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1、,上海城开 合肥项目 市场整合研究,（地块实景拍摄）,项目概况,地块位置：南淝河路与当涂路交口西北角规划用地面积：152226平方米总建筑面积：408930平方米建筑密度：29.89%绿化覆盖率：49.6%（其中集中绿化率：31.7%）总户数：2832户业态：高层公寓、高层住宅、联排别墅、办公、商业,技术经济指标,我们需要解决的问题,1、如何把握市场进行准确的定位2、如何挖掘产品优势、提升项目价值3、如何快速回笼资金4、如何运营“城开”企业品牌价值,1、打造合肥样板性标杆项目2、控制投资风险、实现利润最大化3、成功实现城开品牌强势登陆合肥、实现可持续发展战略,合肥房地产总体市场研究格局决定土地
2、价值,合肥是一座有2000多年历史的古城，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，素以“三国旧地、包拯故里”而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。尤其是三国时期魏吴在合肥长达32年之久的交兵，为合肥留下了逍遥津、教驽台、三国新城等众多的三国遗迹。悠久的历史，造就了众多的名人，影响较大的有包公、李鸿章、段祺瑞和台湾首任巡抚刘铭传、诺贝尔奖获得者杨振宁等。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、
3、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。全市常住人口为462.73万人。改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道，GDP连续20多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，去年全市实现生产总值853.57亿元，增长16.9%；全年全社会完成固定资产投资495.27亿元，比上年增长36.4%；财政收入达到130.88亿元，同比增长24.2%，全年实现
4、海关进出口总额41.83亿美元，同比增长19.2%，其中，出口27.94亿美元，增长27.6%；城镇居民人均可支配收入9684元，增长12.5%。合肥是一座轻工之城，美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等都是国内外享有盛誉的民族品牌。今日合肥已建设成为全国园林城市、全国卫生城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。,第一部分,崛起中的合肥,未来15年，合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中
5、心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。根据规划，近期及到2010年，合肥中心城区总人口将达300万人，建设用地达300平方公里。近期，合肥将重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展；重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等地区。本项目地块所处区域将成为未来新城与老城区的黄金交接点。,合肥2006-2020年城市总体规划,1、城市发展目标 坚持可持续发展的战略，依托科研和教育的优势，大力发展高新技 术产业和
6、第三产业，把合肥建设成为经济繁荣、科教发达、布局合理、设施完善、环境优美的现代城市。2、城市性质 合肥市是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。3、城市发展方向 城市主要向西、南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要 坚持“多中心组团式”的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有 序地开发新城区。4、城市形态 城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展，继续保持风扇形 城市形态，三翼之间楔入大片田园、绿地，新城区在312国道南侧依托老 城区，相对独立发展。5、城市总体布局 合肥城市分为5个分区：老城区为全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；东区为居住、工业、商贸、交通
7、功能的 综合区；北区为居住、工业、建材、仓库功能的综合区；西南区为居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区；新城区为现代工业基 地、兼居住、游憩功能。,城市总体布局图,2、分类目标经济发展目标。“十一五”末，全市地区生产总值确保1900亿元，年均增长15.5，力争达到2100亿元，年均增长18；全市人均生产总值达到5000美元；财政收入达到260亿元，年均增长15左右；全社会固定资产投资五年累计超过4500亿元，年均增长22以上；社会消费品零售总额达到650亿元，年均增长15；居民消费价格指数控制在年均上涨2左右；非公有经济占经济总量80以上。社会发展目标。“十一五”末，合肥市区人口达到
8、300万人，城市建成区面积达到300平方公里。人民生活目标。“十一五”末，城镇居民人均可支配收入确保16000元、年均增长11，力争达到18000元、年均增长13；城镇居民人均居住面积达到30平方米，城乡居民恩格尔系数分别降到35和42以下。可持续发展目标。“十一五”末，全市万元生产总值综合能耗比“十五”末降低20左右；城市建成区绿化覆盖率达到40以上，城市人均公共绿地面积达到11平方米；全市林木覆盖率达到18。,“十一五”时期合肥市经济社会发展的奋斗目标,1、总体目标 在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现2010年全市人均地区生产总值比2000年翻两番以上；资源利用效率显著提高，万元
9、生产总值能源消耗比“十五”期末降低20左右。通过“十一五”及更长时期的努力，逐步把合肥打造成为全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地和现代服务业基地；区域性的商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心；“引领皖中、辐射全省、联动中部、接轨长三角”的区域性中心城市和全国重要的科技创新型城市。加快“两个率先”进程，逐步建成经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、生态更加良好、人民生活更加殷实和独具魅力的现代化滨湖城市。,第二部分合肥市房地产市场分析一、合肥市房地产2005年回眸,2005对中国地产来说是多事之秋，这许多事也引发许多深层的问题显现出来。所以，这一年有了很多
10、口水、有了很多的所谓“PK”。有没有辨出个更明白的真理来？我们不知道。不过，2005年受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理等政策的影响，合肥市房地产市场在调整中保持稳步运行。主要表现为：房地产投资增幅理性稳速增长；商品房供求基本平衡，供应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升；市场运行更加稳健理性，没有出现大起大落。,1.投资规模与结构 2005年，合肥房地产开发完成投资167亿元，其中住宅132亿元，投资总规模增长40%，增幅比上年回落15个百分点，但仍高于全国平均增幅5个百分点。从投资构成看，土地购置费35.4亿元，占投资总额的21.26%，与上年同比下降11
11、个百分点；而土地购置面积405.3万平方米（约6100亩）与上年同比减少了一半，只相当于上年的51%，政府供地量大幅减少，地根紧缩政策继续发挥作用。其中住宅建设投资132亿元，占总量的79%，继续上升，并居于绝对优势。2.房屋供需总量及结构 房屋结构分析：从销售面积看，住宅、办公楼、商业门面分别占89%、2%、9%。从新开工面积看，2005年增长21.12%，其中住宅增长30.1%，住宅供给仍将保持上升势头。,（1）类型结构。19982002年，合肥市经济适用房供给总量169.58万平米，在建规模275万平米。20022004年，平均年建设规模45万平米，不足5%。2005年启动了50万平方米
12、经济适用房计划，只有10万平方米面向社会，每天排队咨询领表的有6000人，经审查符合条件的2000户，最终确认400户名额。求购数与实得数之比为51，相差悬殊。反映出经适房比例小，难以满足社会需要。（2）套型结构：高档大户型占主流，中低档房偏低。120平方米/套占48%，120150平方米/套的占39%，150平方米以上占22%。（3）品种结构：多层住宅所占比重回升。近年来，由于土地供给量缩价升，房地产开发强度加大，容积率上升，多层住宅所占比下降，2004年底已经下降到47%。但是，随着城市空间拓展，房地产开发边缘化，多层占比已由2005年4月份最低时的35%上升到2005年底的42%；前两年
13、对高档商品房用地的控制，导致了别墅体量下降，2005年别墅供给量下降了5个百分点；而节地型的高层、小高层建筑占比稳步上升，分别上升了4%、6%。（4）区域分布结构：由于城市规划及供地布局调整，合肥经济技术开发区、高新技术产业园区、政务文化新区供给上升，目前蜀山区楼盘占据第一；由于物流、商贸等新的城市功能增强，瑶海区也迅速成为房地产开发的热点板块，蜀山、瑶海两区供给量占全市的80%。前两年的开发热点，包河区目前一环范围内已几乎无新的开发项目，2005年，包河区住宅开发量最小，只有10%。但滨湖新城已进入道路规划建设阶段，二环区域将成为新一轮的开发热点区域，同时也是滨湖新城大建设的前沿阵地。整体上
14、来看，2005年，合肥房地产开发的郊区化趋势明显，近二环线的楼盘居多。,住宅结构分析,3.市场销售状况 2005年，合肥市房屋销售面积655万平方米、销售额150亿元，分别比2004年增长近40%、14%。2005年中央政府连续出台的各项宏观调控措施，对合肥房地产市场的影响有一定程度的显现，供需双方理性预期增强，供给增速放缓，需求尤其是投资需求明显收缩，市场整体上处于相持和调整阶段。,二、合肥市房地产2006年现况06年上半年房地产市场基本情况 1-6月份，全市商品房批准预售面积为252.19万平方米，其中商品住宅面积230.46万平方米，与上年同期相比分别下降29.87%和19.20%。1-
15、6月份商品房实际登记销售面积为237.24万平方米，其中商品住宅面积202.02万平方米，与上年同期相比分别增长5.12%和7.09%。1-6月份商品房成交总金额为81.34亿元，其中商品住宅成交金额62.78亿元，与上年同期相比分别增长1.97%和0.75%。1-6月份商品房平均销售价格为3428.46元/平方米，其中商品住宅平均销售价格为3107.41元/平方米，与上年同期相比分别增长5.92%和2.93%。1-6月份实际登记销售的商品住宅中，按面积标准分类，普通住宅套数占总比为84.93%，比上年同期数增长13.43%；面积占总比为76.0%，比上年同期数增长15.88%；金额占总比为7
16、5.79%，比上年同期数增长了14.85%；普通住宅占总比有较大幅度的增长，宏观调控效果明显，市场结构更趋合理。,1、按商品住宅户型结构分类：1-6月份，全市销售备案的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积在80平方米以下的占商品住宅成交总套数的12.63%，与上年同期相比增长6.32个百分点；80-100平方米的套数占总套数的21.65%，与上年同期相比增长0.2个百分点；100-120平方米的套数占总套数的19.87%，与上年同期相比增长3.22个百分点；120-150平方米的套数占总套数的34.81%，与上年同期相比增长2.52个百分点；150-180平方米的套数占总套数的7.
17、47%，与上年同期相比下降8.46个百分点；180平方米以上的套数占总套数的3.57%，与上年同期相比下降3.81个百分点。销售备案的中小户型住宅比重，与上年同期相比增幅较大；户均面积为117.63平方米，比上年同期户均面积小10.86平方米，户型结构更加合理。,2、按商品住宅价格结构分类：1-6月份，全市销售备案的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅销售单价在2000元/平方米以下的占商品住宅成交总套数的5.51%，与上年同期相比下降6.9个百分点；2000-2500元/平方米的占总套数的9.54%，与上年同期相比下降4.66个百分点；2500-3000元/平方米的占总套数的31.44%，与
18、上年同期相比增长3.65个百分点；3000-4000元/平方米的占总套数的42.88%，与上年同期相比增长4.27个百分点；4000-5000元/平方米的占总套数的5.71%，与上年同期相比增长0.28个百分点；5000元/平方米以上的占总套数的4.93%，与上年同期相比增长3.37个百分点。登记销售的中价位（销售单价在2500-4000元/平方米）住宅比例与上年同期相比增幅较大，价格趋中较为明显。,06年合肥上半年房地产市场结构分析,06年前三季度房地产市场发展情况,今年19月份，合肥市实际登记销售的商品住宅中，按面积标准分类，90平方米以下住宅套数占总量的22.61%，比上年同期增长料3.
19、46%；金额占总比为14.64%，比上年同期增长了4.97%。144平方米以下普通住宅套数占市场全部住宅供应总量85.33%，比上年同期数增长15.69%，金额占总比为76.34%，比上年同期数增长了14.8%。前三季度，商品房空置面积达到91.99万平方米，同比增长89.3%，比一季度和上半年分别上升63.5和37个百分点。13季度，房地产业投资197.37亿元,增长57%，但投资增速下滑。房地产开发同比增长57%，呈逐月回落之势，较上半年下降10个百分点。,目前，合肥的房地产市场实现了供求基本平衡，结构日趋合理，价格较为稳定，房地产市场呈现良性发展趋势。今年19月份，合肥市商品房批准预售面
20、积为421.71万平方米，其中商品房住宅面积354.88万平方米，与上年同期相比分别下降9.83%和5.99%。登记销售面积为366.44万平方米，其中商品房住宅面积317.72万平方米；与上年同期相比分别增长13.53%和16.64%；实现销售金额156.75亿元，其中二手房交易额31.25亿元。商品房住宅市场价格平稳，增幅逐步下降。2006年19月份平均销售价格为3423.48元/平方米，其中住宅平均销售价格3100.13元/平方米，与上年同期相比分别增长6.61%和2.98%。新建商品住宅市场面积结构更加合理，宏观调控效果明显。,图5：2006年1-5月各区商品住宅供应面积分布图,从20
21、06年1-5月份合肥各区之间的住宅供应和需求情况来看，供应量排在前三甲的分别为蜀山、新站和经济区,需求量前三强则为包河区、经济区和蜀山区。随着经济区房地产投资的不断提高，该区域已经成为房地产活跃板块。而瑶海区具备良好的商业基础和工业基础，随着基础设施的进一步改善，区域地产发展态势良好。,2006年1-5月各区商品住宅成交面积分布图,合肥住宅价格涨势呈现两个特点：,2005年以来，合肥住宅成交价格呈稳中有小幅上升的趋势，其价格趋势呈现以下两个特点：(1)价格窄幅震荡的趋向非常明显，从2005年至今，虽然房价起落波动较频繁，但一直稳定在3100-3300元/平方米的窄箱内，并无更大的突破，也无显著
22、的下跌。因此，整个合肥住宅价格运行平稳。(2)从空间上来看，经济区与新站区成交均价最低，这两区也是房价上涨较为稳定的区域，不过至今仍没有突破3000元/平方米大关。其他六区住宅均价于3000-4000元/平方米之间，波动相对较为频繁，总体上价格呈小幅上升趋势。,(1)经济持续增长和居民收入的提高促进房价上涨 从宏观经济环境来看，合肥经济持续发展为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。合肥市“十一五”规划以及141“城市空间发展战略构想”到2010年全市地区生产总值总量超过1900亿，城镇居民人均可支配收入达到18000元，城镇居民人均居住面积达到28平方米，城区人口增加到300万。目前离发展目标
23、的差距预示着巨大的发展潜力，同时随着近年来居民收入平均水平的逐步提高，居民住宅消费能力进一步加强，对房价上涨的承受力增强。,从宏观环境面来看，外部环境推动房价上涨,(2)投资预期促进房价上涨 由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段，房地产业成为利润率相当高的一个行业，从而吸引了众多企业投资房地产业。同时在国家宏观经济高速增长的大背景下，人民币面临较大的升值压力，市场预期升值时，大量短期的国际投机性资金将涌入中国，而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；具备保值增值功能的房地产自然成为这些资金的投机对象。作为安徽省的省会城市，合肥房地产
24、业的成长性较好，因此投资的扩张加大需求将促进房价上涨。,荒岛观点,合肥市十月份住宅类房地产销售排行一览表,包河区市场分析,包河区于2002年3月6日随合肥市区划调整应运而生。位于合肥市中心以南，东邻南淝河、南濒巢湖、西至金寨南路、北界环城路，总面积307平方公里（其中巢湖水域面积74平方公里）。辖义兴、义城2个镇和大圩、烟墩2个乡，常青、骆岗、芜湖路、宁国路、巢湖路5个街道，全区总人口约46万。到2005年底，区域内完成地区生产总值突破百亿大关，预计达到110亿元，比上年增长20.8%；城镇居民人均可支配收入预计达到10550元，农民人均纯收入预计达到5400元，分别比上年增长11.7%和10
25、.9%。包河区具有独特的区位优势。襟三河而带一湖-包河、十五里河、南淝河川流其间，区南紧临全国五大淡水湖之一的巢湖，区西紧临国家级合肥经济技术开发区，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。包河区具有丰富的资源优势。面积约占合肥城区的五分之二，是合肥4区中国土面积第一大区、水域面积第一大区、林木面积第一大区，有着广阔的发展空间和雄厚的自然资源。包河区具有便捷的立体交通优势。合肥骆岗国际机场座落区内，南淝河“黄金水道”通江达湖，312国道、合安高速、市区一环、二环等高等级道路相互交织。包河区具有浓郁的科教文化优势。区内座落有包公祠、包公墓等一批名胜古迹，汇聚有中国科技大学、合肥工业大学等蜚声国际的高等学
26、府，分布了省广播电视中心、省图书馆、省黄梅戏剧院、省体育馆等众多重要文体机构。包河区具有一流的招商引资载体优势。辖区内有美菱集团、国风塑业、江汽集团、安凯集团、皖能集团、丰元药业等6家上市公司，驻肥的中央和省直属企业有近半数座落区内，经济聚集度在合肥4区中处于前列。规划面积12平方公里的包河产业园迅速崛起，园区建设和招商引资形势喜人；科学规划、合理布局的乡镇、村工业园区健康发展；招商引资政策优惠，服务环境优越。未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域。合肥市规划近期将重点发展滨湖新区,包河区概述,房 地 产 图,包河区代表性楼盘分项指标统计：,2008房地产营销策划大全策
27、划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,包河区具有独特的区位优势。襟三河而带一湖-包河、十五里河、南淝河川流其间，区南紧临全国五大淡水湖之一的巢湖，区西紧临国家级合肥经济技术开发区，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。包河区处于城市上风口，是发展房地产、观光旅游等服务业的最佳选择。随着新一轮市政规划的出台，打造“滨湖新城”的理念轰然而出，相应的城市建设将极大的推动房地产市场的发展。城市规划推动建设的转移，以老城区为核心，东、西、南三向拓展的城市“扇形”发展格局形成，城市中心东南转移大局已定，省政府南迁也将极大提
28、升区域价值。区内柏林春天、金地国际城、万振逍遥苑以及即将推出的绿地新里海顿公馆均沿马鞍山路坐落，内引外联的核心干道，巨大的消费潜力和交通的优越性必将造就未来合肥市CLD中心的繁华落成。包河区注重以旧城旧村改造为依托，来稳健发展房地产市场。主要采取“政府牵头、企业主导、连片开发、整体改造”的方针，借助包河大道的拓宽，对葛大店商业副中心实施连片改造，借助二环路拓宽改造和专业市场群建设，全面启动实施南二环沿线旧村庄改造。此外，包河区还积极发展楼宇经济、物流经济、水岸经济和人文经济等特色经济，打造特色街区。区内在售楼盘中以小高层、高层为主，三房与单身公寓市场反应较好。,区域特征:,同类楼盘分析,代表性
29、联排别墅,维也纳森林花园坐拥流金地带，眺瞻蜀山翠绿，和省城的政务文化新区为邻，与“黄山路”和“望江路”两条景观大道零距离接触，设施优越齐全，SPA会所、双语幼儿园等，生态环境优美，绿化率较高，主题景观园林设计合理，该楼盘性价比较高，住宅品质优良，区内配套设施完善。毗邻大溪地国际BLOCK街区，人文精神与理想人居的全新构想。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,和顺东方花园：97万平方米滨水生态高尚社区，48.2%超高绿化率，为合肥东部居住、置业首选，3万平方米原生态三十埠河，
30、蜿蜒穿过社区，户户临水，尊享“威尼斯”般浪漫感受，高贵不贵，轻松圆你别墅梦，与五星级酒店连成一体，升值无限，尊贵无限。引进蒙台梭利科学教育理念，尊贵身份世代传袭；社区免费豪华空调巴士。,碧湖云溪位于合肥市东南进风区，北依太湖东路，南临二环路，与新建市中心大道马鞍山路仅数百米，距四牌楼仅5公里路程，是紧邻市中心的城市内别墅园区。碧湖云溪地形起伏有致，基地内有绵长的自然溪流和两个碧水湖泊，环境优美，空气清新，适宜人居。园区规划以独家庭院的高尚联排别墅为主，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅，建筑高度在二至四层，容积率仅0.67，是合肥市区罕见的“三高三低”高绿化、高配套、高智能和低容积率、低层
31、、低密度和城市软环境别墅社区。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,特征分析：1.合肥在售联排别墅项目不多，且每个项目的体量都不大，多数 是2003、2004年较早前项目，部分项目已接近尾盘状态；2.合肥联排别墅项目以有先天优势（优美自然环境）的蜀山区居 多，包河区离本案最近也只有碧湖云溪项目，且该项目三期销 售业已接近尾期；3.该业态在售项目价格集中在50006000元/；4.该业态户型面积一般为200300平米左右，层数以3层、3层半 为主；5.合肥别墅项目建筑风格一般以
32、欧式和现代为主，环境景观规划 一般。,代表性花园洋房,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,国建香榭水都都市新现代亲水院落，秉承“超越、成就卓越”的精神以及“国际视野、本土人文”的建筑理念构筑优越、高雅、亲切的生活平台！推动合肥城市的人居水准不断前进！以现代、国际、健康、和谐的居住理念，规划高层洋房与花园别墅结合的都市新现代亲水院落空间，以近乎苛求的严格赋予空间灵动与魅力。在城市与自然兼得的绝美地界，创造繁华与闲雅共生的卓绝品质生活！,绿城桂花园位于合肥市高新区西南，东临科学大
33、道，北靠合肥市景观大道黄山路，西连人工湖路，南接天湖路，与人工湖及合肥市区惟一的山脉大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。绿城品牌认知度较高，楼盘自身品质档次高，小区功能齐全，配套完善，分区明晰，动线流畅，宅间绿地较大，营造出一座温馨秀美的江南小镇格调。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,澜溪镇是香港华润置地在合肥的首个鼎力倾情之作。2004年9月14日，华润置地不惜斥资两亿多元，一举拿下这一200多亩的地块，可谓寸土寸金，出手不凡。这是因为在合肥近郊只有一座大蜀山，紧邻500
34、万平米的自然森林，山脚下又有15万平米的人工湖，澜溪镇这种依山傍水的自然景观，可谓是独一无二的。房子是可以复制的,但自然景观是不可以复制的,正是这种稀缺的自然资源,带给了澜溪镇独特的价值。,特征分析：1.合肥市所售花园洋房数量上为蜀山区居首，究其原因，蜀山区山 水景观优美，环境好，受污染程度小，适宜建花园洋房或别墅类 业态；2.合肥市较为成熟的花园洋房或者说纯花园洋房项目不多，多数项 目中有别墅、多层、小高层等多种业态；3.该业态项目基本上分布在二环以外，交通条件一般；4.该业态项目周边配套、学区及市政功能设施一般，出行购物条件 较差；5.该业态项目售价集中在4000元/左右；6.同类业态户型
35、以大三房、四房为主，户型面积以130160为主 导。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,代表性高层公寓,天骄国际：位于新站区胜利路与琅琊山路的交汇处，总占地面积15890平米，总建筑面积约7.3万平方米，是集商住、办公、购物于一体的高档公寓。整体分为A、B两大单元，裙楼一至四层为商业购物中心，A单元为5至24层商住公寓，B单元为5至32层商住公寓。户型面积从40多平方到150平方，以中小户型为主。,“圣大国际”项目位于长江东路与滁州路交汇处、工人文化宫旁（长江东路南侧滁州路
36、西侧）。紧靠南淝河、古井假日酒店、逍遥津公园与合肥市第一商圈淮河路商业步行街。距离合肥市长途汽车站约1公里。城市主干道寿春路、长江路、胜利路以及明光路环绕周围，有众多公交线路经过该项目到达全市各个区域，交通非常便利。项目周边配套设施齐全，银行、学校、医院、菜场等一应俱全，充分满足日常生活的需求。圣大国际项目为综合型物业，包括有办公、住宅、酒店式公寓、商铺等四种物业形态。,项目规划建筑面积约15万平方米，其中办公写字楼1万平方米，高档酒店式公寓2万平方米，商业房产5万平方米，住宅7万多平方米。目前已引进世界知名连锁超市正大集团的易初莲花超市进场经营，同时在裙楼部分设置有茶社、快餐、酒店、多功能V
37、IP会所等，全面满足业主不同方位、不同层次的需求。聘请深圳鹏基物业管理服务有限公司。圣大国际项目地理位置优越，小区规模大，内外配套设施齐全，客户定位层次较高，四星级的硬件，五星级的服务，项目建成交付后必将成为合肥地区的标志性高档小区。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,温莎杰座：是合肥市新站区一标志性建筑物，项目位于新站开发区胜利路与凤阳路交叉口处。毗邻合肥市汽车站、火车站，交通便捷。项目占地面积约32亩，总建筑面积16万多平方米，总投资4亿元人民币。共五栋高层，一至四层为
38、商业裙楼，五至二十九层为住宅楼及公寓。,金地国际城30万平方米国际生活城。以小高层统领多种物业形态，以世界级规划及建筑理念，带来尊崇、悠闲、品味的国际生活格调。近30万平方米巍然城邦，万象云集的生活盛宴。简约、大气的建筑风格，高科技框架剪力墙结构、独特错层阳台设计，展现新都会生活的雍容气度。以生态为主题，融合现代审美风格与实用功能营造园林景观，强调环境、建筑与人的充分和谐共生，满足现代人亲近自然的生活渴望。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,U TOWN金色地带总建筑面积1
39、2万平米，复合高级写字楼、商业裙楼和三幢高层公寓为整体，创造城市个性单元，为合肥年轻高知阶层创造彰显自我个性的工作和生活专区。U TOWN金色地带商业面积约21236万平米；公寓27层、共52496万平米，以中小户型为主；写字楼高29层，闪耀地标光芒，建筑面积27698万平米，高标准电梯配置，创造个性而经济实用的商务环境，大堂和公共区域均精心设计，分隔布局灵活，打破传统写字楼的模式化，为精英企业提供更为人性化和个性独立的事业发展平台。U“You、Your”，你、你们、你们的“优秀的、优越的”“悠游的、悠然的”Town 直译为地方、区域、城镇，意指一个综合性区域，是融合了写字楼、商铺、住宅为一体
40、的复合性产品！,黄金广场：该项目位于黄山路与金寨路交汇处，邻近黄山路，人流密集，坐拥商圈配套，尽享高尚人文氛围。周边有中国科技大学、安徽大学、合肥学院等众多高校学府，有着成熟的育才氛围。医疗、银行、邮局、娱乐餐饮等配套完备，公交路线众多，出行便利。目前该区域已成为合肥科技商业中心的核心。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,绿城百合公寓占地面积约148亩，总建筑面积约25万平方米（其中地下车库面积约5万平方米），规划有13幢高层住宅，建筑层数为12-24层，总户数约为1400
41、户，容积率2.08，绿化率61.8%，建筑密度15.1%，车位配比率100%，是一个集高层公寓、商务会所、双语幼儿园、地下车库和沿街商铺等功能于一体的高品质城市居住园区。,特征分析:1.新站区为高层公寓热点区域，沿胜利路两侧分布较多，该地段人流量较大，交通便捷，购物方便；2.大部分公寓项目地处繁华领地，噪音较大，不适宜居家，所以更多程度上 为新贵一族的单身公寓；3.公寓周边配套齐全，主要配套有大型商场、超市、银行、娱乐场所及电器 卖场等；4.由于公寓所处地段较好，此外内部建筑形态复杂，土地成本、建筑成本较高，因此一般单价在4000元/以上；5.户型结构以1房1厅1卫、1房2厅1卫为主，面积不超
42、过90，其中以4060 为主导户型面积；6.消费者选择公寓很大程度上由于其交通及购物的便利性，属于宜商宜投资产品 因此升值潜力巨大；7.圣大国际有220套的5.45米的挑高式公寓，户型55，均价6000元/左右，销 售非常理想，目前只剩10套左右；8.金色地带有60的挑高6米、相当于上下跃层式的公寓，均价7600元/左右。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,区域竞争性楼盘分析,区域竞争性楼盘,绿地海顿公馆位于合肥城市新中心，占据滨湖新区最成熟的水岸生活圈，优越生活配套，周边
43、名校林立，教育配套完善。不仅介于繁华区域之间，又能将淝河的秀水揽入怀中，幽居之美，带来堂前的波光粼粼，窗外无限的旖旎风光。绿地海顿公馆注重“建筑、生活、艺术”三者的融合，通过富有创造力的建筑设计，以高层建筑群为主，勾勒出令人赏心悦目、富有韵律的城市轮廓。城市高层的好处在于节约用地，尺度适宜，可在控制容积率的情况下创造更多绿地空间，并能提供更开阔的景观视野。绿地海顿公馆还特地将社区高层建筑结合社区水生态湖景，使滨湖的水景沿社区轴线得以延续。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,
44、万振逍遥苑四期地处铜陵路与太湖路交口西北角，用地面积104348。建设用地大体呈“梯”形，北边线呈不规则锯齿形，本案规划建筑面积达34万，以高层、小高层为主体，袭承逍遥苑高贵、简约的建筑风格以及优美水系景观广场，不但拥有高绿化园林风景，更享有成熟高尚超大型PARKHOUSE亲水公园豪宅风情。,元一柏庄位于合肥市巢湖南路88号，铜陵路99号，北临南淝河，西接铜陵南路，南靠南淝河路，项目总用地面积23.5万平米，规划建筑面积55.4万平米，由20幢小高层和高层组成。沿着铜陵路和巢湖路有11幢LOFT、一幢大型商业综合楼及5万平米商业用房组成的时尚商业街。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料
45、库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,柏林春天城市CLD标志性社区，占地将近100亩，建筑面积16万平方米，位于马鞍山南路与望江路交叉口西南侧，处于城市发展的纽带地段，交通便捷，地段优越，每项配套设施，只为更方便愉悦的生活贴身打造。与诸多中高档次的品质社区为伴，延续城市发展的方向，北距繁华老城区约500米，南离城市未来新城区（巢湖片区）约10分钟车程。,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,一、年龄 计
46、划购房的人群中，3040岁占比例最大，达到41%；其次是4050岁之间的人群，这两类人群成了购房主体。,二、家庭人口结构 被访者中三口之家占有绝对的比例，为60%，他们大部分为二次置业者，经济条件尚可，但子女基本都在求学，虽然是改善住房条件，但选房时也比较谨慎。家庭结构中有四人或以上的情况也有一定的比例，为23%；二口之家的比例次之，为13%，基本为首次置业者。,三、家庭年收入 合肥市近几年的经济发展比较迅速，总体水平仍不高，被 访群体的年收入在5万以下者占了一半以上，但一些高收入群体比例不断上升。,四、选择区域 被访者中有31%的群体把购房目光投向了包河区，他们认为滨湖新区的启动将会带动包河
47、区新一轮的投资热潮和开发热潮，而现代化、生态化的新区更适合休闲、居住与养生，可见整个包河区已逐渐成为消费者购房置业的首选之地。,五、购房需求面积 本次被访者计划购房的面积集中在80-100平方米和100-130平方米，130160平方米之间的户型受到二次置业者的欢迎，同时也占到被访者的19%，而160平米以上的户型需求相对较小。,六、购房总价 二次置业者的购房总价集中在40万元左右，4050万元之间的总价也有一定的接受程度，而50万元以上的价位能接受的消费者相对较少，但不断增加的趋势相当明显。,七、新政影响 前几次国家对房地产的宏观调控而推出的一些新政，受到了各方面的关注。合肥市消费者有47%
48、的人认为合肥正处于跨越式发展的关键时期，经济及社会各方面发展比较稳定，而房地产的总体价格水平在省会城市中偏低，因此这些新政的影响很小；32%的消费者认为影响一般，也有19%的消费者认为影响较大。,八、本区域房价趋势 我们在调查中发现，合肥市绝大多数消费者都比较看好包河区的房价前景，62%的比例认为会上涨，35%的消费者认为目前本片区的房价略高于其它片区，有一段时期的稳定，只有3%的消费者认为会有小幅的下跌。,小结,消费者特征分析,（一）计划购房的人群中，3040、4050岁这两类人群成了购房主体，他们绝大多数都是周边群体，比较认同包河区上风 上水的居住环境和升值潜力。（二）潜在购买者中白领阶层
49、、中层管理人员、个体户及高层管理人员占有相当的比例，他们的经济条件较好，购买能力 强。（三）被访者中有31%的群体把购房目光投向了包河区，滨湖新区的启动成为包河区新的开发热潮。（四）合肥市绝大多数消费者都比较看好包河区的房价前景，62%的比例认为会上涨。（五）消费者观望情绪渐减。近5年内有购房计划的人群中，计划一年内购房的占50%，12年占37%,35年内的占13%。（六）消费结构发生变化。中等户型需求上升，仍然热衷于多层。选择多层的占56%，选择小高层、高层的分别达到21%、14%，选择花园洋房、别墅的占到9%左右。（七）总价可承受程度上升，消费者对市场上住宅价位在20万元/套以下的，心理预
50、期减少14个百分点；对3040万元/套 的心理预期增加了12个百分点；对40万元/套以上的心理预期增加5个百分点。,本次在对消费者的调查中了解到，大多数消费者在选择物业时都比较理性、十分成熟，他们首先关注的是户型面积、位置和发展潜力。根据城市的发展和消费者观念的变化，户型设计、环境或品质、发展方向或潜力将成为消费者买房时关注的趋势。同时小区安全保障和房屋本身建筑质量也成为不可忽视的影响因素，采光、通风和空间布局一直是他们关心的问题。现在的消费者购房时比较相信自己的眼光，更多的会根据自己的个性喜好来决定购买，同时也会受口碑的影响，听取专业人士、亲朋好友的意见。,包河区项目可行性研究眼光决定产品价
