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1、本报告的逻辑思路,晋江市商业租售情况分析,消费者（经营者）问卷调查分析,专业人士访谈分析,本案商业价值分析,政府远景规划分析本案概括分析本案经营现状分析本案附近商业状况本案项目商业现状分析本案项目商业定价思考本案营销手法浅析,晋江市商业租售情况分析,1,消费者（经营者）问卷调查分析,2,专业人士访谈分析,3,本案商业价值分析,4,项目周边商业租金情况,泉安中路商业圈中以塘岸街、东华路、泉安中路（阳光大剧院附近地段）租金较高，经营档次高；人流量主要集中在锦绣商业广场、福隆商业广场、新华街、迎宾路泉安中路（阳光大剧院附近地段）。而石鼓路、世纪大道、和平路北路租金相对低，经营档次一般；商业氛围、人流
2、一般，甚至差。,商业中心地带（人流较为集中区）,泉安中路（项目）商业圈主要商业街情况,阳光商业圈以阳光路为主要商业轴，向周边辐射，租金呈向外围递减趋势；受阳光路租金的影响周边街道租金也被拉高，商圈整体租金价位较高；同时该商圈商业形态较为成熟、人流大，经营档次较高,如阳光路主要以品牌鞋服、金银珠宝等经营业态。,项目周边商业租金情况,阳光商业圈主要商业街情况,从二手市场阳光商圈商铺流通情况看，靠近阳光路繁华地段的售价一般在4-5万/左右；福隆广场售价一般在3-4万/，内街2-2.5万/；泉安中路售价一般2-4万；,项目周边商业售价情况,晋江目前主要在售的楼盘商业营销推广方式一般是以租待售的模式。而
3、且外街租售情况较为理想，内街租售情况较差，负一层或二楼商业出租、经营较差。,(备注：其他在售项目商业尚未推广),晋江在售楼盘商业分析,本章小结,阳光路附近商业的售价4-5万/,租金水平150-200元/，租金回报率4.5-4.8%；,福隆塘岸街商业的售价3-4万/,租金水平100-150元/，租金回报率3.6%-4%；,香榭花都商业的售价1.7万/,租金水平40-50元/，租金回报率3.5%左右；,SM项目商业的售价1-1.3万/,租金水平30-50元/，租金回报率3.6%左右；,晋江市商业租售情况分析,1,消费者（经营者）问卷调查分析,2,专业人士访谈分析,3,本案商业价值分析,4,调研对象
4、：商铺个体户、私企业主及高管等（具备一定经济消费能力）,注：本次针对性问卷调研拟调研投放问卷200份，成功取得调研配合问卷112份，经筛选、甄别其中有效问卷67份；,消费者首选投资晋江万达广场，其次为阳光时代广场商圈、SM商圈，福隆；市区消费者目前常去的商圈为阳光路、其次为阳光时代广场；购买商铺，考虑的主要因素为地段、周边商业氛围；商铺总价在250万是晋江消费者的门槛；商铺面积普遍接受度在30-50；信息渠道主要通过亲友介绍、报纸、户外广告为主；消费者购买“阳光时代广场”商铺，能接受的单价范围是3-5万；多数消费者认为目前阳光时代广场商业经营氛围一般；,本章小结,晋江市商业租售情况分析,1,消
5、费者（经营者）问卷调查分析,2,专业人士访谈分析,3,本案商业价值分析,4,二手房营业老板,黄老板认为：阳光时代广场刚开始面市的时候市场关注度较高，而开发商当时没有立即出售。但是现在市场上如万达广场同类产品较多，消费者可选择面增多，关注阳光时代广场项目的客群有所减少。据了解目前该项目商家经营情况一般，大商家经营相对稳定，而小商家经营现状不是很理想，这对客户投资造成一定的影响。,专业投资客,陈老板认为：阳光时代广场项目经营情况一般，租金水平不高，升值潜力缓慢，投资回报周期较长。如果要投资首选升值潜力大（晋江万达）、价格低的产品。较多在厦门、福州投资；厦门、福州的店面，总价100-200万，每个月
6、都有1万多的收入，投资回报高，周期短。如果阳光时代广场项目租金水平提升，能保证较高的投资回报率，我会考虑投资！,中央公寓置业顾问认为：虽然阳光时代广场已经成功招商入驻，并有专门的经营公司管理，但是经营情况并不理想。白天人流较少，晚上休闲娱乐、特色餐饮定点消费情况相对较好。中央公寓店面都是安置的，据了解二手较好店面最高出售单价约5万/，而阳光时代广场目前的商业氛围、人气相对一般，价格难以超越本项目。,从典型客群的访谈中，普遍认为阳光时代广场项目商业氛围一般，商家经营情况不稳定，车流大于人流，沿街主力店未发挥其价值，内街经营难度较大，价格定位过高于市场周边水平，市场接受度低，后期销售将遇到较大风险
7、！,晋江资深置业顾问,专业人士访谈分析,3,本案商业价值分析,4,晋江市商业租售情况分析,1,消费者（经营者）问卷调查分析,2,晋江市城市商业发展旨在建设一正、两副、两商务、九区域商业中心体系。,一正：即城区商业正中心，包括由阳光路连接的福隆商业广场、湖光西路连接宝龙酒店及东华街、棋牌街和阳光时代广场。,规划原则：依托青阳街道浓厚的商业氛围和丰富的商业资源，以“提升档次，完善功能，协调配套，突出形象”为主线，做精做美做全市级商业正中心。针对市区现有商业网点业态结构不健全、档次偏低、中心不明显的特点，结合福隆商业广场建设进程有步骤地丰富零售业态，配套阳光时代广场中高档百货店的发展，提高整体档次，
8、完善基础设施，将以福隆商业广场、阳光时代广场为主的商业正中心打造成为辐射晋江市内外消费群的市级商业名片。规划要在现有商业网点的基础上继续引进主力百货、文化用品专业店、特色餐饮，提升专卖店、专业店档次，形成以中高档大型百货、大卖场和大型综合超市为主力，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，多种业态协调发展、高标准、高档次的一站式商业中心。同时，针对目前商业设施不健全的问题，在商业中心周边适当添设停车场、休息设施、卫生设施，增强人文氛围，提升商业中心品味。规划布局：结合由东华商业街、塘岸商业街和泉安中路商业街围绕的福隆商业广场，围绕阳光时代广场的系列大型百货、超市等商业设施以及连接两大广场的阳光路，形成
9、哑铃式的“两心”结构框架。福隆商业广场要在现有新华都超市、苏宁电器、鞋服专卖店等大型网点的支持下，提升经营档次，结合东华商业街、塘岸商业街和泉安中路商业街的发展，适当引进高档专业店、精品店、大型书店、餐饮店；阳光时代广场要紧密结合莱雅百货、捷龙购物广场、阳光百货等大型商业网点档次的提升以及江滨路美食休闲一条街的开发建设，吸引人气、提升地气、凝聚商气；同时，要积极开拓连接两大广场的连接线，充分发挥现有商业街和规划商业街的服务功能，强化沟通、凸显人文，形成多业态、多业种协调发展、错落有致的“两心、多街”空间布局。规划指标：规划期营业面积：2012年2025万平方米，2020年3035万平方米。辐射
10、人口与商圈：核心商圈约5080万人，外围商圈120160万人。鼓励设置：高档百货店、特色专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。适度设置：大型百货商店、便利店、自动售货机。限制设置：大型综合超市、仓储商店、菜市场、集贸市场、专业市场。,项目位于晋江市商业规划正中心，承担着辐射晋江市内外消费群的市级商业，未来将积极开拓连接“福隆商业广场”、“阳光时代广场”两大广场连接线，形成以阳光路为中心的哑铃式的“两心”结构框架。,政府远景规划分析,规划情况,整个广场总共分为7栋建筑，分别为A#、B#、C#、D#、E#、F#、G#楼，地上一层楼和楼之间的间距形成步行街道，并在部分步行街中间设有休闲小屋，露天茶
11、铺，地上二、三层则建设 天桥来连接各楼栋。是泉州地区首家专业以MALL形态打造的复合型商业航母。,阳光时代广场位于晋江晋江和平中段（阳光广场对面），整个项目建筑面积16万平方米，其中商业面积11万平方米，规划有两大商城及商业步行街。,本案概括分析,A栋,阳光时代广场A栋楼底下四层为莱雅百货商场，五层以上为出租办公物业。莱雅百货目前经营较冷清，除节假日以外商场内白天几乎没人到访，夜间8点左右商场内总逗留客流不足100人。虽商场内长期有促销、免费端送茶水等活动，但起效并不显著。,G栋,阳光时代广场G栋建筑底下三层为捷龙购物广场，四层为KK金量贩式KTV。捷龙购物广场为商场内客群吸附能力最强的业态，
12、主要以周边居住与务工的人员为主。但随着大润发的开张营业，将面临着部分客源截留的竞争压力。,本案经营现状分析,一层：前半段是中高档端服饰店铺，是商场内服饰经营情况最好的地段，中间部分店铺以停止营业，面积约占本层30。后半段非品牌服饰经营则较为惨淡，基本为保本经营。,二层：共有3家商店，包括鱼庄、幼儿园与高档女装店。鱼庄生意良好，服饰店则属亏本经营，店主有撤柜意向。,三层：整层由健身会所和幼儿园所使用，健身会所经营情况良好目前每日的固定客户在100左右，预计随着气温升高，客流也将逐步增长。,B栋物业由于其位置良好，商业经营情况在整体商场内属于最好楼栋；其中鱼庄与健身会所已成为带动商场客流主力业态中
13、的两个商铺。,B栋,本案经营现状分析,C栋,一层：由于侧面沿街，商业店铺为步行内街较前部分，所以商业街铺全部在营业中，经营情况属中上水平。其中屈臣氏销售良好，业绩今年逐步提升，为带动商场客流起到较大作用。二层：经营情况极为不理想，除3家餐饮能继续经营，其余皆已关闭，面积约占本层47。其中鹿港小镇经营情况属一般情况，味千拉面与斗牛士牛排生意较差。三层：由电影院与1801酒店两部分组成，电影院门票较便宜，效果略好于大剧院，但规模小，经营状况一般。1801酒吧生意良好，是吸引客流的一大主力业态，但由于其消费的特殊性，并无法带动商场商业。,C栋物业一面沿街，一面与B栋物业相望，属于较好位置，但由于二层
14、逐步被餐饮占据，服饰类店铺逐渐减少，难以吸引人流，导致二楼服饰店全部关闭。主要客流带动业态包括：电影院、1801、屈臣氏。,本案经营现状分析,E栋,一层：主要是靠捷龙方向店铺受其带动经营情况较好，包括眼镜店、每甲店等。其余经营状况较差，目前店铺空置面积达到50左右。二层：青阳中心幼儿园，学费在每年1万左右，属于晋江较好的幼儿园之一，同时亦带动部分家长至阳光时代广场进行消费。三层：电玩城经营情况较好，吸引客户较杂，虽带动商场人流量，但难以带动商场消费状态。,E栋物业属于步行街后段，临近捷龙购物广场，位置较差，商铺曾有“与狼共舞”等中高端品牌进驻，后由于客流量少，而撤出。,本案经营现状分析,F栋,
15、一层：移动营业厅占据部分空间，其余的包括便利店、咖啡厅、饮食、服饰、酒行等多种业态，生意情况差异较大。二层：包括中国移动与幼儿园2部分。三层：金筷子食府餐厅，消费档次属中高档，生意良好，具备一定的客群吸附能力。,F栋物业虽属步行街后段，但由于侧面沿街且临近酒吧街，一层商店面积目前属于营业状态的占90左右。沿街店面全部经营中。,本案经营现状分析,各层经营情况（调研情况反馈）,（BCEF楼不包括幼儿园与移动厅）,阳光时代广场经过2年多招商经营，商业经营有收益的面积尚未达到60，随着捷龙购物广场、食为记、杰士康健身会所、屈臣氏、大地电影院等商业知名度逐渐提高，阳光时代广场天桥的落成，客流量相对前2年
16、已有所提高。但市场需要从新规划激活，体现出产品价值，提升投资、经营者信心。,本案经营现状分析,阳光时代广场整体经营情况一般，项目一期外围商业面貌较为杂乱、破旧，消费群体主要以周边工业打工者为主，消费能力有限，影响项目的整体形象及安全系数,本案附近商业状况,1、根据市场调研情况反馈，项目紧邻晋江最繁华的中心商圈，地处泉州、石狮、晋江连接枢纽位置。老城区中心商圈价值受到市场的认可，目标客群对项目抱持较高的兴趣与信心。2、前期宣传到位，项目知名度较高，招商入驻情况较好，经过几年的市场培育，商家入驻率已经达到85%（按面积计算）。在市场之中保持着较成功的经营形象。3、业态齐全，吃喝玩乐购一站式聚集点。
17、统一规划、统一招商、统一服务、统一策划的运营管理，最大限度发挥项目内各种业态。创造多赢格局。因此，项目的销售具有一定的市场基础支撑。,市场基础,本案商业状况分析,2、招商与自营的矛盾作为商业街定位的产品，目标客群需求中自营将占一定的需求比例。已招商入驻的商铺产品，无法立即交由业主自行经营，将在一定程度上打击自营客户的认购热情，缩小客群范围。,1、运营已成型，价值受限定经过一定的市场培育期，项目招商运营情况已基本成型，市场对项目价值的认可已由对未来发展的期待与预估转为现期对经营状态的评估。摊开在市场面前的经营情况使项目难以再通过编织未来经营价值来冲击超越现时市场的价格。,面临问题,3、招商成功经
18、营价值提升前期招商形成了主力店来带动小商家的经营格局。主力店规模较大，档次较高，逐渐形成定点消费模式，项目一度聚集较多人流，经营情况较良好。后期随着部分中低档次小型的商家参差进驻，无法形成规模效应，一些高端品牌逐步撤场，导致流失了部分客群，经营情况回落，影响了经营价值的进一步提升。,本案商业状况分析,参照的市场主要商业街道对租售比水平相对较低，因以上街道并非全商业项目，且在地段及配套环境等方面都拥有较高的附加值，物业自身的增值潜力较被看好，因此市场接受度较高。而项目在一定程度上难以获得同等附加值条件，但通过老城区中心商圈的价值吸引力以及科学合理的运营操作，依然可以在同等的投资回报率水平上获得良
19、好的销售效果。,据市场调研信息初步了解，市场标准的“租金售价比”约为1100到1200之间。根据项目租赁现状，项目1层售价约限定于3万元/平方米以下；而依据本地商业产品市场行情，年租金回报率约在3.5%4.5%之间，项目1层售价约限定于4.5万元/平方米以下。若想再度提高项目销售价格，租金水平将是销售需面对的一大阻碍。,本案商业定价分析,本案商业定价分析,1、返租抵售价以购买后前三年的租金直接返抵首付款，第4年起逐年返租。可降低首付，提高购买力。例：店铺面积50，租金150元/，售价4.5万元/。总价45000*50=2250000元前三年租金返抵房款150*50*12*3=270000元。首
20、付2250000*0.5-270000=855000元。2、租户优先认购让商家优先认购，以前期经营支付租金抵售价促进成交。可通过优惠认购降低销售压力，适度提高表价，提升市场信心。例：月租金为150元/平米，面积为50平米，售价4.5万元/。经营2年，总租金是18万。原总价是225万，抵扣后总价207万。相当打9.2折。,本案营销手法浅析,3、业态重新调整统一规划，业态集中，重新招商，活动渲染与物业、运营公司统一配合。空置店面以一定优惠策略吸引招小型商家入驻，从新加大宣传，提升商业气氛。聚集人气，在配合销售。可促进成交。4、店面销售区分为带租销售与直接销售空置的店面直接进行销售满足自营客户的需求
21、。已入驻商家的店面进行带租销售满足投资型客户的需求。可减少运营公司压力，且增加客户需求分化。5、宣传上着重物业自身增值性，强调晋江万达 广场及晋江城市改造将推动新一轮的商业价值的增长。6、铺王拍卖销售方式项目临街铺王可挑选出5套，配合地王的形象进行公开拍卖，一为后续单位拓开价格空间，二可吸引市场关注。确定拍卖价格起价后，再拍卖成交期望价，安排两人在合理范围以内把价格炒高。,本案营销手法浅析,1、开发商与运营公司是否已签署合同确定店面是否全带租销售，经营公司是否保障经营收益，空置店面租金是否由经营公司垫付？2、运营公司与商家签署合同与现在租金和每年租金增长率情况运营公司与商家签署租赁合同期限是否
22、能交由客户自营，与经营公司确认，得出租金年增长率，可进行投资回报比的换算进而确定销售方式。3、产品是否能分割大面积商业是否能分割独立产品销售。如大地电影院、游戏动漫城等面积大的商业店面，如果不分割独立销售，则对销售上产生巨大的压力。因此需要了解能否独立分割产权？一个较大的商铺能分割多少？能分割最小面积是多少？,我司尚需了解,案例一：泉州万达广场,项目南临江滨路，北至宝洲街，西侧与现有商住小区、大淮变电站相邻，东侧为刺桐大桥引桥，总占地275.06亩，总建筑面积123万平，开发周期为三年。项目规划2栋47层的甲级写字楼、一座大型商场、SOHO公寓、商业步行街（900米）、8栋47层150米高的超
23、高层住宅（全部为精装大户型，定位为豪宅），一期将推出步行街217间店面，2-3层，两栋5187、6164三层的酒楼，一期商业面积约3.3万,附：经典案例分析,案例二：泉州南郡新街,项目位于东街与南俊巷的交汇处，也是南俊巷的延续，建成后将打造一条集购物、餐饮、旅游、文化为一体的特色商业街，街长约770米，面宽9米，中间无护栏，方便购物者活动，投资自住皆宜，商业街中段规划有商场、绿化、雕塑、座椅等，在东街口和学府街设立牌坊，商业街还配备地下及地面300多个车位，为市场少有带有车位的商业街，项目占地97亩，总建12万，容积率2.19，商业面积1.5万，规划店面308间（86间安置，可售222间）,附：经典案例分析,
