《依翠园市场调研定位.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《依翠园市场调研定位.ppt（62页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、目 录,一、项目简介二、市场调研分析三、定向分析四、项目经营建议书1）百货区设计规划说明2）农贸区设计规划说明3）电子耗材区设计规划4）餐饮区设计规划说明,一、项目简介,按照北京市城市总体规划要求,未来石景山被赋予“一区三中心”的发展定位,即城市功能拓展区、城市职能中心、综合服务中心和文化娱乐中心。根据石景山区CRD（首都文化娱乐休闲区）规划，将建六个商务功能区：北京国际雕塑园地下商务区、银河商务区、京燕商务区、京西会展商务区、TSM时代购物花园商务区、苹果园交通枢纽商务区。目前石景山区的旅游休闲主要都集中在西万达广场一带，包括家乐福、永辉超市还有石景山游乐园都在周边。其中银河商务区是未来石景
2、山区政治、经济、文化的中心，也被称做石景山的小CBD，同时容纳高端产业写字楼和超市、数字电影放映厅、电玩城等休闲娱乐项目。本项目为小区地下二层，原人防工程。南邻莲石东路、西靠西五环主路、北朝长安街，道路交通及公交地铁交通便利，地理位置带有明显的地区性。面朝南向，相对伴月园休闲花园；附近环绕六合园、七星园等大型住宅小区，属于典型小区式类型项目。附近商业以万达西广场、京西电子城、美廉美超市、伴月茶城及房屋地产中介组成；仅以半径600米调查，设有中大型农贸市场达3家；西南延伸小区道路内，拥有丰富的临街餐饮。,二、市场调研分析1、调研范围：依翠园调研覆盖面积：项目周边2公里本项目周边交通及商业格局：公
3、交站点：衙门口、京原东站、银河大街、六合园等公交线路：959、622、472、325、308、450、958、354、436、212、546、751、435、546、663、运通120、481、373、337、527、598、597；地铁站点：八角游乐园站大型超市：美廉美超市、汇海银星超市、永辉超市、家乐福、华普等大型商场：天大百货、世邦国际、华联商场、金川商城、万达广场、京西电子城、苏宁电器、大中电器等,2、方向商圈概况：北：银河大街：北靠八角地铁，拥有万商商务广场、京西电子、华联商场、苏宁、大中，市政设施含有石景山医院。东向延伸目标市场包含京西电子。银河大街较为繁华，东邻万达广场，临街主要
4、以门店、商务中心、京西电子市场、苏宁为主，餐饮有8家，网吧1家，大型酒店2家，其它17家。东北：万达广场 石景山万达广场，坐落于西长安街，占据石景山核心区域，建筑面积近30万平方米，规划了五星级酒店、5A级写字楼、国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高档百货商场、步行商业街和综合餐饮娱乐中心等商业项目，是典型的城市综合体项目。南：住宅以六合园、七星园、依翠园等为主。商业以七星东街、仙鹤楼、鲁谷南接、鲁谷路沿街门店为主。南向目标市场为：仙鹤楼早市、芳园菜市场。东：东向目标市场为：社区小院小型农贸市场。,3、本项目实地概况调研附近小区：依翠园、六合园、七星园、诗景长安、五芳园、永乐小区、双锦园、
5、远洋山水、重兴家园、京汉旭城、重聚园、时代庐峰等；常住人口数量：约154458户，60万以上人口；项目客流量：门前行人量为：300人/小时；居住年龄占比：35岁以下约占60%、35岁以上约占40%；,4、周边重点目标性市场个案调研京西电子市场地理及周边商业简介：位于银河大街与鲁谷大路交汇处，银河大街街全长200米；鲁谷大街全长400米；公交站点：京原东站公交线路：959、472、958、597、527、598、337、373、76等；住宅小区：时代庐峰常住人口：5600人道路门店概况：餐饮8家（KFC、田老师、一品三笑等）、摄影1家、建行、农行、宾馆2家（万商花园酒店等）、其他各类商态（烟酒、
6、服饰、网吧等）总计17家。市场底商门店：眉州东坡酒楼、KFC、金凤成祥、天福茗茶、北京旅游咨询、大中电器、丽家宝贝摄影、中国建设银行、中国农业银行、学大教育、柯达、天润网吧、嘉事堂药店、一品三笑快餐、田老师盖饭、苏宁、万商花园酒店等。,市 场 商 情,市场内各业态及占比,2）万达广场地理及商业简介：石景山万达广场，坐落于西长安街，占据石景山核心区域，建筑面积近30万平方米，规划了五星级酒店、5A级写字楼、国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高档百货商场、步行商业街和综合餐饮娱乐中心等商业项目，是典型的城市综合体项目。公交站点：京原东站地铁站点：八宝山公交线路：941.728、389、337.
7、527；大型超市：家乐福,市场总结：1、位置交通及周边居民环境该商场紧邻石景山主路，辐射范围大，有独立的道路交通车牌站点，消费者出行多以自家车和地铁为主，日均流动客流很大，聚客能力强，经营状况良好。2、商业行情：万达广场全新设计的大型室内商业步行街，是万达广场的“灵魂”和“纽带”，是万达广场的主轴线。石景山万达广场商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长为180米，分为上中下三层，总建筑面积2万平方米以上。大型中庭气度恢宏，视野通透。步行街交通组织流畅，顾客在步行街任何一个点都能一眼望到楼上楼下的20多个商家，并迅速到达。石景山万达广场引进了万千百货、家乐福超市、万达国际影城、大歌星KTV、
8、国美电器、运动100、一兆韦德健身、神采飞扬电玩城等主力业态，集零售、休闲、娱乐、健身、商务等功能于一身。步行街内业态组合丰富，NIKE、KAPPA、PUMA、VERO MODA、ONLY、JACK JONES等知名服装服饰均在此设有品牌旗舰店，肯德基、麦当劳、必胜客、味千拉面、权金城、麻辣诱惑等各种中外知名餐饮、特色美食，生活配套服务设施齐全。是公司对公司的合作方式。3、地下菜市场及餐饮：市场地下1层为家乐福超市，主营百货、食品蔬菜、水果、粮油米面为主，主要服务于周边社区居民。,3）玉泉花鸟鱼虫工艺品市场地理及商业简介：位于北京石景山区鲁谷路东口，紧邻北京国际雕塑公园。面积约1.2万平，分3
9、层，主要经营翡翠、水晶、字画、奇石、陶瓷、书籍、木雕、茶叶茶具、鲜花绿植、水族渔具等。公交站点：鲁谷东口站地铁站点：玉泉路公交线路：特8、308、373支、605、597、850支、958鲁谷东口站，337、338、370、389、617、619、620、728、736、747、817玉泉路站。,市场内各业态及基本情况：地下一层主营：花鸟鱼虫。是档口的形式，基本摊位12平方米，分西、中、东三个大厅，平均价位4-5元平方米，合同期一年，季付，押金5000元，现无空摊位，转让费50000元左右。一、二层主营：翡翠、水晶、字画、奇石、陶瓷、书籍、木雕、茶叶茶具等，平均价位6元平方米，是档口的形式，基
10、本摊位10平方米，合同期一年，季付，押金5000元，现无空摊位，转让费70000-100000元左右。周边门面店租金在3000-8000元,4）农贸、菜市场类A、仙鹤楼早市（农贸市场）地理及周边商业简介：位置：五环鲁谷桥东南角，距项目500米，西北向住宅小区：七星园常住人口：4500户道路门店概况：北侧为衙门口路，门脸店较多，品类包含小超市1家、烟酒2家、美容美发4家、房产中介3家、饭馆5家、休闲娱乐3家、其他4家。,市场内各业态及占比,市场总结：1、市场概况本市场建筑以环岛摊位、边摊摊位及部分铺位组合而成。南北两侧主门各一，市场整体走向为南北通透式。品类布局从北至南分别为：百货、肉禽水产、蔬
11、菜、主食、水果等大项，其间穿插少量厨具、加工、茶叶等小品类。主营蔬菜、水果加部分生活小百货为主的综合市场。此市场无餐饮区、清真区、海鲜加工；服装服饰、箱包、床品针织等居家类摊位较少，可忽略不计。经营主题相对明确，市场定位单一专业，菜品价格相对低廉、品质较为新鲜，同类比较优于超市。2、商业行情：市场经营时间3年以上，出租率97%以上，为本地规模最大的农贸类市场。南门在建300平左右冷库，租金计划为3元/天。客流量较大，基本覆盖本项目所辖社区居民。,B、芳园菜市场地理及周边商业简介：位置：七星街与六合园路交汇路口东约20米，距项目300米，项目西向公交车站：六合园西口 450、472住宅小区：七星
12、园、六合园、依翠园门店概况：西侧为七星东街路口，门脸较为拥挤；其中餐饮12家、小型超市2家、美容美发6家、房产2家、烟酒5家、其他20家。,市场内各业态及占比,市场总结：1、市场概况此市场室内面积较，因此外延摊位至门口，门口露天摊位区已形成一定规模；室内以柜台摊位为主。中间设置超市1家。此市场经营以水果、蔬菜、肉类为主，无小百类、海鲜、餐饮。2、商业行情：市场总体占地较小，地处居民社区中心，出租率99%以上。门口因经营时蔬水果、蔬菜，且相邻十字路口，客流量较大。租金价位：菜摊，5、6月租金2000元；花鸟，13平3500元。押金为单月租金，季付。,C、重兴园社区菜市场、地理及周边商业简介：位置
13、：鲁谷大街与张仪村路交汇北约80米，位于项目东南方向公交车站：吴庄站 622，959，546住宅小区：重兴嘉园、京汉旭城、重兴园门店概况：东侧为鲁谷大街，餐饮6家，房产8家，超市3家，银行3家,市场内品类分布：鲜肉4铺，水产2铺，熟食2铺，主食厨房3铺，蔬菜8铺，水果3铺，调料干果3铺，豆制品1铺，面包房2铺，烟酒2铺，办公用品2铺，内设有超市，租金：菜摊，5、6月租金1300元，卫生费30元，管理费：50元。市场内二层是老人医疗器械体验馆。地下一层为网吧。,5）东南向商圈市调：鲁谷大街，南北走向，南至张仪村路，北至石景山路，贯穿重聚路，莲石路，鲁谷路，政达路。全长5000米。鲁谷大街门店情况
14、：共120余家，地产30家，烟酒15家，服装系30余家，美容美发10家，银行8家。周边小区情况：包括重兴家园，京汉旭城，重兴园，重聚园，五芳园，永乐小区，常住人口约25146户。,A、天大商城一层经营品类：百货6铺，鲜肉2铺，干果1铺，蔬菜7铺，豆制品2铺，水果4铺，蛋糕房1铺，烟酒1铺，小家电1铺，珠宝1铺，餐饮4铺，化妆品1铺，手机1铺，主食2铺，二层经营品类分布:针织5铺，服装10铺，箱包8铺，饰品8铺，鞋13铺，儿童乐园40平米，三层经营品类分布：中青年服装25铺，儿童服装25铺，儿童乐园100平米，商场总面积：7000平米，一层租金：58元每平。二层租金：46元每平，三层租金：35元
15、每平，无管理费，卫生费每月100元。,B、金川商城一层：珠宝10铺，化妆品8铺，手机15铺，铺位面积1220平米，共30个铺位。二层：饰品40铺，箱包20铺，童鞋50铺，玩具40铺，童装20铺，铺位面积：810平米，共200铺位。三层：成人服装，休闲服装150铺，鞋帽100铺，共200铺，铺位面积：815平米。金川商城总面积在10000平米左右。现在正在招商，已经招租一个月，招租状况在百分之65以下。一层租金：810元/平米，二层租金：58元/平米，三层：47元/平米，租金年付，合同期2年，无管理费，押金5000.开业时间9月中旬。,C、永辉超市一层：糕点100平米，熟食120平米，休闲食品7
16、00平米，鲜肉600平米，调料600平米，水产1000平米，干果600平米，蔬菜500平米，水果400平米。二层：服装800平米，鞋300平米，日化用品1300平米，儿童用品、玩具800平米，针织内衣400平米，电器1000平米，办公用品、体育用品400平米。永辉超市总面积为10000平米左右，统一收银。餐饮区：400平米，共10家，每家10平米左右，位于一层，独立餐饮，公共就餐区约150平米，环岛式铺位，经营品类包括：家常小炒，麻辣香锅，四川冒菜，云南米线，卤煮火烧，兰州拉面，沙县小吃，鸭血粉丝，滋味羊汤，麦香鸡排，川粤小吃。租金情况：每月5500元。,三、定向分析,经过前期市场调研，本地区
17、中高端消费以万达广场为主；农贸菜品以仙鹤楼早市、芳园菜市场为主；超市以家乐福、永辉超市为主；另有特色主题市场京西电子城。基本构建了鲁谷地区商业环境和商业类型的组成与搭配。从市调结果来看，超市、菜市场较为齐全、电脑类产品供给量较大，服装、鞋帽、家居、针织、美食餐饮、百货等经营较为缺乏，结合本地人文特点，凸显本地商业品相存在一定空白。本项目地处众多住宅社区之中，辐射人口60万，消费群体明显以社区居民日常、生活类消费为主。以百货、服装鞋帽、家居、餐饮、农贸等品类为主的市场规划，不仅迎合大量社区居民生活需要，也是有效针对当地经济规模做科学规划的前提。因此，我们提出，本项目的规划以百货、农贸、数码电子、
18、餐饮为主的设计思路。,四、项目经营建议书,百货区设计规划说明一、项目特点经过前期市场调查研究，依翠园（项目点）地处鲁谷住宅核心区，周边环绕依翠园、七星园、六合园、时代庐峰等大型住宅社区，常驻人口60余万，属于典型社区型商业项目。二、附近商业环境分析：1、万达广场，属于大型室内商业步行街，商品定位以年轻时尚为导向，收纳了一批具有知名度的1、2线品牌经销商经营，适合时尚人群及收入较高者消费；2、超市两家：家乐福、美廉美超市美廉美超市位于本项目楼上，直接与本项目产生类比性。此超市分为两层，一层以百货、食品为主；二层以菜市场为主。其中百货类包含靠垫、床品、化妆品、睡衣拖鞋等，品类占比约为5%。经营品种
19、相对较多，但品类可选性及普遍性较差，售价同比市场普遍较高。,3、经过前期市调，本项目区域范围内，主要大型农贸百货市场以仙鹤楼市场、芳园市场为主。此两市场以经营蔬菜、水果、肉类、熟食为主，百货类占比不足5%，反映本地区市场对百货类招商经营出现明显偏移缺失；4、其他业态数据：社区周边门脸共计158家，其中餐饮37家、美容美发24家、烟酒13家、房地产12家、服装店8家、保健8家、超市2家、及其他个别品类店铺。此次数据分析统计，现存业态与农贸、家居有联系的占比约为5%以下。综上所述，反映本项目地区家居小百类商业构建与居民消费需求配比严重失衡，是我项目设置规划百货区的引导思路。,三、百货区细则规划1、
20、品类划分规划百货区可分为家居日杂五金电器、针织品、床上用品、窗帘布艺、儿童用品、十字绣家居用品、中老年服饰、一体店及综合大店等项目。可根据具体居民购物需求及年龄购买导向，设置科学细化的铺位及面积的比例占比。2、规划链接以儿童、床品、针织、十字绣、家居饰品等为主项，形成通过增大儿童品消费选择、上班族家居饰品吸引、突出家居主题客流导向等方式作为市场人流引导；连接窗帘布艺，突出强化家居主题，并衔接部分床品、针织铺位；穿插小家电、日杂电器为补充；一体大店可作为市场调节区域，设置为综合性卖场，根据实际招商具体落位项目。百货区设计应充分考虑客流主动线的引导、突出卖场主题定位为主的设计理念，实现地区消费引导
21、，配合呼应其他规划区，形成有效合理的品类连接和品类搭配，将市场整体盘活。,百货区通道效果图方案,农贸区设计规划说明本市场位于依翠园小区，附近人口近60万，以上班族为主，我们的农贸市场以新鲜农副食品、水产海鲜为主，改变现有市场的单一模式。在其周边大小有6家有农贸的市场和超市，其中仙鹤楼市场是附近较大的一个，是以大棚式经营，环境较差，其中水产海鲜类较少；芳园菜市场主要以蔬菜和水果为主，但其摊位是露天形式，居民的购物环境很不方便，市场较小，品类单一；华普、家乐福和美廉美超市购物环境虽好，但是菜价比市场略高，永辉超市菜品齐全，但是距离项目地较远，居民购物也不方便。上述6家市场超市存在分布较散，环境较差
22、，品类单一，只有在家乐福和永辉两家超市中有水产海鲜，因为距离远，所以在项目周边的水产海鲜市场存在空白。本项目将打造成新鲜、优质、价廉具有地域代表性的农贸市场，补充其现有市场存在的不足，优化环境，品类多元化，价格优廉化。,精品农贸区效果图方案,电子区设计规划说明一、整体市场定位：农贸市场。其中电子区占地面积为2000平米，经过前期市场调查，周边2公里内全是居民小区，常住人口达到60人，有固定的消费群体。二、周边的同类市场对比大众电器、苏宁电器、均以大型家电，品牌手机，品牌电脑为主，价格居高，其中京西电子商城虽是小电器为主，但是定位单一，主要是以手机，电脑为主，缺少大众消费者需求的小家电类商品。优
23、势：1、填充了周边市场对小家电类需求的空缺。2、价格方面：从商户角度来说与同类市场相比较租金价位比较合理。从消费者角度来说，购买的商品性价比高，物美价廉。四、综合周边的商业及居住环境。缺少一个为消费这、居住者提供一个家庭日用小电器，小配件及二手回收、维修的综合市场。,餐饮区设计规划说明一、餐饮区分析1、周边范围内品类齐全的美食广场符合社区群体、上班族等多方面的消费群体。2、其中容纳了中、高档次的饮食，吸引不同层次的消费群体填充周边市场的空缺。2、价格方面从商户角度来说与同类市场相比较租金价位合理；从消费者角度来说便宜的租金价位就奠定了他们所购买的产品性价比高，真正做到物美价廉。3、由于周边常住
24、人口达60万以上，多数是上班族，对餐饮的需求较大，所以本项目餐饮区定位为主食厨房为主，带有小档口海鲜加工和主题餐厅为辅，能满足各个层次的消费群体。4、周边小区较多，常住人为上班族，周边相邻的娱乐电玩城比较少，所以本项目特设电玩娱乐区，让周边的流动人口、上班族在紧张的工作之余放松身心，享受电玩城给他们带来的快乐。,5、本项目紧邻美廉美超市，超市有免费购物班车，能够带来大量的消费人群，使本项目的辐射面扩大，为项目带来更多的消费人群。6、本项目在物业坏境上将比周边相邻的餐饮的市场有较大的改善，将做到通道宽敞、地面整洁、灯光明亮。二、餐饮区品类规划主食厨房、熟食加工、凉拌菜、重庆小吃、土豆粉、成都小吃、粥铺、盖饭炒菜、东北水饺、豆浆煎饼、手抓饼、桂林米粉、石锅拌饭、过桥米线、云吞面、东北乱炖、沙县小吃、火锅城、麻辣香锅、水吧。,餐饮区效果图方案,
