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1、物业接管验收标准与程序,岭南新世界物业服务部,一、目的,规范物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。物业的接管验收是直接关系到今后物业管量工作能否正常开展的重要环节，接管验收是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，避免造成业主日后使用过程造成不必要的投拆，配合发展商顺利向小业主完成交楼，延续与完善房地产开发展商的物业管理工作。,二、适用范围,适用于物业部对接管物业的接管验收工作。竣工验收是由施工单位移交给开发单位，接管验收是由开发商单位转交给物业管理单位。,三、职责,1、公司总经理或项目负责人负责组建物业接管验收小组并同发展商或原有物业公司办理物业的接管工作。2、接管验收小组
2、具体负责依据物业接管验收程序进行物业的接管验收工作。,四、程序要点,接管验收的注意事项：1、接管的物业虽然经过验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没问题；2、现实的接管验收少有整个物业（土建和设备及附属设施）同进移交，接管验收（设备调试坚持验收合格一项就接收一项）一定要写明接管日期，以便划清责任界线；3、每一项的接管资料需交行政统一整理（工程部协助）并建立存盘，便于查阅。,1、接管验收的准备工作(1)物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。,(2)成立物业接管小组 在接到经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照经
3、理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；物业部由客服部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；物业部由工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。,(3)接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划；准备好接管验收记录表格：房屋本体接管验收表；公共配套设施接管验收表；机电设备接管验收表；接管验收问题整改表。
4、,2、物管公司接收发展商交楼的程序,由发展商牵头召集物管公司对物业移交验收的专题会议,发展商提交移交物业接管时间节点，物管成立“专项验收小组”,依据1990年9月11日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法及城市住宅小区竣工综合验收管理办法进行相应符合条件（物业主体结构安全和满足使用功能）的接管验收,物业接管验收移交的主要资料，产权资料，技术资料,物业工程质量移交，要求发展商明确交付楼宇室内质量接收并明确接管验收时间，公共区域接管接收并明确接管验收时间,土建和设备及附属设施的接收（设备调试坚持验收合格一项就接收一项）并明确接管验收时间,每一项的接管资料需交行政统一整理（工程部协助）并存盘
5、,3、物业接管验收移交的主要资料,1）移交资料：A、物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑开工许可证；用地红线图。,B、综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；能信设施合格证；电梯准用证。,C、施工设计资料：地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其它可能会影响将来管理的原
6、始记录。,D、机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书（要求中文）；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。,E、绿化工程资料：绿化工程合同；绿化工程设计图；绿化工程竣工图；绿化种植一览表；苗木种植一览表；绿化工程竣工报告。,4、物业硬件设施接管验收(1)接管验收主要是观感验收和使用验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；(2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主把好质量关。,5、接管验收标准和验收方法(1)验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。(2)验收方法为观感验收法和使用验收法。,6、楼
7、宇本体硬件设施的具体验收标准(1)主体结构：外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。(2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。(3)内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。,(4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。(5)卫生间地面应低于相邻地面2厘米左右，不
8、应有积水、倒泛水和渗漏。(6)门、窗 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；高档装饰门装饰完整。,7)楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。(8)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。(9)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。(10)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。(11)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。(12)光纤已
9、开通，收视良好。(13)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。,(14)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。(15)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。(16)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。(17)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。(18)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。(19)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。,7、公共配套设施接管验收标准(1)天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。(2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离
10、，坡度适宜、平整。(3)屋面避雷设施连接牢固。(4)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。(5)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。,(6)道路：路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。,7)大厦消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。(8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。(9)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便
11、。(10)安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。(11)安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。,(12)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。(13)自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。(14)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。(15)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。(16)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。(17)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。(18)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。,8、机电设备的接管验收(1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，
12、安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。(2)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。(3)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。(4)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。(5)安全监控设备：同消防监控设备。(6)水泵房无渗漏现象。配置完整。,9、接管验收遗留问题的处理(1)遗留问题的登记确认：
13、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请发展商相关人员签字确认。(2)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司经理应当协助进行。10、接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。,五、记录 1、接管验收资料遗留问题登记表 2、接管验收设施、设备遗留问题登记表 3、楼宇接管资料移交清单 4、机电设备接管验收表 5、房屋接管验收表六、相关支持文件 物业接管标准作业程序,
