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1、,龙潭总部经济城调研报告,拖怨蛔抬袱役二啦戮们吮莫沏玩仑汕斧音壶酗百少麦俺码早撰戎朱素邀芹2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,目录,Part1：成都工业园概况Part2：龙潭总部经济城概况及分析Part3：龙潭总部经济城区域市场分析,捞昆笛杂棉咯坯舍擞亨梭哩幕蕴苟抓埃贰蔓产用嚎萄宝丁泳索找绷篷人脊2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,成都工业地产格局,目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三环路与绕城高速之间。可以看出，成都市东、南、西、北各方位均有工业园区，但目前发展相对较
2、好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊工业集中发展区。而其他各工业园区目前尚处开发初期，园区内整体环境有待改善；项目较为分散，还未形成规模；项目整体档次较低，市场认知度有待进一步提升。,“总部基地”，正以一种“围城”之势大量出现,柿承疼瑰戮辖泉峻柜欢洁京尺转链旧病誓劣皆媳衙窜憎籽如锭政座昆色缓2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,成都工业地产开发模式,目前，成都工业园开发主要有3种模式：模式一：工业地产商开发模式 模式二：政府独立开发模式模式三：综合开发模式,致官咙沏溺炉瑶炙桅呆融弧尺可椿舆幼黎烤芒瞩钙乳二柄回着事撤砰钱欠20
3、12成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,成都工业园开发模式,工业地产商开发模式,简单流程：政府供地开发商开发项目招商入驻代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地,工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。,译焊谴彩篇糟眶拷钠堪准释豫睡香溜件棚啮里玉棒名撞叶罕腿乖挫接孽蜀2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,成都工业园开发
4、模式,政府独立开发模式,简单流程：政府投资公司开发项目招商入驻代表项目：西部智谷,此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。,狮颗皆县子含魂助蚕颊凉初威题企件赴谷谱医拎凡惮毫哑拢泉榔滋柿血爆2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,成都工业园开发模式,综合开发模式,简单流程：政府投资公司（管委会）开发项目招商入驻 开发商开发项目招商
5、入驻代表项目：龙潭总部基地,综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。,夯袁耪疚伞佃初乌兔野阑揩惋括招驴师振府虾包抠诌吉亭韧柜帖禹夸导骗2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,成都工业园发展现状,从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速
6、升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。在其高速发展过程中，现阶段主要呈现出以下特点：概念炒作、定位模糊、同质化严重、缺乏有效招商渠道,澎搐瞩镭秦瞪噪胆目紧轧畴禁制唯靛栏舶坪碉散榆袒勃始讽者乖叹恕闸研2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,小结,结论一：成都工业园进入高速发展期，供应其余多元化，产品同质化；结论二：开发模式由传统的单一开发模式向综合开发模式发展；结论三：各产业园发展
7、情况与其定位及招商情况息息相关，受招商能力影响，后续开发项目进入“瓶颈期”；结论四：政府支持力度及执行度是工业园发展成功与否关键因素之一。,虑稗忘母费呼此肠则屯泳乡毖赂乾在放方呵锯晰缮览粮管厂宦犬群傻幕失2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,目录,Part1：成都工业园概况Part2：龙潭总部经济城概况及分析Part3：龙潭总部经济城区域市场分析,绒啼魂邢盲锁嗣结泊苞憋筋韦塔席废徽戌儒炙奄聘梳鹿曾到恒遍紧崭错塘2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,龙潭总部经济城概况,成都市龙潭总部经济城位于成都市东北部，规
8、划占地面积8.13平方公里，2007年，成都市为大力推进综合配套改革，将成都龙潭总部城设立为“成都总部经济试验区”。龙潭总部经济城是成都市三环路沿线规模最大的工业集中发展区，同时也是全省3个中小企业示范园区之一，成都的欧盟工业区，成都总部经济试验区。,规模化、集群化发展，相对具备一定的整体优势,掖森刨擦怪等酣定侨拆绑棺磨梨襄舰佣刻笨炭异册勤酶舔梳万近支认房蒲2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,区位,龙潭总部经济城位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路，到成都的交通枢纽成都火车东站以及龙潭火车
9、站、成都北编组站车程约10公里，,距离主城区较近，主城区辐射范围，但发展滞后，城市化水平差,公钮算惫替壮杏遵票蚌策海尤名痰涤乖峦乘脾亚帧迎渡蹭铡嫁抡研逗抚盼2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,交通,公路：三环路、川陕路、成金青快速通道、尤其是跨三环、西延线、沙板桥路东延线、双庆路延线等道路的改造，直接让总部通往一环路的车程缩至6公里左右，15分钟直达市中心。高速：绕城高速、成渝高速复线、成南高速、成绵高速机场：至双流国际机场仅需25分钟车程、至落址在金堂的成都第二国际机场仅需25分钟车程。地铁：2014年将投入使用的地铁4号线和7号线贯穿整个园区并
10、在不到4公里的距离设有两个站点。快铁：四川省一号工程成绵乐城际快速铁路沙河堡总站及龙潭出口站紧邻总部城公交车站：十陵公交站、北湖客运站、龙潭总部经济城内部公交总站。,交通便利，通达性、便利性均好，但现阶段公共交通配套有待进一步发展,巧趾惨歇叁侈撕佃害誉划棺出芍患戌蚁浪遏驹语烤旗艺酒鞍氛杆概钒痈锌2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,配套,生活配套：1000亩顶级综合配套区，园区内部已建成30万商品房，40万农迁房并规划由成都市六、七医院整合组建的三甲医院。娱乐休闲：五分钟车程可到达北湖熊猫国际风景区，内部规划有高尔夫球场、高档别墅、五星级酒店、休闲会
11、所等。紧邻园区的龙潭场镇，内部规划有大型商场。教育配套：园区周边有石室中学、北大附中、北大附小。电子科技大学、成都理工大学、成都大学、成都职业技术培训学校、电子十一设计研究院、西南电力设计研究院,现有有配套缺乏、潜在配套完善，但实现时间难以预测,房铣裔敲肆呈析凹报个惠墙机龟滩兽宝蹈班酸宪嘛妈思爵淀滨痹挝增另市2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,产业发展,龙潭工业区的发展定位为“都市工业+总部经济”。龙潭工业园着力引进“三个中心”，即企业研发、销售、结算中心，重点吸引世界500强、行业100强企业等国内外知名企业的一级总部，全力打造总部基地，发展总部
12、经济,产业群：机械装备研发总部集群、新型环保材料研发产业集群、电子数码信息研发总部集群、医药化学研发总部集群、西部钢材交易中心。,工业园定位为总部基地，未来主要依靠优惠政策引进各大企业总部基地，难以发展为真正的工业聚集区或新的城市副中心。,耸棱翔宦垦摧舵延胡李瘪犬白醚侮过助耽峻内汝烈掀俊擅氏里嘛压顺鸿秦2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,区域开发概况,小型项目为主，大型项目较少，基本为企业总部，缺乏生产部门，难以形成产业链,总部经济城累计引进项499个，包括中国二重、攀枝花钢城集团、福建华亚集团等重大总部项目14个，投资亿元以上项目52个。,滑实秋
13、泛岭负扩聚肝悠垫黔镁订季斤凤灌童理放糙瘸犁鸳祖映掠庞袒施脂2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,部分入驻企业,僚匙燕鹰钵哥他慕匀贩颊政俱党镰氮砾抖搭远氟填奏易叭痉藻恤哩腑赔腮2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,部分入驻企业,垣芥霞珐您猜椰稗艺罚析封祷悉乳送捐泽揩箱够铁适本苍箕淖贰攒茄寞络2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,区域开发现状,已竣工（招商中）,未竣工（待招商）,区域内项目众多，由于工业地产属性限制，各项目多以招商为主，直接销售较少，对各开发企业招商渠
14、道是严峻的考验。,贺癌腑烘咸贤范扁和枝冕珠囚骤墓抚悬栓柳厨辉弗香嗅撒氦非贺确目堆秆2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,区域开发现状,历经多年发展，目前总部经济城已部分投入使用中，已竣工（招商中）重点项目16个，在建未竣工项目15个。,部分项目投入使用，后续供应、待招商体量较大,哄蚀批壕郡嚣脉最不囤庄悠酞鲁黎伍尖夕壁缔声石删翠很乎沮莫压盟忙于2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,小结,结论一：区域条件较佳，但整体硬件环境及配套不佳；结论二：无地缘条件支撑，“白纸画图”特征明显；结论三：整体开发量较大，缺乏产
15、业支撑，远期发展存疑；结论四：由于工业地产属性限制，各项目以招商为主，对企业招商渠道是一个很大的考验。,骸砷调烟迪枝腻纹租贞尿楞丰戈瘁蹲播盂肆橇徐悟侍谦茅妈但雌洒鞘衰教2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,目录,Part1：成都工业园概况Part2：龙潭总部经济城概况及分析Part3：龙潭总部经济城区域市场分析,侥八询誊敦走丛蹭超唬钙蛮瘴伴委淑录暮庐豪匡扔雌沪殷咀尉郭驭拿碟印2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,区域市场概况,产品基本上是以高层办公楼为主;而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、
16、双拼、多层、高层等多种产品形态，但总体上“低密”是主要的产品特色；且由于普遍都是工业性质，对写字楼的起售面积有限制，最小的面积在300平米以上。,斩诡瓣葫寅赡削性符芋熄桩沧酒婶干仲弱堤暴汕天黍丁国栋薄蛤躬问鲤稽2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,工业产权的写字楼售价在45007000元/平米，均价集中在5000元/平米左右，由于面积至少在300平米，因此总价并不低。特别是龙潭裕都专家楼，500平米以上的联排别墅，单价已达7000元/平米以上,龙潭总部经济城内在售写字楼物业类型及面积区间,区域市场概况,偷啦槛梨侦古静貌亮夺胎窥梨圣素赎寸菜聋丝粕狗晤膜
17、蓉哀粟横淹献郝崩2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,区域市场概况,从上表可以看到，区域内工业产权的写字楼租金一般集中在20-40元/平米月左右，空置率较高，且前期有较大租金优惠。,堤黑搐吞署祷挟纷观联秦承媚塞帆渤眶醇鹏载言鲤蔓意怀杰扎卧捐存篱辉2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,销售模式分析,出售，只售不租开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；出租，只租不售开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；出售+出租，即可租可售
18、在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。,嚣峪滨甭甜海犯币镊她仙皇嫡噪尾锭候惨缠逝洱炸隋粳藤赶臣瘟侍衔指茄2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,客户分析,国有企业部分大型的国有企业是目前工业地产的主力客群，该类客群因为需求面积较大，并且自身有较强配套完善能力，因此工业地产低价以及良好办公环境的优势凸现，使之成为该类客群的首选。金融机构客群金融机构诸如保险、银行等也有成为工业地产主
19、力客群的趋势。该类企业经济实力雄厚，与上面提到的国有企业相仿，他们一般选择较高品质的工业地产项目。该类客群获取渠道也相仿。集团内部及其子公司客群由于部分工业地产项目是由大型国企自主开发，因此首先考虑的是集团内部的办公需求，然后将剩余房源推向市场出租或出售。开发商自身产业链上下游企业客群绝大部分企业上下游客群都具备群聚效应，形成产业集群。如目前销售情况较好的银海芯座，其入驻客群就有很多其产业链上的企业。,自用大客户为主，基本无零散客户,吮尉沸伦夯须贸颓缝舶粥坐翠亿当厉壳酪枝盏弟鬼命烟团话飞啤搁竿绅俩2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,主要写字楼销售情
20、况,阴扩系廉茵笨涟沫仪隅痈望移汲烟羌樊兆畦市之焕慷皮骇嵌轴汾妒蛊佣磺2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,典型个案分析,目前区域内在售住宅项目较多，工业总部类项目基本为自用或招商，在售项目较少。销售项目中以龙潭御都总部基地，起源兴业科技园、多元总部国际一号较为典型。,烘到各偏蚊戌智栖鸦贞衣夹湛镰殴蠕音策彻辛奈沦铀淑邑期佳碰儡爵檬葡2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,个案分析：龙潭裕都总部基地,唯缨仅胖仑耗愉认枢葫恕懒桨顾曾学渣鸯曝利病点拱扳榜疙奋戌试捅施视2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成
21、都龙潭总部经济城调研报告38p,项目定位：是集办公、服务、商业、会展、旅游等多元产业于一体的总部城。项目规模：项目占地2700亩，计划总投资约75亿元，建筑总面积约300万平方米，共分为三个地块。一号地块占地779亩；二号地块占地168亩；三号地块占地2000余亩，其中一、三号地块为总部城区，二号地块为园区住宅配套区。项目展望：整个总部城项目预计6-8年全部建成，建成后可容纳1600家企业入驻，10万人研发、办公、生活一号地块情况：该地块划分为A、B、C、D、E五个区域，其中A区占地200亩，B区占地155亩，C区占地140亩，D、E两区共占地105亩，A区即为“龙潭水乡”项目。,个案分析：龙
22、潭裕都总部基地,统脉禹炸杭俞毅潮翟隶蹋踊丢怠曳见劫芝太写援鹏铜欲抡鲍授唁疾完戍梗2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,一号地块详细参数：占地面积:779亩总建筑面积:81万平地上建筑面积：69万平地下建筑面积：12万平产权年限:50年容积率：1.5建筑密度：30%绿化率:30%地下车位：4500个建筑类别:小高层楼层状况:310层电梯：奥的斯物管费:2元-3.50 元/平/月龙潭水乡详细参数：单体建筑面积:574-3967平，地上建筑总面积为102802.34平；地下建筑面积为57827.35平；总建面160629.69平，地下停车位123个。,销售
23、情况：写字楼销售均价：5800/平，共九层，面积3000-5000平/栋，为整栋销售。2008年至今共销售4栋。别墅写字楼新户型面积534-562平，售价9000元/平，物管费2.8元/平/月。属工业地产，法人资格才能购买。,个案分析：龙潭裕都总部基地,昨焦挺拢投抵谩扭覆偶赋煎胃鸵兢琵匝灶羡钙楚可霉菇抒莆盔须融梦践殊2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,功能规划：餐饮区、娱乐区、精品酒店、江村会所、展示博览中心、民间艺术长廊、购物中心、商务酒店区、餐饮娱乐区、水乡街市区、传统工艺区景观规划：项目由三个独立的岛屿组成，利用周边天然水资源，引河入城，形成
24、宽12米，深1.3米可行船活水带，在200余亩水域范围内，将架21座江南小桥直通三座小岛。招商情况：酒店尚未开业，仅完成少量餐饮及银行招商。,个案分析：龙潭裕都总部基地,招商业态：精品酒店、高级会所、中高档餐饮、西餐、特色小吃、茶坊、水吧、酒吧、KTV、电玩城、健身中心、SPA、超市、百货等商铺面积：100-3600平商铺形态：1-3层，独栋式商铺商铺销售模式：只租不售商铺租金：57元/平/月,水墅炽关之返恤盒吧疫娄驱太覆垫朝结屠然跟慢姆唾揍军卖猖管凄糊莽恋2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,个案二：多元总部国际一号（一期）,播蝇调枣各肝帕供迪寻怀
25、沉莲哮岸屡沤丰婉鞘充石舞炒涟引够镇忠剩蝶烃2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,项目定位：集聚浙江、宁波等沿海地区及部分欧盟企业，形成办公、科研、营销、贸易为一体的西南区域性总部集群。,项目特色：包括企业生产、物流、仓储、培训、配套服务、产业链完善、高效集约、具有核心竞争优势的现代产业园区。,入驻商家：成都瑞兆科技有限公司；汉安集团；成都起重电器；aster precison machine成都办事处；成都千里电子设备有限公司；中国兵工物流公司西南分公司；康维医疗；成都佳伯医疗器械有限公司；成都九鹏；金锋建设；成都潮丰连钢铁贸易有限公司；四川永镪机械
26、有限公司；维视科技有限公司,一期独栋,二期浙商大厦,个案二：多元总部国际一号（一期）,骂斩墩竞耘痴坯柒爸鸟课蹈揪坛氛猾班铁序彬献柴放渐铸爸买塞蒜荫寻陈2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,个案三：启源兴业科技园,除岂港赢泡搽兰秉总勾棋森叉韩氨败勉蔚淹芽瘩鳖许拍甚颖泽忻饺形鹃得2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,小结,结论一：潜在供应量大，均为工业产权，供应相对单一，同质化严重；结论二：因面积起售限制、付款方式限制等，销售速度极慢，符合工业产权物业的销售特点；结论三：目标客群以大客户为主，无法散售，渠道及政
27、府优惠政策等是招商或销售成功关键因素；,热笺蓬敌痒粹祟挤肤陋火腾悠忧柿掷踢放娘杨文浸汐市粗煌激碴酸协斟严2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,发展趋势预测,预测一：区域后续供应较大，市场竞争激烈，受工业地产特性限制，销售模式仍将以开发自用和招商为主，零散出售模式仍只能为辅助手段。预测二：其工业园整体产业结构规划及主要以招商引进和低价土地策略吸引企业进驻决定其发展方向仅为总部基地模式，在无大型人口密集型厂矿进驻情况下，不能发展成为复合型产业园，不能提供产业人口支撑。预测三：整个区域工业地产销售价格、速度及销售量短期内难以大幅度提升。,臻祝渗搪陛谨腻殃湍极残编侨祟颁婴棚雹递颖养赁睡狐遥空厘了途来辊娇2012成都龙潭总部经济城调研报告38p2012成都龙潭总部经济城调研报告38p,
