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1、滕州市商业问卷分析,广州中旗房地产顾问有限责任公司2011-11-25,经营者篇,调查概况,样本概况,本次调查受访者年龄分布广。48%是女性，52%是男性。83%受访者是滕州本地人。本次调查的受访者有可能是看店的职员，而非老板。,调查结果：商铺来源以租赁为主，占8成以上。6成向私人租赁。2成向开发商租赁。6成经营者是向私人租赁，可见滕州市买铺放租的人群多。可能性原因：商铺的投资回报率高，买铺放租者认为买铺有钱赚。商铺售价低。,商铺来源,调查结果：经营面积多为30以上。集中于80100的最多,经营面积,调查结果：商铺年租金区间分布零散。样本目前的年租金没有2万以下的。每月租金少则3千左右，高则5
2、、6千。,目前商铺的年租金,问卷估算：不考虑受访者加了隔层面积：荆河路：96元/杏坛路：62元/府前路：64元/考虑受访者加了隔层面积：荆河路：192元/杏坛路：124元/府前路：128元/,单方月租金,实店抽查：杏坛路：抽查一：药店，18，6万/年。抽查二：手机城里，6，2万/年。月租金：278元/府前路：抽查一：羊奶专卖店，18，3.5万/年抽查二：袜子店，21，4.5万/年月租金：170元/,本次调查受访者所选择的现经营面积，存在加上了隔层面积的情况，而非销售面积。,府前路南边,府前路北边,商铺外观,再来看看商铺外观,杏坛路南边,杏坛路北边,商铺外观,租金与面积,所以，经粗略估算，受访者
3、所经营商铺的销售面积约集中在4050。月租金估算：荆河路：192元/杏坛路：124元/府前路：128元/,可见，样本数据并非商铺的销售面积。若减掉隔层面积，估算现经营商铺的销售面积约集中在4050。,调查结果：最多的经营类别是服装，其次是餐饮和手机。,分析：滕州市目前的商业仍然局限于衣食住行方面的生活必需品行业。市场上享受型消费的商业相对较少。建议：项目可规划包含休闲娱乐体的商业大楼，如SPA养生馆、游戏中心等。,经营类别,调查结果：滕州经营者的家庭月收入多为30014000元。稍高的收入集中在60018000元。收入1万以上的较少，仅3%。分析：家庭月收入集中在60018000元的样本，在滕
4、州能够供得起房，除去生活费用，还有所剩余。集中在30014000元的样本，也能生活得不俗。,家庭月收入,调查结果：3成样本对经营收入满意，接近4成略有盈利，共约7成样本的经营状况良好。没有样本亏本或认为做不下去。分析：滕州市的商业经营状态良好。,经营满意度,调查结果：33%经营者能承受最大的年租金在8.1万10万。调查结果的年租金区间分布零散。被访者考虑能承受最大的租金时，会按目前经营商铺的面积考虑。样本考虑的面积标准不一致。本题参考性不高。但，仍然可见滕州经营者的租金承受力不低。50%的样本能承受年租金8万以上。,样本能承受最大的年租金,租金、收入和满意度小结,每月租金124192元/。家庭
5、月收入多为30014000元，稍高的收入集中在60018000元。7成样本经营状态良好，没有亏本。50%的样本能承受年租金8万以上。定价空间大。,调查结果：样本对“商品种类多”和“足够的停车场”需求最多。其次是环境方面的需求，包括“清洁”和“内部装修好”。动线方面的需求也占一定比例，包括“商品分区”和“路线清晰”。,分析：滕州经营者最注重的商场配套及服务有4点：1）商品种类多、2）停车位充足、3）环境好、4）动线优。建议：1）引入大型超市和各类品牌商品。2）规划好停车空间。3）设计舒适的商场装潢，引入专业的物业管理（环境维护与清洁工作）。4）设计人性化的通道指引和商品分区。,商场配套和服务,调
6、查结果：样本会在大型商场经营的品种集中在服装鞋和餐饮。分别占15%和13%。其次是食品、日用品。家用电器和化妆品也占一定比例。分析：滕州经营者选择在大型商场经营的品种还是围绕吃、穿、用的必需品。,在大型商场的经营品种,调查结果：样本会选择经营的商铺面积全为30以上。分析：样本会选择经营的商铺面积与目前经营的商铺面积相近。目前经营面积少于30的会选择更大的经营面积。建议：商铺规划尽量避免少于30的商铺。,会选择经营的商铺面积,调查结果：样本会选择经营的商场层数集中在首层。地下层数，无人选择。分析：滕州经营者认为首层最适合经营。建议：地下空间不做商业规划定位首层租金最高二层以上空间应做好动线引导和
7、经营类别规划。,会选择经营的商场层数,调查结果：商铺信息的获知途径主要为电视。其次是路牌广告、传单和报纸。分析：滕州经营者的信息渠道主要为传统媒介（如电视、报纸）。建议：项目推广渠道从主到次为：1）投放电视广告2）在十字路口、交通主干道打路牌广告3）印发传单4）投放报广,商铺信息的获知途径,调查结果：超过半成经营者有置业意向。34%会买住宅，21%会买商铺。不少滕州经营者有置业需求。但，选择买住宅的经营者多于买商铺。可能性原因：滕州目前住宅的投资价值大于商铺的投资价值。购房潮热，商铺的投资价值被忽略。,置业意向,调查结果：54%认为没有必要置业23%是资金问题15%认为价格高分析：滕州经营者认
8、为没有必要置业的原因为：现在有房住、有铺租，不需要买。认为价格高和风险大的样本比例共有23%，这是存在置业需求的客群。,不打算置业的，不购买原因,调查结果：43%认为没有必要置业43%是资金问题14%认为价格高没有认为风险大的分析：43%认为没有必要置业，但这部分样本是有打算置业的。所以此选项数据不作参考。大部分有打算置业的，是由于资金问题而不购买。只有少部分认为现在的房价高而不购买。说明滕州市的房价在目标客群心目中不算高，是合理和可以接受的。,有打算置业的，不购买原因,调查结果：50%认为没有必要置业30%是资金问题15%认为价格高5%认为风险大分析：半成滕州的经营者有房住、有铺租，认为不需
9、要置业。可能性原因为：消费观念停留在必需品层次，暂未有改善型和享受型置业的观念。30%样本由于资金问题而不能购买。这部分客群较难转为实客。15%认为价格高而不购买。需要改变这部分客群的价格预期，让消费者认同房价将会涨，而不会跌，现在的价格不算高。,总体样本不购买的原因,不购买原因小结,半成滕州的经营者有房住、有铺租，认为不需要置业。需要挖掘客群的改善型和享受型需求。30%样本由于资金问题而不能购买。这部分客群较难转为实客。20%认为价格高或风险大而不购买。需要改变这部分客群的预期。建议：宣传推广方向围绕两点：1）倡导更优质的生活。2）把握购房时机，房价会涨。,现状小结,滕州市的商业现状：经营者
10、家庭月收入理想，经营状态好，租金承受能力较高。滕州商业市场缺乏享受型或玩乐消费的商业。滕州的商铺经营大部分为向私人租赁。滕州经营者不喜欢选择少于30的商铺经营。滕州经营者认为大型商场的首层最适合经营。服装和鞋业是大部分经营者的首选。选择买住宅的经营者多于买商铺。滕州经营者的信息渠道主要为传统媒介。,项目推广：渠道从主到次为：电视广告路牌广告传单报广另外，可考虑网络推广（腾房网）。宣传内容方向：针对商铺：1.商铺的投资价值针对住宅：倡导更优质的生活。把握购房时机，房价会涨。,建议小结,商业规划：商业大楼：项目可规划包含休闲娱乐体的商业大楼，如SPA养生馆、游戏中心等。地下空间不做商业规划。住宅底
11、层商铺：尽量避免少于30的商铺。经营方式：商业大楼应只租不售。底商应产权出售。价格定位：商业大楼首层租金最高扩大定价空间,其它：规划好停车空间引入专业的商场物业管理设计人性化的商场通道指引和商品分区,消费者篇,调查概况,样本概况,本次受访者年龄分布广，2150岁均有。样本中女性占57%，男性占43%滕州消费者以本地人为主。,家庭月收入,调查结果：滕州消费者的家庭月收入集中在20015000。分析：滕州人收入不俗。,当天逛街购物的花费,调查结果：调查样本当天的消费44%多为100元以下。50%是100500元。有3%选择2000元以上。分析：3%样本当天消费在2000元以上，可见滕州存在消费力相
12、当高的人群。,调查结果：57%样本常到商场购物其次是步行街，占30%没有样本选择府前路分析：商场的商品种类多而集中，省时又方便，故受消费者青睐。滕州主要的大型商场都是围绕步行街分布，步行街与商场相得益彰。,调查结果：58%消费者最常去的商场为银座其次是问天。选择其他商场的主要是贵诚。分析：银座商场的商品档次和价格都较问天和贵诚的高，却最多滕州消费者选择。可见，滕州人的消费力高，或喜欢舒适高档的购物环境。,主要为贵诚购物商场,样本常去的购物点,收入、消费、购物点小结,滕州人消费力高。喜欢到舒适高档的商场购物。建议：项目规划的商场档次必须高。,异地购物,调查结果与分析：较多滕州人选择不到外地购物。
13、原因为这部分人追求的消费仅为日常所需。另一较多人选择的原因是认为交通不便。,调查结果与分析：接近半数样本到外地购物。商品档次、种类、环境的影响因素各有比例。其他原因主要为到外地玩或工作时顺便带。虽然接近半数样本选择会到外地购物，但多是到外地工作或游玩时顺便带。可见，滕州的消费者外流问题不严重。,在消费场所的活动,调查结果：滕州人在消费场所除了购物、逛商店外，最多的活动就是吃喝方面的，其次就是逛书店。没有人选择打游戏机。分析：没有人选择打游戏机，不一定是滕州人不喜欢，另一可能性原因是滕州根本就没有游戏场所。除了吃喝穿之外，滕州人还爱逛书店。说明滕州人注重精神粮食。,建议：必须引入餐饮店引入书店引
14、入游戏中心，填补市场空白。（参考广州正佳广场）,逛街购物的频率,调查结果：大部分样本一个星期会逛街购物12次。分析：滕州人逛街购物的时间多为周末。晚上逛街购物的较少。,建议：缩短大型商场晚上的营业时间。,购物娱乐信息的获知途径,调查结果：有36%选择自己逛街时发现。有18%选亲朋介绍。接着是传单和电视。分析：滕州现有商场的广告主要还是采用传单和电视广告的方式。,建议：项目商业大楼的外立面设计需要引人注目，便于途人发现。宣传渠道从主到次为：电视，传单，路牌广告，报纸。,滕州的商品空白点,调查结果：最多样本选择的是汽车、数码产品、服装和化妆品。分析：滕州市的数码产品集中商场多为品质低劣的山寨品。（
15、如杏坛路）服装产业缺乏Chanel、Gucci、LV、Dior、Prada等一线品牌。（但伦达星尚城将引入奥特莱斯Outlets）化妆品品牌种类少，尤其缺日韩品牌。,建议：项目可引入数码商城（如香港的百老汇、丰泽）。,在滕州买东西最担心的是？,调查结果：样本在滕州买东西最担心的有以下5点：1、商品价格2、售后服务3、商品质量4、停车方便度5、人流素质分析：价格、质量和服务始终是消费者最关注的因素。停车和人流素质的因素也是滕州消费者担心的问题。,建议：做好商场停车空间规划设计做高端商业，解决消费者在质量、服务和人杂方面的顾虑。,现状小结,本地消费者偏好：滕州人爱逛书店。滕州人消费力高，喜欢到舒适
16、高档的商场购物。滕州人逛街购物的时间多为周末，晚上逛街购物的较少。价格、质量和服务始终是消费者最关注的因素。停车和人流素质的因素也是滕州消费者担心的问题。,市场空白点：游戏场所高端数码产品集中商场一线品牌服装（但，伦达星尚城将引入奥特莱斯Outlets）,商场推广：滕州现有商场的广告主要还是采用传单和电视广告的方式。,建议小结,商业大楼引入项目建议：必须引入餐饮店其他商业种类：优先考虑数码商城（参考香港的百老汇、丰泽）游戏中心（参考广州正佳广场）书店,推广建议：宣传渠道从主到次为：电视传单路牌广告报纸,其他建议：项目规划的商业大楼档次必须高。项目商业大楼的外立面设计要引人注目。做好商场停车空间
17、规划设计。缩短大型商场晚上的营业时间。,总体建议,商业规划：,一、项目规划的商场档次必须高。,虽然目前滕州经营者的收入普遍比全市的整体居民收入水平高，但月收入1万元以上的占比较少，仅3%。可见，滕州的商业市场现状未能为经营者带来丰厚的利润。滕州商人需要一个商业升级的平台。,定位：引领滕州商业升级,二、商业大楼的地下空间不做商业规划。（因项目已有规划地下超市，所以商业大楼将不作引入超市的考虑。）三、尽量避免少于30的商铺。,商业规划：,必须引入餐饮店经营者指向各类服装和鞋的知名品牌店消费者指向（从优先到次级考虑）：数码商城（参考香港的百老汇、丰泽）游戏中心（参考广州正佳广场）大型书城（书城可涵盖
18、音像、数码、乐器等等）美容休闲站（如SPA养生馆、美甲店）,商业大楼引入项目：,建议项目优先考虑消费者指向。2点原因如下：填补市场空白消费者才是终端客户,在这里，不建议项目把以上提到的项目都引入，形成综合性的商业大楼，原因如下：本项目所处位置无法与银座、问天、贵诚、华汇等大型商场形成的商圈相竞争。本项目规划的商业大楼建筑面积仅6万，不足以支撑综合性商业大楼的规模。所以，建议项目选择23个项目，进行组合式引入。如“数码城+家具城”、“书城+数码城”等等。类似于京泰购物广场（家家悦超市+苏宁电器），但档次必须远远抛离而高于京泰购物广场。,商业大楼引入项目：,住宅推广：宣传着重两点内容：倡导更优质的生活。把握购房时机，房价会涨。,商业推广：针对经营者，渠道从主到次为：电视路牌传单报纸可考虑网络推广（滕房网）。针对消费者（商场正式营业后），渠道从主到次为：电视传单路牌报纸,宣传推广：,营运：商业大楼应只租不售。缩短大型商场晚上的营业时间。引入专业的商场物业管理公司。,其它：做好商场停车空间规划设计项目商业大楼的外立面设计要引人注目设计人性化的商场动线,营运与其它：,The End.Thanks!,
