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1、经济开发区医 药 商 贸 物 流 城可行性研究报告编制单位：编制时间：1.项目概况1.1. 项目名称：医药商贸物流城1.2. 项目定位：1.2.1.最大医药物流城1.2.2.条件最佳多功能、医药商贸基地1.2.3.国际国内专业医药、医疗商品集散地1.2.4.地区最大集生产，流通、销售于一体医药贸易中心1.3. 项目拟选址：经济开发区，用地面积3000亩。1.4. 项目投资总额：项目投资总额为30亿元人民币，一期投资15亿元1.5. 项目背景及简介：依照当代物流发展需求，将建设医药商贸物流城，提供一种集商贸、物流、加工、科研等多功能大型医药物流基地。医药商贸物流城重要功能有：商贸物流中心、会展服
2、务中心、加工制造区、行政及生活服务区、中医药科研区。医药商贸物流城建设不但为集团可持续发展奠定坚实基本，同步在增进区域物流中心形成、支持医药和物流产业发展和呼应发展战略等方面有着重大意义。2.项目建设意义 2.1建设医药商贸物流城是地区社会经济发展和对外开放需要XX地区是国内自然资源最为丰富地区，但是由于区域政策性等因素，使得该地区社会经济长期落后于全国平均水平。随着国家XX战略实行，地区经济发展和对外开放速度不断加快，陆续与XX各国建立了密切经济贸易联系。2.2投资医药商贸物流城是集团公司可持续发展需要XX正抓住历史机遇，不断谋求和哺育新利润增长点，通过近年建设、经营、发展以及体制改革，已经
3、在多方面具备强大实力，在做好自身产业发展基本上，为可持续发展，做大做强公司，需要进行积极战略性扩张。同步，通过港口群为依托，投资与之形成紧密互动医药商贸物流城建设，可协同打造港口物流链，从而增进共同发展。3. 项目市场调查分析为了对本项目市场需求有一种科学而客观理解，并以此作为项目建设重要根据，公司派出人员到安徽亳州、四川成都等地对全国知名医药物流城进行了点面结合市场调查，掌握了本项目市场需求基本状况。 3.1. 市场调查目 3.1.1.理解亳州、成都等地医药物流产业现状及发展趋势，涉及经营品种、产业规模、就业规模、政策环境和市场环境等。3.1.2.理解医药商贸物流交易中心后台作业内容以及投资
4、和就业状况，涉及数据收集、后台解决、数据解决、客户服务、物流集成等。3.1.3.理解亳州、成都等地可以将后台管理、作业模式引进“医药商贸物流城”潜在市场需求，以及对物流园区配套规定，并探讨商贸物流后台作业集中到“商贸物流中心”产业集聚效应。3.1.4.理解配合医药商贸物流其他配套服务进驻“医药商贸物流城”潜在市场需求，以及对园区配套规定。借鉴亳州、成都中药材交易中心建设经验，使医药商贸物流城可以有更好功能定位和市场定位。3.2. 市场调查办法本项目采用资料查询、重点访谈和实地考察调查相结合办法。对当前国内医药物流业现状和发展等宏观形势通过网络、征询、专业期刊进行查阅；对业内资深人士进行面谈，理
5、解业内资讯和学习实地调研办法；对中华人民共和国（亳州）中药材交易中心、成都西部药业集团成品药批发中心、西南中药材交易中心进行实地考察。（详见表1）表1 市场调核对象调核对象性质单位数行业宏观形势访问网站94条较有价值信息业内资深人士访谈2位医药物流信息编辑机构走访3家医药（药材）交易中心实地考察3个经济开发区实地考察3次工业园区实地考察1次此外，房地产公司还组织开发、市场调研等人员进行大量前期工作，所做前期工作也为本次市场调查提供了重要根据。 3.3医药、医疗器械及药物原料市场研究医药行业是一种多学科先进技术和手段高度融合高科技产业群体，涉及国民健康、社会稳定和经济发展。当代医药行业分类为：化
6、学制药工业、中成药工业、中药饮片工业、生物制药工业、医疗器械工业以及其她工业。回顾国内医药行业近五年发展状况，全国医药生产始终处在持续、稳定、迅速发展阶段。医药行业共实现利润279.55亿元，同比增长9.25%。在重要子行业中，化学药物制剂工业实现利润96.65亿元，同比增长15.69%；化学品原料药工业实现利润50亿元，同比下降10.95%；医疗器械工业实现利润24.4亿元，同比增长49.01%；生物制药工业实现利润25亿元，同比增长14.22%；中成药工业实现利润74.39亿元，同比增长11.37%。医药行业合计实现工业总产值4459.44亿元，比上年增长近1000亿元，同比增长26.19
7、%，全年呈现持续加快增长走势，并创下“十五”期间医药行业最高增幅。实现工业增长值1475.17亿元，同比增长17.5%；新产品产值621.91亿元，同比增长23.58%。合计完毕化学原料药生产123.84万吨，同比增长36.9%，实现中成药生产75.89万吨，同比增长11.6%。在工业总产值方面，生物生化制品、化学原料药、卫生材料及医药用品制造3个分行业呈现迅速增势，同比增速分别为36.60%、33.18%和27.76%，均高于全行业平均水平。15月国内医药行业销售收入前十家公司合计产品销售收入最高达到了447324万元，公司资产总计最高达到了1026381万元，利润总额最高达到了34583万
8、元，15月国内医药行业销售收入前十家公司合计所有从业人员平均人数最高达到了19715人。，医药流通领域赚钱空间随着药物分类管理、药物价格透明化和药物降价等政策陆续推出而进一步压缩。当前，中华人民共和国医药商业竞争非常激烈，但更惨烈激战还在后头。通过竞争，医药商业完全有进一步集中也许。相信随着医药电子商务开放，大医药物流配送公司和大型医药商业公司运营成本将会大幅下跌。中华人民共和国医药市场发生了质变化，一方面是依赖于国家积极勉励政策，另一方面是得益于中华人民共和国丰富自然资源、便宜成本，这些被视为中华人民共和国出口医药优势。除此之外，尚有一种不得不提及突浮现象：涨价。作为中华人民共和国大宗原料药
9、重要产品之一维生素类，涨价可谓是全面覆盖,某些产品同比增长率超过200%. 3.4保健品市场研究随着生活水平提高和工作节奏加快，消费者对自身健康也日益关注，这给保健品行业带来了巨大商机，保健品市场呈现保持高速发展态势。历史上，保健品生产公司曾经创造了许多销售业绩神话，行业发展始终倍受瞩目。，中华人民共和国保健品行业达到辉煌顶峰，市场销售额达到500亿元。随后几年市场则迅速转入低迷，、销售额分别下降了43%和29.8%，销售额仅为200亿元。初，突如其来“非典”疫情再次激发了人们对自身健康关注，保健品行业明显回暖，当年销售额就达到300亿元；市场延续了上升趋势，继续保持平稳增长，销售额为340亿
10、元。和两年销售额同比增幅分别为50%和13.3%。专家表达：将来5年，中华人民共和国保健品市场整体上将保持高速发展态势。中华人民共和国保健协会副秘书长周邦勇简介说，依照关于方面预测，到，国内保健品消费总额将达到1300亿元，即达到人均100元消费水平；到，保健品消费总额将达到4500亿元，中华人民共和国将会成为世界保健品增长最快市场。当前，中华人民共和国城乡平均恩格尔系数分别为52.9%和56.8%，处在温饱向小康过渡阶段，这一阶段也是保健品风行时候。从人口学记录数据来看，中华人民共和国在逐渐走入老龄化社会，人们保健意识不断增强，对保健品需求也将进一步扩大。中华人民共和国保健食品协会资料显示，
11、欧美国家平均消费中，保健品方面消费占了总支出25%以上，而国内当前是0.07%，人均保健品消费大概是31元，是美国1/17，日本1/12。业内以为，国内保健品发展潜力依然巨大。3.5全国较大规模药材物流市场3.5.1.中华人民共和国（亳州）中药材交易中心亳州是全国最大药材集散地，年销售收入突破100亿元。近年来，药材已成为亳州四大经济支柱之一，建成“中华人民共和国药材第一市”。 中华人民共和国（亳州）中药材交易中心，是全国最大中药材专业市场，市场面积60万平方米，上市品种各种，年成交额38.8亿元，药材吞吐量10万吨。立体化、多元化种植模式，不但使安国在50万亩耕地上持续十六年夺取粮棉果大丰收
12、，更以药材年产量占全省65%而成为全省乃至全国中药材种植基地。截止当前，已吸引80多家埠外医药单位、厂家以及国外客商设立了门店或经营部，中药材贸易已辐射全国30个省、市、及自治区及韩国、日本、东南亚、香港、澳门等20各种国家和地区。中华人民共和国（亳州）中药材交易中心中华人民共和国（亳州）中药材交易中心铺位经营中华人民共和国（亳州）中药材交易中心摊档经营3.5.2.成都西南中药材专业市场成都西南中药材专业市场由荷花池市场药材交易区和五块石中药材市场合并而成，是中华人民共和国西部最大药市，在全国药市中亦名列前茅。市场总占地450亩，中药材交易区占地近80亩，共有营业房间、摊位3500余个。市场经
13、营中药材品种达1800余种，其中川药1300余种，年成交量可达20万吨左右。四川中药材资源极为丰富，是全国中药材重要产区之一。川产药材具备品种多、分布广、蕴藏量大，南北兼备特点，在惯用600多味中药中，川产药材占370各种。大量川产药材汇集成都，销往全国，销往港澳台和东南亚国家。成都西南中药材专业市场成都西南中药材专业市场交易区成都西南中药材专业市场摊档经营成都西南中药材专业市场物流配送3.5.3.成都西部药业集团成品药批发中心成都西部药业集团成品药批发中心坐落在成都大丰区，是成都西部药业集团公司设立一家专供医药经销商、医院等机构批量采购成品药批发超市。进入该批发中心采购药物商家均实行签约制度
14、，并谢绝普通散客购买。成都西部药业集团成品药批发中心成都西部药业集团成品药批发中心3.5.4.河南禹州中华药城素有“中华药城”之称河南禹州，也是国内医药发祥地之一。禹州具备悠久中药材种植、采集、加工历史，以加工精良、遵古炮制著称于世。历史上就有“药不到禹州不香，医不见药王不妙”之说。自春秋战国以来，神医扁鹊、医圣张仲景、药王孙思邈等都曾在禹行医采药、著书立说。在她们直接影响下，禹州医药业也得到大发展，从唐朝开始禹州药市逐渐形成，随着着药业进一步发展和繁华，明朝时期，禹州就成为全国四大药材集散地之一。1996年，禹州被国家中医药管理局、卫生部、国家工商行政管理局定为全国十七个中药材专业市场，河南
15、省唯一国家定点药材专业市场。为进一步发展中药材市场，充分发挥禹州独特药业优势，禹州市委决定在市药城路东侧、商贸大世界北侧新建一座占地300亩禹州“中华药城”。该药城涉及一种占地30亩，建筑面积21000平方米交易大厅，是一所大型当代化中医专业市场。河南禹州中华药城3.6.物流行业发呈现状3.6.1.物流基本设施欠缺，产业模式仍处在老式阶段物流业发展水平较低，仍停留在老式运送存储阶段。工业、商业领域采购、制造、运送、仓储、加工、配送、销售等环节彼此分割，制约了物流配送社会化。现状仓库布局凌乱，处在无序建设和发展局面。相对集中仓储用地重要沿铁路站场分布，或是位于工业集中区附近。3.6.2.各种物流
16、方式发展不平衡由于受外贸规模限制，产业构造不合理，重要以矿业、农产品为主，缺少加工制造业支持，并且由于经济发展水平较低，缺少投入，使得真正代体当代物流业水平集装箱运送方式非常薄弱，港口集装箱货源流失严重。 3.6.3.具备成为区域物流中心产业基本，发展空间巨大经济发展具备较好基本，特别在粮食、医药、建材等行业，都是当前物流公司中主力军，在XX都市已浮现某些稍具规模承担都市配送物流公司，重要是商业连锁经营公司建立配送中心和以商业物流为主综合性第三方物流公司。全区商业物流配送规模为38亿元，上半年商业物流配送规模为25亿元。按此估算，广西商业物流规模约在200亿元以上，物流配送市场发展空间较大。3
17、.6.4.物流需求增长趋势明显依照XX市地理区位优势和在区域经济发展中功能和作用，其物流需求和实际操作重要分为三某些，一是作为枢纽都市中转集散物流需求；二是XX市自身产生物流需求；三是国内与XX国家贸易物流需求。随着经济持续迅速增长，都市化水平不断提高，物流需求呈现质量和效益逐渐提高，规模不断扩大，种类多样化变化趋势3.7.物流行业存在问题3.7.1.物流节点等基本设施有待规划发展在东部地区保税物流园区建设已如火如荼，港口群及其辐射西南地区物流园区等物流节点建设却鲜为人知，特别是港口群四大港口至今尚未建物流园区和物流中心，这与港口群及其辐射西南地区物流业发展极不相称。3.7.2.缺少大型物流公
18、司拉动效应全国发布首批26家A级综合物流公司中，港口群及其辐射西南地区一种都没有。虽然中远、中海、中外运等5A级综合物流公司在沿海及西南地区重要都市纷纷设立分公司或办事处，逐渐建立起物流网络，但是，大型物流公司优势尚未充分发挥，物流业发展拉动效应不明显。3.7.3.缺少有力政策扶持和推动为推动物流发展，国内已采用了不少优惠政策办法，但这些办法基本都落到东部发达地区，至今发布享有优惠政策物流试点公司和保税物流园区中，港口群及其辐射西南地区一种也没有。 4. 项目功能规划医药商贸物流城项目总用地面积3000亩，是集交易、仓储、加工、物流、会展、商务、研发、住宅配套于一体综合性功能医药物流城。项目服
19、务辐射各国及欧美，是专业化、多功能、当代化医药物流商贸市场。4.1.项当前期用地面积为1000亩，建议分别规划为：功 能面 积商贸物流中心（中药材市场、药物及医疗器械市场，第三方物流、仓储等）450亩加工制造区（工业厂房）350亩行政及生活服务区200亩4.2.预留发展用地面积为亩，初步规划为：功 能面 积会展服务中心待定中医药科研区待定市场二期待定生活服务区（扩建）待定配送中心（扩建）待定工业厂房（扩建）待定4.3.规划一大体系两大中心三大区项目整体布局应充分考虑到当前及将来发展需要，充分体现合乎“理念”，整体规划，分步实行，布局合理，交通流畅，功能齐全，卓有成效建设精神。整个项目分为：客户
20、服务体系、商贸物流中心、会展服务中心、客户服务中心、加工制造区行政生活服务区（涉及：酒店、商场、公寓、住宅、写字楼）、中医药科研区等六大区位功能。 4.3.1商贸物流中心商贸物流中心涵盖中草药、药物及医疗器械市场。商贸物流中心配送网络四通八达，可以与大型物流公司进行战略合伙，形成全国性物流配送网。为场内商户和客户提供涉及仓储、运送、配送、整顿在内物流服务。4.3.2会展服务中心常年承办国内外高规格物流商贸会议，举办系列性高规格展览会、原辅材料展览会、增值服务展览会。4.3.3.加工制造区医药、保健品、医疗器械等半成品包装、加工基地，为厂家产销商品实现一站式、一体化，节约成本。 加工制造区可建设
21、注射剂车间、口服液车间、提取、精制车间、胶囊剂车间、片剂车间，研发大楼等，拟生产高科技产品，市场前景可观。 另拟建中药滴丸车间、软胶囊车间，正在研发中药先进产品投入生产。 每个车间占地8000-10000平方米，由于制药行业对环境规定非常严格，各车间独立运作，间距规定较大。4.3.4行政及生活服务区设立公寓住宅作为项目生活配套，与商务区一步之遥，但又独立管理，便捷之余尽享幽静，生活与事业同步发展。行政及生活服务区是园区工作人员办公和生活场合，内设行政区重要有酒店、商务中心、办公楼等等；生活区重要有商场、员工宿舍楼、饭堂和员工康乐室等。行政及生活服务区既要远离商贸物流区，使园区职工拥有安静办公和
22、生活环境；又必要交通便利，在10分钟内能步行至商贸物流区。4.3.5中医药科研区先进、完善新药研发基地，提供办公室、实验室、会议室、中试车间等物理空间，为医药项目提供研发和孵化服务。4.4. 客户服务体系在功能设计上，运用商流，物流，信息流动态一体化服务系统，全方位满足客户在产品进入市场前对于接受订货，储存保管，评价交易条件，通讯联系，新品研发、流通加工及配送等各种需要，注重综合性与专业性结合。4.4.1.电话服务中心电话服务中心指客户服务中心通过电话接触客户进行业务解决。电话服务中心可觉得客户提供不受时间地点限制业务办理、信息查询等服务内容；由于物流城内客户数量剧增、业务种类繁多，电话服务中
23、心人员坐席规模也将逐渐增大。电话服务中心作为前台系统一种，详细业务解决仍由后台业务系统完毕。由于坐席人员并不直接面对客户，而是通过电话与客户交流，因而坐席人员所在位置并不重要，核心是沟通技巧等。医药商贸物流城将充分运用经济开发区良好网络环境，建设公司信息平台电话服务中心。4.4.2. 网上服务中心网上服务中心指客户通过网站与园区较大商家进行业务往来。对于客户来说，通过登录医药商贸物流城网站，可以实现与电话服务中心提供相类似业务。并且，得益于网络独特优势，网上服务还可以通过加密等技术实现更为丰富业务内容。例如，客户通过安装专业版网上银行服务软件，可以实现网上汇款、网上支付等业务。与电话服务中心不
24、同是，网上服务中心普通不需要坐席人员，而是落单解决人员，普通所需人员规模远远不大于电话服务中心。与电话服务中心类似是，落单解决人员不需要直接面对客户，其服务质量水平不受地理位置影响。医药商贸物流城将配套安全、顺畅、不间断网络通信条件，保障各商家网络通讯服务运营。网上服务中心工作流程示意图5. 项目用地、布局和选址规划5.1.项目用地规划由3.4 节项目市场调查分析可知，项目总面积需求达3000亩。考虑到项目整体开发存在市场风险，因此需要预留某些发展储备空间，以滚动开发方式进行建设。本项目首期开发用地为1000亩。5.2.项目配套规定依照本项目规划功能特点，规定园区拥有较好自然条件和良好交通、基
25、本设施、公共设施和劳动力等方面有关配套。5.2.1.自然条件规定从行业特性看，医药物流产业从业人员较多，人力资本发挥着较大作用，行业自身不产生污染，因而在选址方面需要考虑本项目建设绿色物流城特点自然环境，详细如下： 地质条件规定：园内地势较平坦，地质构造稳定，普通厚度在5-15米； 水文条件规定：周边水系丰富，拥有河道及完善雨、污水排放系统，保证防洪排涝能力。 气候条件规定：温度适中，气候怡人。5.2.2.交通配套规定本项目功能定位是作为地区最大集生产，流通、销售于一体医药贸易中心，因而规定园区与具备便捷交通条件，园区与其她城区通过市政路、迅速路或铁路等便利接驳，能与机场、港口、口岸等对外交通
26、节点迅速通达。交通条件好坏将直接影响各大厂商入驻医药商贸物流城决策。 5.2.4.公共设施配套规定 初步预测整个园区将带来较多就业岗位，因而需要园区周边建设相应学校、医院、文化娱乐及公共住宅等公共配套设施，同规定良好治安环境和管理服务体系。 5.2.5.劳动力配套规定依照医药商贸物流城需要较大数量具备一定文化知识水平和一定职业技能从业者，因而规定园区周边劳动力应当丰富，人口构造层次应相对较高。5.3. 项目布局规划本项目功能规划布局遵循如下原则：5.3.1.高原则规划、高质量建设、高效率管理； 5.3.2.满足商贸、物流之间协同和紧密配套； 5.3.3.
27、具备前瞻性和柔性化布局，开发与预留兼备； 5.3.4.环境优美、空间运用合理、人与自然相协调； 5.3.5.基本设施完善、交通通路简洁畅通。概念性布局规划草案示意参照以上原则，本项目整体规划分为三大区域：商贸物流区、加工制造区、管理服务区。除道路系统，公共绿地等基本设施外，商贸物流区涉及交易区、物流区、金融业务区（银行、保险）等功能区域，管理服务区涉及行政区、配套服务区和生活区等功能区域。5.4. 项目选址规划依照项目功能定位和市场调研成果，经初步勘查研究，在当前经济开发区既有土地储备条件下，可供项目选址地块重要布局在大道旁，地块面积为1000亩，所选用
28、地产权条件清晰。结合项目面积规划状况，建议将本项目容积率按1.05 进行开发控制（建筑面积可达70万平方米）。5.4.1.自然及现状条件项目选址片区所在区域地处属亚热带季风气候，阳光充分，雨量充沛，气候温和。年平均气温21.7，年平均降雨量1300毫米，全年无霜期345360天，项目选址片区地质构造比较稳定，近年来无地震灾害发生，地块形状规整，自然条件符合园区建设规定。项目选址用地现状为经济开发区所属地块，项目开发不涉及征收、拆迁等问题。注意是，片区内现状道路需要在发展中加快完善设施服务水平。5.4.2.区位条件XX是连接东南沿海与西南内陆重要枢纽，是最便捷出海通道上枢纽。6. 项目规划、开发
29、和管理依照医药商贸物流城功能定位，物流城规划、建设和管理都需要高起点、高规定，从各方面满足进驻客商经营规定。在规划方面，将组织土地规划、信息技术规划、物流发展规划和其他有关专业规划机构和部门，科学地、前瞻性地制定本项目规划。在开发建设模式方面，将由我公司聘请专业设计、施工、监理单位进行物流城开发建设，使物流城可以最大限度地满足各厂商实际需求。在物流城经营管理方面，将出台优惠进驻政策，并以服务医药商贸物流业发展为宗旨，合理地消化园区维护成本。6.1. 项目总体开发战略6.1.1依托区位优势，交通优势港口优势，基于先进计算机、信息及互联网技术，将虚拟市场与实体市场有机结合，实现医药领域与保健品领域
30、供需链中有关制造、供应、储运、海关、金融、会展、客户等要素动态集成，形成当代化国际专业化、多功能、综合性医药、医疗商品集散枢纽。 6.1.2以信息资源为核心，融合国内外先进商务模式，建立高效、低费、可信国际贸易体系及前店后厂深化模式，通过信息、商贸、物流、会展等多元化有机集成及协同运作，为客户提供信息、交易、物流、展示等优质、全方位、持续性个性化服务，使之成为地区知名大型贸易物流城。6.2. 项目开发建设6.2.1 项目进度概念依照项目总体发展目的，筹划在4年内全面完毕医药商贸物流城开发建设。开发建设分为三个阶段：筹建启动阶段、发展提高阶段和完善收尾阶段。1)、筹建启动阶段在筹建阶段中，重要任
31、务是在充分调研论证基本上，编制可行性研究报告及有关规划上报市政府，完毕审批必要程序。完毕施工区域内土地地形勘测、编制区域总体规划和控制性详细规划，编制总体建设筹划和投资筹划。完毕区内土地平整等工作，制定相应管理条例和规章。在开发建设阶段中，重要任务是完毕园区开发和相应配套基本设施建设，建设管理办公场合，同步加大招商引资力度，引进一批符合条件医药公司或医药、药材经销机构进驻园区。本阶段运用两年时间，分两期完毕项目开发建设，其中首期完毕1000亩土地开发建设。 2)、发展提高阶段 重要任务是力求在较短时期内，形成产业规模并产生规模效益，同步，继续完善物流城投资环境，完善基本设施，大力引进优质医药厂
32、家商家，为区内已有单位做好全面配套服务。 3)、完善收尾阶段重要任务是完善物流城周边所有配套设施，选取信誉良好、资质过硬物业管理公司接管物流城内物业，加快项目整体结算。6.2.2项目实行进度6.2.3.项目融资方式及资金安排1)、公司自筹资金；2)、通过项目定向增发；3)、战略合伙伙伴资金注入；4)、通过度期开发获得周转资金；5)、通过银行融资。6)、首期投资：15亿元人民币 6.3. 项目运作建议6.3.1招商建议1)、充分运用政府力量，将本地及地区知名度高，号召力强厂商以低成本吸纳进入加工区。2)、争获得到国家药物研发监管部门支持，以良好政策勉励药物研发部门进驻中医药科研教诲区。3)、通过
33、国家级关于协会组建国际考察团，向国际推出，同步通过参加国际级展会宣传项目。4)、主力品牌商家进驻会对其她商户产强烈号召力起到领头羊作用，同步对项目运作后旺场起到顶梁柱作用。因而引进具号召力品牌龙头商户引入（予以销售政策或租金优惠，再借其品牌优势，带动散户进场），视乎工程进度，提前与龙头商户接洽，以保证其对规划特殊规定。5)、在全国较有影响力医药及保健品市场进行招商活动，吸引商家进入商贸物流中心。6)、在各专业媒体宣传本项目，达到全方位，立体化效应。7)、组建营销队伍，开展全员营销。8)、开通网站，并与知名网站联动，宣传项目。6.3.2运营建议1)、专业市场医药产品要丰富，尽量做到产品采购一站式
34、。2)、向商家提供金融服务，担保服务，有效拓宽商家融资渠道，增进公司高速运转。3)、运用客服中心，向商家提供代理，经销，联营等合伙形式。4)、向购买商家提供代购服务。5)、整合市场内各商家优势，联合商家参加区域内项目竞标。6)、为商家制作网页并进行网上宣传，做成真正意义采购网站。7)、进行情报收集，第一时间传递给商家。8)、成立市场管委会，迎合市场业主自主参加管理意愿，更好服务于商家。9)、成立广告公司，为商家提供广告宣传服务。10)、成立展览公司，为商家参加展会提供系列服务。11)、成立客服中心，解决商家、消费者各项纠纷。12)、成立物业管理公司，全面管理市场，提供优质物业管理服务。7. 项
35、当前景预测7.1.经济利益预测依照预测，项目一期用地面积为1000亩，投资约15亿人民币，项目总用地面积为约3000亩，项目全面建成开业后可实现年销售收入及产值约50亿元人民币，年纳税5亿人民币以上，库存药物容量可达200 万箱以上，日解决药物定单10000份，具备药物出入库吞吐量5万件/天能力，开发前景十分辽阔。7.2.社会效益预测项目面向医药行业、辐射区域广泛，具备产业优势、港口优势和区位优势，市场前景较为辽阔，同步项目也提高了影响力。项目建成后，全面建成后年上交税收5亿元。提供产业特色鲜明、人居环境优美当代物流基地，有效拉动合伙国家和地区商贸物流，对增进发展将起到重要作用。8. 项目优劣
36、势分析8.1优势（Strength）8.1.1项目规模宏大项目总面积达3000亩，是当前为止规划最大多功能、综合性专业医药商贸市场。建设规模宏大这一高起点对既有及潜在竞争对手起到强大震慑作用，并有助于抢占较大市场分额。庞大规模可以容纳众多厂家，其将生产和销售大批量医药、保健品产品，使项目成为名副其实“医药物流商业航母”。8.1.2项目区位优势明显 XX市将成为中华人民共和国内陆地区连接市场最重要枢纽之一，成为中华人民共和国与东南亚地区经贸合伙重要桥梁和基地。以XX地理区位之便，在区域之间物流规模扩展过程中，XX市依托区位优势而成为物流组织中心将是具备很大机会。为原材料、产成品、信息、资金、人员
37、等经济发展要素更大规模在XX市积聚和扩散提供了地理上也许性。8.1.3逐渐建立外向型经济提供了物流发展市场基本随着东部沿海加工贸易迅速发展和产业构造调节升级，加之土地资源、能源、原材料供应趋紧，劳动力成本上升等因素制约，东部地区加工贸易向中西部地区梯度转移趋势日益明显，中部地区面临着承办加工贸易转移良好机遇。同步，成功引进和建设重大产业项目为XX经济区构建了对接市场详细载体。8.1.4港口升级提供了当代物流升级基本当前，XX还加大了沿海港口建设力度，使之向大型化、深水化发展。XX经济区都市群正在从比较原始“前港后厂”框架向“港区和物流园区一体化”框架过渡，临海型经济发展模式产生效益逐渐显现。8
38、.1.5开发商实力雄厚项目开发商拥有20近年房地产开发、都市基本设施建设丰富经验，并有着开发大型别墅区项目成功先例，实力雄厚，具备良好经济效益和社会效益，保证项目建设顺利进行。实力与信誉保证，对招商起到推波助澜作用。8.2.劣势（Weakness）8.2.1项目投资大、周期长物流地产开发周期相对较长，资金需求量大，存在着一定投资风险。就本项目而言，有来自项目外部各种风险（政治经济风险、通货膨胀风险等），但是这些风险偶尔性较强，可以不做重点考虑；而项目开发风险，重要是市场风险、经营风险、财务风险、招商风险需注意。8.2.2地区限制从XX市发呈当代物流基本条件分析，XX市虽然具备了一定当代物流生存
39、土壤和大力发展基本，并且发展前景也非常好，但是，由于受到XX既有经济水平和物流发展水平较低影响以及便捷交通网络尚未完全形成等因素影响，就项目个体而言短期内产生直接经营收益有难度。8.3.机会（Opportunity）8.3.1投资环境赋予项目勃勃生机在“XX发展应成为新一极”指引思想下，中央在政策、资金等方面给最大限度支持，并明确要把XX建设成为立体交通运送体系物流大平台、信息网络物流大平台、连锁经营为主物流配送大平台以及全面开放物流市场大平台，优越投资环境赋予了项目勃勃生机。8.3.2XX在中华人民共和国与XX合伙中地位独特，优势明显。 8.2.威胁（Treats）市场不规范。医药行业市场混
40、乱、医疗器械质量担忧、保健品行业监管空白使项目运作受到重重阻力，制约着项目招商及营运。9. 可行性研究结论市场调研成果表白，随着国家规范市场法律法规不断完善，国内医药物流行业呈现平稳发展态势，前景辽阔，具备很大发展空间。医药商贸物流城建设将极大地推动经济合伙及区域性国际物流中心地位确立，增进珠江三角洲制造业西移，增进本地经济发展。9.1医药商贸物流城建设是当代产业发展需要。9.2医药商贸物流城项目将极大地增进港口集装箱发展，打造集装箱物流链，有利地呼应港口发展战略。9.3集团参加医药商贸物流城开发将塑造和提高当代物流新形象。9.4项目建设适应加快经济发展进程需要，有助于推动都市建设发展，规范贸易市场，可觉得各大厂家商家提供高效率商贸平台、高质量产品研发基地、高规格会展服务以及高品位行政生活服务区。可行性研究结论是：医药商贸物流城是一种对公司具备重大战略意义、经济效益良好项目，具备建设可行性，建议开发建设该项目。在项目详细操作上，应加强风险防范，并严格开发成本。
