11月10日常州房地产市场环境调研及推荐地块考察报告.ppt

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1、投资发展中心2011年11月10日,江苏常州房地产市场环境调研及推荐地块考察报告,目录,目录,第一部分：城市宏观环境研究第二部分：区域房地产市场环境研究第三部分：推荐地块基本概况介绍第四部分：推荐项目初步投资分析第五部分：区域房地产开发流程介绍第六部分：考察初步结论与推进建议,目录,第一部分：城市宏观环境研究,一、常州市城市发展概况二、常州市经济社会发展水平三、常州市产业结构四、常州市城市发展趋势研究,常州市城市发展概况,常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称龙城，地处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，全市土地总面积4375平方公里。,一、常州市城市发展概况,城市印象,素有“三吴重镇

2、，八邑名都”之称，别称龙城，。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,1、城市区位 常州位于长江三角洲太湖平原西北部，江苏省南部，介于南京、上海之间。常州城区南接武进区，武进区环抱常州市市区；武进南濒太湖，衔滆湖（西太湖）；武进南邻溧阳，南接宜兴，东邻无锡、江阴，西邻金坛、金坛衔接长荡湖（洮湖）、丹阳，常州新北区北接长江。常州地貌类型属高沙平原，山丘平原兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差2米左右。经纬度

3、：市中心位于北纬3109-3204、东经11908-12012。常州是唯一被东经120度经线穿越城区的城市，为此，常州市将把东经120度经线确定为城市东部的主要景观轴线。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,2、城市区位的优势,市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州处于苏锡常都市圈的核心部位，常州素有“三吴重镇”之称，交通条件极其优越，距离上海及

4、南京都市圈均在两小时车程范围内。,常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,2、城市区位的优势,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,10,3、城市交通,常州水陆空交通便利，老京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁、沿江（常苏）、常澄、锡宜等高速公路，以及江

5、苏第2大机场，4E级民航常州奔牛机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外京沪高速铁路常州北站是沪宁段中间站中站房面积最大的车站。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,11,3、城市交通,截至2011年底，常州西绕城高速正式通车后，外环城高速，内环城高架的网络将基本形成。,常州快速内环：全市瞩目的常州高架道路二期工程青洋路高架工程，经过建设者近15个月的奋力拼搏已经建成。2010年9月28日上午，常州高架道路二期正式开通，并与一期工程接通，全程55.35公里的常州高架道路网络正式形成

6、。“二纵二横”的道路框架形成了对接常州东西、南北的快速通路，二期工程的建成通车，标志着常州由此迈入了快速发展的“全城高架时代”。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,4、城市公交 城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多可以享受空调车1元,刷卡6折的优惠（学生3折，70周岁以上老人、残疾人免费）。是继北京以后全国第二个给与市民公共交通优惠的城市。另外2008年1月1日开通了快速公交（BRT）一号线，是江苏省内首条，也是国内继北京、杭州后的第三个快速公交系统（即BRT）。常州BR

7、T（快速公交系统）一号线是常州修建的第一条BRT线路，呈南北走向。京沪高铁常州北站，南至武进长途汽车站北边，全长约29.8km，共设29个站点（不包括首末站），车道的布置方式为路中右开。常州BRT（快速公交系统）二号线自2009年5月1日起正式开通，二号线全线长21.5km，一汽公交一公司戚区公交中心站。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,4、城市公交 城市公共交通发达，市区内220余条公交车大多快速公交及远期轨道交通规划将加快城乡一体化发展。,B1,本项目,S,武进区,W,1、

8、3号线纵连南北,NE2、4号线横贯东西,市民广场,淹城,大学城,远期轨道交通规划：,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,5、城市行政区划 下辖武进区、天宁区、钟楼区、新北区、戚墅堰区、金坛市、溧阳市。全市总面积4385平方公里，总人口500万，其中市区面积1864平方公里，常住人口380万。城市建成区面积为220平方公里。,区域天宁区钟楼区戚墅堰区新北区武进区,土地面积（平方公里）6567324621247,人口（万）3735844102,注：数据来源于江苏省2009年统计年鉴,常

9、州行政区划图,常州主要城区状况,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市城市发展概况,6、旅游资源 2010年实现旅游总收入349.7亿元，比上年增长23.9%；接待国内游客2802.4万人次，国内旅游收入326.1亿元，分别比上年增长19.6%和24.3%；接待入境游客35.9万人次，旅游外汇收入3.5亿美元，分别比上年增长17.5%和18.1%。环球恐龙城、库克苏克大峡谷、恐龙城大剧场、三河三园、淹城春秋乐园、天宁宝塔第4层“罗汉示迹”、运河五号创意街区等一大批旅游新项目先后建成开放。截止年底，

10、全市共有5A级景区1家，4A级旅游景区9家，旅行社发展到104家，7家旅行社进入全省国内旅游突出贡献奖50强，星级酒店发展到65家，其中五星级酒店5家，四星级酒店22家。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,常州市经济社会发展水平,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,经济总量稳步攀升 2010年，全市实现地区生产总值（GDP）2976.7亿元，按可比价计算增长13.1%，其中一、二、三次产

11、业分别实现增加值99.8亿元、1667.2亿元和1209.7亿元，比上年增长4.3%、13.2%和13.6%。三次产业结构由上年的3.656.839.6调整为3.456.040.6，服务业增加值在全市经济总量中所占比重较上年提高1个百分点，产业结构得到进一步优化。按常住人口计算，全市人均生产总值超过65000元，依据现行汇率折算接近10000美元。全年实现地方一般预算收入286.2亿元，比上年增长32.6%；地方一般预算收入占GDP的比重达到9.6%，较上年提高1个百分点。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进

12、建议,二、常州市经济社会发展水平,常州市0310年GDP走势图,数据来源：常州市统计公报,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,20032010年常州市固定资产投资增幅变化示意图,数据来源：常州市统计公报；2010年，常州市全社会固定资产投资累计2103亿元，与2009年全年相比增幅10.09，延续了2009年投资加大的发展态势。可以预见的是，随着新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的主要特征。,城市宏观环境研究,区

13、域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,常州市20032010年利用外资变化示意图,数据来源：常州市统计公报,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿2010年，常州市地方财政一般预算收入累计为286.2亿元，地方财政一般预算支出为273.4亿元，纵观05-10年，除05年和09年出现亏顺之外，均出现盈余，总的来说，目前市场的前景还是较好的。,常州市

14、20052010年地方财政一般预算收支变化示意图,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,通胀压力下，区域消费趋于旺盛，社会消费品零售总额增幅9.78常州市20032010年社会消费品零售总额增长情况,数据来源：常州市统计局官方网站；,2010年，常州市完成社会消费品零售总额989.53亿元，增长9.78%，为近几年以来增幅较小的一年，主要是目前市场基数较大，但不可忽略的是近年来，市场环境多少不是很理想。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析

15、,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,居民收入增长与经济发展不同步，国富有待民强 统计数据显示，2010年，全年城镇居民人均可支配收入26269元，比上年增长10.6%；城镇居民恩格尔系数为32.7%，比上年下降1个百分点。从近几年的发展看，常州市居民的富裕程度在不断提高，人均生活水平也逐年不断大幅提升。从08年全年统计，全市人均可支配收入在2.4万元，同比增长26.3。09年增长幅度有所下滑，10年又有所增长，居民生活水平日益提高，将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概

16、况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,常州市20032010年城市居民人均可支配收入增长情况,数据来源：常州统计公报,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市经济社会发展水平,居民消费受收入制约，2010年增幅13.5常州市城市居民人均消费性支出17124元，增长7.3%；常州市20052010年城市居民消费支出情况,数据来源：常州市统计公报；,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发

17、流程介绍,考察初步结论与推进建议,常州市产业结构,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,三、常州市产业结构,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,常州是以第二产业制造业为主导产业，未来城市产业发展是在以制造业的基础上进行产业升级。第三产业历年发展缓慢，目前以服务业为主，现代服务业发展相对滞后。,常州市城市发展趋势研究,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考

18、察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,常州城市规划,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,分类,构成,区域城北,组团/发展片新港组团、新龙组团,城中,高新组团、城西组团中心组团、城东组团,主城区,8个组团,城南东部,湖塘组团、武南组团东北城镇发展片、城东城镇发展片、东南城镇发展片西北城镇发展片、西部城镇发展片、仆戈城镇发展片、西南城镇发展片,主城外围,7个片区,西部,城市布局呈现“一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。构建“一城、七片”的城市布局结构：“一

19、城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区,本案,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,分期,规划范围南翼：即武南组团。范围为联三高速公路南，南至公路大外环南线。,规划定位

20、主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。本案正位于此区域,重点建设项目“一园”(武进高新技术产业南园)“两区”(常州环滆湖休闲度假区和武南生态居住区),二期拓,展,南北,北翼：包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。,主要功能为现代生活居住、港口和现代制造业基地。,“一港”(长江常州港),“一区”(滨江工业区)、“一城”(新龙新城)“二园”(电子工业园和,环保产业园)。城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和

21、新兴旅游度假区的新城建设,常州城市布局,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,常州城市定位与未来经济发展重点（2010年12月16日）政策出台背景：2010年5月24日，国务院正式批准实施长三角区域规划。长三角战略定位为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、有较强国际竞争力的世界级城市群。核心内容：常州未

22、来经济发展方向：1发展包括文化创意产业、金融服务、商务服务、总部经济、城市旅游等在内的都市经济。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,2发展园区经济，以国家、省级园区为载体，以常州已经确立的主导产业为核心，发展新兴产业，打通整个产业链，形成产业集群。3发展本土民营经济，包括重点发展已经有一定基础的传统产业集群和有一定规模或成长性较好的企业。在城市定位方面，未来五年是常州向后工业化阶段打基础的五年。因此，常州在发展新兴产业的同时，还要重点发展常州现代服务业，尤其是现代生产服务业和

23、现代个人消费服务业，常州要逐步由生产为主的城市向生产和消费并举的城市转变。在经济增长方式方面，常州要在民生工程和转变经济增长方面有所突破，固然处于投资导向阶段的常州离不开固定资产投资拉动，但经济增长方式转变才是根本。在创新创业环境方面，常州一方面要继续推进创新型城市建设，另一方面要加快金融市场建设。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,四、常州市城市发展趋势研究,政策效应：以前常州城市定位以制造为主，但随着长三角核心区同城化步伐加快，即长三角国际竞争力世界级城市群形成，位于几何中心的常州必将以现代服务业和

24、先进制造业、战略新兴产业研发为主。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,第二部分：区域房地产市场环境研究,一、常州市房地产市研究及土地分析二、常州市商品住宅市场分析三、常州市房地产主要板块情况四、常州市商业总体市场分析,常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市房地产市场研究及土地分析,1、常州市房地产投资情况,常州市20022010年房地产投资占总投资比重情况,数据来源：常州市统

25、计公报 数据显示，常州市固定资产投资中，近20%是房地产投资带动的，且这一比重保持相对稳定。今年，常州市全社会固定资产投资1858.23亿元，其中房地产投资395.45亿元，占比21.28%，比2009年上升了0.7个百分点。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市房地产市场研究及土地分析,2、常州市房地产政策情况,江苏楼市调控细则省24条出台 非首套房契税3%（2010年10月11日）出台背景：11日江苏省公布的关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知(以下简称通知)，一

26、共有六大方面24条细则。和今年4月份中央出台的10号文以及9月29日出台的二次调控通知相比，江苏省的24条细则是对中央的调控政策进行了全面的贯彻。核心内容：通知首先明确规定，对江苏省内房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此外，通知还强调省住建厅和监察厅等部门，将建立完善稳定房价和住房保障工作的考核和问责制度，对政策落实不到位的城市要进行行政问责。江苏省各地要加强住房用地和住房建设的年度计划管理，严格规范土地出让行为。今后出让的所有住宅用地的容积率指标必须大于1，也就是严禁出让别墅用地。对土地闲置超过一年的房地产开发企业，要禁止该企业及其控股股东参加土地竞买活

27、动。同时，细则表示将严格查处擅自调整容积率的行为。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市房地产市场研究及土地分析,2、常州市房地产政策情况,政策效应：江苏楼市调控细则省24条的出台，标志着政府为了促进房地产市场的健康平稳的发展，加快经济增长，将从财政政策和货币政策两方面进行新一轮的调控。常州契税征收新标准 购二套房至少多缴1万元（2010年10月14日）出台背景：从常州地税局获知，常州市契税缴纳方式已发生变化，明确区分家庭首套住房和二套及二套以上住房不同的缴纳方式。,城市宏观环境研究,区域房地产

28、市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市房地产市场研究及土地分析,2、常州市房地产政策情况,核心内容：常州最新契税缴纳方式为：家庭首套住房90平米以下征收1%契税；家庭首套住房90144平米之间征收1.5%契税；其它一律征收3%的契税。也就是说，如果不是家庭首套住房，一律征收3%契税。此次契税征收税率的调整突出了首套房和二套及二套以上住房的区别。根据三部门发布的关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一

29、住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市房地产市场研究及土地分析,2、常州市房地产政策情况,政策效应：这次契税税率的调整是中央二次调控“新五条”在常州的直接反应，落地新政是各地楼市走势的风向标。随着中央楼市调控政策逐步实行,一些地方也陆续出台了楼市调控的相关细则,将楼市调控进行到底。常州尚无新政细则出台，但地税部门已经取消了二套及二套以上住房的契税优惠政策，这也给常州新政细则出台亮了一个信号

30、灯。,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,3、常州房地产市场土地分析,资料来源：常州国土局,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,3、常州房地产市场土地分析,常州五大区的土地市场继2011年6月开始走低以来，已经持续了“3连降”，此番降势在8月份的时候滑至冰点，整个五大区土地市场出现挂零现象。步入传统楼市旺季，金九的到来虽然没能实现以往的楼市火爆之势，但却给持续低迷的土地市场带来了一

31、些暖流，在武进区的发力之下，23块土地挂牌，18幅成交，567098.6的成交面积和114714.686万元的购地金额，终于让跌至谷底的土地市场有了些许回暖的迹象。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,4、常州市房地产市场2011年1-9月份土地挂牌情况,。,。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,4、常州市房地产市场2011年1-9月份土地挂牌

32、情况,。,。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,5、常州市房地产市场2011年1-9月份土地成交情况,。,。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,5、常州市房地产市场2011年1-9月份土地成交情况,。,。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,

33、考察初步结论与推进建议,再看2011年9月的土地成交市场，陆续挂出的23宗新地块也不负众望的成功成交了18块，另外5块仍在挂牌中，成交比例在78.26%，虽然都是以底价成交，但是未出现流拍现象，此外，值得一提的是纯商业性质的用地实力正在逐步扩大，截止9月，中心城区已经持续2个月入地市场无动静，而新北区则更是提前连续“冬眠”了5个月。,5、常州市房地产市场2011年1-9月份土地成交情况,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,6、2011年上半年土地成交情况分析,截止201

34、1年6月30日，常州市上半年共出让土地70幅，成功出让66幅地块。在已成交的地块中，纯住宅地块仅有6幅，其中5幅底价成交，仅一幅地块溢价。2011年上半年，土地市场基本是商业的天下，27幅纯商业性质地块，25幅商住混合性质地块，2幅商办混合性质地块，3幅商住办混合性质地块，商业性质地块出现了遍地开花的现场。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,6、2011年上半年土地成交情况分析,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况

35、,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,6、2011年上半年土地成交情况分析,就成交地块的面积而言，纯住宅性质地块成交面积为55.4万平方米，占总成交面积的16%；商住性质地块成交面积为167.2万平方米，占总成交面积的48%；纯商业性质地块成交面积为86.8万平方米，占总成交面积的25%；商办性质地块成交面积为9504平方米，占总成交面积的0.3%,；商住办性质地块总成交面积15万平方米，占总成交面积的4.4%。从以上数据不难看出，商业性质的地块可谓是今年土地市场中的一处亮点。,小结：限购后的蝴蝶效应：居住用地遇冷，商业用地火热。,一、常州市房地产市场研究及土

36、地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,6、2011年上半年土地成交情况分析,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,6、2011年上半年土地成交情况分析,2011上半年常州全市所挂牌的70幅地块中，有46幅来自武进区，其中43幅成功出让，3幅流拍。43幅成功出让的地块总面积达265.7万平方米，占常州市区2011上半年地块总成交面积的76.9%，从其数据上来看不难发现，武进区已经

37、成为常州土地市场的“香饽饽”。出来出让的地块较多外，各大品牌开发商目前也可以说是云集武进，星河集团、绿城集团、绿地集团、新城控股集团、常发集团等，外来和本土地产大鳄都在武进落地生根。而从其他区域上看，中心城区的地块主要集中在横塘河区域，4月20日日本大和房屋工业株式会社以总价7.24亿成功拿下了横塘河区域一地块，这也开创了国外开发商在常州拿地的先河；而新北区的土地市场已经基本趋向于饱和状态，2011上半年只挂牌出让了5幅地块，并且出让面积都不大，5幅地块总面积仅19万平方米，占常州全市总出让面积的5.6%，很难再现2010新北土地市场硝烟四起的现象。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏

38、观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,6、2011年上半年土地成交情况分析,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,6、2011年上半年土地成交情况分析,提到武进，则不得不说西太湖，其实在2010年的土地市场中，西太湖区域就已经成交了16幅地块，众多品牌实力开发商齐齐看好该区域的发展潜力。2011年上半年，武进区共挂牌出让了46幅地块，其中西太湖区域地块为17幅，占到了总数的37%，这进一步说

39、明了西太湖滨湖新城的建设已经跨入了新时代，值得一提的是2011年5月16日百兴集团经过180轮的竞价才最终拿下中意的地块，激烈程度可想而知，这也是2011年度鲜见的百轮大战。可以看到世盈、侨裕集团、星河集团、新城万博、百兴集团、金新等开发商的集体强势进驻更是给这片区域注入了强心剂，发展势头之迅猛足以让我们期待更多精品商业和住宅的诞生。,小结：常州土地市场一枝独秀，武进区傲视群雄,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,2010年常州市区土地挂牌177宗，总占地面积762.3

40、8万方。,7、常州市房地产市场2010年土地挂牌情况,（数据来源：常州国土局）,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,从各用途的挂牌面积来看，供应地块的比例最大的是住宅，其比例高达37%，其次是商住，比例最小的是综合类用地。,7、常州市房地产市场2010年土地挂牌情况,（数据来源：常州国土局）,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,从地块供应宗数来看

41、，10年常州土地供应主要以5万方以下中小规模地块为主，从地块供应的规模来看，供应面积主要是10万方以上的地块为主。,7、常州市房地产市场2010年土地挂牌情况,（数据来源：常州国土局）,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,2010年常州市区成交土地133宗，总占地面积677.5万方，成交总金额为2737667.27万元。,8、常州市房地产市场2010年土地成交情况,从成交面积区域分布来看，10年土地成交主要集中在城南，占了常州土地成交面积的47。城南地块多远离市中心，其

42、中乡镇地块成交将近80%，地块规模有大有小。其次是城北，成交宗数最少的是城中地块，只占比2%。,（数据来源：常州国土局）,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,从成交面积来看，成交量最大的是城南，占比49%，城南地块无论从成交数量还是从成交面积来看，成交情况都较好，从土地成交的规模来看，主要是以中大规模为主，其次是城北地块，占比31%。城中区域最少，只占比1%。,（数据来源：常州国土局）,8、常州市房地产市场2010年土地成交情况,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市

43、宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,（数据来源：常州国土局）,8、常州市房地产市场2010年土地成交情况,从成交地块用途的宗数来看，成交地块比例最大的是住宅地块，其次是商业地块、商住地块，商办地块、综合地块和其他类地块比例较低。从成交面积来看，住宅类地块的成交面积最大，占比36%，其他类地块的成交面积最小，只占比1%。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,从地块成交规模来看，10年常州

44、土地成交主要以5万方以下中小规模地块为主，10万方以上规模地块成交22宗，成交地块主要在远离城市的郊区，地块用途多样。其中，住宅、综合地块多为常州及外地品牌开发商所得。,（数据来源：常州国土局）,8、常州市房地产市场2010年土地成交情况,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,月度价格走势 2010年常州市区土地出让总金额为278.78亿元，与去年同期上涨幅度较大，在土地市场成交幅数与成交面积大量放量的情况下，土地成交金额的跳跃式增长主要是由于交易地块价格的大幅上扬所致。

45、今年11月份成交总价达到最高位，达到55.03亿元，主要是由于11月份成交地块面积较大且地理位置较好，成交总价较高。,8、常州市房地产市场2010年土地成交情况,2010年成交土地价格月度走势图（单位：亿元）,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,2011年上半年，常州共挂牌出让70幅地块，其中4幅地块流拍，成交66幅地块（42幅地块底价成交）。截止2011年6月30日，共成交土地面积345.65万，成交金额108.5亿元，对比2

46、010年全年数据（去年共成交土地707.99万，成交金额266.90亿元），今年上半年所成交的土地面积接近去年成交土地总面积的50%，但是成交金额却仅为去年的40%。而挂牌出让的6幅纯住宅地块，出让面积为55.45万，仅占上半年总成交面积的16%，住宅地市场遇冷。相反，今年成交的纯商业用地和商住混合性质用地较多，商业地产正在走俏。其实在上半年的成交量方面与出让地块的优良程度也有一定的关系。在上半年挂牌出让的地块中，优质地块并不多见，其中5幅来自新北区；46幅来自武进区；19幅来自中心城区。但是在出让的地块中，绝大多数地块离主城区较远，更有不少是来自偏远乡镇的地块。,9、2011年上半年与201

47、0年全年比较,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,9、2011年上半年与2010年全年比较,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,9、2011年上半年与2010年全年比较,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,9、2011年上

48、半年与2010年全年比较,2011年上半年常州市区共挂牌出让70幅地块，其中成交66幅地块，4幅流拍。在所成交的66幅地块中，仅24幅溢价成交，42幅地块底价成交，底价成交占总成交地块的64%；2010年全年，底价成交地块为所有成交地块的50%。在24块溢价成交的地块中，未见疯狂竞价现象，相较于2010年土拍现场的火热实属冷清。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,一、常州市房地产市场研究,9、2011年上半年与2010年全年比较,小结：盘点这半年，土地成交107亿，不

49、足去年4成。,一、常州市房地产市场研究及土地分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,常州市商品住宅市场分析,城市宏观环境研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市商品住宅市场分析,4、南通房地产供求变化情况,2010年商品住宅市场交易相比09年趋势有所下滑，新增供应小幅萎缩，成交量下降，存量依然有所减少，但房价依旧高速上涨。,市区商品住宅市场总体表现,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,1、商品住宅市场,城市宏观环境

50、研究,区域房地产市场环境,推荐地块基本概况,推荐项目初步投资分析,区域房地产开发流程介绍,考察初步结论与推进建议,二、常州市商品住宅市场分析,下半年供应量大幅回升，但全年供应量小幅下滑 虽然09年市场形势一片大好，但由于2010年度政府对楼市的大力调控，导致市场供应量不足，2010年新增供应量与2009年相比呈现下降趋势。1-12月全市商品住宅累计上市494.59万，同比下降14.21%。从供需环境来看：目前市场供应量相对减少，成交量有所下滑，另一方面，后期市场余量虽有所下降，但余量仍然较大，仍需要漫长去化周期。从价格走势来看：10年价格整体走势上涨趋势较为明显。从产品面来看：具有品牌优势的楼