写真馆9F品牌折扣店10F电影院,百货友谊商店,规模：30000平方米 单层面积：A座2000平方米，B座3000平方米 档次：高档 楼层功能分布：A座：1F国际名品2F名品男装3F精品男装、男包4F时尚男装、男鞋 B座1F国际名品、化妆品2F高级女装、珠宝、腕表3F少淑女服饰、女鞋4F精
12、品女装、女性内衣、女包5F少女装、休闲男装6F运动服饰、童装7F家居用品,东塘商圈三维图,韶 山 北 路,劳 动 西 路,金色家族,平和堂,友谊商城,东塘商圈基本情况,百货平和堂,规模：25000平方米 单层面积：3000平方米 档次：中高档 楼层功能分布：2F超市、药店、咖啡厅1F珠宝、女鞋、化妆品1F精品女装2F成熟女装、内衣3F男装4F运动休闲5F童装、睡衣、床上用品6F特色餐饮,百货友谊商城,规模：24000平方米 单层面积：5000平方米 档次：中档 楼层功能分布：1F化妆品、女鞋、珠宝、钟表2F女装、女包3F精品女装、休闲服饰4F男装、男鞋5F运动、童装、床上用品,百货金色家族,规
13、模：6000平方米 单层面积：1000平方米 档次：中档 楼层功能分布：1F高档礼品、超市1F品牌服饰2F品牌男装3F女装、皮鞋、饰品4F品牌特卖场5F特色餐饮,河西商圈三维图,枫 林 路,麓 山 路,通程商业广场,百货通程商业广场,规模：50000平方米 单层面积：7000平方米 档次：中档 物业形式：独立建筑 经营状况：一般 业态组合：百货餐饮休闲娱乐 楼层功能分布：1F新一佳超市1F化妆品、男女皮鞋2F名品淑女装、流行少淑装3F男士精品、时尚休闲男装4F儿童用品、时尚家居5F特色餐饮、书店、健身中心,火车站商圈三维图,车 站 北 路,五 一 大 道,阿波罗商业广场,家润多超市,金苹果大市
14、场,百货阿波罗商业广场,规模：60000平方米 单层面积：12000平方米 档次：中档 物业形式：独立建筑 经营状况：一般 业态组合：百货 楼层功能分布：1F时尚生活概念2F潮流服饰前沿3F运动休闲地带4F康体休闲中心,长沙商业市场发展趋势预测 商业规模和水平将快速提升,长沙经济快速发展GDP实现快速稳步增长地区生产总值从03年928.22亿元上升至07年2190.25亿元，其中07年比06年增长16.0，增速为1994年以来的最高水平城市居民收入快速稳步提高城市居民人均可支配收入从03年9933元上升至07年16153元，其中07年比06年增长16.0 长沙消费磁性进一步增强“长、株、潭”体
15、系规划将使长沙成为发展的中轴，长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，对周边城市吸引力也会进一步增强随着城市版图的倍性扩大，城市消费人口会大幅度增加，政府也制定了300万人口发展规划,0307年长沙GDP及增长情况,0307年长沙城市居民人均可支配收入及增长情况,长沙商业市场发展趋势预测 商业规模和水平将快速提升,长沙商业规划近期目标（20052010）到2010年全市社会消费品零售总额将达到1200亿元左右人均商业服务业面积将由目前的0.9平方米增加到1.0平方米人均零售商业网点面积从目前的0.46平方米增加到0.6平方米市域总营业面积达到350万平方米,长沙商业市场发展趋势预测 真正意
16、义上的购物中心有望出现,通过户籍人口、GDP、人均GDP、人均可支配收入与支出等经济指标对比，可以发现长沙大部分指标已经达到开发购物中心的条件长沙已经出现了具备购物中心雏形的商场，如嘉信茂、万达广场,长沙商业市场发展趋势预测 五一商圈地位有望进一步巩固,五一商圈核心地位较为稳固五一商圈无论从规模、业种业态、档次等方面看，都明显高于其他几个商圈，可以判断其他几个商圈在三到五年内还无法超越五一商圈 政府的支持是“五一”商圈发展的巨大推动力之一，也是其保持长期活力的基础几年前，长沙市政府曾有意将“五一商业特区”建成该市的中央商务区，政策的支持使其在短短几年吸引了包括平和堂、王府井、新世界、百联东方等
17、大百货进驻，此后又建设了黄兴南路步行商业街 商业规模会进一步年扩大五一商圈有新商业物业正在开发，如青和购物商场与君临国际，总规模接近25000 商圈内还有新的商业物业正在招商，包括五一广场附近的皇冠假日酒店、新天地大厦,皇冠假日酒店,新天地大厦,君临国际,青和购物商场,长沙商业市场发展趋势预测 近期南向商业轴线将继续延伸加强,从长沙近期城市发展的方向来看，东面和北面空间有限，西面跨河发展需要一定的时间，因此南向是长沙近期城市发展的主要方向众多高档住宅进驻东塘商圈及其以南的区域，南区楼盘开发程度加快。居住重心正往南移动，可以预见，商业重心也会随之南移，南向商业正陆续发展起来,平和堂,友谊商城,嘉
18、信茂,家乐福,大润发,东塘商圈,长沙商业市场发展趋势预测 中远期河西商业发展潜力大,市政府的西迁必然带动就业中心和居住重心的西迁，从而促使新商圈涌现，如河西通程商业广场周边形成新型区域商圈 河西已经陆续开发了大量高档住宅，同时河西由于与老城区较远空间距离带来的交通不便性，这部分高消费能力消费者必然选择就近消费长沙后备城市发展用地主要集中在河西，必然是长沙中远期发展重点,市政府,长沙商业市场发展趋势预测 商业元素多样性和体验性价值日趋明显,长沙商业市场未来发展过程中商业元素的多样性和体验性必将进一步增加五一商圈包括步行街、百货、超市、专业卖场、专卖店、便利店等，此外还有大规模的餐饮、休闲娱乐配套
19、，充分体现出商业元素的多样性和体验性。这也是五一商圈作为核心商圈地位稳固的主要原因中山路商圈由于其业态较单一，商业元素比较单调，缺乏餐饮、休闲娱乐等配套，导致其对外辐射力不断下降,Part2 长沙中山路商圈基本特征及发展趋势预测,中山路商圈三维图,百联东方,黄 兴 路,金满地,三角花园,中 山 路,蔡 锷 路,现有商业形态较低级，没有带动力强的大型龙头商家,商业形态以传统的临街商铺为主，购物商场绝大部分也是以首层到二层小型主题商场，如四维、女人街、巴黎春天等，没有带动能力强的大型龙头商家商业消费主要集中在低楼层，很难向高楼层拉动，如和瑞化妆品城零售主要集中在首层和二楼夹层，上面主要分布一些承租
20、能力较低的培训机构；原中山百货大楼业态调整后的中山商业广场也集中在首层，经营已经长达六年，但首层以上一直处于空置状态百联东方虽然是大型连锁品牌百货，但由于其档次定位已经脱离了中山路商圈的现状消费特点，而且经营效果不理想，从而对商圈的带动能力有限,非品牌商家（个体散户）占主流,中山路知名品牌商家比例低，不到3,长沙主要商圈品牌比例情况,业种相对单一，以年轻时尚女装为主,中山路原有临街商铺及小型商场都是以年轻、时尚女装为主，而商圈内正在开发或新开业的主题商场仍以该类为主线,功能及消费元素单一,中山路商圈以零售功能为主，餐饮、娱乐等配套功能非常欠缺，只有零星小型快餐店穿插分布在横街小巷，红色剧院是唯
21、一休闲娱乐场所，硬件设施相对陈旧，对消费者吸引力不强；整个商圈零售功能比例高达96，餐饮、娱乐休闲总比例还不到5,不能完全满足消费者消费需求,接近50的消费者认为中山路商圈不能完全满足其消费需求不能满足的主要原因主要集中在商品种类太少、商品质量没有保证和缺少餐饮、娱乐等配套几个方面,问卷问题：中山路现有的购物设施能否满足你的购物需求？,问卷问题：中山路现有购物设施不能满足你的购物需求的原因是哪些？,年轻、女性消费者仍然占中山路商圈消费主流,在被访对象中，过半数为21-30岁的年轻人，16-20岁的也超过1/4 在被访对象中，有2/3消费者是女性,问卷问题：你的实际年龄是？,问卷问题：你是些别是
22、？,整体环境是中山路商圈的最大弊端,有一半以上的被访者认为改善中山路包括交通和卫生在内的整体环境是最有效的，认为目前中山路单行线方案的实施及执行，对商户和消费者都有一定程度的负面影响；同时增加一些大型的购物商场，丰富商品种类，提高商品档次，也是提升商圈档次和形象的体现,问卷问题：你觉得以下哪些措施最能改善中山路购物环境？,外区消费者比例超过50，商圈具备一定的对外辐射力,中山路商圈消费者中来自芙蓉区以外的比例超过50，说明中山路商圈具备一定的对外辐射能力,问卷问题：你在什么地区居住或工作？,低学历消费者比例偏高,38的被访者学历是高中及中专水平，31的被访者是大专水平，反映出中山路消费人群整体
23、偏年轻，且消费层次有限,问卷问题：你的最高学历是？,整体消费水平偏低,有60以上的被访者消费额都在300元以下，500元以上比例较小，接近10 这种整体消费水平偏低的现象与中山路商圈现有商家档次、品牌、业种业态和消费者层次有一定的关系,问卷问题：你在上述购物场所平均每次消费金额是？,中山路商圈发展趋势综合评价,功能单一，主要以零售功能为主，餐饮、娱乐休闲功能缺乏，对消费者吸引力不强，所以商圈发展必须注重商业元素的多元性和丰富性商圈发展的空间有限，必须立足于特色主题性商业开发来吸引消费者商圈发展必须依托中档大众化消费群体跨区域性商圈，能吸引部分区外消费者,Part3 长沙消费者消费特征分析,追求
24、时尚、趋众跟风,长沙是全国第一批对外开放的城市，不断吸收外地的时尚文化，这种时尚文化在商业零售业中表现尤其突出，从观察当地人的着装风格可以发现有钱人以品牌服装为主，一般消费者即使不能购买品牌服装，也会购买一些类似品牌服装的仿造品跟风从众是长沙市民消费的一大特点，同时也伴随着喜新厌旧，无论是商品还是卖场、娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存,居民消费意愿强烈,根据07年长沙统计公报，长沙城乡居民消费居中部地区首位长沙城市居民人均消费性支出由01年7745元递增到07年的12290元，年评价增长率达6.5%由01年全国第八位上升至07年第四位,2007年中部地区省会城市居民人均消费性支出比较,（全
25、国第4位）,（全国第8位）,消费者最爱逛五一商圈,五一商圈,问卷问题：在长沙市区内，你常去的大型购物场所是哪些？,服饰穿戴类及日常生活类商品消费频率最高,问卷问题：你去大型购物场所主要为了消费什么？,商品种类齐全是消费者选择购物场所的首要原因,问卷问题：你去上述购物场所消费的主要原因是？,必要家庭开支以外，购物行为所占比例最高,长沙消费者除必要生活开支外，购物消费方面的支出最大，有67的被访者都反映他们在购物消费方面花费最多,问卷问题：除了必要的生活开支，你在什么方面的消费支出比例最大？,Part4 项目商业主题选择可行性研究分析,项目商业主题选择思路,运动休闲 美容美发 童装 鞋 通讯数码
26、动漫 成人用品 时尚服饰,项目体量有限，“大而全”的综合性百货或购物中心显然不适合本项目，具备一定综合性的主题化、特色化商场应该是本项目的发展方向 在行业筛选的过程中应考虑所选行业的市场稀缺度和市场供应情况，同时还应考虑其具备一定的租金承受能力,行业选择,长沙运动休闲类商业主要分布格局,长沙运动休闲商业主要集中在五一商圈和河西商圈，五一商圈以黄兴路商业步行街最集中，包括各大运动休闲品牌连锁形象店及大卖场，如耐克、阿迪达斯、李宁、kappa、东之杰运动大本营等；河西商圈以临街商铺为主；,河西商圈,黄兴路商业步行街,长沙运动休闲类商业经营现状,黄兴路商业步行街形成了运动休闲商家的最主要集中地，有强
27、大的辐射能力 国内外主要运动休闲品牌均已进入了长沙，其中胜道东之杰拥有大部分主流品牌的总代理或一级代理资格,运动休闲业种在长沙各商圈中所占的比例,长沙运动休闲类商业经营现状,中山路商圈运动品牌店经营不佳，有撤场的可能中山路李宁特卖场，经营不佳，准备撤场东之杰在百联东方申格中做了三个品牌（李宁、耐克、茵宝），近期准备撤场新大新原运动城由运动100在经营，经营不佳，撤出长沙原因分析新大新原运动城撤出主要是因为其开店时机没有很好的配合市场发展的节奏中山路李宁特卖场经营不佳在于其没有规模效应，店面比较孤立东之杰在百联东方经营困难主要是因为楼层太高、宣传力度不够以及百联自身定位较高与中山路现有的消费档次
28、不太匹配等原因,商家访谈百联东方申格东之杰店店长,中山路商圈运动品牌店经营不佳，有撤场的可能中山路李宁特卖场，经营不佳，准备撤场东之杰在百联东方申格中做了三个品牌（李宁、耐克、恩宝），是长沙运动品牌店中最差的，近期准备撤场新大新原运动城为运动100在经营，经营不佳，撤出长沙临街商铺租金较高，经营较困难，不趋向于在临街商铺开设专卖店长沙东之杰临街运动品牌店大部分只能维持成本，其目的是为了占据市场主动权黄兴路商业步行街东之杰大部分临街品牌形象店是维持成本经营，而二楼和三楼的运动大本营才是利润的主体，2007年，二楼营业额达1.8亿元，三楼营业额也达3000万元,运动休闲商业主题匹配性分析,长沙美容
29、美发行业分布格局,长沙品牌化妆品主要集中在百货公司，中低端化妆品类零批集中在中山路的和瑞与老照壁、以及高桥大市场和瑞：规模20000平方米，共8层，开业6年，发展相对成熟，产品零批和培训并存老照壁：规模约2500平方米，共40多个商铺，主营美发产品，与和瑞形成一定的差异，经营情况一般高桥大市场：约1000个商户，以美容美发与日化为主,长沙美容美发行业经营现状,和瑞和老照壁是以零售为主，也有少量批发客，主要是周边商户和一些老客户；而高桥大市场是以批发为主，辐射几个省，也有部分和瑞客户和瑞是以美容商品为主、老照壁是以美发商品为主，而高桥是以日化商品为主整体租金水平保持在50150元/之间和瑞现已成
30、为湖南省最大的化妆品集散地，以全国各地加盟店为主，经营情况较好，首层租金接近100元/老照壁经营一般，租金水平较低，为5060元/高桥位于火车站附件，有物流做保证，发展较好，日化类租金高于美容美发,美容美发业种在长沙各商圈中所占的比例,商家访谈1和瑞化妆品城招商部经理,和瑞开业6年，是近2-3年才逐渐走旺，现已发展成湖南最大的化妆品集散地长沙化妆品有三个集散地：和瑞、老照壁和高桥大市场，其中高桥等类似商户有意迁往中山路经营进货渠道主要是广州和上海商场管理水平较差，在一定程度上影响整体租金水平的提高,商家访谈2长沙市美容美发协会副秘书长胡先生,目前，长沙化妆品市场正处于上升阶段，相对比较火和瑞主
31、要是全国各地加盟店为主美容美发会在和瑞周边继续做强做大，如广阔天地楼上有美容美发办公配套老照壁人气较差，这部分商户是很好的潜在商户可通过各种类型美容美发展销会进行主题包装和营销,商家访谈3高桥大市场商户王先生,高桥介绍原为烂货、假货大市场，后陆续调整后逐渐改观治安较差高桥每年会组织两次质检会发展商与政府及商户关系比较融洽高桥正着手电脑、服装等主题的开发进驻意向及要求自己是代理商，想在市区选择一个场所进驻进驻要求在税收方面有优惠管理与布局要相对合理客源以外地老客户为主，具有餐饮、休闲娱乐配套要求租金相对合理,商家访谈4高桥大市场商户孙先生,避免与和瑞直接竞争，以免业绩下滑本项目不具备做批发市场的
32、条件美发商品占用空间大，要有足够空间做支撑有足够空间储存商品（仓库）保证货车出入便利性及高效率物流商品不丰富，在一定程度上限制商户的拿货品种及数量对本项目行业选择的初步意向长沙市目前没有日化零售主题商场，建议本项目选择日化零售,美容美发商业主题匹配性分析,长沙童装类商业分布格局,品牌类童装主要集中在百货公司内，其中友谊旗下各百货的童装所占比例在各大百货公司中是最明显的 中低档童装类个体经营主要集中在中山路商圈、东塘商圈和火车站商圈中山路商圈黄泥街的黄泥儿童大世界，规模约1500平方米，有约150个商铺东塘商圈有东塘服装交易大楼三楼和大都市商业街童装主题区共约280个商铺,长沙童装类商业经营现状
33、,黄泥街儿童大世界租金水平相对是最低的，为5060元/，金苹果大市场与大都市商业街租金水平相对较高，一般保持在100元/左右中山路商圈童装类商铺租金低于服饰类姆明一族童装临街商铺位于中山路与蔡锷路交叉口，区位较好，但租金水平远低于中山路其他商铺租金水平 文运路黄泥街儿童大世界商场二楼已经关闭，只有一楼近150个商铺在运营，开业近10年，但档次较低，以个体商户为主，经营情况一般，租金水平绝大多数保持在5060元/之间,童装类商业主题匹配性分析,长沙鞋类商业分布格局,品牌鞋类主要集中在百货里，小型主题卖场与专业市场以中低档鞋为主，如百幸鞋业、金苹果大市场、东塘服装交易大楼,长沙鞋类商业经营现状,长
34、沙鞋类经营的现状没有突出的表现，处于不温不火的状态 长沙的百幸鞋业是较有规模和名气的私营中低档次鞋类卖场，目前在长沙有四家分店。营业额每年达到五千多万，在中低档鞋类市场中占据了一定的市场份额,商家访谈百幸鞋业营运部许小姐,规模：目前有6家店，长沙有4家，总店在黄兴路步行街，于2004年开业经营模式：自主经营与扣点分成相结合档次：以中低档次为主，所以受大经济环境影响不明显进货渠道：以广东省为主营业额：总店一年营业额可达5000多万拓展：2009年45月份有开分店计划,鞋类商业主题匹配性分析,长沙时尚服饰类商业分布格局,各商圈经营服饰的商铺分布都较均匀，包括百货、主题商场和临街商铺东塘商圈、中山路
35、商圈、火车站商圈服装比例都在50以上五一商圈、河西商圈服装比例明显降低，一般都在35以下 百货公司里品牌服饰相对集中，而小商场及临街商铺多为个体经营的中低档时尚服饰，较少有品牌服饰出现在临街商铺,时尚服饰类商业租金水平,访谈1中山商业广场某商户胡小姐,中山路是长沙人公认的女人一条街对本项目及周边商场的看法本项目的关闭已造成一定的阴影，且地块不临街西门町地块不突出，商铺间隔狭小，经营前景不看好中山商业广场已经营5-6年，且在长沙人心中认可度较高，地位突出，吸引力强，楼上规划意向是超市或公寓，与底层有互动作用对中山路服装与百货商场服装比较看法百货款式单一，价格昂贵步行街是以休闲运动为主题中山路服装
36、是以时装为主，款式较多，且价格适中,访谈2文运街某商户,对本项目的看法租金过高，导致同类服装比周边要高，消费者不愿购买营销活动少，不能促进商场的销售商场内业种布局分散，主题分区不明确个体经营者热衷于自由管理，不愿接受过紧的约束中山路做的最好的商场是四维,时尚服饰类主题匹配性分析,长沙通讯数码类商业分布格局,数码集散地集中在火车站商圈；通讯类则集中在蔡锷路、黄兴路商业步行街、东塘通讯数码类零售以个体商户为主，连锁品牌店面有迪信通、协亨、中国移动、中国联通、飞鸿电讯等二手通讯类集中在蔡锷路和东塘,迪信通,迪信通,蔡锷路通讯一条街,迪信通,协亨连锁,迪信通,蔡锷路（50.0）,黄兴路商业步行街（4.
37、0）,通讯类商家承租水平较低，营业额明显下滑,承租能力低，低于临街一般商铺 迪信通2008年营业额下滑接近50,商家访谈蔡锷路中国移动销售经理,长沙手机通讯市场主要集中在三个区域蔡锷路是以二手批发为主，品牌手机较少，且形象和购物环境差黄兴路商业步行街和东塘商圈以大型手机形象连锁店为主，形象和购物环境都较好，可选择性强且有品牌保证，成为长沙市民购买手机的首选地,通讯数码类商业主题匹配性分析,长沙动漫类商业分布格局,长沙唯一的动漫主题商业动漫SKY是三木集团2007年为配合长沙打造动漫基地而打造的动漫产业，总规模达30000多平方米，定位为动漫室内步行街,动漫主题难以实现规模化发展，且承租能力低,
38、动漫SKY经营状况较差，二楼虽然出租率高，但大都与动漫主题不一致，如服装、饰品等，三楼和四楼有部分在装修，其余基本空置动漫SKY二楼商铺租金按实用面积计，保持在40-50元/之间，租金水平低,动漫类商业主题匹配性分析,长沙成人用品商业分布格局,长沙无大型成人用品集散地，呈现零星分布格局，各商圈成人用品行业所占比例低,长沙成人用品商业主题匹配性分析,本项目商业主题选择建议,按选择先后顺序建议如下：运动休闲时尚服饰美容美发童装,Part5 项目方案设定,运动休闲主题方案设定,3F 部分面积可考虑做运动品牌折扣店，剩余面积可考虑做电子游艺，配合运动休闲主题定位,12F 运动名店城以大型连锁运动卖场（
39、如东之杰）为功能商家，以耐克、阿迪等品牌为龙头商家，带动其他品牌运动、休闲和户外类零售散铺，并配置少量休闲餐饮（如洋快餐、咖啡厅、甜品屋等）,B1 生活型综合超市（如步步高或家润多）或美食广场,B1,12F,3F,4F,运动品牌折扣店（2500m2)+电子游艺（1500m2),健身俱乐部（2500m2)+特色餐饮(1500m2),大型连锁运动卖场+运动休闲类零售散铺（运动、休闲、户外）+休闲餐饮,生活型综合超市或美食广场,4F 健身俱乐部配合运动休闲主题，特色餐饮作为商场配套，集聚人气,定位及操作思路,整体定位长沙最大规模的一站式运动主题基地，集运动商品售卖、运动体验、健身、餐饮和娱乐功能于一
40、体档次：中档大众化，适应年轻人的消费特点辐射范围：长沙市区操作思路充分利用项目的大型室外广场，设置运动休闲设施，组织丰富的相关活动，增加项目的体验性，丰富项目的营销元素引入运动连锁卖场功能店和龙头品牌商家有利于商场的持续经营，且有助于稳定其他经营商家健身俱乐部和电子游艺与运动休闲相关性高，餐饮能作为商场的有效配套引进或自建运动俱乐部，保证长期的运动生命力,时尚服饰主题方案设定,4F 美容中心配合时尚服饰主题，特色餐饮作为商场配套，集聚人气,13F 时尚服饰名店城主要经营时尚服饰及部分品牌服饰，并配置少量休闲餐饮（如洋快餐、咖啡厅、甜品屋等）,B1 生活型综合超市（如步步高或家润多）或美食广场,
41、B1,13F,4F,大型特色餐饮美容美体中心（1500m2),时尚服饰类零售散铺少量休闲餐饮,生活型综合超市或美食广场,定位及操作思路,整体定位延续中山路现有时尚服饰商业基础，将本项目打造成为全长沙特色鲜明的时尚服饰基地，继续做大做强中山路时尚服饰基地地位，并配套餐饮和美容美体等功能档次：中档大众化，适应年轻时尚人群的消费特点辐射范围：长沙市区操作思路充分利用项目的大型室外广场，展开丰富的营销和促销推广活动突出项目的规模优势,美容美发主题方案设定,4F 美容美体中心和美容美发培训机构配合美容美发主题,13F 美容美发城主要经营美容美发商品，以零售为主，兼顾小批量批发，并配置少量休闲餐饮（如洋快
42、餐、咖啡厅、甜品屋等）,B1 生活型综合超市（如步步高或家润多）或美食广场,B1,13F,4F,美容美发培训机构美容美体中心,美容美发散铺少量休闲餐饮,生活型综合超市或美食广场,定位及操作思路,整体定位和项目对面的和瑞化妆品城一起，将本项目打造成为全长沙最集中的美容美发产品零售基地，并配套餐饮、美容美体中心和美容美发培训机构等功能档次：中档大众化辐射范围：长沙市区操作思路以美容美发产品零售为主，兼顾小批量批发充分利用项目的大型室外广场，展开丰富的营销和促销推广活动突出项目的规模优势借助行业协会的资源和号召力,童装主题方案设定,4F 儿童培训中心和儿童游乐中心配合儿童主题定位,13F 童装大世界
43、主要经营时尚品牌童装（含服饰、鞋帽、玩具等）美容美发商品，以零售为主，兼顾小批量批发，并配置少量休闲餐饮（如洋快餐、咖啡厅、甜品屋等）,B1 生活型综合超市（如步步高或家润多）或美食广场,B1,13F,4F,儿童培训中心儿童游乐中心特色餐饮,童装（含服饰、鞋帽、玩具等）零售散铺少量休闲餐饮,生活型综合超市或美食广场,定位及操作思路,整体定位将本项目打造成为长沙重要的童装集中销售基地，并配套餐饮、儿童游乐和儿童培训等功能档次：中档大众化辐射范围：长沙市区操作思路以零售为主，兼顾小批量批发充分利用项目的大型室外广场，展开丰富的营销和促销推广活动突出项目的规模优势,Part6 项目租金收益及营运成本
44、预测,五一商圈租金水平,东塘及河西商圈租金水平,火车站商圈租金水平,中山路商圈租金水平,本项目首层平均基准租金的确定,鉴于项目本身开发特征及后期运营需求，平均基准租金的确定要考虑到如下三个因素地块的退缩，租金以0.9折扣计算尽快入市和市场培育，租金以0.8折扣计算历史背景，租金以0.9折扣计算,项目首层平均基准租金水平：（290300）/2 0.9 0.8 0.9191元/平方米/月,本项目各主题行业首层平均基准租金的确定,时尚服饰主题不同楼层租金水平确定,童装主题不同楼层租金水平确定,运动休闲主题不同楼层租金水平确定,美容美发主题不同楼层租金水平确定,时尚服饰主题静态租金收益,童装主题静态租金收益,运动休闲主题静态租金收益,美容美发主题静态租金收益,本项目运营成本构成,本项目各主题方案前十年累计净现金流,20092011年租金不递增2012年递增302013年和2014年分别各自递增15,2015年递增302016年和2017年递增152018年递增30,本项目各主题方案前十年总收入,本项目各主题方案前十年总支出,衷心祝愿本项目开发取得圆满成功！THANKS百骏真诚希望与您合作！,
