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1、房地产专题报告 中国商业地产发展现状 商业地产市场运行分析 一线城市与二三线城市商业地产发展对比分析 影响商业地产发展的因素 商业地产行业授信分析 重点商业地产企业运行状况研究房地产专题报告2010年10月风雨飘摇看房市 商业地产露锋芒北京银联信投资顾问有限责任公司编者按房产新政的出台使火热的房地产住宅市场骤然冷却了许多，成交量锐减，价格下跌，极大的限制了商品住宅投资市场。作为我国重要经济增长点，房地产行业起着至关重要的重要，但商品住宅市场的冷淡局面使得众多开发商和投资者寻找新的投资方向。此时，商业地产就成为其关注的重点。纵观商业地产近几年发展，不像商品住宅那样潮起潮落，跌宕起伏，商业地产一直
2、保持在自己的轨道上平稳的向前发展。进入2010年以来，商业地产因为被列入调控行业，并未受新政调控影响而产生较大波动，始终保持一个较好的发展态势。因此，各大房地产开发商如万达、世茂、华润等知名加大了对商业地产的投入，万科等以商品住宅为主的企业也进军商业地产。由此可见，主营商业地产的房地产开发商加大投入，以巩固自己的市场份额；刚进军商业地产的房地产开发商在当前房地产行业的大环境下，投入资金拓展开发渠道，增加其市场竞争力和抗风险能力。本专题-风雨飘摇看房市 商业地产露锋芒第一部分从商业地产行业发展说起，逐步分析当前商业发展形势，以数据为依据细分一线城市和二三线城市商业地产市场，并针对影响当前商业地产
3、市场各种因素进行剖析。第二部分从中国当前重点商业地产企业出发，分析其财务状况和发展趋势，并针对当前商业市场形势，结合房地产企业作出相应的授信建议。本专题共分为两个部分，共六章：第一部分 商业地产市场第一章 中国商业地产发展现状在本章节中，我们先从我国商业地产发展说起，全面概括我国商业地产的起源和发展，从近几年我国商业地产的发展状况和今年以来的各项政策措施，来分析今年复杂的房地产形式给商业地产带来的机遇和挑战。第二章 商业地产市场运行分析今年以来，由于国家出台房地产调控政策的影响，使得商品住宅市场受到前所未有的打击，然而作为未被涉及其中的商业地产市场，在商品住宅市场受到打击的情况下，依旧保持自身
4、平稳发展，并呈现上涨态势。从房地产企业和投资者角度来讲，商品住宅投资市场被遏制使其将目光转向商业地产市场，以减少投资风险。第三章 一线城市与二三线城市商业地产发展对比分析我国正处在城市化进程高速发展的阶段，一线城市和二三线城市之间的差距在逐渐缩小，但商业地产在一线城市和二三线城市所处于不同的发展阶段，该章节列举出三个一线城市和三个二三线城市商业点发展数据，分析不同城市商业地产发展的不同情况，及时抓住各大城市商业地产发展动态。第四章 影响商业地产发展的因素商业点发展受各种环境影响，经济因素、社会因素、行政因素等都是影响商业地产发展的重要环节，并通过对商业地产进行SWOT分析，全面解析当前我国商业
5、地产市场。第二部分 商业地产市场运行情况及授信分析第五章 商业地产行业授信分析受国家对住宅房地产市场调控的影响，部分省份的住房交易市场已趋于平缓，商业地产却成为国内外投资者的新宠。商业地产行业环境究竟如何？银行投资商业地产暗藏怎样的风险，能否带来预期的收益？本章将为您详述这些问题。第六章 重点商业地产企业运行状况研究在众多企业刚迈出开发的脚步时，一直专注于商业地产开发领域的房地产企业已进入高速“奔跑”通道。在商业地产的春来来临之际，这些商业地产企业能否再创商业地产开发奇迹？让我们通过研究重点商业地产企业运行状况来进行预测。http：/www.unbank.info 8 服务电话：（8610）6
6、3458516正文目录第一章 中国商业地产发展现状11一、我国商业地产发展过程11二、2010年我国商业地产发展环境12（一）商业发展推动商业地产发展12（二）国家政策支持商业地发展12（三）地产大佬进驻，商业地产后劲十足13（四）亚洲商业房地产市场租金反弹13第二章 商业地产市场运行分析14一、商业地产土地供需分析14二、商业地产供需分析14三、商业地产价格走势15第三章 一线城市与二三线城市商业地产发展对比分析18一、一线城市商业地产市场18（一）北京市商业地产市场181、北京市商业地产现状182、北京市商业地产投资分析213、北京市商业地产发展趋势22（二）上海市商业地产市场221、上海
7、市商业地产现状222、上海市商业地产投资分析263、上海市商业地产发展趋势26（三）广州市商业地产市场261、广州市商业地产现状262、广州市商业地产投资分析273、广州市商业地产发展趋势27二、二三线城市商业地产市场28（一）南京市商业地产市场281、南京市商业地产现状282、南京市商业地产投资分析303、南京市商业地产发展趋势30（二）重庆市商业地产市场311、重庆市商业地产现状312、重庆市商业地产投资分析343、重庆市商业地产发展趋势34（三）郑州市商业地产市场341、郑州市商业地产现状342、郑州市商业地产投资分析353、郑州市商业地产发展趋势36三、一线城市与二三线城市商业地产市场
8、对比36（一）规模36（二）价格差距36（三）发展方向37第四章 影响商业地产发展的因素38一、商业地产影响因素38（一）经济因素381、供求状况382、城市的平均租金水平383、社会固定资产投资水平394、本地居民的可支配收入395、空置率39（二）社会因素391、人口因素392、环境因素393、交通因素40（三）行政因素401、土地使用制度402、城市规划403、金融政策、财税制度404、国家及地方政策法规41二、商业地产SWOT分析41（一）优势411、政策影响412、城市化进程推进41（二）劣势421、开发成本422、投资回收423、供需矛盾42（三）机会421、调控激活商业地产422
9、、城市化进程推动二三线城市商业地产42（四）威胁43三、商业地产发展趋势43第二部分 商业地产市场运行情况及授信分析46第五章 商业地产行业授信分析46一、政策环境分析46（一）城市化、人均收入等宏观数据支持商业地产的规模增长46（二）目前政策环境有助于资金流向商业地产47（三）商业地产受加息影响较小47（四）商业地产贷款政策未变48（五）调控首涉商业地产48二、市场环境分析49（一）险资入市或推高商业地产市场量价491、险资曲线入市早已存在492、“三不原则”限制炒楼503、商业地产风险抬头504、开发商融资渠道将拓宽51（二）REITs：商业地产金融创新51（三）地产大鳄备战商业地产成趋势
10、51（四）国际资本全面渗透商业地产531、外资借助国内房企海外融资曲线进入中国楼市542、外资房企直接增加投资54三、社会环境分析55（一）中国商业地产行业年会55（二）中国商业地产圆桌会议55（三）零售金融与商业地产高峰论坛56四、行业授信风险提示57（一）国民经济与房地产市场周期波动的风险58（二）宏观调控政策风险58（三）竞争风险59（四）金融风险59（五）信用风险60（六）运营风险60五、行业授信建议60（一）警惕过度炒作带来下一个泡沫61（二）加强监管、分散风险61（三）重点开发资质优良企业61（四）注意对房地产企业多种形式的资产重组62第六章 重点商业地产企业运行状况研究63一、万
11、达商业地产63（一）企业概况63（二）企业发展动态与策略651、垂涎已久的连锁百货行万千百货662、自主配套商业投资万达院线673、高级酒店684、订单商业地产是万达的核心竞争力68（三）企业未来发展展望与战略701、融资渠道构成702、高速扩张之忧713、上市做大雄心71二、世茂股份72（一）企业概况721、自持+部分销售+统一运营，世茂“二八原则”独秀732、城市综合体模式733、最早介入二、三线城市的商业地产公司之一734、生态商务74（二）企业财务数据分析741、盈利能力742、营运能力753、成长能力76（三）企业最新发展动态与策略77（四）企业未来发展展望与战略78三、华润万家进军
12、零售地产房产商“独美”时代终结79（一）企业概况79（二）企业财务数据分析791、盈利能力792、营运能力803、成长能力81（三）企业最新发展动态与策略83（四）企业未来发展展望与战略83四、万通地产84（一）企业概况84（二）企业财务数据分析861、盈利能力862、营运能力873、成长能力884、偿债能力88（三）企业最新发展动态与策略89五、金融街90（一）企业概况90（二）企业财务数据分析911、盈利能力912、营运能力923、成长能力934、偿债能力935、小结94（三）企业最新发展动态与策略立足北京，面向全国95房地产专题报告图表目录图表1：2010年1-8月全国商业地产项目供需情
13、况15图表2：2010年1-8月全国商业地产项目销售额情况16图表3：2010年1-8月全国商业地产项目销售价格情况16图表4：2010年北京市商业地产市场供求分析18图表5：2010年北京市商业地产市场供求分析19图表6：2010年北京市办公楼市场供求分析19图表7：2010年北京市商业营业用房市场供求分析20图表8：2010年北京市商业地产价格分析21图表9：2010年上海市商业地产市场供求分析23图表10：2010年上海市商业地产市场供求分析23图表11：2010年上海市办公楼市场供求分析24图表12：2010年上海市商业营业用房市场供求分析25图表13：2010年上海市商业地产价格分析
14、25图表14：2010年广州市商业地产市场供应分析26图表15：2010年南京市商业地产市场各月供求分析28图表16：2010年南京市办公楼供求分析29图表17：2010年南京市商业营业用房供求分析29图表18：2010年南京市商业地产价格分析30图表19：2010年重庆市商业地产市场供求分析31图表20：2010年重庆市商业地产市场供求分析31图表21：2010年重庆市办公楼市场供求分析32图表22：2010年重庆市商业营业用房市场供求分析33图表23：2010年重庆市商业地产价格分析33图表24：2009年8月-2010年8月郑州市非住宅销售面积和销售均价变化35图表25：万达集团业务结构
15、图66图表26：“现金流滚资产”万达地产盈利模式的精髓70图表27：盈利能力指标74图表28：营运能力指标图75图表29：成长能力指标76图表30：偿债能力分析指标图77图表31：盈利能力指标80图表32：营运能力指标图81图表33：成长能力指标81图表34：偿债能力分析指标图82图表35：盈利能力指标87图表36：营运能力指标图87图表37：成长能力指标88图表38：偿债能力分析指标图88图表39：盈利能力指标91图表40：营运能力指标图92图表41：成长能力指标93图表42：偿债能力分析指标图94第一部分 商业地产市场第一章 中国商业地产发展现状一、我国商业地产发展过程商业地产（comme
16、rcial property）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼等房地产形式。自从商业地产兴起以来就备受投资者的关注和青睐，尤其是近几年我国经济快速发展，商业迅速崛起，大型购物中心已经成为不少城市批发零售的主力军，这为商业地产的发展提供了巨大商机。2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8
17、%的增长幅度非常接近。2008年国内商业地产市场在宏观经济出现回落的情况下，受到的冲击较小，市场租售价格相对平稳，主要大中城市无明显大起大落，同时商业地产业态布局、规划设计和营销方式均呈现多样化、细分化趋势。国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产也有所改善。2009年，商业地产的价格涨幅相对于住宅来说并不让人满意，但是2010年初国家出台了一系列政策对房地产（主要是对住宅）市场进行调整以保障民生：完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨；加大对囤积土地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对房地产市场秩序进
18、行整顿和规范。住宅市场在2010年将趋向平衡。但是商业房地产的需求会维持高速增长，2010年中国商业地产迎来发展新机遇，将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。二、2010年我国商业地产发展环境（一）商业发展推动商业地产发展次贷危机引发的全球经济衰退已基本结束，全球经济在2010年将持续复苏。得益于对经济衰退积极迅速的应对措施，中国经济的复苏相比世界其他经济体将更为迅速。根据这些年我国的经济发展态势分析，我国商业还将持续快速发展，商业地产在相当一段时间内仍然有较大的需求。居民生活水平持续提高，消费稳定增长，有利于批发零售业的发展，进而也有利于跟批发零售相
19、关的商业地产的发展，与此同时，政府出台了相对宽松的财政政策和货币政策以及在内需领域采取更多刺激消费力和经济增长的措施，有利于整个商业零售业的发展，进而推动了商业地产的长足发展。国内投资者以往集中投资住宅物业，如今也竞相转向商业房地产。中长期而言，这将提高商业房地产的流动性，并为国内投资者开拓核心类型资产的投资市场。另外，随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，国外商业企业的引入为我国商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产
20、形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。（二）国家政策支持商业地发展政府治理一线城市离谱的高房价已经被看作大势所趋。相比之下，在政府“打击投资，鼓励投资”的暖风下，商业地产却显露出补回“缺口”的痕迹。首先，政府不会抑制。商业地产不是房地产市场的主流，虽然近年来商业地产项目日益壮大，但量还不算很大，因此，此次国家的相关政策没有对其进行严格的监管。也有专业人士表示，新一轮调控还没涉及对商业地产进行监管，其根本在于国家想拉动消费，鼓励消费，实现经济结构的调整。国家肯定不会出台什么政策来打击商业地产，所以商业地产不会遭受影响。相反，政府大力支持商业地产的发展，从“国四条”到“国十一条”政府加强对房产市场的
21、调控，一方面加大对捂盘惜售、囤积房源、囤积土地等投机行为的打击力度；另一方面，鼓励市场投资拉动经济发展，商业地产是一种理性投资行为，得到了各级政府的大力支持。一旦商业地产公司纷纷开展行动，国内外资金流向商业地产，专业人士分析，这或许可以视为商业地产将重归“重要投资品种”的前兆。（三）地产大佬进驻，商业地产后劲十足最近5年多来，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市的商业地产也都备受青睐，SOHO大肆扩张在中国的商业地产，中粮、万达开建商业地产帝国，万科总裁郁亮表示，2010年，万科将进军商业地产，连曾经声称只做住宅产品的万科也开始挺进商
22、业地产领域了，这预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。（四）亚洲商业房地产市场租金反弹2010年3月23日至25日，来自亚洲企业和商业房地产（CRE）领域的400多名高管将齐聚新加坡，共同探讨2009年影响全球经济发展的各种发展趋势以及矛盾。其中最有可能的一个趋势就是，在2010年亚洲商业房地产市场的租赁价格将有可能反弹至一个不再是“租户市场”情况。仲量联行认为，亚洲地区的房地产市场将会继续发生迅速的变化，2009年，亚太地区各个主要城市在席卷全球的金融危机中都无一幸免地受到了影响，这使得租户处于有利的市场地位-危机导致了租金下行和空置率的上升，但各个城市受影响的程度不尽相同。
23、目前，随着许多国家的经济正迅速走出低谷，并且逐步企稳，部分市场已开始转向对业主越来越为有利的局面。这一切都告诉我们：2010年的房地产市场将是商业地产的天下，前景无限，潜力无限。第二章 商业地产市场运行分析一、商业地产土地供需分析2010年上半年，房地产开发用地供应66890万平方米，其中，商业服务业用地供应16143平方米，占房地产开发用地总量的24.1%。随着今年国家对房地产土地市场供应量的增加，2010年下半年，政府将加大土地供应，届时商业地产土地供应将大幅提高，特别是作为今后商业地产发展重要方向的二三线城市，商业地产的供应量将大幅超越往年，房地产开发商也加大了商业地产的拿地投入。二、商
24、业地产供需分析从供给方面来看，2010年以来，由于新政调控使得商品住宅市场受到限制，从而让众多目光瞄向了商业地产。从今年商业地产的发展形势来看，并未受到新政太大影响，商业地产保值自身的发展速度。数据显示，商业地产市场供应量充足，特别是新开工面积与竣工面积和销售面积始终保持较大差距，可见各大开发商加大了对商业地产的投资力度。从新开工面积可以看出，商业地产开发企业对未来市场预期良好，根据房地产一般建设周期来看，从明年开始，将有大量商业地产竣工项目投入房地产市场，供给量将大幅提高。商业地产将逐步成为房地产投资市场新的投资热点。图表1：2010年1-8月全国商业地产项目供需情况单位：万平方米数据来源：
25、国家统计局 银联信整理从上图我们可以看出，2010年以来，商业地产项目新开工面积远远大于竣工面积和销售面积，可见各大开发商对商业地产抱有乐观态度，特别是在经历了4月新政之后，5、6月份依然保持增长态势，可见开发商从国家的政策中看出，当前房地产市场调控的主要目标为住宅市场，而非逐步发展起来的商业地产市场。7、8月份受到住宅市场的影响，各大开发商将经历放在主推住宅市场方面，从而放慢了商业地产项目的开发速度，但商业地产新开工面积依旧大于竣工面积和销售面积。今年1-5月份，商业地产竣工面积一直大于销售面积，一是因为商业地产逐步发展使得开发商逐步加大开发力度，从而使得竣工面积大幅提高，拉开了与销售面积之
26、间的差距；另一方面，由于1-5月住宅市场的火爆使得众多投资者将资金投入住宅市场，从而使得商业地产销售市场处于不温不火的状态，随着竣工面积的逐月提高逐步来开了与销售面积之间的差距，供应远远大于需求。但从6月开始，这种现象开始出现转变。受到新政的影响，开发商在不明确当时市场形势的情况下，放慢了开盘速度，从而消化以前滞销楼盘来回笼资金。这就导致了从6月开始竣工面积一直处于一个较低的水平，并从6月开始低于销售面积。商业地产销售市场因受新政波及较小，所以并未出现下降局面，反而出现小幅上涨，可见部分投资者在住宅市场受到调控的影响下，逐步将投资方向转向商业地产市场，寻求新的投资点。三、商业地产价格走势图表2
27、：2010年1-8月全国商业地产项目销售额情况单位：亿元数据来源：国家统计局 银联信整理从上表可以看出，2010年以来，我国商业地产的销售额处于一个相对平稳的状态，在5月受房产新政调控影响，有一定幅度下降外，其他各个阶段均处于一个较为平稳的销售额区间。可见，虽然房产新政对于房地产市场形成较大的冲击，但作为商业地产来说，此次房产调控目标直指住宅，并未对商业地产造成过大的影响，从而保证了其销售额的平稳发展。图表3：2010年1-8月全国商业地产项目销售价格情况单位：元/平方米数据来源：国家统计局 银联信整理从销售价格来看，2010年商业地产处于一个向上发展的阶段，价格也呈逐步提升的态势。细看图表我
28、们可以看出，在房产新政出台的第一个月，由于住宅市场形式的不明朗，使得部分投资者退出住宅投资市场，转战商业地产市场，从而带动了商业地产价格，而随着新政的明朗化，商业地产价格因住宅市场影响而出现震荡，但随之进入上升通道。8月份，商业地产项目均价为9454元/平方米，大于最低的3月份每平方米1354元。第三章 一线城市与二三线城市商业地产发展对比分析一、一线城市商业地产市场（一）北京市商业地产市场1、北京市商业地产现状众所周知，北京市我国的政治、经济、文化中心，发展速度据全国前列。随着近几年改革开发，经济的高速发展是北京以一个世界大都市的面貌正展现在世人面前。作为改善城市居住环境的重要手段，房地产建
29、设变成为了北京最火热的行业。城市的飞速发展使得居民生活日益提高，对工作环境和生活质量的要求也逐步提高，促使众多大型写字楼和商超如雨后春笋般拔地而起，形成了一个个具有地区特色的商圈体系。2010年以来，4月10号下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知使房地产市场迎来了前所未有的强势调控，中国房地产调控进入实质性阶段。北京作为调控的重点对象，积极响应中央通知要求，严格对商品住宅市场进行调控，市场将回归理性，商业地产势必将取代住宅成为新的热点。图表4：2010年北京市商业地产市场供求分析单位：万平方米（数据为办公楼和商业营业用房之和）日期商业地产竣工面积商业地产新开工面积商业地产销售面积1-2
30、月44.1540.7740.051-3月70.2880.9469.581-4月118.3988.26180.231-5月156.06141.63138.861-6月203.97171.06162.111-7月221.59197.98174.961-8月235.57235.67192.26数据来源：国家统计局 银联信整理图表5：2010年北京市商业地产市场供求分析单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理从上图可以看出，商业地产竣工面积和新开工面积相对处于平稳发展的状态，但商业地产销售面积在经过4月政策调控后出现波动，销量大幅提高，但在5月之后，市场回归理性，从而整张幅度小于竣工面积和新开工
31、面积，照这种形式发展下去，在接下来的时间里商业地产的价格将有所回落。图表6：2010年北京市办公楼市场供求分析单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理图表7：2010年北京市商业营业用房市场供求分析单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理作为商业地产的组成部分，办公楼和商业营业用房在2010年表现出的发展趋势稍有不同。2009年随着实体经济的回暖，来自国内企业的办公需求开始上升，办公楼销售面积开始回升。2010年办公楼销售延续去年的增长趋势，从4月开始，办公楼市场销售面积就开始大于新开工面积和竣工面积，但供需之间差距较小，相对处于一个供求平衡的阶段。商业营业用房却表现出另一种市场情
32、况，商业营业用房的竣工面积和新开工面积在2010年基本都高于销售面积，并呈现差距越拉越大的局面，可见虽然需求与供给之间存在着较大的差距，但房地产开发企业对商业营业用房市场的前景较为乐观，依旧保持较高的投入来增加市场份额，从此可以看出在下阶段，房地产企业发展的重点将有所转变，商品住宅虽然在商品房中依旧作为主要类型保持较高的市场份额，但作为投资方面，商业营业用房将成为下阶段房地产开发企业投资的热点方向，从而获取从住宅市场流失的利润。2010年北京市商业地产价格总体保持一个上升态势，新政前，因为商业营业用房有一部分属于商住混合型，所以随着住宅市场的升温，带动了商业营业用房的价格，从而使得商业营业用房
33、在新政前和办公楼均价有一定的差距。但随着新政的出台，商品住宅市场受到新政调控影响而出现急转直下，致使部分商业营业用房价格增速放缓，而办公楼市场未受到调控影响，价格保持一个较为稳定的增速，并逐步缩小与商业营业用房价格之间的差距。图表8：2010年北京市商业地产价格分析单位：元/平方米数据来源：国家统计局 银联信整理2、北京市商业地产投资分析北京商业地产相对集中于较为发达的区域，从区域上看，朝阳区作为京城传统的繁华区，依托CBD、亚奥、东二环、燕莎等大型商圈，在CBD东扩的政策引导下，成为涨势最迅猛的地区。海淀区作为IT较为集中的区域，商业地产发展比较成熟。但随着2009年11月初，北京市启动促进
34、城市南部地区加快发展行动计划，计划表明要通过有步骤、分时序实施一批重大工程，培植一批重大项目，集成一批资金政策，力争使该地区相对滞后的发展面貌得到较为明显的改善，为地区长远发展奠定基础。至2012年，宣武（原）、崇文（原）、丰台、大兴、房山五区将得到约2900亿元投资。业内人士纷纷预测，南城商业地产由此搅热，而其缺“商”的窘境将随之改写。对于北京南城来说，这无疑是一个重要转折点。但作为此次计划的南城地区，自身存在一定的问题，商业普遍低端落后，仍以市场型为主，业态发展不均衡，低端批发市场以及临街店铺长期占据主导地位，缺乏领导现代商业以及复合型的购物中心项目，尤其适合中端家庭消费的餐饮、娱乐、精品
35、零售业态极为缺乏，已跟不上区域发展态势。区域内大中型生活类超市接近饱和，但其他高品质零售、餐饮、娱乐业态则严重匮乏，北京南城急需引进更为丰富的商业业态。南城目前相对缺乏的是针对区域人口提供服务的综合性时尚购物中心，其中不仅应有服装零售，还应更多考虑餐饮、休闲及娱乐等业态。另外，针对南城年轻化家庭人口居多的特征，也应考虑到儿童消费市场的潜力。作为今后重点的发展方向，北京市商业地产投资应紧跟政策指向，着重对南城进行投资建设，由于当前南城相对东部和北部地价较低，也就降低了开发商的开发成本，加上政府参与与政策扶持，从一定程度上激发了开发商的拿地热情，以最快的速度促进南城发展。3、北京市商业地产发展趋势
36、房产新政的推出像一颗重磅炸弹投向了房地产市场，直接将商品住宅市场打入严冬。作为此次调控的重点城市之一，北京在严抓商品住宅市场的同时，加大了对商业地产市场的投入，新开工面积和竣工都处于一个较平稳发展的水平。从2010年中国商业地产市场研究报告中获知，随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，社会消费品零售额不断扩大，中国商业地产市场迎来广阔的发展空间，尤其是城市化进程排在首位的北京，商业需求走势强劲，投资额、销售额不断攀高。一些国际知名品牌看好北京经济的飞速发展，纷纷抢先入驻，而轨道交通区域的商业市场成为企业争夺的首选目标，地铁1、2、5号线周边商铺数量每年正在以12%的速度增长。有着密
37、集居住人口同时又具备轨道交通的地段将成为未来的潜力商圈，如天通苑、回龙观、通州、顺义。这些区域居住人口高达数十万上百万，已经是中等城市的规模，而且有轨道交通，但商业配套却严重不足。因此，发展商业地产市场有一定的发展潜力和开拓空间。此外，业内还普遍看好轨道交通交汇处，如10号线和4号线交汇中关村商圈、13号线和5号线交汇的天通苑商圈、2号线与6号线交汇的朝阳门商圈。另一方面，随着北京市将南城区建设纳为今后城市建设的重点方向，北京注重全面的城市发展策略，全面规划城区建设，平衡北京各城区经济发展，全面提升北京城市化进程和整体经济实力。（二）上海市商业地产市场1、上海市商业地产现状上海，作为我国第一大
38、城市，人口占全国人口的7%左右，人均收入在长三角也高居之首。随着上海的不断发展，逐步走入世界顶级都市的行列，其商业形式也在向世界知名都市借鉴学习。因此，上海商业地产“十一五”发展思路主要围绕“轨道交通”做文章，具体是不断强化“轨道交通枢纽”和“周边社区”的建设，并加以重新调整和布局，形成两者交融成长的格局。一句话，发展“轨交商业”是上海近几年开拓商业地产的“重头戏”。图表9：2010年上海市商业地产市场供求分析单位：万平方米（数据为办公楼和商业营业用房之和）日期商业地产竣工面积商业地产新开工面积商业地产销售面积1-2月58.3926.1634.651-3月93.06118.9261.941-4
39、月112.73143.6485.321-5月117.31164.80107.581-6月140.48200.08125.701-7月149.02235.69143.901-8月166.82294.12170.48数据来源：国家统计局 银联信整理从过去单一的轨道交通“线”变成纵横交错的大型“网络”，也使新兴的“地铁商业”在规模、范围、功能上有了进一步扩展的余地。2010年上海将拥有13条和408公里长的轨道交通线以及每日集聚900万人次规模，这将成为上海“轨交商业地产”巨大的“财富”。由此而产生的商圈体系也逐步走向成熟，形成具有上海特色的商业地产形势。目前上海已经形成徐家汇、人民广场、中山公园和
40、新上海商业城等为代表的多个大型地铁商圈。这些站点已经建立起地上、地下相结合商业地产市场。尤其在轨交网络集散点如人民广场、东方路等，将是“轨交商业地产”“重镇区”。图表10：2010年上海市商业地产市场供求分析单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理从上图可以看出，商业地产竣工面积在2月之后就开始高于新开工面积和销售面积，并保持与新开工面积和销售面积之间的差距。和北京不同，上海的商业地产市场并未因新政调控而出现波动，始终保持一个平稳的增长态势。由此可见，上海的商业地产市场处于平稳发展阶段，受外因影响较小。从下面两图可以看出来，2010年一季度商业地产中办公楼市场处于供求基本平衡发展的状态，
41、从4月开始需求一直大于供给，可见上海市办公楼市场处于一个需求旺盛阶段，并有不断提高的态势，而商业营业用房则表现出供大于求的现象，新开工面积和竣工面积远远大于销售面积，可见，伴随住宅而生的商业营业用房也受到新政调控的一定影响，每月销量减少，从而使得供求之间差距逐渐拉大，形成供大于求的局面。即使市场冷淡，但开发商并未放慢开发速度，依旧保持较快的建设速度。图表11：2010年上海市办公楼市场供求分析单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理图表12：2010年上海市商业营业用房市场供求分析单位：万平方米数据来源：国家统计局 银联信整理2010年上海市商业地产价格呈上下波动现象，在3月达到一个高峰
42、后，在4月新政的出台而出现下滑。7月，随着办公楼市场价格反弹而带动整个商业地产价格的反弹。上海商业地产价格组成和北京有所不同，北京办公楼均价低于商业营业用房均价，而上海却相反，办公楼均价高于商业营业用房均价。形成这种差异性的原因是由于两个地区城市发展的差异所产生的。上海作为中国最大的城市，经济发展走在了全国的前沿，随着越来越多的公司成立，原有的办公楼市场已经不能满足市场需求，从而使得办公楼价格持续走高。图表13：2010年上海市商业地产价格分析单位：元/平方米数据来源：国家统计局 银联信整理2、上海市商业地产投资分析根据上海商业地产“十一五”计划的发展思路，上海逐步将围绕“轨道交通”开展商业地
43、产项目作为今后发展的重点，不断强化“轨道交通枢纽”建设，完善“周边社区”的配套服务，使其形成具有规模的商业地产形势。从当前来看，虽然上海“轨道交通”商圈思路正在实施中，并形成了几个具有代表性的商圈体系，但随着城市的不断扩大和需求的不断增加，其规模和配套还有待提高和完善，各大开发商应根据所处商圈的形式，因地制宜的采取投资策略，从长远出发，分析所处商圈的发展方向，采取统筹布局，制定适合商圈体系发展的投资项目，从而减少投资风险。3、上海市商业地产发展趋势上海作为中国最大的都市，因为市区面积较大使其出行多以地铁为主，从而使得地铁交通成为其人流聚集的场所，从而隐藏着巨大的商机。根据这种情况，上海商业地产
44、以围绕“轨道交通枢纽”为点，“轨道交通枢纽”周边为面，逐步辐射开形成商圈体系，从而使消费者以便捷的出行方式进行购物消费，从而节约在路程上耽误的时间，最大化的使购物者出行便捷。在未来几年，以“轨道交通”为枢纽的商圈体系将越来越被各大开发企业所重视，并成为各大企业争相追逐的热点。同时，作为上海发展重点的浦东新区将成为商业地产发展较快的区域，其投资价值和商业价值逐步提升，成为商业地产发展的重点区域。（三）广州市商业地产市场1、广州市商业地产现状随着亚运会的开幕，广州经过了精心的筹备，将一个全新的广州展示在世人面前。亚运会的举办促使广州商业地产得到了快速发展，商业地产项目纷纷亮相，到2011年，广州市
45、区新增商业面积总量将超过200万平方米。其中，珠江新城、琶洲等商圈将崛起，和天河城商圈一分天下。从图表可以看出，从新政之后，商业地产的供应量大增，其原因是由于商品住宅市场受到政策调控影响，销量大减，而商业地产市场未被涉及其中，从而成为了投资者新的投资方向，房地产开发商即使做出推盘调整，加大商业地产的推盘速度，从而使商业地产供应面积从4月开始大幅提高。但这种现象在7月之后又大幅下降，一是由于房地产市场淡季到来，销量减少，二是由于各大房企在为“金九银十”的销售旺季做准备，重新将商品住宅最为主推方向，以便完成当年的销售目标。图表14：2010年广州市商业地产市场供应分析单位：万平方米（数据为办公楼和
46、商业营业用房之和）日期商业地产单月供应面积商业地产累计供应面积1月3.483.482月6.059.533月5.4614.994月24.8439.835月28.8868.716月22.1890.897月8.1399.028月17.33116.35数据来源：国家统计局 银联信整理2、广州市商业地产投资分析依照广州市城市总体发展战略规划的“南拓”战略，番禺片区将综合发展临港产业、旅游业、房地产业、商贸业、物流业和交通运输业，正将番禺建设成为21世纪广州中心城区、科教资讯中心和航运中心。随着“南拓”战略深入，亚运会、广州新城、火车南站等多重市政利好直接拉动，南广州强势腾飞；同时，南广州商业整体升级换代，城市新商圈的崛起全城瞩目，南广州城
