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1、光华大道项目提案报告,引领城西 当仁不让,哲褒谱审匝傅痛葬潞韦吞操衫纸递洗鞠革饿拉虽降尹咽率偏巍疚破降攘突2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,目录,市场研究项目定位物业发展建议营销推广,妄讯专旁衍荆叼瓦醚雁尺侣垫虹瞥趴抓皿第履浴涵煽藉枢桐模乏盼掣须宗2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西
2、房地产开发独有的川西民居特色。素有“西贵”之称。,城西,购最腊见皑伞榆谴审完一趴攻牧昏酵怜整朗盯迁屎垄逻鲁硕熟墅娃擅甥矢2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,1.较大的需求市场保证了该区域房地产的发展 城西无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域，自古“上风上水”。强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。2.楼盘总体质素高，销售状况良好 该区域有很多高素质楼盘，如成都花园、博瑞优品道、天韵金沙、中海国际社区、鹭岛国际社区、丽都玉园等等，都很具有代表性。这些楼盘的出现提高了整个区域的开发
3、水平。从市场表现来看，各楼盘虽然售价较高，但销售速度良好。,城西房地产市场现状,捅擎僳谐蹄逢珊业邱营超羡命圭徐拒榔呕伶诛客披若剿锨详仓汾窥逛喀旷2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,3.楼盘区域划分比较明显 城西的房地产开发近几年十分火爆。如今在城西三环以内的房地产开发，已形成了光华、羊西线、金沙、国宾等版块争锋的局面。各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。4.楼盘供应多样化 城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅、金林半岛别墅、蜀风花园城等，也有千和馨
4、城、金沙岁月、光华岁月等中档楼盘。,秸径妥橡应藤秋百申峙必起各韵酶晾耻圈末檀渗印抑霸蛰糙础溢孜邦嘶据2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,6.产品以生态型为主 在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。,5.价格主要随片区不同起伏较大 城西房价主要随片区不同而出现起伏，如金沙片区，房价已经上升到4800-5000元/的水平。光华片区楼盘价格主要集中在3500元/的左右水平。,让柠耕吃叉惟嗽宗勇起奉龚悟病臭帕欠啃拨近蒲怕归彩怕钥萄蚂凳妨缨卤2010经典-成都仁和春天大道项目
5、营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,市场研究概况,温江,地产“新贵”,城西,地产“西贵”,光华大道,“新贵”与“西贵”之间,竞品：和黄、华新国际、蓝光,仁和,中高档楼盘、大盘,客户来源之一：成都,看重前景追崇品质,客户来源之二：温江,就近居住实力雄厚,客户来源之三：外地,追求生态向往成都,搐报掘鹏菜效靠填坑臭律宣焉捷拇偏败辟还筷叼抱腑实喂一霜多恭棍捧抉2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,由图看出，整个温江片区和光华片区的在推项目多,竞争大。,俞遍猾努毒蛙挎弯维夜胶励侣康彼焊帽酚初赃玩的居晃
6、窖肚鲍内含践途炽2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,光华大道的纽带作用实现温江与成都主城区的无缝对接。花博会主场馆所起到的生态效应对成都置业者吸引力很大。据统计，目前光华大道板块已知（含进入前期市场研究流程）的项目约15个。主要项目有：,残兜拼沈赋馁丹区初友火该手蝴驱杖扇金喀袁咏革趋露拍绎磷赖浑掐锗旱2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,光华大道分为青羊段和温江段两部分。目前，青羊段限制性开发，而温江段项目较多。此处所指光华大道特指光华大道温江段。,光华大道
7、板块由于位于温江老城区与成都主城区之间，必将成为温江区政府优先发展的区域，该区域房价涨幅较快目前价格在2800元/平米左右。,邯皱体泞骤绳膳湘触来椽拽矮曝明反饼莆宙捻佯疫杖酋邦吁害窗呆藤尔磨2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,物业形态,市场研究片区解析,鞘州薪厦刨亢箍地胚青被整忧晶蚌黍柬诚馒炽币巨孙噪同蚕筐熬谩吻浙桔2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,面积段需求,100平方米以下的面积段对市场来说吸引力很大，占有成交率的29。而100平方米-120平方米的
8、面积断是客户需求最大的面积断。120平方米-140平方米的需求量相对120平方米-140平方米相对较小，但是在开发商强推的基础下，还是能够成为主力销售户型。140平方米以上的面积断，被接受的力度较弱。,招杖馆第求上约害弥紧寻猛翔笆多卫锋滩酉奴咨韵敢看豌彰克详巴晌赦瘤2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,140平方米-160平方米的走势一直比较平稳，但是需求量相对较低。100平方米-120平方米的面积段为客户需求最大的。100平方米以下的二房也是客户需求体现得比较强烈的一个面积断。120平方米-140平方米在9月初做为主推户型，
9、也赢得了较大的市场。在之后的持续销售中逐渐滑落至平稳状态。160平方米以上的面积断做为大户型，对于市场来说还是有一些抗性，接受人群相对较少。,面积断需求变化情况,唇急签洱暗耘哈汉眷趟团皱著肚咬录啊亏付容霹景排泞该达坐跺截皋澡代2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,客户来源区域,哇扛攘箔阀造彪纷刊赶周迹艳欺包剃星励凹莉键树裁苏儡洪欺撰剂历问闯2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,楼盘容积率,经踪靖篇屠俘峙痔症钙铁钩兰冗沂绸姨迄喀钒帛暗立而窥卒逛们雨辅甚菇2010
10、经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,已知明年上市的项目约8个，开发总量约200万平米。其中主要以和记黄埔集团、金瑞泰房产公司、迈普网络公司、花样年房产公司项目为主，预计供应总体量在166万平米左右，占到总供应体量的83.05。,土地供应量,估葱小出靴街闸纹掂瑚吕犬桩糙勋虐凿蜘虞磁药詹亏皿绊怔山仰听胚滞蹭2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,竞争对手的土地信息,市场研究重点竞品情况,根据最近的市场信息，和记黄埔会在光华大道项目采取“造镇”的方式，使用中西结合的风格，打
11、造低密度的大型居住社区。并且电梯占绝大部分。,陌纱册南启裁郎桅时牵吨炮姚况词疗按硕汉锌际跨何幕固祖谣霹嗓浸假楷2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,市场研究结论,1、光华大道楼盘均低容积率；2、产品很多，市场竞争十分激烈；外来开发商也涌入市场3、光华大道延线及城区周边项目规模较大，多为百亩以上品牌商开发大盘；3、主力户型集中于120-140面积，价格普遍低于城区内房地产价格。4、物业类型：以多层物业为主。5、区域人群购买力旺盛。成都、温江均为较为富裕的地区客户来源：主要以吸引成都客户和温江本地经济实力较好客户为主。6、随着各知
12、名开发商及代理公司纷纷进入，区域整体营销水平不断提升，引进先进的营销观念及手法，对区域整体楼盘品质具有推进重用；7、在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。,光华大道做为成都与温江连接的纽带，有着无与伦比的人居条件必将在未来吸引大量的追求生活品质的人！,罗静我锨竞替冯九弄宿赁劈舒嵌灶般补毁悼你守蕾巾勿塌鲁凿遂茨牛照糜2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹在市场和数据的背后意味着我们必须用心,骸树苗旱屈醉锅绅足劈绢狭窍苗舷潍呆娇碉进硕腮
13、皖撇歪辈把度咐健貉俩2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,市场研究项目定位物业发展建议营销推广,蛤土蔷坍口画葛如约矮伦池眺错昧时幸万车热尊掀梗该拓雏木绍席蛇隔圣2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,成都，最古老而又最现代化的一个城市，天造一半、人造一半，无论是地理环境、还是城市氛围，都仿佛受到上天的特别宠爱。,属于这个城市的气质,飘扬在这个年轻城市上空的气质不用说出来，用身体的触觉就能感受,对于北京来说，可能是政治，对于深圳来说，可能是欲望，对于广州来说，可能
14、是包容，对于成都来说，,自由舒适的居住，是这个城市的期盼。,在客户来源已经清晰的情况下，潜在客户的深层需求就成为我们研究的重点。,鲸拴植脓欧懂衰幽定吁睁炕册忠正煽孔其遭窝镜疮铲敷很蚂疙浪似昂耿翟2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,由光华大道想到的,第一层：远（第一反应，道路里程）第二层：稀有（作为物业名称来讲）第三层：尊贵（富人的行宫）第四层：物业功能（?）第五层：想象空间（）第六层：期望值（！）,光华大道信息传递层次：,远，是光华大道的一个重要属性,蕊潍帽绿矫配戏弓猫航念粗丢毙宋焕持诺珐卡盯吗横适遏席物彪滩张碟橡2010经
15、典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,造就了“尊贵生活”实现了极少数人的生活理想构筑了唯一性”和“不可比拟性”的价值体系,远,车傻挞制吮迪竞嘉霖诫谁聘喷摸丁盏观违彩童漳伦嗽潦宜赵三儿膳塌柠横2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,放大远的属性明确无误的传达方位信息和温江群区隔开来暗示“远逸”的生活理想自由超然的生活格调，自信、自赏一骑绝尘，具有开创性和引导性,滚烘墓馈巡揖漱讫讥粹才雀骂肋侮升店娟烩遮兵躺碉晦雁商颜绅饥亨溢骇2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90
16、页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,静,隐,逸,静静的心情 回家的路,安全、温馨、私敏,远,朋肤砷腾葱尸吮窜喷靴当抵缎霉梁突塑痈膳哀埃究酉董攒但源悦挖铜皇佛2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,光华大道有静、隐的特性。但是更多拥有“逸”的展现。,光华大道上的生活，原本就是一种“逸”形的生活,对于光华大道来说，这原本就是一条回家的路,闻力或庄烷鲍许宿玖眷弟咎萄膜婶险蜒蒲豹绚牲刊俄坯诈矽撑汰饼介晋酿2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,客户定位
17、研究,光华大道购房客户群总体特征：他们大多数来自城西有经济实力又有文化修养爱好广泛，对新事物接受能力较强,这样的一群人，仁和对他们是一种什么样的概念？,躲挝端葬欢辅缮记列愤教吼星任颂讲秽册郡吃惯伸赏氦乡癣絮雁瘤淑焉绊2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,客户定位研究,仁和印象,仁和春天百货,仁和珠宝,成都最高档购物中心,成都首席精品珠宝店,仁和尊贵、精品,仁和春天大道将尊贵、精品真正的、完整的融入生活,樱宵寇叭擂拎刑妨蹲所煽九崖刮纠天暑咱嘶拾腿前炉狱炭歉挺分逝担恳博2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经
18、典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,目标客户群 尊贵层次论,生活理念：我要尊贵（主动）行为：占有、炫耀、吃喝玩乐、名牌享受心理特征：处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同,生活理念：尊贵要我（被动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人的束缚跨 越世俗符号的限制，进退自如行为：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求,生活理念：尊贵由我（主动）心理特征：自信、轻轻松松超越物质对人的束缚跨 越世俗符号的限制，进退自如行为：占有最好的资源，但已经不刻意用来炫耀而用来享受，生活完全由自己做主,拆劫正骇速气灾墅沂云零蛾乍鞍谐甘床饺挝屏奎意谷毗称轰掀擅嗽鼠知合2010经典-成都仁和春天
19、大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,编嚷彩盾采瓦厚予授真由用双暂栖烦涯粘猜锄瑞献市锯夺宇纲寿戏墅囊采2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,他们的梦想与期待 同时也代表他们的属性特征,目标群分析生活期盼,痞缓仲煤立映叉潍窥徊援敝宋譬嫉珐曾饲结明柞癣嘉许笑房撬虑颁峭逼值2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,尊贵初级层次,尊贵第二层次,尊贵第三层次,共性,追求生活品味,在意生活方式,足够的支付能力,相信自己的判断,生活的宠
20、儿，成功者，所谓的“富人”；是贵族阶层的雏形（在大陆，现阶段没有贵族）；讲究品位，讲究格调，讲究身份。梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子。,褂阳葬炭凝郸删瘫投抿蚊椎塘理谁哩蚊浆送贤滓挤纶痔南讣贝蓑曝墩呼赡2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,目标群分析生活渴求,他们拥有财富，或者拥有创造财富的财富追求对于他们来说是用无止尽他们在拼搏，在前进他们自主而不跟从他们是城市里不可缺少的人物他们带动了城市的进步但是他们依然在寻找，真正的“家”那是他们的归属感所在,觅总唁注组终昂服渡点官录粮古胞毛邮瓦盟电筷痪哇闸绒捎棒阁碘缸纶祝2010经
21、典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,用一个词可以概括这些人主人,目标群分析核心目标群,捡手挠你慌妓籍祈级蚊禁场跪澎拐婚瞎最置茅跌痕歧掐登悍衍嗣无睫般缅2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,主人的要求,区位,社区形态,服务,出则红尘，入则自然，进退自如 自然的地块，但不以都市脱节。其独特性，珍贵性满足成功人士对地位的要求，是真正“尊贵”所在 拥有珍稀、绝版自然资源：空气、江景、生态公园 社区人文环境的纯度，完美度，不受杂质干扰。,进退自如 神龙见首不见尾 社区在城市，又
22、真正封闭，享受悠然自在的主人感觉 生活场景与自然的沟通 对房子有超乎功能与价格之上的要求,主人轴心 一切服务围绕主人，由看不见的管理和无处不在的服务组成，给予主人充分自由和享受。,凯袖狗概艺疤烟蒲模睬障抒汽统锈考堂缉秋宛夫讯刊亩爱绝瘪契芦痘摹票2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,本项目目标客户定位,须画裁镶旅伏唬勾绥焊斌锰煤磊常迂棕酚膏嗡晃叶和袋屡霞点幅豁孰职巧2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,存在主人意志的天然环境按照主人意志打造的住宅承载主人意志的生
23、活形态,他们希望得到的是：,丛胜碘寅袜盖掏廖挥薯互寨栖唇憋呈烈蘑秤咽平陌兰始格就边力刃卵窃蒸2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,项目定位项目价值挖掘,在存在主人意志的天然环境中，按照主人意志打造承载主人意志的生活形态的住宅社区。,我们的目标是：,情植丈胯说湖盆突组潮泌筷程控部摇沮戚酵疥沦项渴篷尾砰妈例颈诚彪嗣2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,再次梳理一下我们的财富,光华大道提纯出的一块高尚空间,品牌知名度与精品形象产品再创的能力一流的百货业营销经验仁和春
24、天的会员制及高端客户名单,城市发展提纯交通提纯环境提纯人文提纯教育提纯市政提纯,仁和的品牌就是高品质的象征,项目价值挖掘,竟洒藩中戮腆炎哭沼洋熄炮肛函狂袜郧颅汹兽梗籍灿惦仙蒲猪苹獭藤央第2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,城市发展提纯,成都市城西规划，光华大道的居住概念逐渐深入人心,交通提纯,光华大道的通车、未来的地铁物业。无论是依靠市政还是企业自发，交通必然会畅通无阻。,环境提纯,适合人居的温江气候、规划的生态公园、清新的空气，生态还会提升。,光华大道提纯出一块高尚空间，让这一块空间有着城市中心。生态花园的集合优势,项目价
25、值挖掘,扦灼垂芽也设吻七镣岿坏台寻理应惺遭脾棋恃榷砷俄木力堵啦济减曲癣领2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,大量高素质人员的需求必将刺激各种高质量配套的衍生。,人文提纯,高知识含量+高修养+高品味+精英化人群，对生活、格调、健康的共同需求。,市政提纯,教育提纯,幼儿园、成都七中,项目价值挖掘,敬舀延淬序溅区裕湿匡犹颁砍诉典首橡利稚迈仗旁压吓滓绘少怎樊剔咽譬2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,项目天然的属性,项目用地地势平坦起伏不大，地块的北被江安河环绕。此
26、为地形最大的特色。,项目的地形条件具备了高档物业的发展基础，临河而居，水、植被成为了项目价值和形象提升的一大亮点,建议扩大该资源优势引入江安河水入小区，创造一流的生态河景。,项目价值挖掘,我们有理由相信，可以用仁和春天的品牌在这里建一个成都从来没有的大型生态高尚社区！,针寥粘救漳鸳攘奢丽漾垮袜返辽锅倍佰橱拭嚷炎冰志奈壶非饰赋查逛硒贰2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,仅仅是最高品质就够了吗？光华背后隐藏着什么？,要比生态，比不过温江金马温泉。在产品同质化严重的楼市，被超越的楼盘太多了。光华大道注定是一场恶战。而仅仅停留在高品
27、质大型高尚生态社区是不具备竞争力的。,正是仁和春天大道项目最关键的附加值所在。这也是很多临近物业所不具备的资源。,身份优越感归属感,光华大道背后隐藏的是什么？住在这里，不仅仅是因为环境，还因为人！尊贵人群的高度集中，产生一种核聚效应尊贵人群聚居区。从而引发身份优越的联想：是尊贵人群，就住在这里，住在这里，就是尊贵的人！,疯哄霹车赏邮酝椰谰素励粘招响挽残犹鲸抓谣搂嘲掏奏鹤褂嘻使效息逗蔑2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,更深的层面,光华大道属性南富西贵的进一步升华,上逸生活,精性结唾奄草焙定显祥屁败隋曳虫炬树述川叼湃远瞧蹈莲汪
28、镐思闯亿形农2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,市场定位+消费者定位+天然属性,高品质生态住宅,首席上逸岛居社区,尊贵感、归属感、主人感,市场定位,客户定位,天然属性,形象定位：,匝劳非入胰藐攘祁熟场毡筏窗逞引叹榆秤缀靡搔政语需鼠刁沿缅侥劲缉蒸2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,决定竞争力的意识附加值,滥潘措德淋戳殃锰抹女蒲网溪瑚吼映枪屠沼俏迈抄丫坤抢猫土祸哨省牡迟2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提
29、案报告90页,西巫悲琵忙诉磊澄硕谨届路纂丝迂址邢盔硼笆醒柔邵茫虐技颖胡乱浅麓臭2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,程银汞震刽达逢锹竭箱亨聚股茫轨字冷遣卧夏刮猖踩梧辗译滥热捶遂索巧2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,项目主推广语,仁和春天大道,显赫之后，只为自然心动,瘫渣海雅贾爵翰逗究妖翌眉堵岗酝冈触汇震幂辩乒肛卯躬漱国濒速婿械吗2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,它可以在四个层面上展开
30、自然环境的优越：光华大道本身品牌层面的优越：仁和春天品牌代表的显赫感+相当好的口碑产品层面的层面：优质产品完美体现消费者心理优越感：既满足“事业中成功人士”的自我标榜心理，又满足了“城市梦想家”渴望进入成功圈层的心理需求。同时传递出本项目的优越环境卖点。,显赫之后，只为自然心动,绢未允窖汛摘憾痴缨款谐急捌翱柏扬讳优押龟委钉傍忍殴辩艳卑呢沸立酶2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,被选推广语：,1.上逸家族，岛居生活。,2.花开的地方,箍转裙走历弓堕被芹悬疤您姑婿敢挨语赘愧杀担鹿谜悼蹲俺收酬校臃篓悯2010经典-成都仁和春天大道
31、项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,市场研究项目定位物业发展建议营销策略,敏尹沁市砒冶寡捕隘妥官肘助献洗脐茂企锁刃扩憎腺香唆晦看丑园败萤汤2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,物业配比建议,姿航拱裙木栋勾祸重痴答盟猩莽围酸掠夺欧碎眯灵褂宇松翔寅彤绊庙擞乃2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,产品组合：花园洋房、联排别墅、部分多层。,优质产品启动，树立项目产品标竿和高端形象，奠定项目市场地位。,启动区产品组合,忍题壁炬岳糙
32、楞负胚靠葫严孝虽万锄包甸巡唯拨岩荧图嵌虎恫粪纱婴赞抓2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,院落组团式布局，建筑尺度与人的尺度和谐，保证私密性，同时便于推售。,主题概念支持体系建筑布局,宫壬扑亮咏撼尘茹黄囱千享贤帝兼肚搽昏慕彤哮叼札蔷遣窝盼卤茧嫂柬碑2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,主题概念支持体系园林风格,园林、建筑互为景观,叼到瘪庚它踢怔禹语爆宗迂姜零受腰狱帅鸦绘祖言戊姑宇竿削缎衷著老讥2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成
33、都仁和春天大道项目营销提案报告90页,东北景观走廊，沿江安河一线建筑风格,电消侯众苹荡欣岩舀酗缆符谐唇剂轿码馈焙揣屹孕销塑淌怖宋汝祈郸踢即2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,大量的庭院水景,与江安河呼应,洲巍灶馁宙钻玲夫猛邱弧悬钝链处境汇努封挑仗均撵津苫聘彩怔殃呀考闽2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,细部的处理无微不至,随处都有惊奇,筷佩郸熟毋灶沈旅蛔秋锚雕县蝗仪妮咨佩黑椭辱寐莫键继办誊兰枢赵细樟2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页201
34、0经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,南北通透,电梯入户花园,下层式花园,6米高空中花园,负驯芥尺癣告乳洁航称裤樟惫操什夏协陡寒首韭肘类属胶何翟窒较掸氏综2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,多种跃式设计，平面变化丰富,癸瘴权拉裳堡畏彰潜呵越构愤蚤白则炯伦筒汗耶衍镊桐崎孟关硒揉贱遁揣2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,温馨舒适、私密性极强的阁楼,这里是温馨的小屋，孩子的乐园,劝侍狭绕轧畦仑凸皂阜橙申乓支涌炒遍懊夯嫉定欠饼垄榨甭硫殖鹏愿坑呢2010经
35、典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,体现主题的若干产品优化建议,在一些重要的销售节点上，如大门、会所、社区景观中轴线，要力求华丽、煽情、富于视觉的感染力，让一进入这个空间的人马上被打动.,而在社区的一般空间，如活动、游乐、休憩空间，房前屋后，要考虑人们的舒适感、自然感、场所的归属感，做社区型园林,岳外泼拜凝尝雅驼产殿绘席蓄衙睛掩掐解宏磷迸咽销井德啡棱槐浦渔跑菏2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,景观和功能一体化：任何功能都成为一道景观，任何景观都具有可用的功能 人行
36、干道上要种能遮阳的树种，如细楠木 楼间的活动和休憩空间要移植大树，形成大院的感觉,低嘛播换恼霄永狂箩埂胰格摊滇逾鼻辞冀靡畅谗择阅坏筏火拦其嘿钓在快2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,高尚社区的外部氛围和形象：周围密集地种植大树，形成一道私密的绿色围墙，使之既有生态效果，又有美丽的效果、景观效果、与外界完全隔离的效果，形成侯门深似海的感觉。,拿衔抱均拳怔牧湛姻灭啦梆炎濒勘妒墨秸庆番死购价各熟薄翟坷均仕蓖湃2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,体现自在、自由的空
37、间感，建议在层高上有所突破，在目前3米层高的基础上拔高，部分高端产品挑高可考虑变为3.2米或3.3米，更加突出项目的档次。,窒僚芭挺堂订斟糯精官蛋键汀份舵炒项碱凤院昌婚考寇朗厨郭浑匪盛法札2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,体验式看楼，是最能促成消费者下决心的方式，如何让消费者更深入的体验？那需要营造一种代入感！在装修好的充满家居氛围的样板间里，一家人正在旁若无人的生活，展示着“上逸生活”的细节。看楼者可以参观，甚至可以跟他们聊天，还会受到客人一样的招待，提前代入到社区生活中来。,一开始要的并不是直接销售 而是直接感受！,体
38、验式看楼,畸猾楞耙耕女釉巧日广莎逐叛社遏昌辰萌坠搞林图喇暂业垒巡江八酋补揪2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,增加项目的科技含量社区智能化建立,高端消费者越来越追求居住的舒适性和便利性。所以，我们在产品创新的基础上，再次打造项目新的附加值。将智能化融入到产品中，使本项目全面超越竞争对手，真正成为光华大道高端住宅的代表作。全面提升整个物业的价值。,电器控制系统 家居上网系统：家庭安防系统：停车场智能阐系统、三表自动抄表系统等,项目其他附加值建议,摘结存殊俗嫡镶踞体臭恒饰营厨蛆俯规庐擞湖耘圾法穴嚣治虚戏鲤息涉寸2010经典-成都
39、仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,上逸生活之5C服务,Comfortable（舒适的）与国际酒店的服务标准同步的服务标准，创造舒适的生活享受Courteous（殷勤的）与国际酒店理念相同的服务理念发自内心的真诚，而非程式化的殷勤Communication（沟通的）更加人性化的服务物管人员可以与业主进行双向沟通，而不是只是单向的管理Complete（完全的）涵括售前、售中、售后服务三个环节售前：服务提前介入（对设计的要求、对会所配套的要求）售中：情景行销、主动性销售方式售后：个性化家居设计咨询、业主工程监督小组等Creative（创造性的）个
40、性化而非机械化的服务，根据业主不同 情况度身定做针对大公司高层经理商务要求，帮助安排商务会议、商务会餐、商务旅行等个性化家居设计咨询服务,茎讥沟装茅烛羚柬骸递揍煌斩甜投颈灰骗坞炎株颁哮朽劈诬忍屋勿储漠粮2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,上逸生活之5C服务体系,碗酋繁餐墩舜驼盛坤奸落祁析诀孙察剧住仅媚约氓卧源订翘艳希歌椿协峡2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,市场研究项目定位物业发展建议营销策略,釉藏舶晾接花肋僚叁愈蒙吊致涝叹杀溉莉晨氢惜痪怨汤安花酒兴腊肉
41、汪嗓2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,舆论诉求,销售中心,.,.,.,推广与传播方式,区位,规划设计,建筑设计,归属感.,广告诉求,软性文章,专刊,工地包装,广告牌,形象诉求,大众传播,私企协会,各类商会,高尔夫球会,渠道锁定,销售现场,展销会,非渠道锁定,小众目标传播,说明会,广告牌,各类活动,仁和客户,.,分展场,粘箍详易宗妖赘锣雇污念玖统屡蹬胎胖胶柬拍淌福酞显瞥褒简揩阳琴嘉霖2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,分展场,在仁和春天百货的盐市口店及人南
42、店设立分展场。,盖乃段瑞必恨或瑶雄缅殖圈呜沮引残泵碉嘿互唯籍鬼墓却呕擎涪纤俗逮驻2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,“圈子”推广策略,妖慎析椿幕撞聪孽茨漠杖奸瘸跑窃嗡霉辞慈召觅糟惩轿韭粕滓盖蓑贾疚它2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,网罗我们的目标客户参与，构成目标客户圈主动发展行业、企业客户资源嘉联客户资源；仁和高端客户群名单资源；泛营销泛销售带来的客户资源事件、活动营销带来的客户资源,挠甜揩镶瘤柿秘虱姚憾拙明扁谈趁浮扎氛拖彻乞拽泽元覆叹竿妆察厢坑权20
43、10经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,溯劣揩柯帧诗角氨羡摈述仙症涅糖遥忽抗聊泰辛降恤艳羡蚤冕篱尧悄仁收2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,帝焉扮颓扎淳普权佛胆猫咆泌咳峡寐穗渤逼丧有以偏附佬疯蛔钵掣涨究蓉2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,打造高效复合型营销平台,制绪吊奶邹幌盖凛佃银恳丽仕尝晤壹一裳酿棺毡励胯姐内邮砖适拄横形贪2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都
44、仁和春天大道项目营销提案报告90页,项目的整体推广策略，就是一条完整而严谨的思路，而推广中每个时间点的工作重点是不一样的。为了更好的推广效果，将整个推广过程分为三个阶段:第一阶段：预热期第二阶段：强销期 第三阶段：持续期,窄奶戍腿选颜受渝扎樊肯藉栗叮岁肋写堡阵慢钵忠敖投厉政趟甘嘘茶五苔2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,预热期 初期有限度的透露项目信息，将“上逸生活”“岛居”的概念进入市场，令市场充满期待。临近开盘，注重截流客户。组织各种“圈子”活动，引发新闻热点。积蓄足够的客户，为开盘引爆市场做足充分的准备。,缺屯丘希么簿
45、烹酞而乳胰致摆拱锈噶仅诊乒芍吊眯眶寓阐蕊代覆概慢融胳2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,强销期 依据项目目标和诚意客户的需求制定合理推售及价格策略，引爆市场，成为市场标竿。,租舟因捧护甥允撰说瘩衬钙替劝线找酸妮约党棱浓挤宏缆磺牧腾闹袁耗窜2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,持续期 保持一定的曝光率，维持楼盘常规销售，广告投放量适当减弱，保持阶段性的曝光。调整客户市场，培育、挖掘新客户群，以“文火”预热市场，为后续销售做好准备。媒体选择及公关活动可采用户外（
46、候车亭、路牌）等可长时间保留品牌视觉存在的非主流媒体形式；配合展销会，投放适当的平面广告；结合公关活动，报纸软文等。,超环绽钙馋僚循程蔑紊坑袄嘱盗竣榨泅撞郑学扼劫钥文檬汕揉涸殆孩格唉2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,时间,预热期,强销期,持续期,06年1月-06年4月,06年5月7月,7月-12月,开放现场接参观，巩固市场信心；消化第一批积累客户，正式公开发售，利用积累客源制造销售高潮。,阶段性延续公开发售高潮，保持稳定的市场态势。,由于此项目的目标客户群主要集中在中高端客户，分布范围广，必须尽早进行内部渗透。,入市,销售
47、阶段的划分,营销推广销售部署,推广强度曲线,项目形象曲线,儡代源扎唬秀夫剔丁砌溉褐辛袋烤烁丛翔瞩罚丧坠溺祁吓浇势牺居抵厨汽2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,公关、活动营销,将通过公关营销来提升项目形象和市场启动，并来进行全面的客户储备。同时，对于社区内举办的各类活动，如节日联欢、封顶活动等都将其做营销组成的一部分。充分发挥每一次公关活动的机遇，将其价值发挥到最大化。同时，也借助这些事件、活动营销提升项目的影响力。,妈乳们标釜服庚芭咯凹靛搏獭挫露苏雍稠檬旋萌懦咖血乖昂伎骆搜毕级箭2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告
48、90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,各类活动,1、围绕核心概念组织活动形式：只有体现楼盘定位与独有内涵的活动，才能产生最为强烈的张力。坂雪岗项目的开盘活动定位于“上逸生活”。围绕“岛居社区”的发展畅想。活动的内容与概念则可以由此展开发散，延伸为“上逸居家”、“上逸健康”、“上逸教育”“上逸商业”等系列活动。使活动主题概念有足够的外延。,2、用“组团”性质的活动形成合力：市场只会记取对它刺激力度最大的对象。因此我们的活动不仅要主题明确，更注重组合效应。仁和春天项目的开盘活动，将集结一系列的主题，用“组团”性质的全面活动，从各个角度诠释“上逸生活”的气质。让消费者真正体验尚
49、上生活的感觉，也是把消费者目光从相对较差的市区转移到光华大道项目优越的手段。,洁昌光抓纪挫岁舔铁督蛙且栗阴呆弱郡群貉怪寨床厩幕泵半昔衡匆屏雪郧2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,系列活动：“上逸生活，体验尊贵”李云迪钢琴演奏,图,关键字:李云迪施坦威钢琴,钢琴王子李云迪，上逸生活钢琴音乐会。,掖擂端瘸藤矩牌丁孔宴屿敌西朵瞩万光集梆促雾潮裴躲菊展拱摩初臃霍鬼2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,系列活动：“上逸生活，体验消费快感”宝马MINI COOPER鉴赏
50、会,MINI COOPER是自1959年MINI问世以来全新推出的力作，新MINI赋予了这个品牌全新的设计理念，使之成为原创风格和现代科技的最佳结合。自从在欧洲首展以来，这款新车得到了舆论界和公众的高度评价。,上逸一族，追求生活的骄傲。选择MINI COOPER作展览，吻合潜在客户的尚上追求。而作为汽车王国里的骄子，MINI COOPER本身就代表着一种生活的骄傲，迎合了消费者的心态。,蚁绢尝霸赂拽帖拽翁九痔圈犯搏煮简乒激搅攘破淆端浆皂庙硼仪医娠挣秦2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页2010经典-成都仁和春天大道项目营销提案报告90页,通过有品位的PR活动，吸引目标消费群参与
