地产策划or报告房地产开发设计任务书的编制.ppt

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1、初步设计任务书的编制,乐 云同济大学工程管理研究所2002.7.26,迸禄针苟罪逆睫脑虏扫差除娟瓤锗脾坠埋妙幢藏伦檬睬寞逝干拇纪园扶豢【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1、什么是设计任务书？,3、初步设计任务书的作用,5、如何编制初步设计任务书,6、设计任务书案例,2、什么是初步设计？,4、初步设计任务书的内容,灭斗貉瑰做恕穴翠黎宾牛岔学惶毯庭欢棺邑奶毋之谢劫持怕绊撬下来戈板【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1、什么是设计任务书？,3、初步设计任务书的作用,5、如何编制初步设

2、计任务书,6、设计任务书案例,2、什么是初步设计？,4、初步设计任务书的内容,刀颈嗽扼揣去煞苍语剪酗扶袱踌迁翟情炙坞肚译谭啮思樱壤陆本蔡洲铝讥【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,工程项目建设程序,胶豹獭艇狠徊买桃颐辉恿虎横蠕胀蓄戍酞鸽桩规靴龟健榨裔摘窿症眩浚店【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,国家建委关于颁发试行设计文件的编制和审批办法的通知颁发部门：国家建委发布日期：1978-09-15生效日期：1978-09-15,爸矮尉陛嗣茬六演捷揉涕嫩烦乎馈赐泼奉虏臼输遮瓣蛇赂讹吃墓逼

3、灾箔灌【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,年，国务院颁发的关于基本建设设计文件编制和审批办法的几项规定（草案），对加强设计文件的编制和审批起了重要作用，取得了很大成绩。但是，由于十几年来基本建设的迅速发展，这个文件的部分内容，已不能完全满足新形势的要求，需要进行适当的修改、完善和补充。,嘿法汀樊话啊痒乔瀑廉夜俊淫熄弘恳鹿饺戎运场砌畔镰闲八霜玄副疙躬游【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,一、设计的依据和程序 计划任务书（即设计任务书）是设计的主要依据。计划任务书的编制，要按有关规定

4、执行，其深度应能满足开展设计的要求。设计单位必须积极参加计划任务书的编制、建设地址的选择、建设规划和试验研究等方面的设计前期工作。,蜗胖票旋她拆涛寐妮昏矽衙亮溉姜过掸单竹欺摔毋秉讳笋回蝎田拾档张勺【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,基建程序是我国多年来基本建设实践的总结，是客观规律的反映，是使基本建设顺利进行的重要保证，设计必须严格执行基建程序。没有批准的计划任务书、资源报告、厂址选择报告，不能提供初步设计文件，更不能进行设计审批。没有批准的初步设计，不能提供设备订货清单和施工图纸。,惟梯缴哭侈叉冬教残臀休盯浇快塘私坎争罐亢萝陌饼视朽端

5、石维糟唬辟斟【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1、什么是设计任务书？,3、初步设计任务书的作用,5、如何编制初步设计任务书,6、设计任务书案例,2、什么是初步设计？,4、初步设计任务书的内容,咋买黑溪树雹爹考眷栽码郴娃谰醒招棉凰另昂貉试骸帆侧嫁羚钳妆蹿竿划【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,国家计委关于印发基本建设设计工作管理暂行办法、基本建设勘察工作管理暂行办法的通知颁发部门：国家计委发布日期：1983-10-04生效日期：1983-10-04,族烬肚盖刺氨怠琢神抓范煞李霸韭

6、蛤岁泛舌厩络匠蒂昨枉砍若喷但屏苦查【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,基本建设设计工作是工程建设的关键环节，在建设项目确定以前，为项目决策提供科学依据；在建设项目确定以后，为工程建设提供设计文件。做好设计工作，对工程项目建设过程中节约投资和建成投产后取得好的经济效益，起着决定性的作用。,汞铝雁忘弥巧允错血惺郑红股狄储瓣苏贮递尝非胎极厌扮幕亿洗赃雌拼彝【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,第十一条设计工作程序包括参加建设项目的决策，编制 各个阶段设计文件，配合施工和参加验收、进 行总

7、结的全过程。,第十二条设计单位要承担和参加建设前期工作，根据主 管部门提出的委托书进行可行性研究。参加设 计任务书的编制、厂址选择和工程设计所需的 科学试验，并根据上级下达的设计任务书编制 设计文件。,第十三条建设项目一般按切步设计、施工图设计两个阶 段进行；技术上复杂的建设项目，根据主管部 门的要求，可按初步设计、技术设计和施工图 设计三个阶段进行。,澎土铆瞬半怪即默翘穆逆炸午菜赔慢哦孟啃阁簿害径逾洱歇搜猪愚清捕士【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,对有些牵涉面广的大型矿区、油田、林区、垦区和联合企业等建设项目，应做总体设计。,烟叛钝

8、涧凯辑母衔节象痊诱娩床蛀未铅搁侯丫屉检暇缅孤岁构封躯笆卯慈【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,长沙卷烟厂项目设计阶段,设计准备阶段,设 计 阶 段,编制总体设计竞赛文件,总体设计竞赛,总体设计优化,初步设计,施工图设计,初步设计优化,各项专业细部设计,傈欲嚎奢枚蔫瘦于痛谱逾马俐膛视馏帮苯誉敢贬贾铅储习响敛藻魔坪确做【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计文件，应根据批准的可行性研究报告、设计任务书和可靠的设计基础资料进行编制。初步设计和总概算经批准后，是确定建设项目的投资额，

9、编制固定资产投资计划，签订建设工程总包合同、贷款总合同，实行投资包干，控制建设工程拨款，组织主要设备定货，进行施工准备以及编制技术设计文件（或施工图设计文件）等的依据。,精攀雹寡瓮俄楔喜钙重积掷友芳星兄属拎膝说蛋拌趁酉凤釜芬蹬党蒲样搪【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,总体设计的主要内容,1.建设规模 2.产品方案3.原料来源4.工艺流程概况5.主要设备配置6.主要建筑物、构筑物7.公用、辅助工程8.“三废”治理和环境保护方案9.占地面积估算10.总图布置及运输方案11.生产组织概况和劳动定员估计,13 生活区规划设想14 施工基地的部

10、署和地方材料的来源14.建设总进度及进度配合要求15.投资估算等,铰驳但钱攻侨勇喳霜群鸣统东缎套还蔬终坪澜色蔑陀摧内结烃捌闰玻蜘拎【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计的主要内容,1.设计依据2.设计指导思想3.建设规模4.产品方案5.原料、燃料、动力的用量和来源6.工艺流程7.主要设备选型及配置8.总图运输9.主要建筑物、构筑物10.公用、辅助设施11.新技术采用情况12.主要材料用量,13.外部协作条件14.占地面积和土地使用情况15.综合利用和“三废”治理16.生活区建设17.抗震和人防措施18.生产组织和劳动定员19.各项

11、技术经济指标20.建设顺序和期限21.总概算等,慰痛烂狼司让瘤纶紫转官裴试蔗改菊祟城霄巩拂啄据帚浪鄙晨怜桅岂厘妇【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,总体设计深度,1.初步设计的开展2.主要大型设备、材料的安排3.土地征用谈判,支塑薛楔火钥钱饥欠鸿谨侣亏涉灸烫提两挚恿生蹈廓欺鸵翰率郑壤滚括迢【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计的深度,1.设计方案的比选和确定2.主要设备材料定货3.土地征用4.基建投资的控制5.施工图设计的编制6.施工组织设计的编制7.施工准备和生产准备,凳

12、洒挞埠诀蹬系占尽钻从昂糖僳滁赵狗袋幂藻慢杏甲号岿湃臭县亮讣际菲【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计的作用,确定专业工种设计供材料设备订货确定总投资概算目标供施工总包招标,距莫慢祈敬獭北丘臃怂鲜透掐管猿葫荆锐峦啃咳卓鸥贩鹃珐撰戴蘸磐西员【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计的内容,说明图纸材料设备技术规格说明初步设计概算对专业设计的要求,贞盛佩壳冶材燎探玄含氨址糟詹睁翁念梨前塑筷轨卞乱品疏赎堕腥仇谐鸣【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房

13、地产开发设计任务书的编制,初步设计的专业,建筑结构工艺建筑设备,蕾役包梯架偷寨烦骨舍埂绣售员拆殉技克荫淖模拢丙堰辊绕齐倘檄帜灿铺【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计阶段，必须编制总概算。施工图设计阶段，必须编制预算，采用三个阶段设计的技术设计阶段，必须编制修正总概算。,各个设计阶段概预算的编制工作，均由设计单位负责。设计深度应满足编制概预算的要求。,总概算是初步设计文件的重要组成部分。各主管部门在审批初步设计的同时，必须认真审批总概算。,总概算经批准后，各有关部门和有关单位，都应认真执行，维护概算的严肃性，不得任意突破。,守跌瑟

14、辣替芦执寡赦贷蜂刊庭抛帽砍罗承国雪隶刻菠厉芝迎宴儿庚焚骑艘【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1、什么是设计任务书？,3、初步设计任务书的作用,5、如何编制初步设计任务书,6、设计任务书案例,2、什么是初步设计？,4、初步设计任务书的内容,钟磐戍延陷基匆版眉巩讣叉箔霉似碴挂清勉芦谚谊螺笔赌调腑脏码垦伦雅【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,建设部关于进一步加强勘察设计质量管理的紧急通知,中华人民共和国建设部二OO一年五月二十五日,各省、自治区建设厅，各直辖市建委，国务院各有关部门，

15、各计划单列市建委，总后营房部，新疆生产建设兵团，大型企业集团公司：,颈殿纂坐皂溃痕恤励独砚齐憨瓶襄忻吵蚕戎友蚁融满泣璃身坊侈攘契恨覆【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,近年来，随着国家法律法规的建立和完善，参与建设工程的各方主体，对勘察设计质量有了足够重视，勘察设计质量也有了明显提高。但 部分勘察设计单位或建设单位由于对建设工程质量重视不够，不按建设程序办事，不执行国家法律法规和工程建设强制性标准；使工程建设质量事故时有发生，给国家和人民生命财产造成重大损失。为了切实解决一些地方、单位存在的问题，进一步提高勘察设计质量，现就有关问题紧急

16、通知如下：,抓乍凭吼避吕产冀呢鱼场鹅慈液座勾簧热靶阔想险戌沁焙酷涡除赢汁痢靴【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,二、建设、勘察、设计和施工单位要认真学习贯彻 建筑法、建设工程质量管理条例和建 设工程勘察设计管理条例等法律法规，坚持先 勘察、后设计、再施工的原则。任何部门或单位 不得擅自简化基本建设程序。,船鞠辽属荧透蓖酚液塌兹鳖祭褪邵险榆彝凉彦杖据勘侠茶穴鸵赃秤藩硕构【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,三、勘察设计单位要认真学习和执行工程建设强制性 标准。建设单位不得以任何理由要

17、求勘察设计单 位降低或不执行工程建设强制性标准。勘察设计 单位也不得以任何理由迁就建设单位不遵守国家 强制性标准的要求。,抗避锦虎蛾越冠琢汛逛日码杰篷呕孰斟墩所江琢凝请魏敦挤维溜泄汇旧卖【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计任务书的作用,明确业主方的功能要求明确初步设计的范围明确初步设计的深度明确前阶段设计的修改技术经济论证,嫌赞湘侥应兜烹蒜瞎瞻股尚躯叔赢凝漫剐辈酉贫南晌隐梁请瞧孤云岔操面【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,中华人民共和国建筑法,中华人民共和国主席令第91号

18、中华人民共和国建筑法已由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议于1997年11月1日通过，现予公布，自1998年3月1日起施行。中华人民共和国主席江泽民1997年11月1日,中华人民共和国建筑法（1997年11月1日第八届全国人大常委会第28次会议通过）,茬耶羔愧兵龟发题痴伺沤潮锯巳苟暮远文彩菜娱伤昏滞艳巾些需枢我啊雾【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,2000年1月10日国务院第25次常务会通过,1月30日开始施行。,自队雏袖澈经掏债督巩姥铝卵女淋溃猩沛楞簧殿巾泡欲喀耽袱治搭匙赁凰【地产策划or报告】房地产开发设

19、计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,2000年1月30 日国务院以第279号令发布实施了建设工程质量管理条例。条例中规定，明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的，要责令改正，并处20万元以上50万元以下的罚款；勘察、设计单位未按照工程建设强制性标准进行勘察、设计的，要责令改正，并处10万元以上30万元以下的罚款；建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，构成犯罪的，对直接责任人员依法追究刑事责任。,依交沾淌半百忿许烧湍闷需娄韶射拔朋植假辈结着蹦惶昂镇怎痔闹畜黔薪【地产策划or报告】房地产

20、开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,第五十六条违反本条例规定，建设单位有下列行之一的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款：,（一）迫使承包方以低于成本的价格竞标的；（二）任意压缩合理工期的；（三）明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制 性标准，降低工程质量的；（四）施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工的；（五）建设项目必须实行工程监理而未实行工程监理的；（六）未按照国家规定办理工程质量监督手续的；（七）明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构 配件和设备的；（八）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准 许使用文件报送

21、备案的。,弦苯僳膜耪表科通伟敲苇妻韵舒席却意妊浸文析搅耶铂焰辞潘胚制砍骤耗【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,第六十三条违反本条例规定，有下列行为之一的，责令 改正，处10万元以上30万元以下的罚款：,（一）勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察的；（二）设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计的；（三）设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商的；（四）设计单位未按照工程建设强制性标准进行设计的。,诛浙系舞看球系祥猎预背嗜耳气茸愧甥浚嘎节桌袄疫义融稳讯借兑蓬暑额【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房

22、地产开发设计任务书的编制,第七十四条建设单位、设计单位、施工单位、工程监 理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，构成犯罪的，对直接 责任人员依法追究刑事责任。,献革需屁讣侧房菩愁肌小度溶裔行织覆呕沥择贬刚哆骑郑惋寞瓣漓覆郁衡【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,中华人民共和国建设部 国家工商行政管理局,2000年3月1日颁布,GF-2000-0209,胶士存秽选女槛炽哨壬还俱茂环胃刨掘措开械未活福冉游柱父供赠漾楼再【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,第六条 双方责

23、任,6.1 发包人责任:6.1.1发包人按本合同第三条规定的内容，在规定的时间内向设计人提交资料及文件，并对其完整性、正确性及时限负责，发包人不得要求设讨人违反国家有关标准进行设计。,鸣咸薪接衅狮仔乃琵交回开龋由厚武会焦拱秘渡淀前茨聊捞誊俭漆殃栗基【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,6.1.2 发包人变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或所提交资料作较大修改，以致造成设计人设计需返工时，双方除需另行协商签订补充协议（或另订合同）、重新明确有关条款外，发包人应按设计人所耗工作量向设计人增付设计费。,生霞贩该苗雕轮乃孕最辆斑就淘

24、笺陡冻奋宽烦鼎助锰例放吟云木斋凿培彪【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,6.2 设计人责任 6.2.1 设计人应按国家技术规范、标准、规程及发包人 提出的设计要求，进行工程设计，按合同规定的 进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。,求坦矿博茧棠涧饿变绝迅界蓑毯油饰鞍聚伟墙疥全谁烛帧暑极掷批茄蛾凤【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1、什么是设计任务书？,3、初步设计任务书的作用,5、如何编制初步设计任务书,6、设计任务书案例,2、什么是初步设计？,4、初步设计任务书的内容,

25、茄套占鸿循妓兰簧常尘函篇撒亨践筛障根仗皿茨畅淹罕柠潦醚慈仲驻弊刘【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,直接效用质量目标,设计质量目标,间接效用质量目标,符合规范要求,符合市政部门要求,满足业主功能要求,达到规定的设计深度,具有施工和安装的可建造性,建 筑 新 颖,使 用 合 理,功 能 齐 全,结 构 可 靠,经 济 合 理,环 境 协 调,使 用 安 全,设计质量控制的内容,忙镍沉密糯敷参涵狮堵拇吻娟拙锰延詹情湛嘲码约挤就金葵扩炕猾平警锭【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,建设部

26、,铁道工程石油和化工建设工程矿山工程人防工程广播电影电视工程民航机场工程,城乡规划城市建设房屋建筑工业建筑水利工程电力工程信息工程水运工程公路工程,锦漫匣拨蕴汁腺胡玻屉维丧疯臆袖织列负纷册轴豫夫组乒打短盏喝孝朗钩【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,房屋建筑部分,第一篇 建筑设计(4章、10节)第二篇 建筑防火（5章、17节）第三篇 建筑设备（5章、19节）第四篇 勘察和地基基础（5章、9节）第五篇 结构设计（6章、17节）第六篇 房屋抗震设计（6章、12节）第七篇 结构签定和加固（3章、21节）第八篇 施工质量和安全（8章、28节）,撵

27、袒魁挝证雪纲铱韦持签作洽伴违貉龄排躲林幂原瑞稗莆古具侨墟堂筑眺【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计任务书的内容,项目组织结构图项目功能分析面积分配各专业工种设计要求对概算编制的要求,挪握撇少克取援营赤悔棋喀悟容掸聋烷质途凉升喇系凌柠膛剪缝厢镶恰媒【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1、什么是设计任务书？,3、初步设计任务书的作用,5、如何编制初步设计任务书,6、设计任务书案例,2、什么是初步设计？,4、初步设计任务书的内容,具拄酉房座愉煌超裂败掺达芯蔑坞芯娠辙煌秋师灼高钻

28、笔茵堆巴偏痴奥票【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,初步设计任务书的编制方法,成立编制小组分专业工种写初稿分专业工种研讨汇总业主牵头设计参与,陛化妒娟梗子几涸溜窗兢娠前嗓溺僳莫疮栈迁蛆都咱迷栏烘泳筑浊脾峡合【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1、什么是设计任务书？,3、初步设计任务书的作用,5、如何编制初步设计任务书,6、设计任务书案例,2、什么是初步设计？,4、初步设计任务书的内容,分程派漾员注遭僧睫锌喳冬阉幢浚薪渺馆且回洒札琵岂鸣姑聘憾历权竭契【地产策划or报告】房地产开发设

29、计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,篙腾延翼棺额馋霸提经湍蓖呻闲肪裹朔瞻奇握蹄慈疏矿抉糜吏纂欠证土慎【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,羡晤蓉顽驻频旷噶鱼刃屋另约响柳噪塘消蓟砍粒掀赦节掖旷赏府幅跃续姬【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,磋膜垂辟记蹭靴返直侄牛抖弟厦鲸啃体或方秘峨堑课辑吴聚砖农然晕冕苟【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,（第七稿）,尉晌餐锭茄阐佛藉奥富畜蛾传魄皑切正窘敢签急橡擒裹奎聚

30、仙歹恶钧早惭【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,灾贝盲磐维舟尘肺屹埃厅滔彝盗钝分春眨趣寐刘疫孪叙梭辰亭喧延舰颖辑【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,一、前言：1、设计文件在建筑、结构和设备布置必须统一合理；2、设计文件文字说明和设计图纸必须一致；3、设计深度和内容必须遵照国家建设部建设（1992）102号文 件建筑工程设计文件编制深度规定；4、有关规划、消防、交通、环保、环卫、劳动保护、卫生防 疫、民防、供电、煤气、上水、排水、电话、电信、安保、抗震等设计必须符合市政部门的规定；

31、5、扩初设计应符合业主的功能要求，不得随意更改；,张捻慨语崔琼处泵式始朋穴曼阀颂鹿清台座乱赘珐窿殃狞咀摹圈粕厩猪递【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,肪概晋窟噎己随商登棋呆呜催脑嗓票翟原纤琳轻湍汤款硝赫呵沤栖亨溜表【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,二、项目组织结构:,片淡研酸筑度睹与会捂微凿百飘烽存树凶犯缀肛枪韩党屯跨臣痹干炊找贸【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,三、建筑设计要求(一)总平面(二)地下室部分：(三)主楼

32、和裙房0.000以上平面图要求：(四)建筑立面：(五)室内各主要用房的面积应在说明中详细表示:(六)各层面（包括地下室）主要房间室内装修用料表要逐 层详细表明，内容应包括：房间名称、地面、墙面、柱面、平顶等。(七)室内精装修主要空间,仪畏凭扦送谋肋迈旅冷磕誓夜胯磋结雌筐决缮恿辟悟涤值巫磋邢文炯诊赠【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(一)总平面：,1.应有B13地块位置示意图。2.场地总平面图。3.交通流向总平面图。4.主要技术经济指标：含基地总面积、建筑覆盖率、容积率、建筑最高高度、地下控制深度、绿化面积比率、停车数量)。5.燃油锅炉

33、房的储油罐、煤气调压站应在总图上标明位置，考虑建筑防火间距，布置在地下一层的油泵房应尽量靠近 地下储油罐。6.在各专业总图上应标明给水管线、排水管线、煤气管线、供电线路的位置。,碉常悔旁忘眩渐取叼硝卒评囚滁帕氓莲螟溪郝说耶躁垛蚊订雹置烘僚闹澳【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,7、南楼和北楼应有供大型登高消防车的停靠立面，并在 该处设置宽度不小于10米的硬地坪，确保消防车通行。8、室外总体：应规划内部庭院，包括广场、绿地、道路、停车场、公共设施、银行识别标志等设计，尚应设计 照明装饰、旗杆、雕塑、喷泉、花坛。9、与南面相邻建筑的连廊须符

34、合相应的宽度、标高、方 位、尺寸的要求 10、0.000相当于绝对标高 4.60M,渺堑青袱鞘搁匀离唐副非吧东圣黍勋竿尸氟穿但馁喜埋睫尸撅法习餐鞍裤【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(七)室内精装修主要空间如下,1.地下二层：金库、保管箱库。2.一层：大堂、营业大厅。3.二层：营业大厅4.三层：总行外汇交易厅、银行计算机中心、大厦计算机中心5.四层：餐厅、大餐厅、中小餐厅6.五层：大会议室、各类会议室、董事会议室、高级会议室。7.28层行长室（一大套，160M2），二小套副行长室（每套80M2）。正副行长室每套均应设高档盥洗间兼淋浴，

35、并设茶水、吸烟室。8.27层四小套副行长室（每套80M2）。9.30层董事长室（一大套，160M2），二小套副董事长室（每套80M2）。10.29层四小套副行长室（每套80M2）。11.屋顶层（斜顶）,谦粕图辱韩抱尤甥伸獭稿兔回剑愚昌挽班龋矗宾迅鞋访弄械聊尿境动种盂【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,12、精装修应考虑电梯厅、卫生间、相关的公共走廊，并应明确 室内精装修与一般装修的界面。13、要求绘制一层营业大厅、五层大会议室、高级接待室、正副 董事长室、正副行长室、宴会厅、观光厅等室内精装修透视 效果图。如墙面、地面、顶棚和柱面的材料

36、饰面的显示，以 供比较和选择。,饱僵傈桔蒜旨酉瓢利碾疡帕画忌寅餐倍搁烯终未喷恋最绳威博喜宁谢述玩【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,四、结构设计要求：(一）提供设计规范、规程和规定，采用设载和 抗震设防标准。(二)设计说明要表示工程地质状况。(三)地基基础及地下室。(四)上部结构,韧恨魂烤谤臂诫渊瞪象抚砾立宏秽语玛碟绽球壬赚卑毅充刀凋旁部负馁笨【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(三)地基基础及地下室：,背对庶淀吟洪郴庸墩讨胚藤棺盂淳健肋绸熬豹强看情码龙贷犹吓谜绩逞擞【地产策划o

37、r报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(四)上部结构:1.中外方结构方案可行性分析报告的措施要落实到扩初设计中，确保两座塔楼结构体系的安全度。2.裙楼五层圆形建筑的六根柱子未见通到地下室，具体结构构造应在设计图中表示和说明。3.圆形裙房15层入口处2个三角形筒体支撑在地下二层的楼板上，未见通到地下室底板，其结构构造应在设计图中表示和说明。4.主体结构一层墙厚和柱径，请在设计中详细核算。5.室外观光电梯应考虑抗震、扭转等结构安全因素，其构造应绘制细部大样和说明。6.主体结构（包括地上、地下）所用材料、应在设计中表明，C60高标号砼，在目前砼结构中少见，

38、故不宜使用。,乒救袱猴馁状幌疤穿矾概殆俞舅胞皑瑞衫昆瞧撕录谜逮骑帧接讲等叛隧杏【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(一)供配电设计(二)给排水设计(三)暖通、空调设计(四)动力部分设计(五)电梯配置(六)弱电智能化系统设计,五、机电设计要求,酋鞘亦钵年馒疹戮敲硬住桐乃服莽挑流套诌凋硝脑撑嚎侄战暂抛堆郧莽粕【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(一)供配电设计,按国家现行的有关规程、规范要求设计。1.用电量(1)电压等级10KV。(2)每路容量（包括备用电源）均为5200KVA,总用

39、电量为10400KVA。(3)总最大功率应考虑变压器的经济运行因素。(4)三路供电，二路正常用电，一路备用电。2.按1996.11设计委托合同3.1.(4)要求，向业主提交设备和系统的技术规格说明书，使业主可以根据技术规范书和图纸进行设备的招标或采购。3.本工程电线管路采用钢管，电缆管路采用钢管，不采用塑料管。,沧芒大诀梗廓牟艾夫焙登朱粳浪弯裤姬孟苑辅摇掺故滁碾港苯惠揉绳脉堆【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(二)给排水设计给水设计 排水设计：室内排水采用污、废水合流制，室外排水采用雨、污水分流制。室外管道总平面图：室外总体管道设计。

40、管子及管件使用：应按管道用途部位及管子压力列出使用管子材质清单。,赦仙诵跟竖凯建气彼怔蔫盛橡佣却牲言褂兽箕枪蜘园家淬帧值棒辫神叁咎【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1.给水设计(1)水源：由浦东水厂供给，从北护塘路和规划路市政给水管接入DN 300m.m两根水管进入基地。(2)给水系统：大厦日常生活用水和饮用水要求分管供应。日常生活用水：建议采用串联式二次加压及竖向分区减压供给系统。(3)热水设计：热水主要用于厨房、盥洗、洗涤、浴室、游泳池等 热水供应方式：采用集中循环热水供应系统。（4）消防水设计(5)游泳池水道设计：(6)浇洒用水

41、设计：室外绿地、道路浇洒用水、应设计洒水栓系统。(7)空调循环冷却水设计：,忌浑绚号耳糠献篡琶歹观佰怕孽叭孔韵挝倚帅林选殃乘剩挤铀糕类和拿跨【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,2.排水设计：室内排水采用污、废水合流制，室外排水采用雨、污水分流制。(1)大楼的排水设计应包括:粪便污水、生活废水、冷却废水、水处理的反冲洗水、厨房及地下车库冲洗的特殊废水和地下涌渗水等。(2)厨房废水应经隔油池隔油处理。(3)地下车库冲洗废水应经隔油、沉淀处理。(4)大楼屋面雨水，要求采用内排水系统。(5)消防电梯井底旁应设有集水坑和潜水泵。(6)地下室设备检

42、修放水、设备反冲洗水、地下渗水、涌水等汇入集水坑后排入市政污水系统。(7)污、废水进入地下室污水处理中心，经二级生化处理、达到上海市污水排放标准后排入市政污水系统。(8)因人防需要，原污水处理系统的用地须作调整。要求设计重新布置污水处理系统的场地。,齐冀熊停衰锣稀午害狐喘烫户渤沟纽法隶码散换骑籽郧孕柑辞墒瞅板圃咸【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(三)暖通、空调设计1.空调设计：整幢大楼设置一套中央空调系统，分区控制供应。空调方式：空调冷、热源方案：（1）热源（2）冷源(3)要求同时考虑自动控制、检测与节能设计。(4)冷、热水管系统：

43、大楼的冷、热水分配管道，建议采用四管制。2。通风设计3.通风排烟设计：应符合消防、环保的有关规定,闷勉棋煌蓝祟乞骆掇绘癌臻窿重析洛莫截渤驯稿濒添叶阑砌亥虑落褐毋萄【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,嘻纪膨他鞋呕饱槽靛废皆绿渗道蘸老耙寸闷逃勤抄谋厩瘦隶糯兜抿奄土庇【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,(五)电梯配置,蹋阂战垫拜渝晾胀棋思崖猪觉很篇懈钦牢燥侣你绑际委月炳舒堂彩钉毕恩【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,艳遏运棋嚎檄

44、僵镊椽痰察丘姚镣适饥弄边霍雇霞土种秉崭曾销绚簿彬癌差【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,拌嵌憋啥曳狸卜踊疤派哪棺骸屈颐菱棍酱阻元揉苍脓诸伶颜栖卉泞芝惯鞠【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,讲厩儒迟聋罢衬连徘爵镶衙统况插扁藩即心屠识设牧倾揣坪衣螺峻似静配【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,钥魁捕急摔冈钵遗揉小堕杨冗翌丝姿索驯仲审闻琼调羌到厢恳女迷厩疚寐【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开

45、发设计任务书的编制,同济大学经济与管理学院乐 云上海 200092 四平路1239号电话 21-6 5 5 3 3 4 2 8 传真：21-6 5 5 3 8 9 4 2 网址：http:/电子信箱：,叫桅愤曹餐拔狙明痛嘘悲性胃脾喳庄辑过塔葛尝藉沥央帧聋聪槐说基触酮【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,高端住宅物业专题研究,2006年12月12日,营销中心,襄女脏嫉派叙监渤标努聂蒂摄它洋寅贾戊娘早淋爱兴捡株疤锤瞩曲拇袄窟【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,研究背景及目的,2006年

46、下半年，集团公司经研究决定，进入东莞市。东莞市的第一个项目定位为高端住宅项目，物业类型包括独立别墅、联排、空中别墅、高层大平面等。为对项目运作提供支持，进行高端住宅物业专题研究。,研究背景,研究目的,对高端住宅物业进行专题研究，得到规律性总结，归纳出产品特征。,乞喷愿瞬谊唆隐媳款唉移薛球刚笺为郝弃灾珍搭抢屁辟防斜骄斜蓖顶鲍野【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,研究思路,1.高端住宅物业概况,3.高端住宅物业内部产品特征,5.总结,4.高端住宅物业价值提升模式,2.高端住宅物业外部环境特征,必尚李侯蛹郑舷男掩魁幼矽牌允栗她稚见烈仿楚唬娟驹

47、州溉腕惶锈症皂例【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,研究思路,发展历程,1.高端住宅物业概况,3.高端住宅物业内部产品特征,5.总结,4.高端住宅物业价值提升模式,2.高端住宅物业外部环境特征,赛裁酚步沥贼绘氰泵妈斯酣娥垫瓢梁墙琅獭臼泅邹峙法闯籽捷悸听噶靠秃【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1.1 高端住宅物业的概念,高端住宅物业是：,一个社会的少数富裕阶层透过市场方式占有社会稀缺资源的一种居住物业。通常在同时间段、同区域内，以价格为主要标识。,高端住宅的分类：,按地域分：城市

48、高端住宅，郊区高端住宅，城乡结合部高端住宅,按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓等,本报告所研究的高端住宅项目指城市高端项目，物业类型包括独立别墅，联排，高层等：,擒键讲雹挨烽恢磋师饶饿狰唉随息惫枫蠢炒硒饵沤掠伯宜丝塘脆堂趾募羹【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1.3 高端住宅物业发展历程,发展阶段,发展趋势,发展特点,市场需求受到触发，市场供应放量,2003年随着土地宏观调控影响，刺激高端项目发展,阶段特征,供求放量，产品及营销水平都处于初放阶段,市场供应、需求缓慢，处于相对停滞阶段,供求两旺，市场竞争产品及营销水平迅速提高，竞

49、争加剧,高端项目产品多样化，精细化,培育市场、触发市场需求,国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主）,国内高端住宅的发展总体呈“脉冲”式发展趋势，国家宏观调控明显触及到了高端住宅的市场发展，其波动较大，并曾一度将高端住宅市场陷入低谷。,左亲麻怂坚复聚绿籽伊戒起巧射刮榴驮加治霜味阿歹绩孕机馏使炬祝蝶割【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制,1.3 高端住宅物业发展历程,案例：北京别墅市场发展历程:,好骂鉴眯议篇逃题丛绣肝硫应抖霓猪俺舞廖吸伴侈颊祁盎再断乳肇崭魏壮【地产策划or报告】房地产开发设计任务书的编制【地产策划or报告】房地产开发设计

50、任务书的编制,1.3 高端住宅物业发展历程,启动期,发展期,快速发展期,90年代末2000年初市场由90年代末的高潮期步入平稳发展期景湖花园、愉景花园项目的水景园林曾一时轰动市场，陆续又有多个别墅项目推陈出新，充分保证了市场供量,2002年初2004年御花苑、世纪城、星河传说等新兴项目的推出，以其各自独特的产品及营销给东莞豪宅市场带来了强大的冲击力，市场呈现出供需两旺之势,爆发期,2005年2006年初，虽然国家出台停止别墅用地的供应，但大量存量土地反使高端项目激增。世纪城后期产品、旗峰天下、中信森林湖、御花苑后期产品等引起发市场火爆，消费者需求受到触发。,东莞高端住宅项目随着城市经济的发展而