城市房地产开发经营管理条例.docx

《城市房地产开发经营管理条例.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市房地产开发经营管理条例.docx（29页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、城市房地产开发经营管理条例【发布单位】国务院【发文字号】国务院第588号令【实施日期】1998年07月20日【修改日期】2020年11月29日第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地 产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发 展，根据中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定， 制定本条例。第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企 业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设, 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、 环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开 发、配套建设。第四条国

2、务院建设行政主管部门负责全国房地产开发 经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开 发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督 管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照 有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的 土地管理工作。第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行 政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有IOO万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工 程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计 人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际 情况，对设立房地产开发

3、企业的注册资本和专业技术人员的 条件作出高于前款的规定。第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本 条例第五条的规定外，还应当符合外商投资法律、行政法规 的规定。第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府 工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条 例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以 登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政 管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应 当听取同级房地产开发主管部门的意见。第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30 日内，提交下列纸质或者电子材料，向登记机关所在地的房 地产开发主管部门备案：（一

4、）营业执照复印件；（二）企业章程；（S）专业技术人员的资格证书和聘用合同。第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业 的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产 开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资 质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建 设行政主管部门制定。第三章房地产开发建设第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规 划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的 要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应 当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新 区建设相结合的原则

5、，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、 环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生 态环境，保护历史文化遗产。第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是, 法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出 让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部 门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作 为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（二）城市规划设计条件；（三）基础设施和公共设施的建设要求；（四）基础设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿、安置要求。第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金 占项目总投资的比例不

6、得低于2 0%。第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配 套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合 同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让 合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动 工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或 者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作 造成动工迟延的除外。第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当 符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建 筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

7、房地 产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承 担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、 法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。第十七条房地产开发项目竣工，依照建设工程质量管 理条例的规定验收合格后，方可交付使用。第十八条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设 过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送 房地产开发主管部门备案。第四章房地产经营第十九条转让房地产开发项目，应当符合中华人民共 和国城市房地产管理法第三十九条、第四十条规定的条件。第二十条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自 土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地 产开发项目转

8、让合同到房地产开发主管部门备案。第二十一条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚 未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、 义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列 条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权 证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工 交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第二十三条房地产开发企业申请办理商品房预售登记， 应当提交下列文件：（一）本条例第二十二条第

9、（一）项至第（三）项规定 的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（S）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。第二十四条房地产开发主管部门应当自收到商品房预 售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答 复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预 售的，应当说明理由。第二十五条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商 品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。第二十六条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购 人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房 预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上 人民政府房地产开发主管部门和负

10、责土地管理工作的部门 备案。第二十七条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。 合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日 期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。第二十八条房地产开发企业委托中介机构代理销售商 品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房 时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品 房销售委托书。第二十九条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由 当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格, 应当实行政府指导价或者政府定价。第三十条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向 购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保 证书应当

11、列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、 保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质 量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地 产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影 响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质 量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核 验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买 人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使 用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记 手续；现售商品房的购买人应当自销售

12、合同签订之日起90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产 开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房 屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第五章法律责任第三十三条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从 事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部 门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处 违法所得5倍以下的罚款。第三十四条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者 超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府 房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元 以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业 执照。第三十五条违反本条例

13、规定，擅自转让房地产开发项目 的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止 违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚 款。第三十六条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县 级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没 收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。第三十七条国家机关工作人员在房地产开发经营监督 管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的, 依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第六章附则第三十八条在城市规划区外国有土地上从事房地产开 发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。第三十九条城市规划区内集体所有的土地，经

14、依法征收 转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。第四十条本条例自发布之日起施行。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次 会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员 会第1823次会议通过的最高人民法院关于修改最高人 民法院关于在民事审判工作中适用中华人民共和国工会法 若干问题的解释等二十七件民事类司法解释的决定修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中 华人民共和国民法典中华人民共和国城市房地产管理法 等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产

15、开发 企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向 社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合 同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订 立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商 品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未 载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的, 应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收 受定金作为订

16、立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方 原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规 定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖 合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房 销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容, 并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为 商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规 规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支 持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生 效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对 方接受的除外。第七条买受

17、人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商 品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由, 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应 予支持。第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当 事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担, 交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通 知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面 交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有 规定或者当事人另有约定的除外。第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者 房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买 受人请求解除合同和赔偿损失

18、的，应予支持。第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人 请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应 当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修 复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复 期间造成的其他损失由出卖人承担。第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟 延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月 的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支 持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告 后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告 的，解除权人自知道或

19、者应当知道解除事由之日起一年内行 使。逾期不行使的，解除权消灭。第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的, 应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人 以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违 约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损 失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以 下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行 规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关 主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段 同类房屋租金标准确定。第十四条由于出卖人

20、的原因，买受人在下列期限届满未 能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人 应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;（-）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自 房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合 同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按 照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收 逾期贷款利息的标准计算。第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经 营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满 后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动 产登记，买受人请求解

21、除合同和赔偿损失的，应予支持。第十六条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出 卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售 的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销 价格购买，但当事人另有约定的除外。第十七条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房 屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另 有约定的除外。第十八条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生 的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销 人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内 容确定各方的诉讼地位。第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式 付款、因当事人一方原因未能订立商品房

22、担保贷款合同并导 致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解 除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订 立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履 行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房 款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解 除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求 解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同 的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除 合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请 求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审

23、理；未提出诉讼 请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担 保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合 并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品 房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款 和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十二条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定 偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保 权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同 权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖 人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当 列为共同被告。第二十三条买受人未按照商品房担保贷款合同

24、的约定 偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理 了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者 就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但 出卖人提供保证的除外。第二十四条本解释自2003年6月1日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商 品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、 二审阶段的，适用本解释。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商 品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终 审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不 适用本解释。中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商 品房买卖行为，适用当时的法

25、律、法规和最高人民法院关 于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题 的解答。商品房销售管理办法中华人民共和国建设部令第88号商品房销售管理办法已于2001年3月14日经建设 部第38次部常务会议审议通过，现予发布，自2001年6月 1日起施行。部长俞正声二OO 一年四月四日第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方 当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理 法、城市房地产开发经营管理条例，制定本办法。第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验 收合格的商品房出售

26、给买受人，并由买受人支付房价款的行 为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建 设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者 房价款的行为。第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委 托房地产中介服务机构销售商品房。第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销 售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域 内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行 政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工, 负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第二章销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明

27、的办理程序，按 照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管 理办法的有关规定执行。第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人 营业执照和房地产开发企业资质证书;（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具 备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使 用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产 开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证

28、明文件报送 房地产开发主管部门备案。第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵 押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产 抵押管理办法的有关规定执行。第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同 前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相 返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租 的方式销售未竣工商品房。第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管 理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开 发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。第三

29、章广告与合同第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商 品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、 房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真 实、合法、科学、准确。第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的 商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商 品房买卖合同中约定。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当 订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款 时间;（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准

30、承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配 套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（H一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有 规定的除外。第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套 内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面 积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面 积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有 权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内

31、建筑面积计价的，商品房买 卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房 屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合 同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约 定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸 也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸 不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处 理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定 总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人 应当在合同中

32、载明合同约定面积与产权登记面积发生误差 的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算 房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买 受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房 价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面 积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人 补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归 买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝 对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还 买受人；

33、绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍 返还买受人。面枳误差比叱曲揄国聘定向枳“00%因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差 异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约 定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不 变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积 均发生误差时的处理方式。第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业 不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房 买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房 买卖合同时，所收费用应当抵作房

34、价款；当事人未能订立商 品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费 用；当事人之间另有约定的，从其约定。第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合 同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买 卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品 房预售管理办法。第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计 建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更 规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更 导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及 出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能 情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，

35、 书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的 书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复 的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权 退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商 品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房 地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立 书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及 委托人和被委托人的权利、义务。第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应 当

36、向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托 书。第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应 当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条 件的商品房。第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品 房时不得收取佣金以外的其他费用。第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从 事商品房销售业务。第五章交付第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交 付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的, 房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延 期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第

37、三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房 的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房 是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一 致。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据 商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 （以下简称规定）,向买受人提供住宅质量保证书、 住宅使用说明书。第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质 量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、 保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建 设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于 规定中确定的最低保修期限的

38、，保修期不得低于规定 中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位 向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产 开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承 担责任。第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前 按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报 房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内， 将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在 地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商

39、品房买受人办理土地使用 权变更和房屋所有权登记手续。第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质 量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新 核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退 房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔 偿责任。第六章法律责任第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县 级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经 营管理条例的规定处罚。第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售 商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下 的罚款。第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的, 责令停止违法行为，没收违法所

40、得；收取预付款的，可以并 处已收取的预付款K以下的罚款。第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标 的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正, 并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑 事责任。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合 格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照 建设工程质量管理条例的规定处罚。第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者 需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政 主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以 上3万元以下罚款。第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行 为之一的，处以警告，

41、责令限期改正，并可处以1万元以上 3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手 册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发 主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的;（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工 商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质 费用的；（七）未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、 商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法 的；（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售 条件的商品

42、房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万 元以上3万元以下罚款。第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作 中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构 成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业 以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期 限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销 售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成 套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售 商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确 认登记的房屋面积。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管 部门可以根据本办法制定实施细则。第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解 释。第四十八条本办法自2001年6月1日起施行。