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1、中国大城市高层住宅战略选择与研究,本文提纲,第一章 绪论：概括性论述了本文研究的主要内容，以可持续发展为原则，以城市生态学，城市土地经济学和城市社会学为主要研究领域。第二章 中国大城市高层住宅的战略选择：对照国内外大城市高层住宅的发展历程，依据中国国情，分析了高层住宅在中国发展的时代需求和必然选择。第三章 中国高层住宅可行性分析（本文理论重点）：详细的从城市生态学，城市土地经济学和城市社会学论述了高层选择的研究领域，并对高层住宅的可行性优势进行了分析。第四章 高层住宅若干问题解析：本章分析了高层住宅中存在的一些问题，并提出了相应的解决办法。第五章 太原市高层住宅战略选择实例研究（本文实例重点）
2、：以第三章的理论为依据，对太原市的高层住宅进行了可行性实例分析。第六章 结论,1 绪论,(一)本文的理论研究框架,(二)可持续发展原则下的高层住宅设计研究,（1）持续与发展的观点（2）以人为本的观点（3）限制的观点人口限制因素。生态限制因素。土地限制因素。(根据建设部统计，我国每年仅建低层建筑物一项就占用土地2万公顷，若将这2万公顷低层住宅中的13建为高层，这样仅住宅一项每年就可节约六七十平方公里土地。)经济限制因素。技术限制要素。整体限制因素。,2 国内外大城市高层住宅历史回顾,2.1理想与现实的冲突（从勒柯布西耶的田园城市到普鲁特伊哥住区炸毁）,勒柯布西耶是高层建筑的主要倡导者之一，早在1
3、920年他就推崇高层住宅是现代化城市的基本要素，“塔楼前是花园，满城都是绿色这才是真正配的上我们时代的建筑。”如他设计的一个空想的塔城草图（图1）：图1勒柯布西耶塔楼城 1920,50年代美国实行的都市更新计划一律采用高层住宅，但是在限制有色人种聚居区扩大意图的指导下，“雄伟”的塔楼和板楼成了典型的”垂直平民窟”的标志。圣路易斯市的普鲁特伊哥住区就是这个悲剧的典型。（图2）图2 美国圣路易斯市的普鲁特伊哥住区 a被炸前b被炸时,2.2高层住宅的再复兴,(一)高层住宅在欧美的再复兴 如今的美国再掀高层住宅建设高潮，日前在圣弗朗西斯科已有5个高层住宅项目开始进入实际开发阶段，月租金2400-540
4、0美元的住宅令人惊奇的是并没有吓退购房者。这些购房者中有2/3是新迁入的居民，他们对住宅的价格并不十分在意。相反，对居住环境的要求却很高。（如图3）图 3美国圣弗兰西斯科2C1Turk与11.jones大街交叉口的高层住宅,(二)高层住宅在亚洲走向成熟,亚洲在世界上属人口密集区，预计到2050年将占世界人口的60%，为满足高密度居住的需要，必然会大量的建设高层住宅。尤其在土地面积小经济发达的日本、新加坡、香港，高层住宅在亚洲这些发达地区由探索已逐渐走向成熟。（如图4）图4香港密集的高层住宅,(三)中国高层住宅的历史实践,我国有计划的高层住宅的建设始于70年代，主要在北京、上海、广州等大城市（如
5、图5和图6）。图5上海某高层住宅 图6前东门大街塔式住宅，1976,进入90年代后，由于经济技术的发展，城市用地日趋紧张，单一形式已无法满足居住需要，加之外国建筑师进入国内市场，高层住宅从平面布局、环境规划、立面造型等方面都有了突破，各种争议也促进了高层住宅设计的进步（如图7）。图7鸟瞰图时至今日，高层住宅已如雨后春笋般在中国大城市中迅猛发展，其存在的问题，也亟待解决，使其健康有序发展。,2.3高层住宅在中国建设的必要性,我国以占世界9%的耕地养活着占世界22%的人口；当今世界人类面临的最大挑战，是发展的可持续。据联合国公布的资料预测，到2050年世界人口将达到93亿，至2070年将相对稳定在
6、100亿左右。而按照另一乐观的分析预测，由于发展中国家采取了降低出生率的措施，至2070年世界人口高峰数是90亿，而不是100亿，尽管二者之间相差10亿，但在20世纪初以前，世界人口只有16亿，经过一个世纪人口已增加了5倍，而再过50年人口还要再翻一番。在中国，尽管人口出生率已有明显回落，到2050年预测还将达到15亿，占世界人口的16。建设部副部长叶如棠指出:今后我国的住宅建筑将以公寓式住宅为主，而且应发展高层公寓楼，这是走持续性发展道路的基本国策。,3中国高层住宅可行性分析,3.1城市生态学与住区环境,（一）“系统功能最优原理”与城市住宅设计观念(二)资源有限性与城市住宅用地模式 表1城市
7、化水平不同的三个国家的居住标准,在已经通过建设部评审的全国小康示范小区中，大多数采用了2000年小康型城市示范小区规划设计导则中偏大的面积标准。如对全国40个城镇小康示范小区规划的统计显示：小区户均面积在100m以下的仅有35%，27.5%的小区采用第四类的最高标准；而37.5%的小区则大大超出导则提出的标准。根据中国统计年鉴20072004-2006年国民生产总值如下:年 份 人均国民总值（美元）2004 1488.88 2005 1730.17 2006 2027.03 由此得出：中国应该采用类居住面积标准（参表1）,（三）城市绿地生态效应与居住区绿化指标,提出过“建筑学的人类生态学”倾向
8、的沙美耶夫和提出过“批判性地方主义”概念的亚历山大佐尼斯在社区的形状一书中指出，从历史上分析，作为持续不断和广泛的城市化和土地利用的后果，人工环境和自然环境之间的角色已经发生了转换：人工环境从被包容系统扩大为包容系统，而生态环境则从包容系统退化为被包容系统（如图8）。图8生态环境角色的转化,陈自新等的研究计算显示：为避免城市居住区局部缺氧危害居民健康的情况发生（常发生于平静无风的炎热夏季），从园林植物叶片释放氧气及吸收二氧化碳量以满足居民呼吸和生活燃烧煤气消耗氧气计算，居住区人均绿化面积应不少于9.46 m2.以多层住宅区为例，我国居住区人均绿地为4.8-6.3（按规范大城市多层住宅居住区人均
9、用地指标为16-21，绿地率最低为30%，假设居住人数为A，则人均绿地为 A30%（16-21）/A=4.8-6.3）如果要达到人均9.46绿地，则绿地率应在45%以上。在容积率不变的前提下，绿地率的增加将直接导致建筑密度的降低和住宅层数的增加。,3.2城市土地市场机制作用下的高层研究,(一)地价与房价 由下表2可以概括出房价与地价的关系式：地价在总价中所占的比重与土地的级差效益成正比，与住宅造价和容积率成反比。由此可以看出，在地价较高的地区建造住宅区，可通过提高容积率以有效的降低地价在总价中的比重。表2 地价与房价在房地产价格中所占比重的变化 单位：元/m,（二）城市地价与住宅层数选择,投资
10、者当然都希望产出大于投入，那么在投入变量多为已知的情况下，一是尽可能提高每平方米租金收益。二是尽可能提高可出租面积，即增加容积率。虽然面积的增加导致部分投资的增加，但重要的一点是土地费用是不变的，所以提高密度会有明显的利润净增。由此可以看出，地价的变动将直接影响居住区容积率的大小，进而影响住宅层数的高低。由于每平方米多层与高层住宅中所包含的地价相差很大，因而可以说土地价格是住宅层数选择的主要依据之一（如图9）。然而在选择多层或高层住宅时，还存在着“地价临界值”（即地价达到该数值时，建高层与多层住宅的综合费用相同）。,图9和图10可推算出地价临界值为1941元/m,由此可知，以基准地价目前在天津
11、市中心区的一、二级土地上建造高层住宅应该是经济的。图9 天津市中心区基准地价情况下每平方米多、高层住宅中包含的地价值,图10 1998年天津市多层住宅与高层住宅投资成本比较从上图可知，在不计土地成本的情况下，高层住宅的投资成本比多层住宅高979元/m。所以只有当建高层住宅所节省的土地费用与其比多层住宅所增加的费用相互抵消时即每平方米多层住宅与高层住宅面积所包含的土地成本之差等于979元时，建造高层住宅才是比较经济的。,（三）住宅层数与密度,为了适应新的社会经济需求和土地有偿使用制度，我国城市住宅现有的土地利用密度两个模式都不得不进行调整。通过研究得出居住区住宅层数、建筑密度、人口密度之间的相互
12、关系，（如图11）图11住宅层数、建筑密度与人口密度的关系 如新加坡为了在居住用地少的条件下，满足居住条件高标准的要求，住宅建设以发展高层高密度为主，多数为10-13层，少数为4层和20-25层住宅，居住净面积达200套/ha(800人/ha),居住区的住宅面积净密度达34000m/ha,而建筑密度仅35%，建筑容积率达1.6-2.3.余下来的空地用来布置绿化、美化环境。,3.4住宅层数研究的社会学思考（一）住宅层数与舒适性 图12 天津市部分住宅小区居民居住楼层选择意向调查结果统计 我认为解决这一问题的途径有两个：一是降低设置电梯的层数；一是采用高层住宅（11-30层带电梯住宅）。从土地资源
13、、环境、经济等综合角度出发应选择后者。,（二）套型面积指标对住宅层数的影响,当前我国城市居民较为理想的住宅面积标准主要是每套80-100m，如果仍以6层住宅主要建造形式，则势必导致城市居住用地指标的失控。（三）住宅层数与人口密度 表3美国几个城市的人口密度比较 综上可知，在人口高密度前提下，应合理有效的处理居住区人口密度、住宅层数、户外环境与设施等方面的关系，以保证居住质量。,3.4中国大城市高层住宅可行性优势（一）住房制度改革和住宅商品化为高层住宅的发展奠定了坚实的基础。（二）设计水平的提高为高层住宅的提高提供了有利条件 表4 中外主要城市住区楼层和密度比较一览表,（三）高层住宅自身的优势为
14、其发展提供了有利条件,1）节地优势 2）改善环境的优越性3）地下空间开发与利用的优越性 如图下沉式半地下空间的运用，不仅结合高差变化的地形，还可丰富环境层次，为居民提供更多的娱乐及商业设施。（如图13）图13重庆爱丁堡小区剖面图,4 高层住宅中若干问题解析,4.1高层住宅的环境质量问题（一）日照量不足（二）热岛效应与局部小气候（三）噪声与环境污染4.2高层住宅的性能分析（一）接地性不佳（二）安全感较差（三）消防救助困难4.3高层住宅经济问题分析4.4小结 温邱吉尔曾说过:“人造住宅，住宅造人。”说明了不同的建筑空间和环境，给人带来的影响不可忽视。因此，在住宅区规划和住宅设计阶段，既要满足居住功
15、能的需求，还要无处不体现出对人的关怀，营造宜人的居住环境，使居住者在生理和心理上得益于环境的依托，从而可以健康的发展。,5太原市高层住宅战略选择实例研究,太原市滨河小区高层住宅的可行性评估,(一)居住环境质量性能本小区重点突出以下几个方面：1)街景立面。2)力求形成不同的空间系列。(如图14)3)强调入口效果。4)紧密结合绿化。图14 滨河小区外景效果（鸟瞰图）,住宅层数的不断增加，对室内外环境使用质量带来一定的影响，而其中很多影响因素与主观心理作用有关（表6）。因而对居住环境质量性能的评估很难以简单的计量定性，由此采用模糊的是（1）、否（0）的估计方法，按照对若干环境因素进行是-否的数值统计
16、方法，评价滨河小区的居住环境质量，以下是对该区居民进行实地调查得出的结果：表6滨河小区居住环境质量调查评估结果,(二)节地性 图15 不同层数住宅的空地率比较 面对太原市日益紧张的土地状况，滨河小区高层节地性可以为太原未来的高层建设提供良好的范例。,(三)居民认同性 近日，对滨河小区居民进行问卷调查，影响居民选择层数的主要原因是环境质量，电梯质量，及房屋价格等方面，尽管高层存在节地性较差，房价稍高的因素，但是高层的物业管理较好，环境绿化及配套设施很齐全，仍深得多数中高收入居民的追捧。（如图16）图16 滨河小区高层住宅居民认同性调查,(四)灵活性与适应性 由于高层住宅采用了框架结构（钢结构或短
17、肢剪力结构），因而可提供较大的室内空间，大大增加了室内布局的灵活性，较多层混合住宅有了很大提高，为促进住户参与设计提供了良好的基础。滨河小区高层住宅的户型的灵活性。（如图17）图17 滨河小区的主力户型：3室3厅2卫22626,(五)经济性 根据滨河小区的销售价格，均价为3450元/平方米，在当年太原市市场上的房价中还不太高，建议太原市未来的高层住宅加大中小户型的建设，使普通居民也有条件买上这样的房子。但总之，滨河高层住区的经济性可供未来高层住区参考。,6 结论,尽管高层住宅在我国当前背景下似乎存在不少问题，但随着城市化的发展，人口、土地、生态环境的矛盾将日益突出，高层住宅仍是未来我国大城市住宅建设不可替代的形式。对于高层住宅的建设，我们的建筑师必须精心规划、精心设计，本着可持续发展的思路，保护环境，减少不必要的浪费，避免高层住宅的建设对城市带来的负面影响。笔者相信，通过全市人民的努力，通过建筑师、规划师、工程师的精心设计，太原市的面貌一定会越变越好。,谢谢!,
