【WORD】乐山市邦泰房地产项目营销策划方案49页.doc

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1、天天文档在线 邦泰置业新项目策划案2007年5月目 录第一部分 市场定位第二部分 产品定位第三部分 推广攻略第一部分 市场定位序新一中地块四方四正，毗邻国家级重点高中新一中及岷江水岸是一块市中心次热点区域可塑性较强的土地； 速战速决的有利工期，中规模的建筑体量，为短平快的营销推广塑造了可遇不可得的先决条件；开发商良好的市场运作和销售背景，销售部与市场保持随时的交流平台，为项目随之成为区域亮点、获得相对理想的综合收益、并缔造优秀的项目品牌及公司品牌，打下难得的根基；开发商前期项目的良好表现,买方市场预热度加强,为项目的取得好的销售业绩提供了先决条件;打造成什么样的产品能够达到预期效果？制定什么样

2、的价格取向在规避风险的同时完满售罄？我们已经发现的是，在2007年，在这两个最为核心的问题背后，需要用非常规的操作策略，同时讲求严谨的论证，求实的运作和之后公正的评估。方能赢得满堂红；一. 市场基本分析A.客户群的构成根据我们在乐山市进行项目营销的经验，并针对本项目进行了初略的市场调查，结合本项目的实际情况，对未来可能购买本项目的客户按照不同的方式进行分类分析如下：地域分布根据估算，市区项目客户构成比例按地域分布情况大致为：乐山市区/附近郊县/其他地区约为6：3.5：0.5，亦即本项目约占6成的目标客户群仍就是乐山市区人口，周边郊县客户近四成。据分析，造成这一现象的原因主要有：乐山本地居民对于

3、新一中地块的认同普遍高于周边郊县客户,做为居住为第一要素的周边郊县客户更情愿买市中心相对交通便利的住房,到本项目未来在营销及推广的行动，建议前提仍以70%目标客户分布于市区，只特别针对郊县人群进行少量营销活动。B.市场周边郊县客户群的分布在乐山购买商品房的人客户要来自乐山市中区和乐山市其他区县。调查数据显示：乐山市中区；五通桥区；沙湾区；金口河区；峨眉山市，犍为县；沐川县；马边彝族自治县；峨边彝族自治县；夹江县，井研县。区县购买能力占据整个乐山市场的。3大周边区域是支撑乐山市场的主力：马边；峨边；五通，我们在营销过程中可能有必要对3大区域进行关注。C周边郊县客户购买动机在乐山购买商品房的周边郊

4、县客户用于自住的80%；20%用于投资。在80%自住房中60%是3-5年后才正式的入住。占到总68%（3-5年后入住与投资者），是我们对周边客户进行营销的关键。因为新一中地块是市中心的次热点区域，目前周边条件不是很完善，但其租金回报率是相当高的（套2的住房一般租金是500-600元/月，套三的住房一般租金是800-1000元/月）。D周边郊县客户的购房信息来源 在乐山购买商品房的周边郊县客户通过朋友介绍到乐山购房的占到60%，通过乐山2手房介绍的客户占到20%，余20%是通过自己节假日到乐山看房和乐山房产项目在周边郊县做的宣传来看房。60%的周边客户获取信息的方式加之市中客户大部分的通过转介绍

5、购房使我们认为市内销售部是非常有必要（紫竹园30%的客户是市内销售部获得的）。E购房选择的区域居民购房也根据自身情况，对区域的选择要求不同。肖坝片区，老城区，柏杨片区，青果山片区，通江片区，其他位置。显然，老城区是传统的居住地段，是人们的首选，而柏杨片区近几年繁荣起来，成为人们的居住新宠，肖坝独特的地理优势，发展势头已经起来了，另外，通江地段已经开始逐渐升温。近几年来，乐山城市建设持续发展，柏杨片区、肖坝片区、通江片区成为城市建设的重点区域，可见，城市建设对居民居住地段的选择产生了很大的影响。本项目在通江片区，按常规销售价格应比市中心区域低400-500元/，但随着通江项目的增多，区域人脉的形

6、成，加之市中心开发地块的枯竭，项目销售价格做到比市中心地块低300-400元/，是应该没问题的，并且是必须的（2级市场的客户指向性很强）。F建筑风格我们列举中国古典、川西民居、江南风格、欧陆风格、美式、日式、海派等七种不同风格，而客户明显表现出对建筑风格的漠然。没有一种建筑风格得到了多数人的特别喜好，上列七种风格建筑在客户心目中的喜好比例分别为（非单选，故加权值大于100%）：42.10%、43.42%、31.58%、39.47%、27.63%、14.47%、40.79%。作为一个信号，我们认为，对于没有明显喜好的市场来说，建立一个明确的建筑风格特点，将有助于加深项目在客户群心中的印象，利于项

7、目的销售。相对其他建筑风格，在欧陆风格泛滥的今天，加之购房客户都具备的怀旧情怀，我们认为中国古典是最易接受并喜爱的建筑风格。G建筑形态的倾向性居民对楼盘的建筑形态都有自己的想法。的人比较看好多层住宅；看好小高层电梯公寓的有；高层电梯公寓和别墅各有的人看好；占的人偏好花园洋房。关于电梯公寓，有的人还不曾了解过；的人认为价格很高；认为物业管理费高和公摊太大各占；还有的人不喜欢电梯公寓。可见，电梯公寓还没有得到客户的广泛认可。高层电梯公寓自带抗性过大，客户接受程度很低，但随着土地的稀缺，高层会慢慢逐步被客户接受，然而新一中项目旁的其他高层项目走势非常缓慢，建议多层+部分临江11层的小高层。H影响购房

8、的因素购买商品房，消费者根据自身需要对小区情况有不同的侧重。地理位置和小区环境是居民购房首要考虑的因素，其次是价格，然后是质量和配套设施。调查问卷显示，高达的居民认为地理位置和小区环境是首要考虑因素；的居民认为最重要的是价格；的居民认为最重要的是发展商信誉；户型结构、项目周边环境、物业管理以及其他影响因素占据。购房第二重要因素中，的居民认为是价格，地理位置和小区环境占；户型占；其他的影响因素占据影响购房第二重要因素的。可见地理位置暂时的不理想可以通过政府的规划及小区环境的营造而覆盖。二案例分析A.我们细分市场,会发现有点片区项目销售情况比较好,有的片区销售情况并不尽入人意。我们在这里大胆的做出

9、个自我判断。1遗忘的板块通江片区2高估的板块沿江片区3忽略的板块北燕路片区4强劲的板块大盘区5回归城市，崛起的板块中心片区B通江片区代表项目：凌江峰阁，莱佛士帝景，置地新府，凌江峰阁，警苑，翰林印象项目名称翰林印象开发商印象房产项目地址新一中后门开、竣工时间06529-07529规划/建筑设计城建规划景观/园林设计玉麒麟售楼电话2192222项目现状主体完工/管线铺设到位目基本情况开盘时间06630占地面积65亩建筑面积约10万公 摊9%绿化率39%建筑风格现代项目主要广告诉求一年筑屋 十年树木 百年树人小 区 羽毛球/会所配 套06420日排号仅200户，07.8.30交房总户数: 652

10、现推户数: 522电梯: / 户多层: 652 户 电梯面积区间 价格区间 均价销售率/多层面积区间 价格区间 均价销售率80-1951588-2118元/1950元/剩50套左右周边配套新一中，超市，药店等畅销户型 二 室二 厅 一卫 87 三室 二 厅二 卫115 价格区间15万至 18 万 19 万至 22 万销售基本情况市中区客户 60 %（组）周边郊县客户 40 %（组）一次性付款 30 %（组）一次性付款 40 %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）公积金/按揭 70 %（组）公积金/按揭 60 %（组）整体宣传上（选择）1.道路两旁的刀旗2. 车身广告3. 站台广告

11、4. 广告牌5. 电视广告6. 短信广告7. 派发DM单8. 夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对异地客户的主要宣传上有1短信广告2/3/车位/库情况数量面积区间价格区间租金销售率162+154/5-55万/物业公司：银丰缘物业收费：住：0.5元/月 商:0.6元/月综合情况该项目前期排号只200户,除定价过高外，其区域位置不受认同。市中心买房投资者较多，小面积户型非常受欢迎，周边客户主要买房也是用于投资或陪读。项目做得不够特色，很平淡，商业销售尤难。所剩单位都是些150左右的大户型。在市中心项目价格大幅拉动下，价格并未上升，提高了销售率。8个月的销售周期，500多套房子，也

12、算正常。项目名称警苑商住小区开发商新天地房地产开发公司项目地址二环路与白燕路交汇处开、竣工时间竣工时间2007年12月31号规划/建筑设计景观/园林设计售楼电话2170222项目现状地上5层目基本情况开盘时间2006.11占地面积32亩建筑面积公 摊11-13%绿化率31%建筑风格项目主要广告诉求 无小 区配 套 无项目2006年4与公开，2007年12月31日交房总户数: 320 现推户数:180电梯: / 户多层: 320 户 电梯面积区间 价格区间 均价销售率/多层面积区间 价格区间 均价销售率82-2172050-215元/2050元/剩80套周边配套新一中，超市，药店等畅销户型三室

13、二 厅 二 卫 129 二 室 二 厅 一卫 84.29 价格区间 24万至 26 万 16 万至 17 万销售基本情况市中区客户 80 %（组）周边郊县客户 20 %（组）一次性付款 30 %（组）一次性付款 40 %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）公积金/按揭 70 %（组）公积金/按揭 60 %（组）整体宣传上（选择）1.道路两旁的刀旗2. 车身广告3.站台广告4.广告牌5.电视广告6.短信广告7.派发DM单8.夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对异地客户的主要宣传上有1/2/3/车位/库情况数量面积区间价格区间租金销售率24个23-372800元/1

14、6个物业公司：瑞泰物业收费：0.37元/月综合情况该项目由开发公司自行销售，在营销上，户型上的功力并不是很够。项目140套集资房，180套对外销售。该项目随大市凭借其价格优势及部分小户型到现阶段已销售过半。原均价1950元/，现均价2050元/。该项目除价格外并无可取之处，客户主以集资房客户转介绍而来，后期销售非常难。项目名称莱佛士帝景2期开发商领地集团项目地址联运车站对面交房时间电梯08年5月30日和8月30日规划/建筑设计香港何显毅景观/园林设计当代卓艺术园景有限公司售楼电话2499999项目现状部分封顶目基本情况开盘时间2006.5.27占地面积200亩建筑面积25万公 摊17%绿化率/

15、建筑风格欧式项目主要广告诉求寻找一种很新加坡的生活小 区 会所/游泳池配 套项目推出4栋2梯4户，7栋2梯3户总户数: / 现推户数:1270电梯: 1270 户多层: / 户 电梯面积区间 价格区间 均价销售率130-2092178-3600元/2700元/70%多层面积区间 价格区间 均价销售率/周边配套新一中/联运车站畅销户型 三 室 二 厅 二卫131.51 / 室 / 厅 / 卫 / 价格区间 35 万至 38 万 万至 万销售基本情况市中区客户 70 %（组）周边郊县客户 30 %（组）一次性付款 30 %（组）一次性付款 40 %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）

16、公积金/按揭 70 %（组）公积金/按揭 60 %（组）整体宣传上（选择）1. 道路两旁的刀旗2. 车身广告3. 站台广告4. 广告牌5. 电视广告6. 短信广告7.派发DM单8. 夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对异地客户的主要宣传上有1广告牌2道路两旁的刀旗3夹报车位/库情况数量面积区间价格区间租金销售率600-700个4-5万物业公司：戴德梁行物业收费：/综合情况该项目2期在销售中期陷入销售困境，每天客户来访量不足10户，在该区域差点被遗忘了。但随着下穿隧道的施工，周边郊县上大量广告的覆盖，加之市中心部分项目价格的走高，已经走起良好的轨道，每月的销售额都能达到700，

17、800万，显示出个大盘的气质。销售周期冗长，后期广告跟不上等大盘的通病，其靠路高层的销售还是让人担忧。项目名称凌江峰阁2期开发商宝林置业项目地址滨江路北段交房时间08年11月规划/建筑设计/景观/园林设计易中景售楼电话2135111项目现状部分封顶目基本情况开盘时间2007.1.21占地面积23亩建筑面积58610公 摊18%绿化率65%建筑风格海派项目主要广告诉求白鹭堤畔 纯美生活小 区 无配 套2期推出2栋25层总户数: 366 现推户数:150电梯: 150 户多层: / 户 电梯面积区间 价格区间 均价销售率126.37-2002400-4000元/2600多元/30%多层面积区间 价

18、格区间 均价销售率/周边配套新一中畅销户型 三室 二厅二卫129.82 / 室 / 厅 / 卫 / 价格区间 33 万至 36 万 万至 万销售基本情况市中区客户 20 %（组）周边郊县客户 80 %（组）一次性付款 20 %（组）一次性付款 30 %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）公积金/按揭 80 %（组）公积金/按揭 70 %（组）整体宣传上（选择）1. 道路两旁的刀旗2. 车身广告3.站台广告4. 广告牌5. 电视广告6. 短信广告7. 派发DM单8. 夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对异地客户的主要宣传上有1短信广告2夹报3派发DM单车位/库情况

19、数量面积区间价格区间租金销售率103/物业公司：升华物业收费：0.8元/月综合情况项目一期，以较低的价格入市，并配合当时通江发展的大时机，销售成绩令人刮目。但2期，尽管项目在户型上和园林绿化上都做足了功底，但在遗忘的片区，并在遗忘的角落，加之价格上的跟风至2700元/。现在的销售情况不难让人理解。项目名称置地新府(电梯部分)开发商四川置地项目地址滨江路北段交房时间08.8规划/建筑设计/景观/园林设计/售楼电话2608888项目现状20层目基本情况开盘时间2006.10占地面积1311.38建筑面积47951.48公 摊19%绿化率55.1%建筑风格现代简约项目主要广告诉求上善若水 人文府邸小

20、 区 无配 套销 售：1.公开 2.排号 3.交房节 点 / / /总户数: 246 现推户数:162电梯: 162 户多层: / 户 电梯面积区间 价格区间 均价销售率169.4-236.42488-4428元/2600元/50套左右多层面积区间 价格区间 均价销售率/周边配套新一中/联运车站畅销户型 四 室 两厅二 卫 171.9 / 室 / 厅 / 卫 / 价格区间 43 万至 50 万 万至 万销售基本情况市中区客户 70 %（组）周边郊县客户 30 %（组）一次性付款 20 %（组）一次性付款 30 %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）公积金/按揭 80 %（组）公积

21、金/按揭 70 %（组）整体宣传上（选择）1. 道路两旁的刀旗2. 车身广告3.站台广告4. 广告牌5. 电视广告6. 短信广告7.派发DM单8. 夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对异地客户的主要宣传上有1夹报2电视广告3/车位/库情况数量面积区间价格区间租金销售率150个/物业公司：泰然物业物业收费：1元/月综合情况借助“莱佛士帝景”的作用力，并配合已有的客户资源及广告位，在如此大面积户型的情况下，销售率还算正常。总价过40万的单位，其客户资源就与“莱佛士帝景”重叠。在项目品质上，宣传上，客户争夺上处于极不利的位置。此项目在市场面积越来越小的环境下,越卖越困难.小结：该区

22、域项目在2006年，群体发力把通江片区炒得非常红火。在2006年，是比新广场片区项目还多的片区。但随着部分项目进入尾盘，领头羊“莱佛士帝景”为自身项目琐事烦扰时，该片区的宣传和号召都大不如前，加之中心板块的崛起（在2级市场，这是有绝对左右房价力量），已然遗忘的板块。毕竟这里只还是乐山的2环路，在2007年下半年，在市中心项目价格高歌猛进时，这里还保持低价格，高品质的运着模式，加之1个临江项目（估计多层均价2300-2400元/，电梯2500-2600元/）及1个新一中的项目（估计均价2200-2300元/）会在2007年中下旬亮相。新一轮对通江版块的关注会重新在客户脑海里燃起。该区域商业氛围尚

23、未形成，在售项目商业销售率均未过50%，一个中型项目可以摈弃商业作为配套，而用纯住宅这个口号为出发点，既减少了商业带来的不稳定的因素，有增加了住宅的卖点。B高估的板块沿江片区代表项目：格兰美景，英伦世家，海棠圣景，静水楼台，粼江水印皇华台1 海棠圣景开发商：乐山筑城物业有限发展公司项目地址：乐山滨江路219号电话：2113777 共摊：21% 物业费用：1元/月总户数：34层电梯公寓2梯3户计186套该项目4月29号VIP排号，前88位优惠3%，后88位优惠1-2%。面积区间：145-186 5月底开盘 项目登记客户400多组，排号不足100个预计起价：2500元/ 均价：3000元/点评：以

24、145，单价2700元/计总价39万。有能力购买群体只占总购买群体的10%，加之该项目片区项目密集，整个市场流行小户型的趋势下，销售形式非常不容乐观。2 静水楼台开发商：乐山通产物业股份有限公司项目地址：乐山滨江路市中去地税直属分局旁电话：2135333/2885666面积区间：118.38-143.96（32层电梯公寓）计180套除118.382套户型不临江外,其余都临江。4月5号开始接受咨询，预计5月底开盘，均价2700元/，现没做任何的推广。来访登记客户不到200人。点评：该项目是临江项目单位面积较小的。但2梯6户，在户型上的缺陷并不小，项目追求开盘时间，缩短了开盘前的蓄水期。难度大啊。

25、3 格兰美景开发商：乐山金盛房地产开发有限公司地址：乐山斑竹湾理工大学前面（原585所）对面电话：3526666/3529999总户数：18+1（1梯2户）电梯公寓计72户面积区间：136-143价格区间：2400-4000元/ 均价：2800元/共摊：16% 物业费用：0.9元/月销售率：30套客户来源分析:此处购房的客户项目周边的占50%,以理工和师院的老师为主,也有部分专区医院的医生.郊县客户也占大概50%以峨眉,成都,安谷的为主.以为事业单位的员工较多,所以公积金买房的客户也比较多点评：该项目在绿化上，会所，临江观景平台其实都做得不错。但体量太小，宣传上没力，加上该区域的号召力不强。并

26、用开发商自行销售，在没有排号期，在只有车身广告的情况下，销售率也可想而知。4粼江水印开发商：乐山三环实业地址：乐山市中区斑竹湾（肖坝路67号）电话：2273000/2273001总户数：72户面积区间：173.36-330.83 主力户型:208-227价格区间:2400-4000元/ 均价：3000元/客户来源分析:客户来源与格兰美景大致相同,只是该项目面积相对较大所以,多以贷款买房为主点评:太大的面积，太高的总价，让人难以接受。这个项目没什么好说的，走一步算一步。5英伦世家开发商：乐山嘉润房地产开发有限公司地址：乐山市中区滨江路中段（王浩儿渔港对面）电话：5010588总户数：2梯3户共计

27、151套 公摊：16%登记客户：400多组 排号100-100组 5月10日开盘预计均价：2800-3000元/面积区间：119-150 物业收费：0.8元/月点评：该项目是同区域3个楼盘，各方面情况相对较好的了。面积相对适中，价格相对适宜，户型相对适合。从现阶段排号情况来看，销售还是比较困难的；但等今年中下旬其他项目在价格上的拉扯，销售也能圆满完成。6皇华台开发商：四川东安房地产开发有限公司地址：兴发街66号电话：2153666总户数：261户 公摊：16.9%面积区间：80-120-140-180 价格区间：2400-3888元/销售率：65% 物业收费：1元/月点评：以3000元/均价拉

28、动乐山楼市步入一个新的高峰，项目做得非常不错，在挖掘人文这块做足了功夫（差异化）。规划跟不上变化，大面积户型相对的滞销，想清盘难度不小。小结：临江项目被抬至过高，户型面积不降下来，项目做得没内涵，中庸的临江项目，结果是很悲惨的。纵观在已面市及5月底即将面市的临江项目，价格并不是他们所犯的错（所有临江项目千篇一律的复制是致命伤），而是其相互追赶开盘时间导致提前打响价格战。在现乐山市场大面积的绿化项目与水岸项目喜爱度一致的情况下，在市场价格尚未拉起的情况，在客户跟风现象严重的情况下，在上半年回归城中心的大口号下，项目只能期待开盘时间的延后和其他项目价格上的奇迹给予帮助了（春华上郡早3个月开，只能卖

29、到1900元/，晚3个月开能卖到2350元/并到现在只余18套房子的案例给了我们很好的启示）。C忽略的板块北燕路片区代表项目：流水庭院，嘉州阳光，华冠馨苑，乐府锦城项目名称流水庭院开发商四川乐山圣达置业项目地址市中区王河园对面开/竣工时间2006.8.22-2007.9规划/建筑设计/景观/园林设计/售楼电话2305888项目现状封顶目基本情况开盘时间2006.12.30占地面积85亩建筑面积9万公 摊9%绿化率40%建筑风格欧式项目主要广告诉求珍藏私家水域 开启度假新生活小 区 会所配 套公开2006.10 排号2006.11.11 洋房 年底交房 多层 2008.3交房总户数: 475 现

30、推户数:475洋房: 199 户多层: 276 洋房面积区间 价格区间 均价销售率233-2452680-3700元/2980元/40%多层面积区间 价格区间 均价销售率114-2361680-2100元/1900元/60%周边配套畅销户型 三室 二厅二卫114 三室 二 厅 二卫 134价格区间 18 万至 20 万 20 万至 26 万销售基本情况市中区客户 40 %（组）周边郊县客户 60 %（组）一次性付款 30 %（组）一次性付款 30 %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）公积金/按揭 70 %（组）公积金/按揭 70 %（组）整体宣传上（选择）1. 道路两旁的刀旗2

31、. 车身广告3.站台广告4. 广告牌5. 电视广告6. 短信广告7. 派发DM单8. 夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对异地客户的主要宣传上有1/2/3/车位/库情况数量面积区间价格区间租金销售率19725-3055万/个/40%物业公司：升华物业收费：0.8元/月综合情况光就该项目的户型，营销，价格都是比较正统的，但多层只60%的销售率，足经说明2个问题。1：客户对区域上指向性较强，2：在宣传上，该项目没跟上。除了在项目附近的刀旗外，和一些带时效性的传播外就没其他宣传。这也给我们做新项目带来了或多或少的启示。项目名称嘉州阳光开发商锦泰房地产项目地址凤凰路与嘉祥路交汇处交房

32、时间/规划/建筑设计/景观/园林设计/售楼电话2117333项目现状基础目基本情况开盘时间5月中旬占地面积12亩建筑面积3万多公 摊10-15%绿化率31%建筑风格现代围合项目主要广告诉求造老百姓买得起的房子小 区 无配 套登记客户700多户，不交诚意金排号400户，排号客户优惠2%总户数: 260 现推户数:260电梯: 170 户多层: 90 户 电梯面积区间 价格区间 均价销售率60.93.125/2100元/多层面积区间 价格区间 均价销售率105.126.132/2100元/周边配套畅销户型 /室 /厅二/卫 / / 室 / 厅 / 卫 / 价格区间 万至 万 万至 万销售基本情况市

33、中区客户 / %（组）周边郊县客户 / %（组）一次性付款 / %（组）一次性付款 / %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）公积金/按揭 80 %（组）公积金/按揭 70 %（组）整体宣传上（选择）1. 道路两旁的刀旗2. 车身广告3.站台广告4. 广告牌5. 电视广告6. 短信广告7.派发DM单8.夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对异地客户的主要宣传上有1/2/3/车位/库情况数量面积区间价格区间租金销售率60个/物业公司：锐新物业物业收费：电梯0.8-1元 /月 多层0.6元/月综合情况该项目对外宣传以2100元/的均价入市，前期除了考虑到户型上不是很理

34、想外，该区域被忽略了也是个很大的原因。但我们认为如果这个项目，开盘时间只需要延后半个月到1个月，价格又会到个新的高度。项目名称华冠馨苑开发商乐山华冠房地产开发有限公司项目地址白燕路与嘉祥路交汇处开/竣工时间2006.12.28-2007.8.28规划/建筑设计/景观/园林设计/售楼电话5309888项目现状地面4层目基本情况开盘时间32007.3.26占地面积20亩建筑面积20448多公 摊9-12%绿化率31%建筑风格现代围合项目主要广告诉求无小 区 无配 套项目2月份排号仅100多组总户数: 212 现推户数:212电梯: / 户多层: 212 户 电梯面积区间 价格区间 均价销售率/多层

35、面积区间 价格区间 均价销售率80-1341860-2500元/2200元/65%周边配套新一中/新广场畅销户型 二室 二厅一卫 80 / 室 / 厅 / 卫 / 价格区间 18 万至 20 万 万至 万销售基本情况市中区客户 40 %（组）周边郊县客户 60 %（组）一次性付款 20 %（组）一次性付款 10 %（组）分期付款 / %（组）分期付款 / %（组）公积金/按揭 80 %（组）公积金/按揭 90 %（组）整体宣传上（选择）1. 道路两旁的刀旗2. 车身广告3.站台广告4.广告牌5. 电视广告6. 短信广告7. 派发DM单8. 夹报9.直销10.公关活动11网络12报纸13其他针对

36、异地客户的主要宣传上有1/2/3/车位/库情况数量面积区间价格区间租金销售率/物业公司：华冠物业物业收费： 0.6元/月综合情况项目前期排号后迟迟未开盘，自知与临近项目乐府锦城（当时1期均价2200多元/）各方面都有较大悬殊。当乐府锦城一期销售过半后，仅以2100元/ 均价入市。现随市把价格拉升到2200多元/，营销上运用得非常灵活。在这里我们要看到只有当价格差距在400元/左右时，客户才会从市中心区域转投其他板块。乐府锦城开发商：炎华置信/远大房产地址：乐山市北燕路北段电话：2436888/2432666总户数：375户 占地：18140 总建筑面积：47050面积区间：87-150 主力户型：124-132价格区间：1918-2788元/ 均价：2300多元/销售率：70%物业费用：多层0.8元/月 高层：1元/月共摊：12-14%点评： 70%的销售率看视理想，1个大的开发商，很多不利因素都可以遮盖（比如：地